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Infos zur Gesetzesänderung

Bestellerprinzip: Wer zahlt was?

Das Bestellerprinzip soll Wohnungssuchende finanziell entlasten. Seit Juni 2015 muss derjenige bei einer Vermietung die Maklerprovision zahlen, der den Immobilienmakler auch beauftragt hat. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip auch für den Kauf von Häusern und Wohnungen, hier müssen Verkäufer:in und Käufer:in die Maklerkosten zu gleichen Teilen übernehmen. Wir verraten Ihnen, was Sie über das Bestellerprinzip wissen sollten.

Inhalt des Bestellerprinzips

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz bildet die gesetzliche Grundlage für das Bestellerprinzip. Es ist in Deutschland am 1.6.2015 in Kraft getreten und dient dem Schutz des Mieters: Neben der Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung stellt es außerdem sicher, dass der Anstieg der Mietpreise auf angespannten Wohnungsmärkten gedämpft wird, die sogenannte Mietpreisbremse.

Maklervertrag mit Würfeln aus Holz
Wer zahlt den Makler? Die Rechtssprechung sagt: Derjenige, der ihn auch beauftragt.

Mit dem Begriff „Bestellerprinzip“ erklärt das Gesetz seinen Zweck bereits: Wer für die Vermittlung einer Mietwohnung die Dienstleistung eines Immobilienmaklers bestellt, muss diese auch bezahlen. Damit löst die Neuregelung den bisher gültigen § 3 des Wohnungsvermittlungsgesetzes ab. Ursprünglich durfte der Vermieter die Maklergebühren auf zukünftige Mieter umwälzen, auch wenn er selbst den Makler beauftragt hatte. Jetzt kann der Makler nur dann eine Provision vom Mieter verlangen, wenn er ausschließlich für diesen nach einer Wohnung sucht und nicht bereits vom Eigentümer mit der Vermittlung derselben Wohnung beauftragt wurde. In diesem Fall trägt nämlich immer der Eigentümer die Kosten.

Das Bestellerprinzip gilt jetzt auch beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses

Das Gesetz für die Regelung der Maklerprovision beim Immobilienverkauf gilt seit dem 23. Dezember 2020 auch beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen. Die Maklerprovision tragen Verkäufer:in und Käufer:in nun zu beiden Teilen gleich. Somit haben nun alle Bundesländer eine einheitliche Regelung zur Teilung der Maklerkosten. Wichtig ist auch, dass mit dem neuen Provisionsrecht der Maklervertrag von beiden Parteien in Textform abgeschlossen werden muss.

Darum war eine gesetzliche Änderung notwendig

Ballungsgebiete sind geprägt von Wohnungsmangel sowie einem starken Zu- und Wegzug der Bevölkerung. Sucht man in einer Großstadt nach einer Wohnung, so gelingt dies häufig nur mit einem Immobilienmakler oder ein Immobilienmaklerin. Und dann auch nur mit dem nötigen Kleingeld: In der Regel sind beim Immobilienverkauf nämlich zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises als Maklercourtage fällig, wenn ein/e Makler:in den Wohnraum vermittelt hat. Dabei spielte es vor der Gesetzesreform keine Rolle, ob man selbst eine/n Makler:in für die Wohnungssuche beauftragt hat oder durch eigene Suche an eine durch eine/n Makler:in verwaltete Wohnung gelangt war: Die Maklergebühr zahlte stets der/die Mieter:in. Diese Regelung war lange Zeit ein Grund für zunehmenden Unmut und Beschwerden von Mieter:innen und Mieterverbänden und veranlasste die Politik schließlich zu einer gesetzlichen Änderung.

Bestellerprinzip als Grafik
Verhältnis aus Leistung und Bezahlung früher (oben) und mit geltendem Bestellerprinzip.

Bedeutung für Mieter:innen und weitere Vorteile

Obwohl es zahlreiche Einwände gegen das neue Bestellerprinzip gibt, war eine Reform des Mietrechts dringend notwendig. Da in Ballungsräumen die Nachfrage nach Wohnraum das Wohnungsangebot in der Regel übersteigt, nutzten Vermieter:innen – und auch Makler:innen – die daraus resultierende Notlage oft aus. Das Bestellerprinzip sorgt hier für einen Schutz der Mieter:innen. Es legt fest, dass die Bezahlung einer Leistung auch tatsächlich durch Auftraggeber:innen dieser Leistung erfolgen muss.

Diese Veränderung in der Rechtsprechung hat zur Folge, dass Vermieter:innen mehr Kosten tragen müssen als früher. Um ihre Ausgaben möglichst gering zu halten, verzichten sie womöglich auf die Leistungen eines Maklers oder einer Maklerin. Im Idealfall führt dies dazu, dass Immobilienmakler:innen ihre geforderte Maklercourtage auf einen angemessenen Wert verringern, um weiterhin Aufträge von Vermieter:innen zu erhalten. Ebenso ist eine Qualitätssteigerung denkbar: Denn nur, wenn Immobilienmakler:innen möglichst viele Anreize bieten, werden sie weiterhin Aufträge von Vermieter:innen erhalten.

Nachteile und Kritik am Bestellerprinzip

Zwar ist es für Eigentümer:innen prinzipiell möglich, sich bei der Vermietung selbst um die Akquise neuer Mieter:innen zu kümmern. Dagegen sprechen jedoch der zusätzlich entstehende Aufwand und das fehlende Spezialwissen. Makler:innen führen mit Interessent:innen Besichtigungen durch, besitzt die fachliche Kompetenz, um die Seriosität zu beurteilen und setzen Mietverträge auf. Diesen Mehraufwand kann nicht jede/r Eigentümer:in bewältigen.

Deshalb ist es recht wahrscheinlich, dass Vermieter:innen zwar die Leistungen von Makler:innen in Anspruch nehmen und auch dafür bezahlen, die Kosten aber durch Mieterhöhungen auf den oder die Mieter:in umlegt. Diesen Effekt kann nur die Mietpreisbremse beschränken. Mieter:innen selbst können allerdings kaum einschätzen, ob die Maklerkosten in die eigene Miete einfließen.

Kritik von Makler:innen

Vor allem Makler:innen üben Kritik am Bestellerprinzip, da sie damit ihren Berufsstand als bedroht ansehen. Der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (BVFI), in dem ein großer Teil der Makler:innen organisiert ist, sieht nach dem alten Mietrecht den Mieter:innen als Auftraggeber. Die Begründung: Ein Wohnungsinserat auf einer Online-Immobilienbörse stelle eine Form von Werbung dar. Sie sei damit nicht selbst ein Angebot, sondern eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots durch den Mietinteressenten oder die Mietinteressentin. Indem der/die Mieter:in Makler:innen kontaktiert, werde er/sie zum Auftraggeber bzw. zur Auftraggeberin.

Das folgende Schaubild verdeutlicht, dass das Verhältnis aus Vermieter:in, Makler:in und Mieter:in nicht mit dem Argument der Werbung begründbar ist:

Bestellerprinzip und klassische Werbung als Grafik
Kritik des BVFI: Die falsche Analogie zur klassischen Werbung

Vorsicht vor Maklertricks

Nicht jede/r Makler:in fühlt sich von der Gesetzesänderung zu einer hochwertigeren Arbeit motiviert. Einige suchen nach Lücken im Gesetz oder erfinden Tricks, um weiterhin die Maklerprovision vom Mieter bzw. der Mieterin zu erhalten.

„Der neue Auftraggeber“

Nach dem Bestellerprinzip muss der/die Mieter:in den/die Makler:in nur noch dann bezahlen, wenn er/sie ihn/sie mit der Suche nach einer Wohnung beauftragt. Unseriöse Makler:innen fordern Mietinteressent:innen also bei der Wohnungsbesichtigung dazu auf, sie schriftlich mit der Suche nach einer Wohnung zu beauftragen.

Möglichkeiten für den/die Mieter:in:

Eine derartige Vereinbarung ist rechtlich unwirksam. Unterschreibt der/die Mieter:in die Vereinbarung unter Zeugen, so kann er/sie innerhalb von drei Jahren die gezahlte Provision zurückfordern. Zusätzlich ist eine Anzeige möglich, bei der dem/der Makler:in eine Geldstrafe von bis zu 25.000 Euro droht.

„Die Kooperation“

  • Eigentümer:in beauftragt Makler:in A damit, die Wohnung zu vermieten.
  • Mietinteressent:in beauftragt Makler:in B damit, eine Wohnung zu suchen.
  • Da Makler:in A und Makler:in B kooperieren, findet Makler:in B im Portfolio von Makler:in A die Wohnung des/der genannten Eigentümer:in.
  • Makler:in A erhält von seinem(seiner Auftraggeber:in (dem/der Eigentümer:in) eine Provision.
  • Außerdem erhält Makler:in B vom Auftraggeber (dem/der zukünftigen Mieter:in) eine Provision.
Grafik Bestellerprinzip: Wer zahlt den Makler
Vorsicht bei diesem Täuschungsmodell!

Möglichkeiten für Mieter:innen:

Auch wenn es sich hierbei um einen Trick mit betrügerischem Charakter handelt, ist diese Vorgehensweise gesetzlich nicht verboten – und leider schwer aufzudecken. Der/die Mieter:in kann sich aber nach Unterzeichnung des Mietvertrags bei dem/der Vermieter:in erkundigen, ob dieser ebenfalls eine/n Makler:in für die Wohnung beauftragt und bezahlt hat. Im Optimalfall wird der/die Vermieter:in daraufhin die Zusammenarbeit mit der/dem Makler:in beenden.

Das Bestellerprinzip: Mehr Gerechtigkeit für alle Beteiligten

Durch das Bestellerprinzip bewegt sich die Wohnungsvermietung in eine fairere Richtung. Manche Makler:innen mögen sich derzeit zwar noch als große Verlierer:innen dieser Gesetzesreform sehen, doch letztlich haben sich die Chancen für Immobilienmakler mit hohen Qualitätsansprüchen und Serviceorientierung deutlich verbessert.

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