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Das sollten Sie beim Immobilienverkauf beachten

Christina Tobias
Christina Tobias
19. April 2023

Sie denken darüber nach, Ihre Immobilie zu verkaufen? Um Haus, Wohnung oder Grundstück gewinnbringend zu verkaufen, ist der richtige Zeitpunkt maßgeblich. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie beim Immobilienverkauf achten sollten.

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Verkaufen oder abwarten: Wie finde ich den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf?

Ein Verkauf Ihrer Immobilie lohnt sich vor allem in folgenden Situationen:

  • Wenn die Mietrendite geringer ausfällt als die Rendite für eine alternative Geldanlage.
  • Wenn Sie Ihr Kapital freisetzen möchten, um größere Anschaffungen zu tätigen.
  • Wenn Sie nicht die Zeit und das Geld für die Verwaltung der Immobilie aufbringen möchten.
  • Wenn Sie wenig bis keine Steuern bei einem Verkauf zahlen müssen.
Immobilienpreisentwicklung in Deutschland in den Jahren 2012 bis 2022; Durchschnittspreise inklusive Nebenkosten

Sollte ich jetzt verkaufen? Das rät ein Experte

Viele Eigentümer:innen stellen sich die Frage, ob sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie noch warten sollten, um einen besseren Preis zu erzielen. „Grundsätzlich muss man nach den Motiven des Verkaufs entscheiden“, verrät uns der Immobilienexperte Jan Bauer von Postbank Immobilien. „Steht ein Haus leer, gibt es keinen Grund zu warten. Wenn man in dem Haus selbst wohnt und überlegt, in eine Wohnung umzuziehen, ist es nicht verkehrt, langfristiger zu denken.“ Aktuell sind die Kaufpreise für Häuser erstmals seit zwölf Jahren rückläufig, während gleichzeitig die Kosten für Finanzierungen steigen. Das heißt, dass es länger dauern kann, potenzielle Käufer:innen zu finden, und Sie Ihre Preisvorstellungen dem Markt anpassen müssen.

Immobilie richtig verkaufen: Checkliste
Von der Planung zum Notartermin: Unsere Checkliste zum Abhaken hilft Ihnen durch alle Phasen des Immobilienverkaufs.

Wie läuft der Verkauf ab?

Vorbereitungsphase

  • Dokumente heraussuchen
  • Schönheitsreparaturen
  • Wertermittlung
  • Exposé / Inserat aufsetzen

Verkaufsphase

  • Besichtigungen
  • Preisverhandlungen
  • Bonitätsprüfung
  • Kaufvertrag erstellen

Übergabe

  • Notariat beauftragen
  • Grundbucheintrag
  • Zahlung
  • Schlüsselübergabe
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Privat verkaufen oder mit Makler:in?

Bei einem privaten Hausverkauf fällt zwar keine Provision an, dafür müssen Sie den ganzen Immobilienverkauf allein stemmen. Dabei sollten Sie nicht den hohen Arbeits- und Zeitaufwand unterschätzen.

Die Vorteile beim Verkauf mit Makler:in:

  • professionelle Vermarktung, da Makler:innen hochwertige Exposés erstellen
  • große Zeitersparnis, da Makler:innen alle Aktivitäten von der Anzeigenschaltung bis zur Übergabe übernehmen
  • fairer Verkaufspreis, da Makler:innen über die Marktlage informiert sind, die Immobilie dementsprechend bewerten und ihre Erfahrung bei den Preisverhandlungen einsetzen
  • mehr Interessent:innen für Ihre Immobilie, da Makler:innen über ein großes Netzwerk verfügen
  • mehr Sicherheit, da Makler:innen die Bonität der Käufer:innen prüfen und auf rechtliche Sicherheit bei der Vertragsgestaltung achten

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Wann können Sie ohne Makler:in verkaufen?

Nicht bei jedem Immobiliengeschäft ist unbedingt ein:e Makler:in nötig. Der Selbstverkauf ist sinnvoll, wenn Sie bereits Kaufinteressent:innen für Ihr Objekt haben. Dringend erforderlich sind dabei Kenntnisse in Bau- und Vertragsrecht. Auch die nötigen Fertigkeiten, um Ihre Immobilie professionell im Internet zu vermarkten, sind empfehlenswert, sollte Ihr:e Kaufinteressent:in plötzlich umschwenken. Wer über die notwendige Erfahrung und Zeit verfügt und wem der Umgang mit potenziellen Käufer:innen liegt, für den eignet sich der Hausverkauf ohne Makler:in.

Welche Kosten kommen auf Sie zu?

Die folgende Auflistung zählt die Kosten auf, die typischerweise beim Immobilienverkauf anfallen:

  • Maklerprovision: ca. 4 bis 7 Prozent des Kaufpreises
  • Energieausweis: ca. 50 bis 400 Euro
  • Wertermittlung: kostenlos, wenn Sie einen Maklervertrag abschließen; ca. 100 bis 500 Euro bei Gutachter:innen
  • Vermarktungskosten: kostenlos beim Verkauf mit Makler:in; bis zu 1.000 Euro für Fotos, Anzeigen etc. möglich, wenn Sie privat verkaufen
  • Löschung der Grundschuld: Für die Löschung berechnet das Grundbuchamt eine Gebühr von ca. 0,2 Prozent der Grundschuld, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richtet.
  • Notarkosten: werden meist von den Käufer:innen der Immobilie getragen, richten sich nach dem Verkaufspreis und können mehrere Tausend Euro betragen
  • Steuern: z. B. Spekulationssteuer
  • ggf. Kosten für Renovierungen: unterschiedlich, je nach Aufwand
  • ggf. Vorfälligkeitsentschädigung: Strafzahlung bei vorzeitiger Ablösung Ihres Darlehens mit Zinsbindung

Diese Besonderheiten gibt es je nach Immobilientyp

Im Prinzip läuft jeder Immobilienverkauf gleich ab, egal ob Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung verkaufen. Doch es gibt einige Besonderheiten für die verschiedenen Objekttypen zu beachten.

Grundstück verkaufen

  • Maß und Art der baulichen Nutzung entscheidend
  • Grundstücksbewertung von Gutachter:in aufgrund des Bodenrichtwerts

Haus verkaufen

  • Pflicht, alle bekannten Mängel offenzulegen
  • Bewertung mit Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren

Wohnung verkaufen

  • bezugsfreie Wohnungen verkaufen sich oft besser als vermietete Objekte
  • erfoderliche Dokumente: Teilungserklärung und Teilungsplan, Jahreswirtschaftspläne, Wohngeldabrechnungen, Protokolle vorheriger Eigentümerversammlungen, Aufstellung aller durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen

Gewerbe verkaufen

  • Anforderungen der Nutzer:innen oft spezieller
  • vermietete Gewerbeobjekte mit langer Vertragslaufzeit bei Investor:innen beliebter als leer stehende Immobilien
  • nach Ertragswertverfahren bewertet: Mieteinnahmen als Basis
schöner Altbau
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Immobilienrente als Alternative zum Verkauf

Bei der klassischen Immobilienverrentung (Leibrente) verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung und erhalten dadurch das Kapital, das in Ihrer Immobilie gebunden ist, zurück. Andere Modelle ermöglichen es, einen Teil der Immobilie zu verkaufen oder gänzlich Eigentümer:in zu bleiben und eine monatliche Rente aus einer Umkehrhypothek zu erhalten.

Die Art der Verrentung ändert nichts an Ihrer Wohnsituation: Sie bleiben in Ihrem Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung wohnen – in der Regel mietfrei. Ihr lebenslanges Wohnrecht wird bei der Verrentung Ihrer Immobilie notariell im Grundbuch eingetragen.

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Expert:innen für Ihren Immobilienverkauf beauftragen

Eine Immobilie zu veräußern, erfordert weitreichende Kenntnisse über die aktuelle Marktlage und die bürokratischen Erfordernisse. Bei allen Aufgaben rund um den Immobilienverkauf können professionelle Makler:innen Sie mit ihrer Erfahrung bestmöglich unterstützen.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?

Ein Hausverkauf ist aufwendig und braucht Zeit. Rund zwei bis vier Monate dauert es im Durchschnitt bis zum Eintrag künftiger Käufer:innen in das Grundbuch – bei Immobilien in ländlicher und weniger gefragter Lage sogar deutlich länger. Auch Zustand und Energieeffizienz der Immobilie wirken sich auf die Verkaufsdauer aus.

Sollte man eine Immobilie vor dem Verkauf noch sanieren?

Größere Sanierungen und Erneuerungen wie der Einbau einer modernen Heizung oder einer Solaranlage sollten wohl überlegt sein. Nur in bestimmten Fällen zahlt es sich aus, die Immobilie vor dem Verkauf zu modernisieren.

Wann lohnt es sich, die Immobilie zu vermieten statt zu verkaufen?

Die langfristige Vermietung lohnt sich insbesondere, wenn Ihnen als Eigentümer:in eine attraktive Rendite bleibt. Das ist vor allem der Fall, wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus mehrere Wohnungen zur Vermietung anbieten können. Allerdings geht das Vermieten auch mit einem großen Aufwand einher, beispielsweise durch das Organisieren eines Hausmeisterservices sowie das Decken der Kosten für Instandhaltungen. Zudem besteht das Risiko, dass Mieter:innen nicht zahlen.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn, die gezahlt werden muss, wenn die Spekulationsfrist nicht eingehalten wurde. Die Spekulationsfrist wird ab dem Ankauf der Immobilie bis zu deren Verkauf bemessen. Entscheidend ist dabei, ob Sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen oder vermieten: Die Spekulationsfrist für Immobilien ohne Eigennutzung liegt bei zehn Jahren. Die Spekulationsfrist für selbst genutzte Immobilien beträgt lediglich drei Jahre. Dabei reicht es auch aus, wenn Sie die Immobilie nur als Zweitwohnung oder als Ferienwohnung nutzen – sofern Sie diese nicht vermieten. Eine private Nutzung liegt ebenfalls vor, wenn Sie die Immobilie Ihrem Kind, welches Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen haben.

Was ändert sich 2023 bei der Erbschaftssteuer?

Für die Steuern auf Erbschaften von Immobilien wurden mit dem Jahressteuergesetz 2022 neue Vereinbarungen getroffen. Demnach soll künftig der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie für die Berechnung der Steuern herangezogen werden. Damit folgt die Politik einer Forderung des Bundesverfassungsgerichts. Da die Immobilienwerte in den vergangenen Jahren zum Teil stark gestiegen sind, dürften die geerbten Immobilien nun wesentlich höher bewertet werden. Daher reichen die Freibeträge möglicherweise nicht mehr aus und die Steuerlast könnte steigen. Seitens der FDP und der bayerischen Regierung gibt es Pläne, die Freibeträge zu erhöhen. Konkrete Beschlüsse fehlen bisher.

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