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Wie ist die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt?

Claudia Mühlbauer, Online-Redakteurin
Claudia Mühlbauer
13. März 2024

Zum Ende des letzten Jahres war bereits ein Ende der Preisrückgänge auf dem Immobilienmarkt in Sicht. In den letzten beiden Monaten sind die Immobilienpreise nun erstmals wieder leicht gestiegen. Wie sieht die aktuelle Marktlage konkret aus und was bedeutet sie für Kauf- und Verkaufswillige?

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Wie haben sich die Immobilienpreise zuletzt entwickelt?

Innerhalb der letzten zwölf Monate sind die durchschnittlichen Häuserpreise pro Quadratmeter in einer Mehrzahl der Bundesländer gesunken. Im Vergleich zwischen März 2023 und März 2024 sah die Entwicklung der Immobilienpreise folgendermaßen aus:

  • Preisanstiege zwischen 1,2 und 3,7 Prozent gab es hingegen im Saarland, in Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und in Sachsen - wo die Preise allerdings teilweise deutlich niedriger sind als in anderen Gegenden.
  • Annähernd gleich sind sie in Thüringen und Niedersachsen.
  • In den übrigen Bundesländern sind die Kaufpreise durchschnittlich zwischen 1,2 und 5,4 Prozent gesunken. Berlin konnte mit 9,5 Prozent die größten Preisrückgänge verzeichnen.

Bei den durchschnittlichen Preisen für Eigentumswohnungen sieht das Bild etwas anders aus: Positive Preisentwicklungen zwischen 0,4 und 2,1 Prozent gab es in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein, Thüringen und im Saarland. In allen anderen Fällen sind die Quadratmeterpreise um 1 bis 9,8 Prozent gesunken.

Seit Jahresbeginn sind die Immobilienpreise bundesweit um durchschnittlich 1,25 Prozent gestiegen. Häuser hatten dabei mit 1,1 Prozent einen höheren Preiszuwachs, während Eigentumswohnungen im Schnitt 0,5 Prozent teurer wurden. Ob der Immobilienverkauf sich aktuell lohnt, erfahren Sie in unserem weiterführenden Artikel.

Aktuelle Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser in den Bundesländern
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Planbareres Finanzierungsumfeld

Etwa seit Beginn des Jahres 2022 ist der Bauzins kontinuierlich auf über 4 Prozent gestiegen, was die Aufnahme von Krediten und deren Tilgung deutlich verteuert hat. Die Entwicklung der Bauzinsen ging damit der Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) voraus. Seit September 2023 wurde der Leitzins von nunmehr 4,5 Prozent allerdings nicht mehr erhöht. Auch die Bauzinsen sind seitdem zurückgegangen und schwanken aktuell um einen Bereich von 3,5 Prozent. Finanzierungen sind dadurch wieder leistbarer und planbarer geworden.

Erste Leitzinssenkungen werden von der EZB ab Sommer 2024 erwartet. Kurzfristig ist davon auszugehen, dass das Bauzinsniveau etwa gleich bleibt. Innerhalb der nächsten sechs bis zwölf Monate rechnen viele Expert:innen nach Angaben von Interhyp, einem Vermittler privater Baufinanzierungen, mit sinkenden Bauzinsen.

Bauzinsentwicklung von 2010 bis März 2024
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Das Problem der hohen Grunderwerbsteuer

Im Vergleich zu anderen Ländern gibt es in Deutschland eine hohe Grunderwerbsteuer. War sie einmal auf 3,5 Prozent festgelegt, können die Bundesländer seit 2006 selbst über ihre Höhe entscheiden. Aktuell werden zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage beim Immobilienkauf fällig. Sachsen und Hamburg hatten ihre Steuersätze zum Januar 2023 auf 5,5 Prozent erhöht.

Eigentlich sollte die Entwicklung aber gegenteilig verlaufen, denn die Grunderwerbsteuer mindert die Wirtschaftlichkeit teils beträchtlich. Um sie aufzubringen, ist im Schnitt schon eine Spardauer von vier Jahren nötig. Es gibt allerdings Absichten von unterschiedlichen Seiten der Politik, die Steuer zu senken, sie völlig abzuschaffen oder Freibeträge für selbst genutzte Immobilien einzuführen. In Thüringen wurde die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5 Prozent gesenkt.

Höhe der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern

Welche Steuern müssen Sie außerdem beachten?

  • Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie, sollten Sie die Spekulationsfrist nicht vergessen. Vermietete Immobilien unterliegen einer Frist von zehn Jahren, bei selbst genutzten sind es drei Jahre. Verkaufen Sie während dieser Zeit, fällt eine Spekulationssteuer an. Sie kann den Verkaufserlös beträchtlich schmälern.
  • Für Personen, die eine geerbte Immobilie verkaufen wollen, kann unter Umständen zunächst eine Erbschaftssteuer anfallen. Allerdings gewährt der Staat Freibeträge, innerhalb derer keine Steuer abgeführt werden muss. Wie hoch Ihr Freibetrag ist, hängt von Ihrem Verwandschaftsverhältnis zu dem oder der Erblasser:in ab.
  • Die dritte relevante Steuer für Immobilienbesitzer:innen ist die Grundsteuer, die aufgrund der Reform bis zum Jahr 2025 neu berechnet wird. Für Sie als Verkäufer:in ist wichtig zu wissen, dass Sie die Grundsteuer für die Immobilie noch für das Jahr, in dem der Verkauf stattfindet, zahlen müssen. Erst im darauffolgenden Jahr sind die Käufer:innen zahlungspflichtig.

Wie finden Sie sich auf dem Immobilienmarkt zurecht?

Einen ersten Überblick über aktuelle Preise für Immobilien können Sie sich durch die gängigen Immobilienbörsen im Internet verschaffen. Vergleichen Sie dazu Inserate zu Objekten, die Ihrer Immobilie in Ausstattung und Lage ähneln. Christian Rocca von Engel & Völkers rät uns im Interview hierzu: „Mein Tipp wäre, sich mit Menschen zu unterhalten, denen man Kompetenz in Sachen Immobilienmarkt zuschreibt. Das kann der Bankberater sein, das kann jemand aus dem Freundeskreis sein oder ein Anwalt, der mit Immobilien viel zu tun hat.“

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Der konkrete Marktwert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab und kann daher nur durch eine fachkundige Person beurteilt werden. Gute Immobilienmakler:innen verfügen über tiefgehende Kenntnisse des Marktes, sie kennen die Region genau und haben darüber hinaus auch Erfahrung mit verschiedenen Käufer:innen. Wollen Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und verkaufen, kann Ihnen ein Makler oder eine Maklerin nicht nur viel Arbeit abnehmen, sondern auch wertvolle Tipps zur Wertsteigerung geben und dafür sorgen, den optimalen Verkaufswert festzulegen.

Wie können Sie einen hohen Verkaufspreis erzielen?

Potenzielle Käufer:innen lassen sich durch gepflegte Immobilien anziehen. Vor dem Verkaufsstart können Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung mit einigen Maßnahmen leicht aufwerten. Dazu zählen etwa die Erneuerung alter Fußböden und der elektrischen Leitungen. Um Ihre Immobilie zum besten Preis verkaufen zu können, sollten Sie außerdem darauf achten, was auf dem Markt gerade gefragt ist: Mit einer energetisch sanierten Immobilie können Sie heute mehr punkten denn je. Fassaden- und Dachdämmungen verringern beispielsweise den Energiebedarf und lassen sich hervorragend mit einer modernen Heizungsanlage, die erneuerbare Energien nutzt, kombinieren. Solche Immobilien erzielen deutlich höhere Preise als unsanierte Objekte.

Grafik eines Hauses mit verschiedenen Maßnahmen, die den Wert eines Hauses steigern können
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Welche Alternativen zum Verkauf gibt es?

Für ältere Menschen, die einem herkömmlichen Hausverkauf in der aktuellen Marktsituation noch skeptisch gegenüberstehen, gibt es mit der Immobilienverrentung eine praktische Alternative. Dabei verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung zwar ebenfalls ganz oder teilweise, bleiben aber in der Immobilie wohnen. Das Geld, das Sie durch die Immobilienrente erhalten, ist frei verwendbar. So lassen sich zum Beispiel altersgerechte Umbaumaßnahmen finanzieren, Sie können sich lang gehegte Wünsche erfüllen oder Ihre Familie finanziell unterstützen. Durch die Verrentung haben Sie gleich mehrere Vorteile:

  • Sie können Ihre Immobilie mietfrei weiter nutzen.

  • Den Immobilienwert bekommen Sie in einer Einmalsumme oder als monatliche Zusatzrente ausgezahlt.

  • Instandhaltung und Reparaturen werden je nach Verrentungsmodell von den neuen Eigentümer:innen übernommen.

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Makler:innen für Ihren Immobilienverkauf finden

Eine Immobilie zu veräußern, erfordert weitreichende Kenntnisse über die aktuelle Marktlage und die bürokratischen Erfordernisse. Bei allen Aufgaben rund um den Immobilienverkauf können professionelle Makler:innen Sie mit Ihrer Erfahrung bestmöglich unterstützen.

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  • Ein Fragebogen, bis zu drei Makler:innen: Mit einmaligem Aufwand erhalten Sie drei Maklervorschläge.
  • Regional & verfügbar: Wir empfehlen Makler:innen aus Ihrer Nähe, die wirklich Zeit für Ihr Projekt haben.
  • Kostenlose Angebote: Die Erstberatung der Makler:innen ist für Sie kostenlos.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Wohneigentumsquote in Deutschland?

Etwa die Hälfte der Gesamtbevölkerung Deutschlands lebt in einer eigenen Immobilie. Deutliche Unterschiede gibt es allerdings zwischen den einzelnen Bundesländern. Während im Saarland etwa 65 Prozent der Menschen eine Wohnimmobilie ihr Eigen nennen konnten, sind es in Berlin nur etwa 17 Prozent. Im europäischen Vergleich bildet Deutschland mit seinen Zahlen fast das Schlusslicht – nur in der Schweiz gibt es eine noch niedrigere Eigentumsquote. Zum Vergleich: In der gesamten Europäischen Union liegt sie durchschnittlich bei etwa 70 Prozent, wobei Rumänien und einige andere osteuropäische Länder sogar Werte über 90 Prozent vorweisen können. Die aktuellen Zahlen des Zensus 2022 werden voraussichtlich zum Ende des Jahres 2024 vorliegen.

Gibt es eine Vermögensteuer auf Immobilien?

Eine Vermögensteuer auf Immobilien gibt es in Deutschland aktuell nicht. Würde sie eingeführt, wären auch Personen, die selbst in ihrer Immobilie wohnen und keine Gewinne mit ihr erwirtschaften, ab einem bestimmten Vermögenswert abgabepflichtig.

Wie kann der Immobilienmarkt entlastet werden?

Überlegungen aus der Politik, die zu einer Entlastung des Markts durch mehr Neubau beitragen könnten, sind zum Beispiel folgende: Bürokratie muss abgebaut und Genehmigungsverfahren müssen beschleunigt werden. Entlastende Faktoren wären außerdem eine bundesweite Vereinheitlichung des Baurechts, investitionsfreundlichere Abschreibungen und ein Stopp der Übererfüllung von EU-Richtlinien.

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