Das sollten Sie beim Immobilienverkauf beachten
Sie denken darüber nach, Ihre Immobilie zu verkaufen? Um Haus, Wohnung oder Grundstück gewinnbringend zu verkaufen, ist der richtige Zeitpunkt maßgeblich. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie beim Immobilienverkauf achten sollten.
Verkaufen oder abwarten: Wie finde ich den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf?
Ein Verkauf Ihrer Immobilie lohnt sich vor allem in folgenden Situationen:
Wenn die Mietrendite geringer ausfällt als die Rendite für eine alternative Geldanlage.
Wenn Sie Ihr Kapital freisetzen möchten, um größere Anschaffungen zu tätigen.
Wenn Sie nicht die Zeit und das Geld für die Verwaltung der Immobilie aufbringen möchten.
Wenn Sie wenig bis keine Steuern bei einem Verkauf zahlen müssen.
Sollte ich jetzt verkaufen? Das rät ein Experte
Viele Eigentümer:innen stellen sich die Frage, ob sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie noch warten sollten, um einen besseren Preis zu erzielen. „Grundsätzlich muss man nach den Motiven des Verkaufs entscheiden“, verrät uns der Immobilienexperte Jan Bauer von Postbank Immobilien. „Steht ein Haus leer, gibt es keinen Grund zu warten. Wenn man in dem Haus selbst wohnt und überlegt, in eine Wohnung umzuziehen, ist es nicht verkehrt, langfristiger zu denken.“ Aktuell sind die Kaufpreise für Häuser erstmals seit zwölf Jahren rückläufig, während gleichzeitig die Kosten für Finanzierungen steigen. Das heißt, dass es länger dauern kann, potenzielle Käufer:innen zu finden, und Sie Ihre Preisvorstellungen dem Markt anpassen müssen.
Wie läuft der Verkauf ab?
Dokumente heraussuchen
Schönheitsreparaturen
Wertermittlung
Exposé / Inserat aufsetzen
Besichtigungen
Preisverhandlungen
Bonitätsprüfung
Kaufvertrag erstellen
Notariat beauftragen
Grundbucheintrag
Zahlung
Schlüsselübergabe
Privat verkaufen oder mit Makler:in?
Bei einem privaten Hausverkauf fällt zwar keine Provision an, dafür müssen Sie den ganzen Immobilienverkauf allein stemmen. Dabei sollten Sie nicht den hohen Arbeits- und Zeitaufwand unterschätzen.
Die Vorteile beim Verkauf mit Makler:in:
professionelle Vermarktung, da Makler:innen hochwertige Exposés erstellen
große Zeitersparnis, da Makler:innen alle Aktivitäten von der Anzeigenschaltung bis zur Übergabe übernehmen
fairer Verkaufspreis, da Makler:innen über die Marktlage informiert sind, die Immobilie dementsprechend bewerten und ihre Erfahrung bei den Preisverhandlungen einsetzen
mehr Interessent:innen für Ihre Immobilie, da Makler:innen über ein großes Netzwerk verfügen
mehr Sicherheit, da Makler:innen die Bonität der Käufer:innen prüfen und auf rechtliche Sicherheit bei der Vertragsgestaltung achten
Wann können Sie ohne Makler:in verkaufen?
Nicht bei jedem Immobiliengeschäft ist unbedingt ein:e Makler:in nötig. Der Selbstverkauf ist sinnvoll, wenn Sie bereits Kaufinteressent:innen für Ihr Objekt haben. Dringend erforderlich sind dabei Kenntnisse in Bau- und Vertragsrecht. Auch die nötigen Fertigkeiten, um Ihre Immobilie professionell im Internet zu vermarkten, sind empfehlenswert, sollte Ihr:e Kaufinteressent:in plötzlich umschwenken. Wer über die notwendige Erfahrung und Zeit verfügt und wem der Umgang mit potenziellen Käufer:innen liegt, für den eignet sich der Hausverkauf ohne Makler:in.
Welche Kosten kommen auf Sie zu?
Die folgende Auflistung zählt die Kosten auf, die typischerweise beim Immobilienverkauf anfallen:
Maklerprovision: ca. 4 bis 7 Prozent des Kaufpreises
Energieausweis: ca. 50 bis 400 Euro
Wertermittlung: kostenlos, wenn Sie einen Maklervertrag abschließen; ca. 100 bis 500 Euro bei Gutachter:innen
Vermarktungskosten: kostenlos beim Verkauf mit Makler:in; bis zu 1.000 Euro für Fotos, Anzeigen etc. möglich, wenn Sie privat verkaufen
Löschung der Grundschuld: Für die Löschung berechnet das Grundbuchamt eine Gebühr von ca. 0,2 Prozent der Grundschuld, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richtet.
Notarkosten: werden meist von den Käufer:innen der Immobilie getragen, richten sich nach dem Verkaufspreis und können mehrere Tausend Euro betragen
Steuern: z. B. Spekulationssteuer
ggf. Kosten für Renovierungen: unterschiedlich, je nach Aufwand
ggf. Vorfälligkeitsentschädigung: Strafzahlung bei vorzeitiger Ablösung Ihres Darlehens mit Zinsbindung
Diese Besonderheiten gibt es je nach Immobilientyp
Im Prinzip läuft jeder Immobilienverkauf gleich ab, egal ob Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung verkaufen. Doch es gibt einige Besonderheiten für die verschiedenen Objekttypen zu beachten.
Maß und Art der baulichen Nutzung entscheidend
Grundstücksbewertung von Gutachter:in aufgrund des Bodenrichtwerts
Pflicht, alle bekannten Mängel offenzulegen
Bewertung mit Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren
bezugsfreie Wohnungen verkaufen sich oft besser als vermietete Objekte
erfoderliche Dokumente: Teilungserklärung und Teilungsplan, Jahreswirtschaftspläne, Wohngeldabrechnungen, Protokolle vorheriger Eigentümerversammlungen, Aufstellung aller durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen
Anforderungen der Nutzer:innen oft spezieller
vermietete Gewerbeobjekte mit langer Vertragslaufzeit bei Investor:innen beliebter als leer stehende Immobilien
nach Ertragswertverfahren bewertet: Mieteinnahmen als Basis
Immobilienrente als Alternative zum Verkauf
Bei der klassischen Immobilienverrentung (Leibrente) verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung und erhalten dadurch das Kapital, das in Ihrer Immobilie gebunden ist, zurück. Andere Modelle ermöglichen es, einen Teil der Immobilie zu verkaufen oder gänzlich Eigentümer:in zu bleiben und eine monatliche Rente aus einer Umkehrhypothek zu erhalten.
Die Art der Verrentung ändert nichts an Ihrer Wohnsituation: Sie bleiben in Ihrem Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung wohnen – in der Regel mietfrei. Ihr lebenslanges Wohnrecht wird bei der Verrentung Ihrer Immobilie notariell im Grundbuch eingetragen.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Ein Hausverkauf ist aufwendig und braucht Zeit. Rund zwei bis vier Monate dauert es im Durchschnitt bis zum Eintrag künftiger Käufer:innen in das Grundbuch – bei Immobilien in ländlicher und weniger gefragter Lage sogar deutlich länger. Auch Zustand und Energieeffizienz der Immobilie wirken sich auf die Verkaufsdauer aus.
Sollte man eine Immobilie vor dem Verkauf noch sanieren?
Größere Sanierungen und Erneuerungen wie der Einbau einer modernen Heizung oder einer Solaranlage sollten wohl überlegt sein. Nur in bestimmten Fällen zahlt es sich aus, die Immobilie vor dem Verkauf zu modernisieren.
Wann lohnt es sich, die Immobilie zu vermieten statt zu verkaufen?
Die langfristige Vermietung lohnt sich insbesondere, wenn Ihnen als Eigentümer:in eine attraktive Rendite bleibt. Das ist vor allem der Fall, wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus mehrere Wohnungen zur Vermietung anbieten können. Allerdings geht das Vermieten auch mit einem großen Aufwand einher, beispielsweise durch das Organisieren eines Hausmeisterservices sowie das Decken der Kosten für Instandhaltungen. Zudem besteht das Risiko, dass Mieter:innen nicht zahlen.
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn, die gezahlt werden muss, wenn die Spekulationsfrist nicht eingehalten wurde. Die Spekulationsfrist wird ab dem Ankauf der Immobilie bis zu deren Verkauf bemessen. Entscheidend ist dabei, ob Sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen oder vermieten: Die Spekulationsfrist für Immobilien ohne Eigennutzung liegt bei zehn Jahren. Die Spekulationsfrist für selbst genutzte Immobilien beträgt lediglich drei Jahre. Dabei reicht es auch aus, wenn Sie die Immobilie nur als Zweitwohnung oder als Ferienwohnung nutzen – sofern Sie diese nicht vermieten. Eine private Nutzung liegt ebenfalls vor, wenn Sie die Immobilie Ihrem Kind, welches Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen haben.
Was ändert sich 2023 bei der Erbschaftssteuer?
Für die Steuern auf Erbschaften von Immobilien wurden mit dem Jahressteuergesetz 2022 neue Vereinbarungen getroffen. Demnach soll künftig der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie für die Berechnung der Steuern herangezogen werden. Damit folgt die Politik einer Forderung des Bundesverfassungsgerichts. Da die Immobilienwerte in den vergangenen Jahren zum Teil stark gestiegen sind, dürften die geerbten Immobilien nun wesentlich höher bewertet werden. Daher reichen die Freibeträge möglicherweise nicht mehr aus und die Steuerlast könnte steigen. Seitens der FDP und der bayerischen Regierung gibt es Pläne, die Freibeträge zu erhöhen. Konkrete Beschlüsse fehlen bisher.