So verändert sich die Grundsteuer durch die neue Reform ab 2025
Claudia Mühlbauer
14. Oktober 2022
Die Berechnung der Grundsteuer basiert auf Grundstückswerten, die mehrere Jahrzehnte alt sind. Für die alten und neuen Bundesländer gelten nicht nur unterschiedliche Bemessungsgrundlagen, auch die Wertentwicklung von Grundstücken und Gebäuden war unterschiedlich. Die steuerliche Ungleichbehandlung, die daraus folgt, soll mit der Grundsteuer-Reform ab 2025 der Vergangenheit angehören. Für die Grundsteuer-Neuberechnung müssen Sie bis Ende Januar 2023 eine Feststellungserklärung beim Finanzamt abgeben.
Als Grundstücks- bzw. Immobilienbesitzer:in müssen Sie im Zuge der Grundsteuer-Reform noch 2022 eine „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ bei Ihrem Finanzamt einreichen. Damit die neue Grundsteuer ermittelt werden kann, müssen Sie Angaben zu folgenden Punkten machen:
Lage des Grundstücks, einschließlich Gemarkung und Flurstück (Daten aus dem Grundbuch)
Grundstücksfläche
Aktueller Bodenrichtwert, z.B. über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D
Grundstücks- bzw. Immobilienart
Größe der Wohn- und Nutzfläche
Brutto-Grundfläche bei Nichtwohngebäuden
Baujahr
Die Abgabe der Erklärung ist verpflichtend und muss elektronisch über die Plattform Elster erfolgen. Die Formulare zur Ermittlung der Grundsteuer werden ab Juli 2022 in digitaler Form bereitgestellt. Abgabefrist ist Ende Januar 2023.
Privatpersonen mit einfachen Eigentumsverhältnissen können alternativ eine unkomplizierte Grundsteuererklärung für Privateigentum abgeben, wenn sie nicht in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen wohnen. Den neuen Grundsteuerwertbescheid bekommen Sie in jedem Fall bis Ende 2024 zugeschickt.
Wer zahlt Grundsteuer?
Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Kommunalsteuer, die auch als Grundbesitzsteuer bezeichnet wird. Durch sie können die Kommunen das Eigentum an Grundstücken und die darauf stattfindende Bebauung besteuern. Daher wird die Grundsteuer auf Zwei- und Einfamilienhäuser sowie auf Eigentumswohnungen erhoben, aber auch auf unbebaute Grundstücke.
Besitzen Sie eine Immobilie oder ein Grundstück, müssen Sie Grundsteuer an die Kommune zahlen.
Zu zahlen ist sie von den jeweiligen Eigentümer:innen. Bei einem Immobilienverkauf ist die Person zahlungspflichtig, die am 01. Januar des Jahres im Grundbuch eingetragen ist. Findet der Verkauf im laufenden Jahr statt, muss der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin die Steuer also erst im neuen Jahr bezahlen. Im Fall eines vermieteten Mehrfamilienhauses ist es möglich, die Grundsteuer auf die Mieter:innen umzulegen.
Wichtig:
Das aktuell geltende Bewertungssystem hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 als verfassungswidrig eingestuft. Das hat eine Grundsteuer-Reform nötig gemacht, die 2019 beschlossen wurde und ab 2025 gelten wird. Hintergrund der Änderung ist, dass die Bemessungsgrundlage in den alten und neuen Bundesländern momentan unterschiedlich geregelt ist und gleichwertige Grundstücke dadurch nicht gleich behandelt werden.
Wie ist die Grundsteuer in Deutschland geregelt?
Die Regelungen für die Erhebung der Grundsteuer sind im Grundsteuergesetz (GrStG) zu finden. Aktuell gibt es die Grundsteuer A und B:
Grundsteuer A: Die agrarische Grundsteuer wird auf den Grundbesitz von forst- und landwirtschaftlichen Betrieben erhoben.
Grundsteuer B: Die bauliche Grundsteuer gilt für bebaute oder bebaubare Grundstücke.
Nach der Grundsteuer-Neuregelung wird außerdem eine weitere Kategorie wiedereingeführt, die bis 1964 bereits als sogenannte Baulandsteuer existiert hat: die Grundsteuer C. Damit soll der Spekulation mit Bauland entgegengewirkt werden, die den Wohnungsmangel vor allem in Ballungsgebieten weiter verschärft. Baureife Grundstücke können dadurch von den Gemeinden höher besteuert werden, wenn sie zu Spekulationszwecken gehalten werden und keine Bebauung erfolgt.
Die neue Grundsteuer C soll der Spekulation mit Bauland in Ballungsräumen entgegenwirken.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Für Zahlungen bis 31. Dezember 2024 gilt übergangsweise die alte Berechnung der Grundsteuer. Dabei sind der Einheitswert, die Steuermesszahl und der Hebesatz wichtig.
Einheitswert: Zur Berechnung der Grundsteuer sind die Einheitswerte aktuell noch die Grundlage. In den alten Bundesländern basieren sie auf den Grundstückswerten im Jahr 1964, in den neuen Ländern beruhen sie auf den Werten, die 1935 festgestellt wurden. Damit weichen sie stark von den tatsächlichen Marktwerten ab.
Steuermesszahl: Die Ermittlung der Grundsteuer sieht im zweiten Schritt vor, dass der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert wird. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. In den alten Bundesländern liegt die Steuermesszahl zwischen 2,6 und 6,0 Promille, in den neuen zwischen 6,0 und 10,0 Promille. Um die neue Grundsteuer für Wohngrundstücke zu berechnen, wird ab 2025 ein einheitlicher Faktor von 0,31 Promille genutzt.
Hebesatz: Die Grundsteuer-Hebesätze werden von den Gemeinden festgelegt und liegen im bundesweiten Durchschnitt bei etwa 550 Prozent, wobei es regional starke Abweichungen gibt. Die Grundsteuer wird festgesetzt, indem der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert wird.
Um die Grundsteuer zu berechnen, wird folgende Formel angewendet: Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz
Wie berechnet sich die Grundsteuer ab 2025?
Die neue Grundsteuer, die ab 2025 erhoben wird, basiert auf der Rechnung Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz. Um den Wert des Grundbesitzes zu ermitteln, werden folgende Faktoren berücksichtigt:
Bodenrichtwert
Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete
Grundstücksfläche
Grundstücks- bzw. Immobilienart
Alter des Gebäudes
Die Grundsteuermesszahlen werden auf etwa ein Zehntel des bisherigen Durchschnitts gesenkt und bundesweit vereinheitlicht. Die Hebesätze können von den Gemeinden angepasst werden. Damit soll vermieden werden, dass sich das jährliche Grundsteueraufkommen zu stark verändert, denn die durchschnittliche Belastung für Wohnungen soll gleich bleiben. Ob durch die neue Grundsteuer mehr an das Finanzamt zu zahlen ist oder der Steuerbetrag sich verringert, hängt für Einzelpersonen vor allem von der Neubewertung ihres Grundstücks ab.
