Wie ist die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt?
- Wie haben sich die Immobilienpreise im letzten Jahr entwickelt?
- Planbareres Finanzierungsumfeld
- Das Problem der hohen Grunderwerbsteuer
- Welche Steuern müssen Sie außerdem beachten?
- Wie finden Sie sich auf dem Immobilienmarkt zurecht?
- Wie können Sie einen hohen Verkaufspreis erzielen?
- Welche Alternativen zum Verkauf gibt es?
Wie haben sich die Immobilienpreise im letzten Jahr entwickelt?
Innerhalb der letzten zwölf Monate sind die durchschnittlichen Häuserpreise pro Quadratmeter im Großteil der Bundesländer leicht gestiegen. Im Vergleich zwischen Oktober 2023 und Oktober 2024 sah die Entwicklung der Immobilienpreise folgendermaßen aus:
Die größten Preisanstiege gab es im Saarland (+3,6 Prozent), in Sachsen-Anhalt (+2,4 Prozent) und Rheinland-Pfalz (+2,3 Prozent). Hier liegen die Preise allerdings noch deutlich niedriger als in anderen Gegenden.
Annähernd gleich sind sie in Sachsen, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern geblieben.
Die stärksten Preisrückgänge gab es in Berlin, wo Häuser aktuell 7,2 Prozent weniger kosten als vor einem Jahr.
Bei den durchschnittlichen Preisen für Eigentumswohnungen sieht das Bild etwas anders aus: Leichte Rückgänge gab es in Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein, Thüringen und im Saarland. Die durchschnittliche Veränderungsrate lag dabei zwischen -0,2 und -0,8 Prozent. In allen anderen Bundesländern gab es dagegen positive Preisentwicklungen zwischen 0,4 und 4,9 Prozent.
Planbareres Finanzierungsumfeld
Etwa seit Beginn des Jahres 2022 war der Bauzins kontinuierlich auf über 4 Prozent gestiegen, was die Aufnahme von Krediten und deren Tilgung deutlich verteuert hat. Die Entwicklung der Bauzinsen ging damit der Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) voraus. Im Oktober 2024 wurde der Leitzins allerdings zum dritten Mal wieder gesenkt und liegt nun bei 3,25 Prozent. Auch die Bauzinsen sind seit Ende des vergangenen Jahres zurückgegangen und liegen aktuell zwischen 3,37 und 3,56 Prozent. Finanzierungen sind dadurch wieder leistbarer und planbarer geworden.
Nach Angaben von Interhyp ist davon auszugehen, dass das Bauzinsniveau kurzfristig etwa gleich bleibt. Innerhalb der nächsten sechs bis zwölf Monate rechnet jeweils die Hälfte der Expert:innen mit stabilen oder leicht steigenden Bauzinsen, falls die Inflationsrate über den Winter wieder ansteigen sollte.
Das Problem der hohen Grunderwerbsteuer
Im Vergleich zu anderen Ländern gibt es in Deutschland eine hohe Grunderwerbsteuer. War sie einmal auf 3,5 Prozent festgelegt, können die Bundesländer seit 2006 selbst über ihre Höhe entscheiden. Aktuell werden zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage beim Immobilienkauf fällig. Sachsen und Hamburg hatten ihre Steuersätze zum Januar 2023 auf 5,5 Prozent erhöht.
Eigentlich sollte die Entwicklung aber gegenteilig verlaufen, denn die Grunderwerbsteuer mindert die Wirtschaftlichkeit teils beträchtlich. Um sie aufzubringen, ist im Schnitt schon eine Spardauer von vier Jahren nötig. Es gibt allerdings Absichten von unterschiedlichen Seiten der Politik, die Steuer zu senken, sie völlig abzuschaffen oder Freibeträge für selbst genutzte Immobilien einzuführen. In Thüringen wurde die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5 Prozent gesenkt.
Welche Steuern müssen Sie außerdem beachten?
Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie, sollten Sie die Spekulationsfrist nicht vergessen. Vermietete Immobilien unterliegen einer Frist von zehn Jahren, bei selbst genutzten sind es drei Jahre. Verkaufen Sie während dieser Zeit, fällt eine Spekulationssteuer an. Sie kann den Verkaufserlös beträchtlich schmälern.
Für Personen, die eine geerbte Immobilie verkaufen wollen, kann unter Umständen zunächst eine Erbschaftssteuer anfallen. Allerdings gewährt der Staat Freibeträge, innerhalb derer keine Steuer abgeführt werden muss. Wie hoch Ihr Freibetrag ist, hängt von Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zu dem oder der Erblasser:in ab.
Die dritte relevante Steuer für Immobilienbesitzer:innen ist die Grundsteuer, die aufgrund der Reform bis zum Jahr 2025 neu berechnet wird. Für Sie als Verkäufer:in ist wichtig zu wissen, dass Sie die Grundsteuer für die Immobilie noch für das Jahr, in dem der Verkauf stattfindet, zahlen müssen. Erst im darauffolgenden Jahr sind die Käufer:innen zahlungspflichtig.
Wie finden Sie sich auf dem Immobilienmarkt zurecht?
Einen ersten Überblick über aktuelle Preise für Immobilien können Sie sich durch die gängigen Immobilienbörsen im Internet verschaffen. Vergleichen Sie dazu Inserate zu Objekten, die Ihrer Immobilie in Ausstattung und Lage ähneln. Christian Rocca von Engel & Völkers rät uns im Interview hierzu: „Mein Tipp wäre, sich mit Menschen zu unterhalten, denen man Kompetenz in Sachen Immobilienmarkt zuschreibt. Das kann der Bankberater sein, das kann jemand aus dem Freundeskreis sein oder ein Anwalt, der mit Immobilien viel zu tun hat.“
Wie können Sie einen hohen Verkaufspreis erzielen?
Potenzielle Käufer:innen lassen sich durch gepflegte Immobilien anziehen. Vor dem Verkaufsstart können Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung mit einigen Maßnahmen leicht aufwerten. Dazu zählen etwa die Erneuerung alter Fußböden und der elektrischen Leitungen. Um Ihre Immobilie zum besten Preis verkaufen zu können, sollten Sie außerdem darauf achten, was auf dem Markt gerade gefragt ist: Mit einer energetisch sanierten Immobilie können Sie heute mehr punkten denn je. Fassaden- und Dachdämmungen verringern beispielsweise den Energiebedarf und lassen sich hervorragend mit einer modernen Heizungsanlage, die erneuerbare Energien nutzt, kombinieren. Solche Immobilien erzielen deutlich höhere Preise als unsanierte Objekte.
Welche Alternativen zum Verkauf gibt es?
Für ältere Menschen, die einem herkömmlichen Hausverkauf in der aktuellen Marktsituation noch skeptisch gegenüberstehen, gibt es mit der Immobilienverrentung eine praktische Alternative. Dabei verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung zwar ebenfalls ganz oder teilweise, bleiben aber in der Immobilie wohnen. Das Geld, das Sie durch die Immobilienrente erhalten, ist frei verwendbar. So lassen sich zum Beispiel altersgerechte Umbaumaßnahmen finanzieren, Sie können sich lang gehegte Wünsche erfüllen oder Ihre Familie finanziell unterstützen. Durch die Verrentung haben Sie gleich mehrere Vorteile:
Sie können Ihre Immobilie mietfrei weiter nutzen.
Den Immobilienwert bekommen Sie in einer Einmalsumme oder als monatliche Zusatzrente ausgezahlt.
Instandhaltung und Reparaturen werden je nach Verrentungsmodell von den neuen Eigentümer:innen übernommen.
