So verändert sich die Grundsteuer durch die neue Reform ab 2025

Claudia Mühlbauer

9. Mai 2023

Die Berechnung der Grundsteuer basiert auf Grundstückswerten, die mehrere Jahrzehnte alt sind. Für die alten und neuen Bundesländer gelten nicht nur unterschiedliche Bemessungsgrundlagen, auch die Wertentwicklung von Grundstücken und Gebäuden war unterschiedlich. Die steuerliche Ungleichbehandlung, die daraus folgt, soll mit der Grundsteuer-Reform ab 2025 der Vergangenheit angehören. Für die Grundsteuer-Neuberechnung mussten Sie bis Ende Januar 2023 eine Feststellungserklärung beim Finanzamt abgeben.

Brauchen Sie direkt Empfehlungen für Fachfirmen?

Wer zahlt Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Kommunalsteuer, die auch als Grundbesitzsteuer bezeichnet wird. Durch sie können die Kommunen das Eigentum an Grundstücken und die darauf stattfindende Bebauung besteuern. Daher wird die Grundsteuer auf Zwei- und Einfamilienhäuser sowie auf Eigentumswohnungen erhoben, aber auch auf unbebaute Grundstücke.

Zu zahlen ist sie von den jeweiligen Eigentümer:innen. Bei einem Immobilienverkauf ist die Person zahlungspflichtig, die am 01. Januar des Jahres im Grundbuch eingetragen ist. Findet der Verkauf im laufenden Jahr statt, muss der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin die Steuer also erst im neuen Jahr bezahlen. Im Fall eines vermieteten Mehrfamilienhauses ist es möglich, die Grundsteuer auf die Mieter:innen umzulegen.

• Grundsteuer A: Die agrarische Grundsteuer wird auf den Grundbesitz von forst- und landwirtschaftlichen Betrieben erhoben.
• Grundsteuer B: Die bauliche Grundsteuer gilt für bebaute oder bebaubare Grundstücke.

Nach der Grundsteuer-Neuregelung wird außerdem eine weitere Kategorie wiedereingeführt, die bis 1964 bereits als sogenannte Baulandsteuer existiert hat: die Grundsteuer C. Damit soll der Spekulation mit Bauland entgegengewirkt werden, die den Wohnungsmangel vor allem in Ballungsgebieten weiter verschärft. Baureife Grundstücke können dadurch von den Gemeinden höher besteuert werden, wenn sie zu Spekulationszwecken gehalten werden und keine Bebauung erfolgt.

• Einheitswert: Zur Berechnung der Grundsteuer sind die Einheitswerte aktuell noch die Grundlage. In den alten Bundesländern basieren sie auf den Grundstückswerten im Jahr 1964, in den neuen Ländern beruhen sie auf den Werten, die 1935 festgestellt wurden. Damit weichen sie stark von den tatsächlichen Marktwerten ab.
• Steuermesszahl: Die Ermittlung der Grundsteuer sieht im zweiten Schritt vor, dass der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert wird. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. In den alten Bundesländern liegt die Steuermesszahl zwischen 2,6 und 6,0 Promille, in den neuen zwischen 6,0 und 10,0 Promille. Um die neue Grundsteuer für Wohngrundstücke zu berechnen, wird ab 2025 ein einheitlicher Faktor von 0,31 Promille genutzt.
• Hebesatz: Die Grundsteuer-Hebesätze werden von den Gemeinden festgelegt und liegen im bundesweiten Durchschnitt bei etwa 550 Prozent, wobei es regional starke Abweichungen gibt. Die Grundsteuer wird festgesetzt, indem der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert wird.