Bestellerprinzip >> Eigentum richtig verkaufen

Inhalt des Bestellerprinzips

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz bildet die gesetzliche Grundlage für das Bestellerprinzip. Es ist in Deutschland am 1.6.2015 in Kraft getreten und dient dem Schutz des Mieters: Neben der Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung stellt es außerdem sicher, dass der Anstieg der Mietpreise auf angespannten Wohnungsmärkten gedämpft wird, die sogenannte Mietpreisbremse.

Wer zahlt den Makler? Die Rechtssprechung sagt: Derjenige, der ihn auch beauftragt.

Mit dem Begriff „Bestellerprinzip“ erklärt das Gesetz seinen Zweck bereits: Wer für die Vermittlung einer Mietwohnung die Dienstleistung eines Immobilienmaklers bestellt, muss diese auch bezahlen. Damit löst die Neuregelung den bisher gültigen § 3 des Wohnungsvermittlungsgesetzes ab. Ursprünglich durfte der Vermieter die Maklergebühren auf zukünftige Mieter umwälzen, auch wenn er selbst den Makler beauftragt hatte. Jetzt kann der Makler nur dann eine Provision vom Mieter verlangen, wenn er ausschließlich für diesen nach einer Wohnung sucht und nicht bereits vom Eigentümer mit der Vermittlung derselben Wohnung beauftragt wurde. In diesem Fall trägt nämlich immer der Eigentümer die Kosten.

Ausweitung auf den Kauf von Häusern & Wohnungen

Ausweiten möchte die Regierung diese Regelung nun auch auf den Kauf von Häusern und Wohnungen. Die Maklerprovision würde somit der Verkäufer der Immobilie tragen, wenn dieser ihn beauftragt hat. Die Hoffnung ist, dass junge Familie durch die Ersparnis eher das nas nötige Eigenkapital für die Finanzierung der Immobilie bei der Bank aufbringen können.

Darum war eine gesetzliche Änderung notwendig

Ballungsgebiete sind geprägt von Wohnungsmangel sowie einem starken Zu- und Wegzug der Bevölkerung. Sucht man in einer Großstadt nach einer Wohnung, so gelingt dies häufig nur mit einem Immobilienmakler. Und dann auch nur mit dem nötigen Kleingeld: In der Regel sind beim Immobilienverkauf nämlich zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises als Maklercourtage fällig, wenn ein Makler den Wohnraum vermittelt hat. Dabei spielte es vor der Gesetzesreform keine Rolle, ob man selbst einen Makler für die Wohnungssuche beauftragt hat oder durch eigene Suche an eine durch einen Makler verwaltete Wohnung gelangt war: Die Maklergebühr zahlte stets der Mieter. Diese Regelung war lange Zeit ein Grund für zunehmenden Unmut und Beschwerden von Mietern und Mieterverbänden und veranlasste die Politik schließlich zu einer gesetzlichen Änderung.

Verhältnis aus Leistung und Bezahlung früher (oben) und mit geltendem Bestellerprinzip.

Bedeutung für den Mieter und weitere Vorteile

Obwohl es zahlreiche Einwände gegen das neue Bestellerprinzip gibt, war eine Reform des Mietrechts dringend notwendig. Da in Ballungsräumen die Nachfrage nach Wohnraum das Wohnungsangebot in der Regel übersteigt, nutzten Vermieter – und auch Makler – die daraus resultierende Notlage oft aus. Das Bestellerprinzip sorgt hier für einen Schutz der Mieter. Es legt fest, dass die Bezahlung einer Leistung auch tatsächlich durch den Auftraggeber dieser Leistung erfolgen muss.

Diese Veränderung in der Rechtsprechung hat zur Folge, dass Vermieter mehr Kosten tragen müssen als früher. Um ihre Ausgaben möglichst gering zu halten, verzichten sie womöglich auf die Leistungen eines Maklers. Im Idealfall führt dies dazu, dass Immobilienmakler ihre geforderte Maklercourtage auf einen angemessenen Wert verringern, um weiterhin Aufträge von Vermietern zu erhalten. Ebenso ist eine Qualitätssteigerung denkbar: Denn nur, wenn Immobilienmakler möglichst viele Anreize bieten, werden sie weiterhin Aufträge von Vermietern erhalten.

Nachteile und Kritik am Bestellerprinzip

Zwar ist es für den Eigentümer prinzipiell möglich, sich bei der Vermietung selbst um die Akquise neuer Mieter zu kümmern. Dagegen sprechen jedoch der zusätzlich entstehende Aufwand und das fehlende Spezialwissen. Ein Makler führt mit Interessenten Besichtigungen durch, besitzt die fachliche Kompetenz, um die Seriosität von Mietern zu beurteilen und setzt Mietverträge auf. Diesen Mehraufwand kann nicht jeder Eigentümer bewältigen.

Deshalb ist es recht wahrscheinlich, dass der Vermieter zwar die Leistungen des Maklers in Anspruch nimmt und auch dafür bezahlt, die Kosten aber durch Mieterhöhungen auf den Mieter umlegt. Diesen Effekt kann nur die Mietpreisbremse beschränken. Der Mieter selbst kann allerdings kaum einschätzen, ob die Maklerkosten in die eigene Miete einfließen.

Kritik von Maklern

Vor allem Makler üben Kritik am Bestellerprinzip, da sie damit ihren Berufsstand als bedroht ansehen. Der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (BVFI), in dem ein großer Teil der Makler organisiert ist, sieht nach dem alten Mietrecht den Mieter als Auftraggeber. Die Begründung: Ein Wohnungsinserat auf einer Online-Immobilienbörse stelle eine Form von Werbung dar. Sie sei damit nicht selbst ein Angebot, sondern eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots durch den Mietinteressenten. Indem der Mieter den Makler kontaktiert, werde er zum Auftraggeber.

Das folgende Schaubild verdeutlicht, dass das Verhältnis aus Vermieter, Makler und Mieter nicht mit dem Argument der Werbung begründbar ist:

Kritik des BVFI: Die falsche Analogie zur klassischen Werbung

Vorsicht vor Maklertricks

Nicht jeder Makler fühlt sich von der Gesetzesänderung zu einer hochwertigeren Arbeit motiviert. Einige suchen nach Lücken im Gesetz oder erfinden Tricks, um weiterhin die Maklerprovision vom Mieter zu erhalten.

„Der neue Auftraggeber“

Nach dem Bestellerprinzip muss der Mieter den Makler nur noch dann bezahlen, wenn er ihn mit der Suche nach einer Wohnung beauftragt. Unseriöse Makler fordern den Mietinteressenten also bei der Wohnungsbesichtigung dazu auf, ihn schriftlich mit der Suche nach einer Wohnung zu beauftragen.

Unser Tipp für Mieter:

Lassen Sie sich nicht vom Makler dazu auffordern, ihn mit der Suche nach einer Wohnung zu beauftragen. Achten Sie außerdem auf das Kleingedruckte, wenn Sie den Bewerbungsbogen ausfüllen, denn auch hier kann die Beauftragung des Maklers durch den Mieter festgehalten sein.

Möglichkeiten für den Mieter:

Eine derartige Vereinbarung ist rechtlich unwirksam. Unterschreibt der Mieter die Vereinbarung unter Zeugen, so kann er innerhalb von drei Jahren die gezahlte Provision zurückfordern. Zusätzlich ist eine Anzeige möglich, bei der dem Makler eine Geldstrafe von bis zu 25.000 Euro droht.

„Die Kooperation“

Der Eigentümer beauftragt Makler A damit, seine Wohnung zu vermieten.
Der Mietinteressent beauftragt Makler B damit, eine Wohnung für ihn zu suchen.
Da Makler A und Makler B kooperieren, findet Makler B im Portfolio von Makler A die Wohnung des genannten Eigentümers.
Makler A erhält von seinem Auftraggeber (dem Eigentümer) eine Provision.
Außerdem erhält Makler B von seinem Auftraggeber (dem zukünftigen Mieter) eine Provision.

Möglichkeiten für den Mieter:

Auch wenn es sich hierbei um einen Trick mit betrügerischem Charakter handelt, ist diese Vorgehensweise gesetzlich nicht verboten – und leider schwer aufzudecken. Der Mieter kann sich aber nach Unterzeichnung des Mietvertrags beim Vermieter erkundigen, ob dieser ebenfalls einen Makler für die Wohnung beauftragt und bezahlt hat. Im Optimalfall wird der Vermieter daraufhin die Zusammenarbeit mit seinem Makler beenden.

Das Bestellerprinzip: Mehr Gerechtigkeit für alle Beteiligten

Durch das Bestellerprinzip bewegt sich die Wohnungsvermietung in eine fairere Richtung. Manche Makler mögen sich derzeit zwar noch als große Verlierer dieser Gesetzesreform sehen, doch letztlich haben sich die Chancen für Immobilienmakler mit hohen Qualitätsansprüchen und Serviceorientierung deutlich verbessert.

Bestellerprinzip: Wer zahlt was?