So verkaufen Sie Ihre Gewerbeimmobilie schnell und erfolgreich

Anika Wegner

11. Juli 2019

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist kaum vergleichbar mit der Veräußerung privater Gebäude. Insbesondere für die Faktoren Bauzustand, Lage und Raumaufteilung gelten andere Bewertungsmaßstäbe. Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchte, steht vor vielen Fragen und muss sich auf einige Besonderheiten einstellen.

Wann zählt eine Immobilie als gewerblich?

Eine Gewerbeimmobilie kann auch Wohnungen beherbergen. Der Unterschied zu Wohnimmobilien liegt in dem prozentuellen Anteil der Flächen, die gewerblich genutzt werden.

Definition

Laut § 181 Abs. 6 des Bewertungsgesetzes werden Grundstücke als gewerblich gesehen, wenn sie zu mehr als 80 Prozent betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. Als Gewerbeimmobilien werden alle festen Räumlichkeiten bezeichnet, die nicht oder nicht nur für Privatzwecke genutzt werden. Die hauptsächliche Nutzung muss vorrangig gewerblicher Natur sein. Das können zum Beispiel Büroräume oder Lagerhallen sein.

Typen von Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien unterteilen sich in sieben verschiedene Typen:

• Produktionsimmobilien (z. B. Kühlhallen)
• Handelsimmobilien (z. B. Supermärkte, Einkaufszentren, Ladengeschäfte im Einzelhandel)
• Büroimmobilien (Gebäude, die Büroflächen beherbergen)
• Logistikimmobilien (z. B. Lagerhallen)
• Freizeitimmobilien (z. B. Fitnesscenter, Schwimmbäder, Gebäude für andere Sportarten)
• Spezialgewerbeimmobilien (z. B. Bahnhöfe)
• Gewerbeparks (z. B. Kombination aus Büro-, Service-, Lager- und Freiflächen)

Checkliste zum Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie

Bevor Sie mit dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie beginnen, sollten Sie folgende Tipps beachten.

Tipp 1: Gewerbemakler einschalten

Beim Verkauf oder der Vermietung einer gewerblichen Immobilie kommen spezialisierte Gewerbemakler:innen zum Einsatz. Die Vermarktung einer Gewerbeimmobilie ist viel komplexer und besonders beratungsintensiv, da sie sich nach ökonomischen und unternehmerischen Aspekten richtet. Spezialisierte Immobilienmakler:innen verfügen daher bereits über das richtige Klientel und die nötigen Branchenkenntnisse zur Vermittlung von Gewerbeimmobilien.

Tipp 2: Markt- und Teilmarktanalyse durchführen

Bei einer Marktanalyse werden das Marktvolumen und die Marktentwicklung zu einem bestimmten Zeitpunkt erfasst. Um ein Gewerbeobjekt zu bewerten und verkaufen zu können, muss auch der Teilmarkt bestimmt werden, denn jeder Teilmarkt weist andere Marktpreise und Kaufpreisfaktoren auf.

Dazu muss analysiert werden, wofür die Gewerberäume genutzt werden können. Bei der Veräußerung eines Hotelgebäudes ist zum Beispiel zu bedenken, dass dieses aufgrund des Zuschnittes der Zimmer nicht problemlos für andere gewerbliche Zwecke genutzt werden kann. Daher ist es vor allem für Käufer interessant, die eine Immobilie suchen, die man ohne Umbauten als Hotel nutzen kann.

Tipp 3: richtigen Kaufpreis festlegen

Gewerbeimmobilien werden im Gegensatz zu privaten Immobilien nicht nach ihrem Sachwert, sondern nach dem Ertragswert beurteilt. Das bedeutet, der Verkehrswert der Immobilie errechnet sich nach ihren wirtschaftlichen Erträgen im Ertragswertverfahren. Dabei werden der Bodenrichtwert und der Ertragswert des Gebäudes zur Berechnung herangezogen. Der errechnete Wert spiegelt dementsprechend für den Zeitpunkt des Verkaufs reale Zahlen wider.

Tipp 4: Unterlagen zusammentragen

Schon bei der ersten Besichtigung der Gewerbeimmobilie sollten Sie einige wichtige Dokumente bereithalten, die für potentielle Käufer interessant sein könnten. Dazu zählen zum Beispiel:

• der aktuelle Grundbuchauszug
• ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• der Energieausweis
• der genehmigte Bebauungsplan
• Baupläne (Maßstab 1:100) oder im Idealfall Werkpläne (Maßstab 1:50)
• der Flurkartenauszug / Lageplan
• die Berechnungen der Nutzflächen
• die Kubaturberechnung
• ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• die Baubeschreibungen (inkl. Umbaumaßnahmen)
• Rechnungen / Nachweise über ausgeführte Sanierungsmaßnahmen
• eine Aufstellung der Betriebskosten (Versicherungen, Steuer, Ernergiekosten etc. in den letzten zwei Jahren)
• Ggf. Pacht- und Gewerbemietverträge aus den letzten drei Jahren inkl. Nebenkostenabrechnung

Auch hier können Ihnen Gewerbemakler:innen helfen, diese Unterlagen zu beschaffen und Sie diesbezüglich beraten.

Diese Steuern fallen beim Verkauf an

In steuerlicher Hinsicht ergeben sich für Verkäufer:innen eines Gewerbeobjekts einige Besonderheiten. Der Immobilienverkäufer unterliegt dann nicht nur der Einkommenssteuer, sondern auch der Gewerbesteuer.

Spekulationssteuer

Für Immobilien, die der oder die Eigentümer:in nicht selbst bewohnt, wird eine Einkommenssteuer auf den Verkaufsgewinn erhoben, auch Spekulationssteuer genannt, sofern der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt.

Diese sogenannte Spekulationsfrist ist ungültig, wenn die zu verkaufende Immobilie als Betriebsvermögen eingestuft wird. Dann fällt auch nach Ablauf der Frist eine Steuer auf den Entnahmegewinn an.

Ausnahme: Betriebsaufgabe

Bei der Aufgabe oder Veräußerung des Betriebes sind diese Begünstigungen des Verkaufsgewinns bei der Einkommenssteuerberechnung möglich:

• Freibetrag in Höhe von 45.000 Euro gemäß § 16 des Einkommensteuergesetzes (EStG) (Steuerpflichtige muss mind. 55 Jahre alt oder dauernd berufsunfähig sein)
• besonderer Steuersatz gemäß § 34 EStG, wenn Veräußerungsgewinn zu den außerordentlichen Einkünften gehört
• Teileinkünfteverfahren bei einer Veräußerung von im Betriebsvermögen befindlichen Anteilen an Kapitalgesellschaften

Gewerbesteuer

Einen gewerblichen und damit gewerbesteuerpflichtigen Immobilienhandel unterstellt das Finanzamt, wenn Immobilienbesitzer:innen mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen.

Umsatzsteuer

Beim Verkauf von gewerblichen Immobilien und Grundstücken, die umsatzsteuerpflichtig vermietet sind, ist der oder die Verkäufer:in zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs verpflichtet. Wenn der oder die Käufer:in die Vermietung fortsetzt, bleibt die Erstattung der Vorsteuer aus. Sollte allerdings die Vermietung nicht fortgeführt werden, ist der Umsatz steuerbar. Dies kann für Verkäufer:innen vorteilhaft sein, da sie so die Vorsteuer geltend machen können. Die sogenannte Optierung zur Umsatzsteuer muss allerdings bereits im Kaufvertrag erklärt worden sein.

Gewerbeimmobilie verkaufen und zurückmieten: So geht's!

Ähnlich wie bei der Immobilienrente können Sie auch eine Gewerbeimmobilie verkaufen und sie mit einer Rückmietung weiterhin nutzen. Wichtig dabei ist, dass Sie im Kaufvertrag ein entgeltliches Nutzungsrecht festlegen. Sie können auch entscheiden, ob dieses Recht lebenslang oder nur für einen bestimmten Zeitraum gelten soll.