Wie verkaufe ich ein Haus am besten innerhalb der Familie?

Lina Strauss

19. April 2023

Vielen Eigentümer:innen liegt ihre Immobilie am Herzen und sie wollen am liebsten, dass sie in der Familie bleibt. Doch wann ist es sinnvoll, das Haus innerhalb der Familie zu verkaufen, anstatt es zu vererben oder zu Lebzeiten zu verschenken? Und wie setzen Sie einen Verkaufspreis an, der angemessen ist? Damit Ihnen keine Fehler bei der Übertragung passieren, klären wir alle wichtigen Fragen rund um den Hausverkauf innerhalb der Familie.

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Das eigene Heim ist für viele mehr als nur ein Haus. Es ist der Ort, an dem die Kinder aufwuchsen, an dem glückliche Erinnerungen hängen. Viel Zeit, Geld und Mühe wurden investiert, um das Zuhause zu hegen und zu pflegen. Doch sind die Kinder erwachsen und ausgezogen, kommen Gedanken, wie es nun weitergehen soll. Für viele wird es allein anstrengend und auch unnötig teuer, ein großes Haus, womöglich mit Garten, instandzuhalten. Sich im Alter zu verkleinern und vom Eigenheim zu trennen, klingt daher wie ein logischer Schritt – wäre das Haus nicht mit so vielen Emotionen verbunden. Spätestens wenn die Kinder selbst eine Familie gründen und ein neues Zuhause suchen, denken daher viele Eigentümer:innen daran, ihr Haus an den Nachwuchs zu verkaufen. So bleibt die Immobilie in der Familie, die Kinder kaufen günstig, während man selbst finanziell nicht leer ausgeht wie bei einer Schenkung.

Welche Vorteile gibt es, innerhalb der Familie zu verkaufen?

Für junge Familien wird der Traum vom eigenen Haus immer schwerer zu finanzieren. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft hat sich der Anteil des erschwinglichen Wohneigentums im Jahr 2022 deutlich reduziert. Fand ein Durchschnittshaushalt vor der Zinswende noch einen bezahlbaren Anteil von 40 Prozent auf dem Markt, ist dieser nun auf 28 Prozent gefallen. Viele hoffen daher darauf, von den Eltern oder Großeltern eine Immobilie günstiger zu erhalten.

Doch auch für Eigentümer:innen kann es von Vorteil sein, das Haus an Angehörige zu verkaufen. Denn anders als bei der Schenkung zu Lebzeiten erhalten Sie einen Erlös aus dem Verkauf der Immobilie. Zwar wird innerhalb der Familie selten großer Gewinn gemacht. Dennoch erhalten Sie finanzielle Mittel, die Sie für den eigenen neuen Lebensabschnitt nutzen können.

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Beispiel: Sie haben eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro und wollen diese an Ihr Kind übertragen. Bei einer Schenkung stünde Ihrem Kind laut § 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) ein Freibetrag bis 400.000 Euro zu, darüber hinaus müsste es 15 Prozent Schenkungssteuer zahlen, also 15.000 Euro. Wenn Sie nun Ihrem Kind das Haus zum Beispiel für 30.000 Euro statt für 500.000 Euro verkaufen, würde keine Schenkungssteuer anfallen. In dem Fall ist es wahrscheinlich, dass das Finanzamt einen Schein-Verkauf vermutet.

Daher ist es auch beim Hausverkauf innerhalb der Familie ratsam, einen realistischen Verkaufspreis anzusetzen. Um den aktuellen Verkehrswert zu bestimmen, sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen. Eine kostenlose Online-Immobilienbewertung erhalten Sie zum Beispiel bei Aroundhome.

Immobilie vererben

Sich auf die gesetzliche Erbfolge zu verlassen, ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Freibetrag nicht überschritten wird und Sie keine Streitigkeiten unter den Erb:innen erwarten. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie eine Person als Alleinerb:in bestimmt haben oder bei mehreren Erb:innen den Nachlass geregelt haben. Letzteres gelingt zum Beispiel durch Verzichtserklärungen, Kompensionen und ein eindeutiges, notarielles Testament.

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Schenkung

Eine sogenannte Erbschaft zu Lebzeiten ist dann sinnvoll, wenn der Nachlass den Freibetrag übersteigt. Denn sie können die gleichen Freibeträge wie bei einer Erbschaft alle zehn Jahre erneut nutzen. Zudem haben Sie die Möglichkeit, die Erbschaft frühzeitig zu regeln und Erb:innen sogar aus dem Nachlass auszuschließen. Allerdings ist die Schenkung nach dem Tod des oder der Erblasser:in anfechtbar. Im schlimmsten Fall landen solche Konflikte vor Gericht und ziehen eine Auszahlung oder einen ungewollten Hausverkauf nach sich. Außerdem müssen Sie bedenken, dass die neuen Besitzer:innen nach der Schenkung das Haus auch gegen Ihren Willen verkaufen können.

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Hausverkauf in der Familie

Wenn Sie Ihr Haus an Kinder oder Enkel:innen verkaufen, fallen keine Erbschafts-, Schenkungs- oder Grunderwerbsteuer an. Allerdings ist es erforderlich, dass ein angemessener Kaufpreis vereinbart wird. Dieser sollte nicht zu weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie sein. Es gibt jedoch die Möglichkeit, den Immobilienwert zu schmälern, zum Beispiel durch die Einräumung eines Nießbrauch- oder Wohnrechts. Der Hausverkauf in der Familie kommt häufig dann infrage,

• wenn Immobilien mit einem Wert über dem Freibetrag überschrieben werden sollen.
• wenn die Eigentümer:innen den Erlös für den neuen Lebensabschnitt brauchen, zum Beispiel beim Umzug in eine altersgerechte Wohnung oder bei Pflegebedürftigkeit.
• wenn mit Erbstreitigkeiten zu rechnen ist und Personen zum Beispiel aus dem Erbe ausgeschlossen werden sollen.

Welche Kosten kommen auf Sie zu?

Auch beim Immobilienverkauf an Kinder oder Enkel:innen fallen Kosten an. Wer diese begleicht, sollten Sie im Vorfeld klären. In jedem Fall zahlen müssen Sie:

• Energieausweis (ab 50 Euro für einen Verbrauchsausweis; ab 200 Euro für den bedarfsorientierten Energieausweis)
• Notarkosten (ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises)
• Grundbuchkosten (ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises)

Hinzukommen können außerdem folgende Kosten:

• Vorfälligkeitsentschädigung (wenn die Baufinanzierung noch nicht abgeschlossen ist)
• Spekulationssteuer (wenn Sie die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist gewinnbringend verkaufen)
• Immobilienbewertung (Kurzgutachten ab 100 Euro, Online-Bewertung oft kostenlos)

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Welche Steuern fallen beim Hausverkauf in der Familie an?

Der große Vorteil, wenn Sie ein Haus an Angehörige verkaufen, ist, dass keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfällt. Das ist allerdings nur relevant, wenn der Immobilienwert die gesetzlichen Freibeträge übersteigen würde.

Auch bei der Grunderwerbsteuer ergeben sich Vorteile für Verwandte ersten Grades: Die Steuer entfällt beim Verkauf unter Eheleuten, aber auch wenn Eltern an Kinder oder umgekehrt ein Haus verkaufen. Beim Verkauf unter Geschwistern lässt sich die Steuerlast zumindest schmälern, wenn ein Nießbrauchrecht eingeräumt wird.

Bei der Spekulationssteuer ergeben sich dagegen keine Vorteile, wenn Sie Ihr Haus an Familienangehörige verkaufen; es gelten die gleichen Regelungen wie beim Immobilienverkauf an Fremde.

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Hausverkauf in der Familie mit oder ohne Makler:in?

Der Vorteil beim Verkauf an Angehörige: Sie müssen keine Käufer:innen mehr finden. Damit entfällt der gesamte Vermarktungsprozess. Dennoch kann es sich lohnen, einen oder eine Immobilienmakler:in hinzuzuziehen. Denn Makler:innen übernehmen nicht nur die Suche nach solventen Käufer:innen und die Organisation der Besichtigungstermine. Sie geben auch eine professionelle Einschätzung des aktuellen Verkehrswerts, beschaffen alle nötigen Dokumente, begleiten Sie bis zum Notartermin und können bei Streitigkeiten zwischen den Parteien vermitteln.