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So sichern Sie sich mit einem Teilverkauf Ihrer Immobilie die Liquidität im Alter

Redaktion Antonia
Antonia Rupnow
22. Februar 2023

Als sicherer Wohnsitz im Alter ist die eigene Immobilie für viele Menschen die erste Wahl. Ist sie einmal abbezahlt, ist allerdings ein Großteil Ihres Vermögens im Haus oder in der Eigentumswohnung gebunden und kann nicht mehr frei verwendet werden. Ein Teilverkauf der Immobilie ermöglicht Ihnen, gebundenes Kapital wieder freizusetzen. Wir erklären Ihnen, was sich hinter dem Teil-Immobilienverkauf verbirgt, wie er funktioniert und für wen er sich lohnt.

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Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Der Teilverkauf wird häufig in einem Atemzug mit der Immobilienrente genannt und ist eine Möglichkeit der Altersfinanzierung. „Grundsätzlich ist er für Immobilieneigentümer:innen interessant, die einen Liquiditätsbedarf haben, zur Deckung aber weder einen Kredit aufnehmen wollen oder ihr Wohneigentum gesamthaft verkaufen möchten“, sagt Christian Kuppig, Geschäftsführer bei der EV LiquidHome GmbH im Partnerinterview.

Die Wunschauszahlung stimmen Sie zuvor mit einem Immobilienvermittler oder einer Bank ab, die den Immobilienanteil kauft. Neben der sofort ausgezahlten Summe erhalten Sie das sogenannte entgeltliche Nießbrauchrecht: Dieses berechtigt Sie dazu, gegen eine monatliche Nutzungsgebühr auf unbestimmte Zeit in Ihren eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben und frei über Ihre Immobilie zu verfügen.

Der prozentuale Anteil der verkauften Immobilie, Miteigentumsanteil genannt, sowie die Höhe der ausgezahlten Summe richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird vor dem Verkauf durch ein Gutachten ermittelt. Somit wird das gebundene Immobilienvermögen in freies Kapital umgewandelt, ohne auf das eigene Haus verzichten zu müssen oder sich gar zu verschulden. Das monatliche Nutzungsentgelt ist wie eine Miete zu verstehen. Je nach Anbieter, zeitlicher Fixierung und der konkreten Vertragsausgestaltung beläuft es sich jährlich auf 3 bis 9 Prozent des erhaltenen Teilverkaufspreises.

Immobilienteilverkauf

Im Alter möchten sich viele Eigenheimbesitzer:innen lang gehegte Wünsche erfüllen oder die Familie finanziell unterstützen.

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Rück- und Verkauf der Immobilie

Das Besondere am Teilverkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist, dass Sie weiterhin die alleinige Handhabung über Ihre Immobilie haben. Sie können diese nach Wunsch sanieren, renovieren und sogar vermieten. Insbesondere haben Sie das Recht, den verkauften Anteil jederzeit wieder zurückzukaufen. Dafür wird erneut der aktuelle Wert der Immobilie ermittelt und Sie zahlen den Wert des prozentualen Immobilienanteils zurück. Erfolgt der Verkauf der Immobilie nach dem Tod der Eigentümer:innen, wird der Erlös entsprechend der Eigentumsanteile an Teilkäufer:in und Erbende ausgezahlt. Dabei profitieren beide Seiten in der Regel von einer Wertsteigerung der Immobilie. Der Makler oder die Maklerin wird dabei oft durch die Miteigentümerseite gestellt.

Das müssen Sie beim Verkauf beachten:

Der Preis für den Rückkauf der Immobilienanteile basiert auf einem neu erstellten Immobiliengutachten. Somit kann der aktuelle Rückkaufpreis für die zuvor gekauften Anteile höher oder niedriger ausfallen oder dem Einstiegspreis entsprechen. In den letzten beiden Fällen müssen Sie dennoch mindestens den ursprünglich gezahlten Kaufpreis zurückerstatten. Mitunter werden zuzügliche Kosten für angefallene Nebenkosten (Notariat, Gutachten) erhoben. Diese liegen je nach Bundesland zwischen 14 und 17 Prozent des Ankaufswerts.

Wie funktioniert der Teilverkauf?

Bevor Sie einen Immobilen-Teilverkauf abschließen, müssen einige Gutachten erstellt und Zuständigkeiten erteilt werden sowie eine Einigung über Eigentumsanteile und Wunschsumme erfolgen. Die wichtigsten Punkte sind folgende:

Teilverkauf Schritt 1

1. Kontaktaufnahme: Das Unternehmen, das einen Teil Ihrer Immobilie kaufen will, macht sich mit Ihren Vorstellungen zur Auszahlungssumme und zum Verkaufsanteil sowie Ihren individuellen Wünschen vertraut und erstellt ein unverbindliches Angebot.

Teilverkauf Schritt 2

2. Gutachten: Im Anschluss erstellt eine unabhängige, zertifizierte Person ein verbindliches Gutachten zur Wertermittlung. Die Kosten hierfür übernimmt in der Regel das Unternehmen, das den Teilkauf vornehmen will.

Teilverkauf Schritt 3

3. Vertragsvorbereitung: Basierend auf dem Marktwert werden die mögliche Wunschauszahlung, der prozentuale Kaufanteil und das monatliche Nutzungsentgelt sowie weitere vertragliche Vereinbarungen festgelegt.

Teilverkauf Schritt 4

4. Notariat: Der vereinbarte Vertrag wird notariell beglaubigt. Erkundigen Sie sich vorab, ob Sie einen Termin in einem Notariat vereinbaren müssen oder ob Ihr Anbieter das übernimmt, und wer die Kosten für die Beglaubigung trägt.

Teilverkauf Schritt 5

5. Kaufpreiszahlung: Nachdem der Vertrag unterschrieben wurde, wird Ihnen der Kaufpreis ausgezahlt. Die Abwicklung wird notariell überwacht. Im Anschluss beginnt auch die Zahlung des monatlichen Nutzungsentgelts an Ihren Teilverkaufsanbieter.

Teilverkauf Schritt 6

6. Rück- und Verkauf: Ein Rückkauf sowie Verkauf der Immobilie kann jederzeit von Ihnen vereinbart werden. Beides erfolgt gemeinsam mit dem Immobilienunternehmen bzw. mit der Bank, die den Anteil Ihrer Immobilie gekauft hat.

Änderungen im Grundbuch:

Beim Immobilien-Teilkauf werden die kaufende Bank oder das entsprechende Immobilienunternehmen und die Verkaufenden als Eigentum Besitzende in der ersten Abteilung des Grundbuchs genannt. In der zweiten Abteilung wird Ihr Nießbrauchrecht eingetragen. Das wirtschaftliche Eigentum verbleibt bei Ihnen.

Diese Bedingungen müssen erfüllt sein

Damit für Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus ein Teilverkauf infrage kommt, müssen Sie und Ihre Immobilie einige Bedingungen erfüllen. Jeder Anbieter hat dabei seine eigenen Vorgaben und betrachtet jede Immobilie individuell. Folgende Vorgaben sollen Ihnen vorab eine grobe Orientierung geben:

  • Immobilie sollte möglichst schuldenfrei sein: Es empfiehlt sich, die Immobilie bereits vollständig abbezahlt zu haben, bevor Sie einen Teilverkauf anstreben. Andernfalls wird die Restschuld spätestens beim Verkauf anteilig von der Verkaufssumme abgezogen.

  • Vorgegebener Immobilienwert: Ein Teilverkauf ist erst in der Regel erst am einem Immobilienwert von 200.000 Euro möglich.

  • Mindestalter: Angebote über einen Teilverkauf Ihrer Immobilie können Sie in der Regel ab einem Alter von 50 Jahren wahrnehmen. Wenn Sie jünger als 55 Jahre alt sind, wird das Nießbrauchrecht auf 20 Jahre fixiert. Ab einem Alter von 55 Jahren gilt das Nießbrauchrecht lebenslang.

  • Ankaufswert: Auch der Ankaufswert kann vorgegeben sein. Häufig wird eine Mindest-Wunschauszahlung von 100.000 Euro genannt. Nach oben kann die Summe offen sein, maximal werden jedoch 50 Prozent der Immobilie gekauft.

  • Positive Wertprognose: Das Modell des Teilverkaufs basiert auf dem Gewinn beim Verkauf der Immobilie. Dementsprechend ist eine langfristig positive Wertprognose der Region, in der das Eigenheim steht, wichtig. Einige Anbieter lehnen Immobilien in strukturschwachen Gebieten oder klassischen Wegzugsgebieten sogar gänzlich ab.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Für die Erstellung eines aussagekräftigen Gutachtens werden neben der eigenen Vorstellung über die Auszahlungssumme einige Dokumente benötigt. Dazu zählen:

  • Aktueller Auszug aus dem Grundbuch
  • Flurkarte
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Grundriss
  • Wohnflächenberechnung
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Kostenbeispiele: Wie hoch fallen Gewinne und Kosten aus?

Die Summe der einmaligen Auszahlung sowie die monatliche Nutzungsgebühr ergeben sich aus dem tatsächlichen Wert der Immobilie, dem Verkaufsanteil, der Wunschsumme sowie weiteren Faktoren und  können daher nicht pauschal genannt werden. Mithilfe zweier Kostenbeispiele legen wir eventuell anfallende Kosten und zu erwartende Gewinne dar:

Annahme:

Ein 70-jähriger Eigenheimbesitzer möchte seine Immobilie mit aktuellem Wert von 400.000 Euro anteilig verkaufen. Für seine Wunschsumme von 120.000 Euro erhält der Käufer 30 Prozent der Immobilienanteile. Die Nutzungsgebühr wird auf 10 Jahre fixiert und auf 4 Prozent festgelegt. Daraus ergibt sich ein monatliches Nutzungsentgelt von 400 Euro.

Rechnung: 

120.000 € (Auszahlungssumme) : 4 % (Fixierung auf 10 Jahre) = 4.800 Euro : 12 Monate = 400 Euro/Monat Nutzungsgebühr

Beispiel 1: Verkauf nach 10 Jahren ohne Wertzuwachs

Beispiel 2: Verkauf nach 10 Jahren mit Wertzuwachs von 25 %

Beim Rückkauf durch den Eigentümer und beim Verkauf der Immobilie an Angehörige erhebt der Käufer eine Abwicklungsgebühr auf den Gesamterlös von 3 Prozent. Beim Verkauf an Dritte beträgt die Abwicklungsgebühr 5,5 Prozent. Wird die Immobilie zum Einstiegswert oder unter diesem verkauft, erhebt der Miteigentümer einen Mindestverkaufserlös: die Teilankaufssumme zusätzlich angefallener Kosten.

Alternativen zum Teilverkauf

Der Teilverkauf ist nicht die einzige Möglichkeit, mithilfe der eigenen Immobilie im Alter finanziell flexibel zu bleiben. Eine Alternative ist beispielsweise die Vereinbarung einer klassischen Immobilienrente auf Basis einer monatlichen Zusatzrente. Dabei verkaufen Sie Ihre gesamte Immobilie und erhalten im Gegenzug entweder eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rentenzahlung, die anhand des Immobilienwerts und weiterer Faktoren berechnet wird. Gleichzeitig wird ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart und im Grundbuch eingetragen.

ARTIKEL: Alles zur klassischen Immobilienrente

Wollen Sie nicht nur in Ihrer Immobilie wohnen, sondern diese beispielsweise vermieten, können Sie ein Rentenmodell mit Nießbrauchrecht wählen. Anders als beim Teilverkauf sind Sie bei diesen Formen der Immobilienverrentung im Anschluss an den Verkauf nicht mehr Eigentümer:in. Gleiches gilt bei einem Rückmietkauf, bei dem Sie die Immobilie verkaufen und dann wieder mieten.

Fachfirmen für Teilverkauf finden

Einige Immobilien- und Rentenanbieter haben den Teilverkauf bereits in ihr Portfolio aufgenommen. Wir helfen Ihnen dabei, die passenden Anbieter für den Verkauf Ihrer Immobilie zu finden. Füllen Sie dazu einfach unser Online-Formular aus und Sie erhalten kostenfrei und unverbindlich bis zu drei Angebote, die Sie in Ruhe miteinander vergleichen können.* Wollen Sie sich über unsere Partnerfirmen informieren? In unseren Partnerinterviews können Sie sich einen ersten Eindruck über unsere Fachfirmen für Immobilienrente machen.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich meine Immobilie noch vererben, wenn ich Anteile daran verkaufe?

Ja, das ist möglich. Die Anteile, die Sie verkauft haben, können Sie jederzeit wieder zurückkaufen. Ihre Erben und Erbinnen erhalten in der Regel zudem ein Vorkaufsrecht für den verkauften Anteil.

Kann ich einen beliebig großen Teil meiner Immobilie verkaufen?

Grundsätzlich entscheiden Sie selbst, wie groß der Anteil ist, den Sie verkaufen möchten. Dieser richtet sich nach der Summe, die Sie mit dem Verkauf erzielen wollen, und nach einem unabhängigen Gutachten über den Immobilienwert. Sie können allerdings höchstens 50 Prozent Ihrer Immobilie über den Teilverkauf veräußern.

Gibt es eine Mindestauszahlungssumme?

Viele Anbieter legen eine Mindestauszahlungssumme von 100.000 Euro für den Teilverkauf fest. Liegt der Immobilienwert beispielsweise bei 400.000 Euro, verkaufen Sie dementsprechend ein Viertel Ihrer Immobilie, bei 200.000 Euro sind es 50 Prozent.