Wie ist die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt?
Über die letzten Jahre hinweg kannten die Preise für Immobilien nur den Weg nach oben. Dieser Aufschwung ist allerdings vorerst vorbei. Vielerorts sinken die Immobilienpreise oder stagnieren mittlerweile zumindest wieder. Wie sieht die aktuelle Marktlage konkret aus und was bedeutet sie für Kauf- und Verkaufswillige?
Brauchen Sie direkt Empfehlungen für Fachfirmen?
- Wie haben sich die Immobilienpreise zuletzt entwickelt?
- Schwieriges Finanzierungsumfeld
- Das Problem der hohen Grunderwerbsteuer
- Welche Steuern müssen Sie außerdem beachten?
- Wie finden Sie sich auf dem Immobilienmarkt zurecht?
- Immer noch einen hohen Verkaufspreis erzielen?
- Welche Alternativen zum Verkauf gibt es?
- Makler:innen finden
Wie haben sich die Immobilienpreise zuletzt entwickelt?
Innerhalb des letzten Jahres sind die durchschnittlichen Häuserpreise pro Quadratmeter in fast allen Bundesländern gesunken. Stärkere Anstiege zwischen 3,6 und 6,7 Prozent gab es im Saarland, in Sachsen-Anhalt und in Thüringen - wo die Preise allerdings generell deutlich niedriger sind als in anderen Gegenden. Annähernd gleich sind sie hingegen in Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Rheinland-Pfalz. In den übrigen Bundesländern sind die Kaufpreise durchschnittlich zwischen 0,9 und 7,7 Prozent gesunken.
Bei den durchschnittlichen Preisen für Eigentumswohnungen sieht das Bild etwas anders aus: Kaum eine Veränderung gab es in Berlin, wohingegen die einzige Preiszunahme im Saarland zu verzeichnen ist. In allen anderen Fällen sind die Quadratmeterpreise um 0,8 bis 8,4 Prozent gesunken.
Im Vergleich zum Vormonat zeichnet sich bei den Kaufpreisen für neue Ein- und Zweifamilienhäuser allerdings wieder ein leichter Aufschwung ab. Die Preise für bestehende Häuser und Eigentumswohnungen sinken hingegen nach wie vor.
Schwieriges Finanzierungsumfeld
In der momentanen Marktsituation kann es schwierig sein, Käufer:innen zu finden, die sich ihre Wunschimmobilie noch leisten können. Das liegt unter anderem an der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Seit Juli 2022 hat sie den Leitzins in bisher sechs Schritten von 0 Prozent auf 3,5 Prozent erhöht, um der hohen Inflation entgegenzuwirken. Dadurch sind allerdings auch die Bauzinsen gestiegen, was Immobiliendarlehen weitaus weniger erschwinglich macht, weil dadurch die monatliche Belastung bei der Tilgung höher geworden ist.
Andererseits ist nicht abzusehen, dass die Bauzinsen demnächst wieder deutlich sinken werden. Wer sich einen Immobilienkredit aktuell leisten kann, ist daher möglicherweise geneigt, jetzt noch zu kaufen, bevor die Zinsen womöglich weiter steigen. Lag der Bauzins im März 2023 zeitweise noch über 4 Prozent, so ist er aufgrund der jüngsten Bankenkrise nun wieder auf 3,75 Prozent bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren gesunken. Die Zinspolitik der EZB lässt allerdings darauf schließen, dass der Bauzins wieder steigen wird.
Das Problem der hohen Grunderwerbsteuer
Im Vergleich zu anderen Ländern gibt es in Deutschland eine hohe Grunderwerbsteuer. War sie einmal auf 3,5 Prozent festgelegt, können die Bundesländer seit 2006 selbst über ihre Höhe entscheiden. Aktuell werden zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage beim Immobilienkauf fällig. Zum Januar 2023 haben Sachsen und Hamburg eine Erhöhung auf 5,5 Prozent beschlossen.
Eigentlich sollte die Entwicklung aber gegenteilig verlaufen, denn die Grunderwerbsteuer mindert die Wirtschaftlichkeit teils beträchtlich. Um sie aufzubringen, ist im Schnitt schon eine Spardauer von vier Jahren nötig. Es gibt allerdings Absichten von unterschiedlichen Seiten der Politik, die Steuer zu senken, sie völlig abzuschaffen oder Freibeträge für selbst genutzte Immobilien einzuführen.
Welche Steuern müssen Sie außerdem beachten?
Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie, sollten Sie die Spekulationsfrist nicht vergessen. Vermietete Immobilien unterliegen einer Frist von zehn Jahren, bei selbst genutzten sind es drei Jahre. Verkaufen Sie während dieser Zeit, fällt eine Spekulationssteuer an. Sie kann den Verkaufserlös beträchtlich schmälern.
Für Personen, die eine geerbte Immobilie verkaufen wollen, kann unter Umständen zunächst eine Erbschaftssteuer anfallen. Allerdings gewährt der Staat Freibeträge, innerhalb derer keine Steuer abgeführt werden muss. Wie hoch Ihr Freibetrag ist, hängt von Ihrem Verwandschaftsverhältnis zu dem oder der Erblasser:in ab.
Die dritte relevante Steuer für Immobilienbesitzer:innen ist die Grundsteuer, die aufgrund der Reform bis zum Jahr 2025 neu berechnet wird. Für Sie als Verkäufer:in ist wichtig zu wissen, dass Sie die Grundsteuer für die Immobilie noch für das Jahr, in dem der Verkauf stattfindet, zahlen müssen. Erst im darauffolgenden Jahr sind die Käufer:innen zahlungspflichtig.
Wie finden Sie sich auf dem Immobilienmarkt zurecht?
Einen ersten Überblick über aktuelle Preise für Immobilien können Sie sich durch die gängigen Immobilienbörsen im Internet verschaffen. Vergleichen Sie dazu Inserate zu Objekten, die Ihrer Immobilie in Ausstattung und Lage ähneln. Christian Rocca von Engel & Völkers rät uns im Interview hierzu: „Mein Tipp wäre, sich mit Menschen zu unterhalten, denen man Kompetenz in Sachen Immobilienmarkt zuschreibt. Das kann der Bankberater sein, das kann jemand aus dem Freundeskreis sein oder ein Anwalt, der mit Immobilien viel zu tun hat.“
Der konkrete Marktwert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab und kann daher nur durch eine fachkundige Person beurteilt werden. Gute Immobilienmakler:innen verfügen über tiefgehende Kenntnisse des Marktes, sie kennen die Region genau und haben darüber hinaus auch Erfahrung mit verschiedenen Käufer:innen. Wollen Sie Ihre Immobilie schätzen lassen und verkaufen, kann Ihnen ein Makler oder eine Maklerin nicht nur viel Arbeit abnehmen, sondern auch wertvolle Tipps zur Wertsteigerung geben und dafür sorgen, den optimalen Verkaufswert festzulegen.
Wie können Sie immer noch einen hohen Verkaufspreis erzielen?
Potenzielle Käufer:innen lassen sich durch gepflegte Immobilien anziehen. Vor dem Verkaufsstart können Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung mit einigen Maßnahmen leicht aufwerten. Dazu zählen etwa die Erneuerung alter Fußböden und der elektrischen Leitungen. Darüber hinaus sollten Sie darauf achten, was auf dem Markt gerade gefragt ist: Mit einer energetisch sanierten Immobilie können Sie heute mehr punkten denn je. Fassaden- und Dachdämmungen verringern beispielsweise den Energiebedarf und lassen sich hervorragend mit einer modernen Heizungsanlage, die erneuerbare Energien nutzt, kombinieren. Solche Immobilien erzielen deutlich höhere Preise als unsanierte Objekte.
Welche Alternativen zum Verkauf gibt es?
Für ältere Menschen, die einem herkömmlichen Immobilienverkauf in der aktuellen Marktsituation skeptisch gegenüberstehen, gibt es mit der Immobilienverrentung eine praktische Alternative. Dabei verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung zwar ebenfalls ganz oder teilweise, bleiben aber in der Immobilie wohnen. Das Geld, das Sie durch die Immobilienrente erhalten, ist frei verwendbar. So lassen sich zum Beispiel altersgerechte Umbaumaßnahmen finanzieren, Sie können sich lang gehegte Wünsche erfüllen oder Ihre Familie finanziell unterstützen. Durch die Verrentung haben Sie gleich mehrere Vorteile:
Sie können Ihre Immobilie lebenslang und mietfrei weiter nutzen.
Den Immobilienwert bekommen Sie in einer Einmalsumme oder als monatliche Zusatzrente ausgezahlt.
Instandhaltung und Reparaturen werden je nach Verrentungsmodell von den neuen Eigentümer:innen übernommen.
Makler:innen für Ihren Immobilienverkauf finden
Eine Immobilie zu veräußern, erfordert weitreichende Kenntnisse über die aktuelle Marktlage und die bürokratischen Erfordernisse. Bei allen Aufgaben rund um den Immobilienverkauf können professionelle Makler:innen Sie mit Ihrer Erfahrung bestmöglich unterstützen.
Häufig gestellte Fragen
Etwa die Hälfte der Gesamtbevölkerung Deutschlands lebt in einer eigenen Immobilie. Deutliche Unterschiede gibt es allerdings zwischen den einzelnen Bundesländern, wie die aktuelle Erhebung des Statistischen Bundesamts aus dem Jahr 2018 zeigt. Während im Saarland in diesem Jahr etwa 64,7 Prozent der Menschen eine Wohnimmobilie ihr Eigen nennen konnten, waren es in Berlin nur 17,4 Prozent. Im europäischen Vergleich bildet Deutschland mit seinen Zahlen fast das Schlusslicht – nur in der Schweiz gibt es eine noch niedrigere Eigentumsquote. Zum Vergleich: In der gesamten Europäischen Union liegt sie durchschnittlich bei etwa 70 Prozent, wobei Rumänien und einige andere osteuropäische Länder sogar Werte über 90 Prozent vorweisen können. Die aktuellen Zahlen des Zensus 2022 werden voraussichtlich zum Ende des Jahres 2023 vorliegen.
Eine Vermögensteuer auf Immobilien gibt es in Deutschland aktuell nicht. Würde sie eingeführt, wären auch Personen, die selbst in ihrer Immobilie wohnen und keine Gewinne mit ihr erwirtschaften, ab einem bestimmten Vermögenswert abgabepflichtig.
Überlegungen aus der Politik, die zu einer Entlastung des Markts durch mehr Neubau beitragen könnten, sind zum Beispiel folgende: Bürokratie muss abgebaut und Genehmigungsverfahren müssen beschleunigt werden. Entlastende Faktoren wären außerdem eine bundesweite Vereinheitlichung des Baurechts, investitionsfreundlichere Abschreibungen und ein Stopp der Übererfüllung von EU-Richtlinien.
