So wird Ihr Grundstücksverkauf ein voller Erfolg

Jessica Tomala

11. Mai 2021

Der Grundstücksverkauf sowie die dafür notwendigen Prozesse sind nicht zu unterschätzen. Auch wenn die Bewertung einer Immobilie wegfällt, stellt der Verkauf eines Grundstücks eine komplexe Angelegenheit dar, bei der sowohl bürokratische, rechtliche als auch finanzielle Fragen auf die Verkäufer:innen zukommen. Bei Aroundhome erfahren Sie, was Sie beachten müssen, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen wollen.

Einen angemessenen Preis für das Grundstück erzielen

Wenn Ihr Grundstück als Bauland ausgewiesen ist, lohnt es sich oft, es zu verkaufen. Besonders in stadtnahen Gegenden sind die Möglichkeiten für einen Verkauf aktuell sehr gut. Je nach Lage, Größe und Preis sollte eine individuelle Verkaufsstrategie entwickelt werden, um die passenden Käufer:innen zu erreichen und den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Grundstückswert

Die Preisermittlung ist der wichtigste Aspekt beim Grundstücksverkauf. Ein realistischer Grundstückspreis ist notwendig, um Ihr Grundstück erfolgreich verkaufen zu können. Die Wertermittlung Ihres Baugrundstücks erfolgt in der Regel durch Gutachter:innen. Der Bodenrichtwert spielt dabei eine zentrale Rolle.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein regional unterschiedlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Grundstückswerts. Er wird ermittelt aus dem durchschnittlichen Verkaufspreis von anderen Grundstücken der Region, unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustands. Die Bodenrichtwerte werden in jedem Bundesland mindestens alle zwei Jahre an einem Stichtag ermittelt und veröffentlicht. Einsehen können Sie die Bodenrichtwertkarte in der zugehörigen Gemeinde. Ausgehend vom Bodenrichtwert ist es einem Gutachter oder einer Gutachterin möglich, den reellen Wert eines Grundstücks in der Gemeinde zu ermitteln.

Verfahren der Wertermittlung

Um den Wert eines unbebauten oder bebauten Grundstücks zu ermitteln, gibt es unterschiedliche Verfahren. Welche Methode angewendet wird, hängt von der Art des Grundstücks ab. Folgende Methoden gibt es:

• Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren setzt das Grundstück in Relation zu ähnlichen Grundstücken unter dem Aspekt der Werthaltigkeit und ermittelt dadurch einen angemessenen Kaufpreis. Dieses Verfahren wird in der Regel bei privat genutzten Wohngrundstücken angewendet.
• Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren kommt vor allem bei Grundstücken zum Einsatz, bei denen die zukünftig durch das Land erzielbaren Erträge für den Grundstückswert auschlaggebend sind. Beispiele dafür sind Mietwohngrundstücke oder Geschäftsgrundstücke.
• Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren geht es vor allem darum, die voraussichtlichen Kosten zur Wiederherstellung des Grundstücks einzuschätzen. Auf diese Weise kann der Wert eines bebauten Grundstücks ermittelt werden.

Preisfaktoren beim Grundstücksverkauf

Jedes Grundstück muss individuell betrachtet werden, um seinen tatsächlichen Wert und damit den Verkaufspreis ermitteln zu können. Schon kleine Abweichungen können im Einzelfall großen Einfluss auf den Wert haben. So kann ein nach Süden ausgerichtetes Baugrundstück einen höheren Preis erzielen als ähnliche Objekte mit einer Ausrichtung nach Norden oder Osten.

Gewerbemakler:innen kennen die Preise der Region am besten und können Sie bei der Preisermittlung unterstützen. Während beispielsweise eine gute Infrastruktur ein Bonus ist, wird die Nähe zu Gewerbe und Industrie aufgrund der Lärmbelastung eher negativ beurteilt.

Unter anderem spielen folgende Faktoren beim Grundstücksverkauf eine Rolle:

• regionale Lage
• Ausrichtung
• Fläche
• Zuschnitt
• Infrastruktur und angrenzendes Gewerbe
• Altlasten oder Baulasten
• Bebaubarkeit

Top-Faktor Bebaubarkeit

Für den oder die Käufer:in ist es besonders wichtig, die Nutzbarkeit des Grundstücks in Erfahrung zu bringen. Flächennutzungsplan und Bebauungsplan geben darüber Auskunft. Sind keine eindeutigen Pläne vorhanden, macht es Sinn, eine Bauvoranfrage zu stellen. Reichen Sie dafür Vorschläge einer möglichen Bebauung beim Bauamt ein und Sie erhalten einen rechtsverbindlichen Bescheid, der drei Jahre gültig ist und Auskunft über die Bebaubarkeit gibt.

Die Investition in die Bauvoranfrage lohnt sich: Ein Grundstück, das mit mehreren Etagen bebaut werden kann, ist für potenzielle Käufer:innen wesentlich attraktiver und daher auch mehr wert als ein nur teilweise oder gar nicht bebaubares Stück Land.

Vorsicht bei Erschließungskosten

Die Erschließungskosten eines Grundstücks umfassen in der Regel alle anfallenden Anschlusskosten für Gas, Wasser, Strom, Telefon und Internet. Ist Ihr Grundstück nicht oder nur teilerschlossen, kommen sehr hohe Erschließungskosten auf den oder die Käufer:in zu, was Einfluss auf den Verkaufspreis und die Nachfrage hat. In der Regel werden diese Kosten mit dem Gesamtpreis des Grundstücks verrechnet, je nach Nutzungsplan ist dies jedoch nicht zwingend erforderlich.

Zielgruppe

Grundsätzlich kommen zwei verschiedene Zielgruppen als Käufer:innen für Ihr Grundstück infrage. Zum einen Privatpersonen, die den Grund selbst als Baufläche nutzen oder Bauträger:innen und Investor:innen, die gewerbliche Bauvorhaben verwirklichen wollen. Je nachdem, ob und in welcher Weise auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf, ändert sich Zielgruppe und den Preis, den Sie erzielen können.

Rechtliche Bedingungen und Ablauf

Beim Verkauf des eigenen Grundstücks gibt es zahlreiche rechtliche Vorausetzungen.

Notar:in

Beim Grundstücksverkauf muss verpflichtend ein oder eine Notar:in eingeschaltet werden, welche neutral zwischen Verkäufer:in und Käufer:in vermittelt. Er oder sie kümmert sich um Angelegenheiten wie den Grundstückskaufvertrag, den Eintrag ins Grundbuch und hält alle sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten fest.

Finanzamt

Eine zweite wichtige Verpflichtung im Falle eines Verkaufs ist der Gang zum Finanzamt: Sie benötigen den Eigentumstitel, eine Eintragungsbescheinigung vom Landesregisteramt sowie eine eidesstattliche Versicherung, dass das Baugrundstück in den letzten fünf Jahren keine Einnahmen erbracht hat oder diese versteuert wurden.

Benötigte Unterlagen

Nur mit den erforderlichen Unterlagen ist der Verkauf auch rechtmäßig. Außerdem sind folgende Unterlagen erforderlich:

Kosten beim Verkaufen eines Grundstücks

Diese Kosten können bei einem Grundstücksverkauf anfallen:

• Maklerprovision: Die Maklerprovision liegt in der Regel zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises. Bis zu 50 Prozent der Courtage können Sie aber auf den oder die Käufer:in umlegen.
• Wertermittlung: Wenn Sie einen oder eine Makler:in engagiert haben, ist die Ermittlung des Grundstückswertes bereits in der Maklerprovision inbegriffen. Ansonsten können Sie einen oder eine Gutachter:in für die Ermittlung beauftragen. Ein Kurzgutachten kann etwa 100 bis 500 Euro und ein Vollgutachten ca. 1 Prozent des Immobilienwertes kosten.
• Notarkosten: Die Notarkosten sind gesetzlich vorgeschrieben und betragen ca. 1,5 Prozent des Grundstückwertes.
• Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug muss beim Verkauf aktuell sein. Ein beglaubigter Auszug kostet etwas 20 Euro beim Grundbuchamt.
• Bauvoranfrage: Wenn Sie für den Verkauf noch keinen Bebauungsplan haben, können Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eine Bauvoranfrage stellen. Dabei wird geprüft, ob das Grundstück bebaubar ist und welche Bauvorhaben durchgeführt werden können. Ein formloser Antrag kostet etwa 50 bis 200 Euro. Ein förmlicher Antrag kann zwischen 0,1 und 0,2 Prozent der voraussichtlichen Bausumme betragen.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Ist die Laufzeit des Darlehens, mit dem Sie Ihr Grundstück finanziert haben, noch nicht verstrichen, wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese kann mehrere Tausend Euro betragen.

Welche Steuern fallen an?

Wenn Sie Ihr unbebautes Grundstück verkaufen wollen, müssen Sie die Spekulationsfrist beachten. Liegt zwischen dem Ankauf und Verkauf des Grundstücks weniger als zehn Jahre, müssen Sie die Spekulationssteuer zahlen. Die Höhe ist dabei abhängig vom Verkaufsgewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz.  Wenn Sie auf Ihrem bebauten Grundstück die letzten drei Jahre selbst gewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer.

Grundstück verkaufen leicht gemacht

Die professionelle und seriöse Wertermittlung Ihres Grundstücks ist das A und O. Hierfür sollten Sie idealerweise einen oder eine Grundstücksmakler:in beauftragen, um kein Verlustgeschäft zu riskieren.

Aber auch im weiteren Verlauf des Verkaufsprozesses werden immer wieder Situationen auf Sie zukommen, in denen Sie den Rat eines oder einer Makler:in benötigen. Erfahrene und seriöse Makler:innen können Sie mit ihrem Wissen sowie Kontakten beim Verkauf Ihres Grundstücks unterstützen. Sie helfen Ihnen, solvente Käufer:innen zu finden und stehen Ihnen beratend zur Seite.