Das müssen Sie beim Grundstücksverkauf beachten

Wie ermittle ich den Wert meines Grundstücks?

Beim Verkauf des eigenen Grundstücks steht an erster Stelle die Wertermittlung. Ist Ihr Grundstück als Bauland ausgewiesen oder besteht eine konkrete Möglichkeit zur Bebauung, kann ein Verkauf besonders interessant sein. Insgesamt ist die Marktlage regional sehr unterschiedlich, aber vor allem in stadtnahen und infrastrukturell gut angebundenen Gegenden kann eine hohe Nachfrage bestehen. Bei der Wertermittlung müssen Sie mehrere Aspekte berücksichtigen.

Grundstückswert

Die Immobilienbewertung und die Ermittlung des Angebotspreises sind die wichtigsten Aspekte, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen wollen. Denn ein realistischer Preis ist notwendig, um geeignete Interessent:innen anzusprechen und unnötig lange Vermarktungszeiten zu vermeiden.

Der durchschnittliche Preis für ein baureifes Grundstück in Deutschland lag laut statistischem Bundesamt im ersten Quartal 2026 bei etwa 273 Euro pro Quadratmeter, allerdings gibt es erhebliche regionale Unterschiede. Um den Wert Ihres Baugrundstücks zu ermitteln, können Sie Makler:innen mit Grundstückserfahrung oder Gutachter:innen beauftragen.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert gibt an, welchen Wert der Boden in einer bestimmten Lage durchschnittlich hat. Er bezieht sich auf ein typisches Grundstück innerhalb einer sogenannten Bodenrichtwertzone und gilt daher nicht automatisch für jedes einzelne Grundstück in dieser Zone. Ausgehend vom Bodenrichtwert und unter Berücksichtigung der konkreten Grundstücksmerkmale kann der Bodenwert Ihres Grundstücks von Gutachter:innen ermittelt werden.

Gemäß § 196 Baugesetzbuch (BauGB) werden die Bodenrichtwerte grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, sofern die Länder keine zusätzlichen Ermittlungszeitpunkte vorsehen. Die Werte können Sie online über die jeweiligen Bodenrichtwertportale der Bundesländer einsehen.

Verfahren der Wertermittlung eines Grundstücks

Um den Wert eines unbebauten oder bebauten Grundstücks zu ermitteln, gibt es unterschiedliche Verfahren. Welche Methode angewendet wird, hängt von der Art des Grundstücks, der Nutzung, der Datenlage und dem Bewertungszweck ab. Folgende Methoden gibt es:

• Vergleichswertverfahren: Hierbei wird der Wert eines Grundstücks anhand einer ausreichenden Anzahl geeigneter Vergleichspreise oder vergleichbarer Marktdaten ermittelt. Das Verfahren eignet sich insbesondere für unbebaute Grundstücke und wird auch bei privat genutzten Wohngrundstücken angewendet.

• Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren kommt vor allem bei Grundstücken zum Einsatz, bei denen die nachhaltig erzielbaren Erträge für den Wert maßgeblich sind. Beispiele dafür sind zum Beispiel Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke.

• Sachwertverfahren: Hier wird insbesondere der Wert der baulichen und sonstigen Anlagen berücksichtigt. Es eignet sich vor allem für bebaute Grundstücke, bei denen die Bausubstanz und die Herstellungskosten der Gebäude für die Wertermittlung eine wichtige Rolle spielen.

Preisfaktoren beim Grundstücksverkauf

Jedes Grundstück muss individuell betrachtet werden, um seinen tatsächlichen Wert und damit einen realistischen Angebotspreis zu ermitteln. Schon kleine Abweichungen können im Einzelfall großen Einfluss auf den Wert haben. Ein Grundstück mit guter Belichtung, einem günstigen Zuschnitt und einer hohen Ausnutzbarkeit kann beispielsweise einen höheren Preis erzielen als ein ansonsten ähnlich gelegenes Grundstück mit ungünstigem Zuschnitt oder eingeschränkter Bebaubarkeit.

Makler:innen mit Grundstückserfahrung kennen die üblichen Preise der Region am besten und können Sie bei der Preisfindung unterstützen. Bei einem unbebauten Grundstück sind insbesondere die folgenden Faktoren relevant:

• regionale Lage

• Größe

• Ausrichtung

• Zuschnitt

• Nutzung und Bebaubarkeit

• Bodenbeschaffenheit

• Altlasten

• Erschließungs- und Anschlusszustand

• Infrastruktur

• angrenzende Wohn-, Gewerbe- oder Industrieanlagen

• Lärm- oder Geruchsbelästigung

• Denkmalschutz, Natur- oder Hochwasserschutz

• bestehende Miet-, Pacht- oder Nutzungsverhältnisse

Bebaubarkeit als Top-Faktor beim Grundstücksverkauf

Für den Wert eines Grundstücks ist entscheidend, was darauf gebaut werden darf. Der Bebauungsplan kann beispielsweise festlegen, welche Gebäude zulässig sind, wie viel Fläche bebaut werden darf und wie viele Geschosse möglich sind. Ist die Bebaubarkeit unklar, können Sie solche Fragen vor dem Verkauf mit einer Bauvoranfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde klären lassen. Sie erhalten dann einen Bauvorbescheid, der die Behörde im Umfang der getroffenen Entscheidung grundsätzlich bindet.

Die Investition in eine Bauvoranfrage kann sich lohnen, denn hiermit erhalten Sie Klarheit über die mögliche Bebauung. Das kann ein Grundstück für potenzielle Käufer:innen attraktiver machen. Eine umfangreichere zulässige Bebauung kann sich außerdem positiv auf den erzielbaren Verkaufspreis auswirken.

Vorsicht bei Erschließungskosten von Grundstücken

Ist Ihr Grundstück noch nicht oder nur teilerschlossen, können zusätzliche Kosten entstehen. Dazu gehören beispielsweise Erschließungsbeiträge für öffentliche Anlagen sowie Kosten für Leitungen und Hausanschlüsse.

Klären Sie vor dem Grundstücksverkauf bei der Gemeinde oder den zuständigen Versorgungsträgern, ob offene Beiträge bestehen, weitere Erschließungsmaßnahmen geplant sind und welche Anschlusskosten noch anfallen können. Noch offene Kosten können sich auf den erzielbaren Verkaufspreis und die Nachfrage auswirken. Im Kaufvertrag sollte außerdem eindeutig geregelt werden, wer offene oder künftig festgesetzte Beiträge und Anschlusskosten trägt.

Kennen Sie die Zielgruppe für Ihr Grundstück

Grundsätzlich kommen verschiedene Zielgruppen als Käufer:innen für Ihr Grundstück infrage. Dazu gehören Privatpersonen, die das Grundstück selbst bebauen möchten, ebenso wie Bauträger:innen, Projektentwickler:innen und Investor:innen, die größere Wohn- oder Gewerbeprojekte planen. Je nachdem, ob und in welcher Weise auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf, ändern sich nicht nur die möglichen Käufer:innen, sondern auch der erzielbare Verkaufspreis und die passende Vermarktungsstrategie.

Tipps für den erfolgreichen Grundstücksverkauf

Um ein Grundstück erfolgreich zu verkaufen, ist neben der realistischen Preiskalkulation auch die passende Vermarktungsstrategie entscheidend. Je nach Lage, Größe, Bebaubarkeit und Grundstückswert kann eine unterschiedliche Vorgehensweise sinnvoll sein. Mit den folgenden Tipps können Sie den Verkauf strukturieren und die passenden Käufer erreichen:

• Tragen Sie im Vorfeld alle relevanten Unterlagen und Informationen für potenzielle Interessent:innen zusammen.

• Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé, in dem Sie konkrete Angaben machen, die Vorteile des Grundstücks darstellen und aussagekräftige Fotos hinzufügen.

• Nutzen Sie nicht nur gängige Immobiliensuchportale, sondern erkundigen Sie sich auch nach Vermittlungsmöglichkeiten, die auf Ihr Objekt spezialisiert sind.

• Bereiten Sie sich auf Besichtigungstermine gut vor, sorgen Sie für ein zugängliches und ordentliches Grundstück und wählen Sie möglichst einen Termin bei guten Sicht- und Wetterverhältnissen.

• Prüfen Sie die Bonität potenzieller Käufer:innen und lassen Sie sich vor einer endgültigen Kaufentscheidung gegebenenfalls einen Finanzierungsnachweis vorlegen.

• Holen Sie sich Unterstützung von Makler:innen. Diese können Sie unter anderem bei der Preisermittlung, Vermarktung, Auswahl geeigneter Interessent:innen und bei den Verkaufsverhandlungen unterstützen.

Welche Unterlagen brauchen Sie beim Grundstücksverkauf?

Für den Verkauf sollten Sie die wichtigsten Informationen und Unterlagen zu Ihrem Grundstück zusammenstellen. Dazu gehören üblicherweise:

• ein aktueller Grundbuchauszug

• die Flurkarte oder Liegenschaftskarte

• der Bebauungsplan, sofern vorhanden

• Informationen zur Bebaubarkeit und Erschließung

• eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

• Informationen zu Altlasten und möglichen offenen Erschließungskosten

• vorhandene Bauvorbescheide oder Baugenehmigungen

Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, hängt vom Grundstück und von der zuständigen Gemeinde ab, bei der Sie sich vorab informieren können. Bei der Zusammenstellung können Sie sich von Ihrem Makler oder Ihrer Maklerin unterstützen lassen.

Mit welchen Kosten müssen Sie beim Grundstücksverkauf rechnen?

Diese Kosten beim Immobilienverkauf kommen auf Sie zu, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen:

• Maklerprovision: Die Maklerprovision liegt bei Grundstücksverkäufen meist zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer, ist jedoch frei verhandelbar. Die Aufteilung der Provision wird zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen vereinbart.

• Wertermittlung: Eine erste Preiseinschätzung durch eine:n Makler:in kann Bestandteil des Maklerauftrags sein. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder eine besondere Grundstücksbewertung verursacht dagegen zusätzliche Kosten. Die Höhe hängt von Umfang, Schwierigkeit, Grundstücksart, Lage und Bewertungszweck ab.

• Notarkosten: Üblicherweise tragen die Käufer:innen die Kosten der Beurkundung und Eigentumsumschreibung. Verkäufer:innen kommen meist für die Kosten der Löschung eigener Belastungen, etwa einer Grundschuld, auf. Die Höhe der Kosten richtet sich insbesondere nach dem Geschäftswert und dem Umfang der erforderlichen Notar- und Grundbucharbeiten.

• Grundbuchauszug: Beim zuständigen Grundbuchamt fallen für einen unbeglaubigten Grundbuchauszug häufig 10 Euro und für einen beglaubigten Auszug 20 Euro an.

• Bauvoranfrage: Die Gebühren für eine Bauvoranfrage richten sich nach dem jeweiligen Landesrecht, dem Umfang der Prüfung und der örtlichen Gebührenordnung.

• Vorfälligkeitsentschädigung: Ist die Laufzeit des Darlehens, mit dem Sie Ihr Grundstück finanziert haben, noch nicht verstrichen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Höhe hängt unter anderem von der Restschuld, der Restlaufzeit und dem vereinbarten Zinssatz ab.

Je nach Einzelfall können außerdem Kosten für Vermessung, Teilung, Lageplan, Baugrunduntersuchung, Altlastenprüfung, Energie- oder Fachgutachten, Rechtsberatung und steuerliche Beratung entstehen.

Welche Steuern fallen beim Grundstücksverkauf an?

Unter Umständen müssen Sie beim Grundstücksverkauf Steuern berücksichtigen. Bei unbebauten Grundstücken ist die Spekulationsfrist besonders wichtig: Wird ein unbebautes Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, kann eine Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift hier in der Regel nicht, weil ein unbebautes Grundstück nicht zu eigenen Wohnzwecken bewohnt werden kann. Die Höhe richtet sich unter anderem nach dem Gewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz.

Bei einem bebauten Grundstück kann die Spekulationssteuer trotz eines Verkaufs innerhalb der Spekulationsfrist entfallen, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Eine weitere Ausnahme gilt, wenn Sie die Immobilie zwischen dem Kauf beziehungsweise der Fertigstellung und dem Verkauf durchgehend selbst bewohnt haben.