Gewerbeimmobilie verkaufen: Darauf sollten Sie achten
Christina Tobias
11. Juli 2019
Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist kaum vergleichbar mit der Veräußerung privater Gebäude. Insbesondere für die Faktoren Bauzustand, Lage und Raumaufteilung gelten andere Bewertungsmaßstäbe. Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchte, steht vor vielen Fragen und muss sich auf einige Besonderheiten einstellen.
Als Gewerbeimmobilien werden alle festen Räumlichkeiten bezeichnet, die nicht oder nicht nur für Privatzwecke genutzt werden. Die hauptsächliche Nutzung muss vorrangig gewerblicher Natur sein. Das können zum Beispiel Büroräume oder Lagerhallen sein. Gewerbeimmobilien unterteilen sich nochmals in sechs verschiedene Typen:
Produktionsimmobilien (z. B. Kühlhallen)
Handelsimmobilien (z. B. Supermärkte, Einkaufszentren, Ladengeschäfte im Einzelhandel)
Büroimmobilien (Gebäude, die Büroflächen beherbergen)
Logistikimmobilien (z. B. Lagerhallen)
Freizeitimmobilien (z. B. Fitnesscenter, Schwimmbäder, Gebäude für andere Sportarten)
Spezialimmobilien (z. B. Bahnhöfe)
Den Teilmarkt bestimmen
Um ein Gewerbeobjekt zu bewerten und verkaufen zu können, muss auch der Teilmarkt bestimmt werden, denn jeder Teilmarkt weist andere Marktpreise und Kaufpreisfaktoren auf. Dazu muss analysiert werden, wofür die Gewerberäume genutzt werden können. Bei der Veräußerung eines Hotelgebäudes ist zum Beispiel zu bedenken, dass dieses aufgrund des Zuschnittes der Zimmer nicht problemlos für andere gewerbliche Zwecke genutzt werden kann. Daher ist es vor allem für Käufer interessant, die eine Immobilie suchen, die man ohne Umbauten als Hotel nutzen kann.
Wer hilft beim Gewerbeverkauf?
Beim Verkauf oder der Vermietung einer gewerblichen Immobilie kommt ein spezialisierter Gewerbemakler zum Einsatz. Gewerbeimmobilien werden im Gegensatz zu privaten Immobilien nicht nach ihrem Sachwert, sondern nach dem Ertragswert beurteilt. Das bedeutet, der Verkehrswert der Immobilie errechnet sich nach ihren wirtschaftlichen Erträgen im Ertragswertverfahren. Die Vermarktung einer Gewerbeimmobilie ist viel komplexer und besonders beratungsintensiv, da sie sich nach ökonomischen und unternehmerischen Aspekten richtet. Spezialisierte Immobilienmakler müssen daher über die nötigen ergänzenden Branchenkenntnisse zur Vermittlung von Gewerbeimmobilien verfügen.
Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf
Schon bei der ersten Besichtigung der Gewerbeimmobilie sollten Sie einige wichtige Dokumente bereithalten, die für den Käufer interessant sein könnten. Dazu zählen zum Beispiel:
Baupläne (Maßstab 1:100) oder im Idealfall Werkpläne (Maßstab 1:50)
der Flurkartenauszug / Lageplan
Nutzflächen-Berechnungen
die Kubaturberechnung
ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
die Baubeschreibungen (inkl. Umbaumaßnahmen)
Rechnungen / Nachweise über ausgeführte Sanierungsmaßnahmen
eine Aufstellung der Betriebskosten (Versicherungen, Steuer, Ernergiekosten etc. in den letzten zwei Jahren)
Ggf. Gewerbemietverträge aus den letzten drei Jahren inkl. Nebenkostenabrechnung
Mit der Hilfe eines Gewerbemaklers können Sie diese Unterlagen beschaffen und sich beraten lassen.
Unser Tipp:
Bereits bei der ersten Kontaktaufnahme können Sie erkennen, ob der Makler in die Tiefe geht oder lediglich die üblichen Eckdaten erfragt. Ein Profi wird Ihre finanzielle und unternehmerische Ausgangslage immer in die Immobilienvermittlung einbeziehen – und auch den Teilmarkt analysieren.
Welche steuerlichen Besonderheiten sind zu beachten?
In steuerlicher Hinsicht ergeben sich für Verkäufer eines Gewerbeobjekts einige Besonderheiten. Der Immobilienverkäufer unterliegt dann nicht nur der Einkommenssteuer, sondern auch der Gewerbesteuer. Ob das Finanzamt eine Gewerbesteuer erhebt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab:
Für Immobilien, die der Eigentümer nicht selbst bewohnt, wird eine Einkommenssteuer auf den Verkaufsgewinn erhoben, sofern der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt. Diese sogenannte Spekulationsfrist ist ungültig, wenn die zu verkaufende Immobilie als Betriebsvermögen eingestuft wird. Dann fällt auch nach Ablauf der Frist eine Steuer auf den Entnahmegewinn an.
Einen gewerblichen und damit gewerbesteuerpflichtigen Immobilienhandel unterstellt das Finanzamt, wenn Immobilienbesitzer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen.
Verkaufsbereite Immobilienbesitzer sollten sich daher im Voraus von einem Steuerexperten beraten lassen. Mit der richtigen Verkaufsstrategie und einer klugen Planung lassen sich so beim Immobilienverkauf Steuern sparen.
Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen will, muss steuerlich einiges beachten.
Hilfe vom Profi für einen erfolgreichen Verkauf
Für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie gilt: Nehmen Sie besser Hilfe vom Profi in Anspruch. Beim komplexen Immobilienverkauf kann Ihnen ein spezialisierter Gewerbemakler behilflich sein. Steuerlichen Fallen und potenziellen Verlusten können Sie mit der Beratung durch einen Steuerberater entgegenwirken. Da es sich bei der Vermarktung von Gewerbeimmobilien oft um hohe Verkaufspreise handelt, macht sich die Hilfe spezialisierter Dienstleister schnell bezahlt. Bei dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie hilft Ihnen Aroundhome.
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