Wie verkaufe ich ein Haus am besten innerhalb der Familie?

Warum das Haus an Kinder oder Enkel verkaufen statt verschenken oder vererben?

Der Verkauf eines Hauses innerhalb der Familie ist für viele Eigentümer:innen eine Alternative zur Schenkung oder zum Vererben. Während diese beiden Wege oft komplexe steuerliche und erbrechtliche Fragen mit sich bringen, lassen sich diese Punkte beim Hausverkauf innerhalb der Familie meist einfacher regeln. Dafür sprechen mehrere Gründe:

• Sie erhalten einen finanziellen Erlös, statt Ihr Vermögen unentgeltlich zu übertragen.

• Sie regeln die Eigentumsverhältnisse bereits zu Lebzeiten verbindlich.

• Beim Verkauf gibt es oft weniger Konflikt- und Interpretationsspielraum als bei Schenkung und Erbe.

• Sie können potenzielle Unsicherheiten im späteren Erbfall reduzieren.

• Der Einstieg für Kinder oder Enkel in den Immobilienmarkt wird erleichtert.

Vorteile beim Hausverkauf innerhalb der Familie

Für viele junge Familien wird der Traum vom eigenen Haus zunehmend schwieriger zu realisieren. Gleichzeitig besitzen viele Eltern oder Großeltern Immobilien, die innerhalb der Familie weitergegeben werden können. Ein Immobilienverkauf innerhalb der Familie kann dabei für beide Seiten Vorteile haben.

Vorteile für Verkäufer:innen (Eltern/Großeltern)

Für viele Eigentümer:innen stellt sich grundsätzlich die Frage, ob sich ein Immobilienverkauf überhaupt lohnt – unabhängig davon, ob innerhalb der Familie oder am freien Markt verkauft wird. Auch in Zeiten höherer Zinsen und schwankender Immobilienpreise lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten. Entscheidend ist vor allem die individuelle Situation der Eigentümer:innen, etwa ob die Immobilie noch selbst genutzt wird oder ob durch den Verkauf finanzieller Spielraum geschaffen werden soll. Aus Sicht von Eltern und Großeltern hat es mehrere Vorteile, ein Haus noch zu Lebzeiten innerhalb der Familie zu verkaufen:

• Sie können ihren Nachlass bereits zu Lebzeiten gezielt und verbindlich regeln.

• Die Immobilie geht direkt an eine gewünschte Person innerhalb der Familie über.

• Im Vergleich zu Erbe oder Schenkung kann die Übergabe klarer und individueller gestaltet werden.

• Potenzielle Konflikte im späteren Erbfall lassen sich häufig reduzieren.

• Lösungen innerhalb der Familie ermöglichen mehr Flexibilität bei Preisgestaltung und Vertragsdetails.

Vorteile für Käufer:innen (Kinder/Enkel)

Dass das Erbe frühzeitig und verbindlich geregelt wird, liegt meist im Interesse aller Familienangehöriger. Ein Haus an die Kinder oder Enkel zu verkaufen, hat für diese aber auch noch andere Vorteile:

• Der Einstieg ins Wohneigentum wird durch den familieninternen Kauf oft deutlich erleichtert.

• Der Kaufpreis liegt häufig unter dem Niveau des freien Immobilienmarkts.

• Die Finanzierung kann flexibler an die persönliche Lebenssituation angepasst werden.

• Es besteht kein Konkurrenzdruck durch andere Kaufinteressent:innen.

• Der Kauf erfolgt in einem vertrauten und transparenten Umfeld.

Hausverkauf innerhalb der Familie: Welche Steuern fallen an?

Grundsätzlich gelten beim Hausverkauf innerhalb der Familie die gleichen steuerlichen Regelungen wie bei einem Verkauf an andere Personen. Allerdings gibt es einige wichtige Besonderheiten bei der Grunderwerbsteuer. Außerdem fällt bei einem regulären Verkauf keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an. Wird die Immobilie jedoch deutlich unter dem Marktwert verkauft, kann das Finanzamt den Preisunterschied als Teilschenkung werten.

Grunderwerbsteuer – Wer ist befreit?

Beim Verkauf von Immobilien innerhalb der Familie kann die Grunderwerbsteuer entfallen – allerdings nur bei direkten Verwandtschaftsverhältnissen in gerader Linie. Von der Grunderwerbsteuer befreit sind gemäß § 3 GrEStG:

• Eltern und Kinder

• Großeltern und Enkel:innen

Zusätzlich werden auch Ehegatten und eingetragene Lebenspartner:innen begünstigt. Nicht von der Grunderwerbsteuer befreit sind dagegen:

• Geschwister

• Schwiegerkinder

• weiter entfernte Verwandte

Spekulationssteuer – Gilt auch für Familienangehörige

Bei der Spekulationssteuer gibt es keine Sonderregelungen für Verkäufe innerhalb der Familie. Wollen Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen, müssen Sie das Haus entweder selbst im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren genutzt haben oder eine vermietete Immobilie mehr als zehn Jahre gehalten haben. In diesen Fällen haben Sie beim Verkauf die Spekulationsfrist eingehalten und müssen keine Spekulationssteuer zahlen.

Haus an Enkel verkaufen – Besonderheiten und Steuerfreibeträge

Zwar fallen bei einem regulären Hausverkauf innerhalb der Familie keine Steuern wie die Erbschafts- und Schenkungsteuer an. In der Praxis werden Immobilien innerhalb der Familie jedoch häufig unter dem Marktwert verkauft. In solchen Fällen kann der Preisunterschied als Teilschenkung gewertet werden. Dann spielen die steuerlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG eine wichtige Rolle. Je nach Verwandtschaftsgrad sind sie unterschiedlich hoch:

• Kinder: 400.000 Euro

• Enkel:innen: 200.000 Euro

Sind Ihre Kinder aber bereits verstorben und Sie wollen Ihr Haus an einen Enkel oder eine Enkelin verkaufen, rücken diese gemäß Erbrecht steuerlich nach. In diesem Fall gilt für sie ebenfalls der höhere Freibetrag von 400.000 Euro.

Ist es erlaubt, ein Haus innerhalb der Familie unter Wert zu verkaufen?

Oft wird ein Haus innerhalb der Familie günstiger verkauft als auf dem freien Markt. Denn viele Eigentümer:innen wollen ihrem Nachwuchs eine Starthilfe geben und nicht an ihnen verdienen. Doch auch bei Angehörigen muss ein angemessener Verkaufspreis angesetzt werden. Ansonsten könnten Sie den Verdacht einer verdeckten Schenkung auf sich ziehen.

Wenn Sie Ihre Immobilie also zu weit unter Wert verkaufen, vermutet das Finanzamt, dass die Schenkungssteuer umgangen werden soll. Wie hoch ein angemessener Kaufpreis ist, ist rechtlich nicht festgelegt.

Daher ist es auch beim Hausverkauf innerhalb der Familie ratsam, einen realistischen Verkaufspreis anzusetzen. Um den aktuellen Verkehrswert zu bestimmen, sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen. Eine kostenlose Online-Immobilienbewertung erhalten Sie zum Beispiel bei Aroundhome.

Wert der Immobilie legal senken: Diese Möglichkeiten gibt es

Statt den Kaufpreis willkürlich zu reduzieren, gibt es legale Möglichkeiten, den Wert der Immobilie zu mindern und damit auch den Kaufpreis nachvollziehbar zu senken. Je umfangreicher die Rechte der Verkäufer:innen ausfallen, desto stärker kann sich das auf den Immobilienwert auswirken.

• Wohnrecht: Mit einem lebenslangen Wohnrecht dürfen die bisherigen Eigentümer:innen weiterhin in der Immobilie wohnen, wodurch sich der Marktwert für Käufer:innen reduziert.

• Nießbrauchrecht: Wenn sich Verkäufer:innen ein Nießbrauchrecht eintragen lassen, behalten sie das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder Mieteinnahmen zu erzielen. Da die Käufer:innen die Immobilie nicht frei nutzen können, sinkt ihr wirtschaftlicher Wert.

Wann lohnt sich was: Schenkung, Erbe oder Hausverkauf in der Familie?

Das Älterwerden und der Tod gehören zu den Themen, mit denen sich die wenigsten gern auseinandersetzen. Mehrere Studien zeigen, dass nur etwa ein Drittel der Deutschen ein Testament hat. Beim Nachlass des Hauses verlassen sich viele auf die gesetzliche Erbfolge, was jedoch oft zu Konflikten führt. Dagegen kann eine Schenkung zu Lebzeiten oder ein Hausverkauf innerhalb der Familie je nach Situation sinnvoller und lukrativer sein.

Vor- und Nachteile: Immobilie vererben

Sich auf die gesetzliche Erbfolge zu verlassen, ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Freibetrag nicht überschritten wird und Sie keine Streitigkeiten unter den Erb:innen erwarten. Es kann sinnvoll sein, das Haus zu vererben, wenn der Nachlass eindeutig durch ein Testament oder klare Regelungen wie Alleinerbschaft oder Ausgleichszahlungen gestaltet ist.

Vorteile:

• Sie behalten bis zum Lebensende die volle Kontrolle über die Immobilie.

• Nahe Verwandte haben einen hohen Steuerfreibetrag (z. B. 400.000 Euro bei Kindern)

• Klare Regelung durch ein Testament ist möglich

Nachteile:

• Ohne klare Regelung drohen Erbstreitigkeiten

• Gesetzliche Erbfolge führt nicht immer zu gewünschten Ergebnissen

• Unklare Verhältnisse können den Nachlass kompliziert machen

Vor- und Nachteile einer Schenkung

Eine Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Immobilienwert die steuerlichen Freibeträge übersteigt. Durch die frühzeitige Übertragung lässt sich Vermögen gezielt zu Lebzeiten regeln und die nächste Generation kann früh eingebunden werden.

Vorteile:

• Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden

• Vermögen kann frühzeitig und steuerlich geplant übertragen werden

• Die Nachfolge lässt sich bereits zu Lebzeiten aktiv gestalten.

• Erb:innen können bereits zu Lebzeiten berücksichtigt oder ausgeschlossen werden

Nachteile:

• Sie geben die Immobilie vollständig aus der Hand.

• Nach der Schenkung besteht kein rechtlicher Anspruch mehr auf Nutzung oder Mitbestimmung.

• Ohne Absicherung durch Nießbrauch oder Wohnrecht kann die Immobilie von den neuen Eigentümer:innen auch verkauft werden.

• Schenkungen können im Streitfall nach dem Erbfall angefochten werden und zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.

Vor- und Nachteile vom Hausverkauf in der Familie

Beim Hausverkauf innerhalb der Familie, etwa an Kinder oder Enkel:innen, fällt in der Regel weder Erbschafts-, Schenkungs- noch Grunderwerbsteuer an. Voraussetzung ist jedoch, dass ein angemessener Kaufpreis vereinbart wird, der sich am Verkehrswert orientiert.

Vorteile:

• Sie erhalten einen Verkaufserlös und bleiben finanziell flexibel.

• Die Vermögensübertragung kann klar und verbindlich geregelt werden.

• Im Vergleich zu Schenkung oder Erbschaft entsteht bei einem Verkauf zum Marktwert meist keine zusätzliche steuerliche Belastung.

• Die Immobilie bleibt innerhalb der Familie und wird gezielt weitergegeben.

• Konflikte im Erbfall lassen sich häufig reduzieren

Nachteile:

• Ein deutlich vom Marktwert abweichender Kaufpreis kann steuerliche oder rechtliche Prüfungen auslösen.

• Käufer:innen benötigen meist eine Finanzierung

• Unterschiedliche Erwartungen zu Nutzung, Kosten oder Wohnrecht können innerhalb der Familie zu Konflikten führen.

Ablauf und Kosten beim Hausverkauf in der Familie

Schritt-für-Schritt-Ablauf beim Hausverkauf in der Familie

1. Immobilie bewerten lassen: Ermittlung des aktuellen Marktwerts als Grundlage für einen realistischen Kaufpreis

2. Kaufpreis festlegen: Vereinbarung eines nachvollziehbaren und marktgerechten Verkaufspreises

3. Finanzierung klären: Prüfung, ob und wie die Käufer:innen den Kauf finanzieren können

4. Notartermin vorbereiten und durchführen: Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags

5. Eintragung ins Grundbuch: Offizielle Eigentumsübertragung durch das Grundbuchamt

Welche Kosten entstehen?

Auch wenn er innerhalb der Familie stattfindet, fallen Kosten beim Immobilienverkauf an, die im Vorfeld berücksichtigt werden sollten:

• Energieausweis (ab 50 Euro für einen Verbrauchsausweis; ab 200 Euro für den bedarfsorientierten Energieausweis)

• Notarkosten (ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises)

• Grundbuchkosten (ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises)

Hinzukommen können außerdem folgende Kosten:

• Vorfälligkeitsentschädigung (wenn die Baufinanzierung noch nicht abgeschlossen ist)

• Spekulationssteuer (wenn Sie die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist gewinnbringend verkaufen)

• Immobilienbewertung (Kurzgutachten ab 100 Euro, Online-Bewertung oft kostenlos)

Welche Dokumente benötigen Sie?

Für den Hausverkauf innerhalb der Familie sollten alle relevanten Unterlagen frühzeitig vorliegen, um den Ablauf beim Notartermin reibungslos zu gestalten. Dazu gehören:

• aktueller Grundbuchauszug

• Energieausweis

• Flurkarte / Lageplan

• Bauunterlagen (sofern vorhanden)

• Nachweise über bestehende Darlehen oder Belastungen

Tipps, um Streit beim Hausverkauf in der Familie zu vermeiden

• Es erfordert Fingerspitzengefühl und eine behutsame Kommunikation, um keine Gefühle zu verletzen. Versuchen Sie, sich dafür in Ihre Angehörigen hineinzuversetzen, um niemanden vor den Kopf zu stoßen.

• Geschäfte mit der Familie zu machen, empfinden manche als unmoralisch. Andersherum sollten sich Eigentümer:innen aber auch nicht unter Druck setzen lassen, die eigene Immobilie einfach zu verschenken, wenn ihr Hauptvermögen darin steckt.

• Viele Familien erleben Streitfälle, weil sie sich auf mündliche Absprachen verlassen haben, die dann doch nicht eingehalten wurden. Bedenken Sie, dass sich Meinungen und Bedürfnisse ändern können. Halten Sie Abmachungen schriftlich fest.

• Ein Hausverkauf innerhalb der Familie ist vor allem sinnvoll, um die Schenkungs- und Erbschaftssteuer steuerlich sinnvoll zu gestalten. Erkundigen Sie sich daher frühzeitig, ob Ihre Immobilie die Freibeträge im Wert überschreitet.

So sichern sich Eigentümer:innen ab (Nießbrauch, Wohnrecht, Leibrente)

Bei vielen Hausbesitzer:innen steckt ein Großteil des Vermögens in der Immobilie. So vermeiden Sie, dass Sie den Verkauf Ihres Hauses an Kinder oder andere Angehörige bereuen, weil Sie zum Beispiel in finanzielle Not geraten:

• Verkaufen Sie Ihre Immobilie auch Ihrer Familie zuliebe nicht zu weit unter Wert, wenn Sie den Erlös daraus für sich selbst brauchen (zum Beispiel als Altersvorsorge oder für Pflegekosten).

• Wenn Sie in der Immobilie wohnen bleiben möchten, vereinbaren Sie ein Nießbrauch- oder lebenslanges Wohnrecht.

• Alternativ können Sie im Kaufvertrag eine Leibrente vereinbaren: So erhalten Sie keine einmalige Zahlung, sondern eine regelmäßige Rentenzahlung bis zum Tod. Die Immobilienrente bieten auch Unternehmen an.