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Mit einer klassischen Immobilienrente das Vermögen aus der Immobilie nutzen

Claudia Mühlbauer
7. Juli 2022

Die Liquidität im Alter ist durch die reguläre Altersrente oftmals nicht in ausreichendem Maß gesichert. Als Immobilienbesitzer:in haben Sie einen entscheidenden Vorteil: Sie verfügen nicht nur über einen sicheren mietfreien Wohnsitz, in Ihrer Immobilie steckt auch ein großer Teil Ihres Vermögens. Normalerweise können Sie diesen nicht nutzen, aber mit der Immobilienverrentung lässt sich das gebundene Kapital im Rahmen einer klassischen Verrentung wieder verfügbar machen. Wir erklären Ihnen, wie das Modell der klassischen Immobilienrente (Leibrente) funktioniert und wie Sie von der Verrentung Ihrer Immobilie profitieren können.

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Was ist eine Leibrente?

Eine Leibrente ist per Definition eine wiederkehrende Zahlung, die für eine vereinbarte Zeit bzw. bis zum Lebensende der Empfänger:innen geleistet wird. Ein Anwendungsfall hierfür ist der Immobilienverkauf gegen Zahlung einer Leibrente, wobei es sich um die klassische Art der Immobilienverrentung handelt. Sie verkaufen Ihre selbstgenutzte Immobilie und erhalten dafür das Kapital, das in dieser gebunden ist, zur freien Verfügung.

Dies geschieht in der Regel über die Zahlung einer monatlichen Zusatzrente, deren Höhe durch den Immobilienwert bestimmt wird. Anders als bei einem herkömmlichen Immobilienverkauf bleiben Sie allerdings in Ihrer Immobilie wohnen. Ihr lebenslanges mietfreies Wohnrecht sowie die Zahlungen der neuen Eigentümer:innen an Sie werden im Grundbuch eingetragen und notariell beglaubigt.

Die lebenslange monatliche Zusatzrente, wie sie die Leibrente meint, wird heute kaum noch praktiziert. An Stelle der lebenslangen Zahlungen wird heute in der Praxis die Zusatzrente je nach Anbieter auf einen Zeitraum von 5 bis 15 Jahre festgelegt. Dadurch kann das Modell der klassischen Immobilienverrentung heute als Zeitrente bezeichnet werden.

Voraussetzungen

Eine Eigentumswohnung oder ein Haus auf Rentenbasis zu verkaufen, ist in der Regel ab einem Alter von 68 bis 70 Jahren möglich. Voraussetzung ist außerdem, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen und nicht vererben möchten. Bezüglich des Werts Ihrer Immobilie gibt es häufig keine Mindestvoraussetzungen, einige Anbieter schreiben allerdings einen Mindestwert von 250.000 Euro vor. Hier lohnt sich der Vergleich.

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Wann lohnt sich eine klassische Immobilienrente?

Wollen Sie Ihre Immobilie nicht vererben, ist eine klassische Verrentung auf Basis einer zeitlichen monatlichen Zusatzrente eine gute Möglichkeit, Ihre Liquidität im Alter zu verbessern. Das kommt nicht nur dann infrage, wenn Sie keine Erben und Erbinnen haben, sondern auch, wenn diese anderweitig abgesichert sind oder bereits selbstgenutzte Immobilien besitzen. Leben Sie zu zweit in Ihrer Immobilie, kann die klassische Immobilienrente im Todesfall zur Absicherung des verbleibenden Partners oder der verbleibenden Partnerin dienen.

Ein Vorteil des Verkaufs auf Basis einer monatlichen Zusatzrente ist, dass Sie sich nicht mehr um Reparaturen und die Instandhaltung der Immobilie kümmern müssen. Diese übernehmen in den meisten Fällen die neuen Eigentümer:innen. Somit entfallen sowohl die zeitliche und finanzielle Belastung, die Reparaturmaßnahmen mit sich bringen, als auch die Sorge darum, die Instandhaltung körperlich nicht mehr meistern zu können.

Darüber hinaus lässt sich Ihre monatliche Zusatzrente im Rahmen der klassischen Immobilienrente frei nutzen. Die Erhöhung Ihrer Liquidität kann sich daher in einer Vielzahl von Fällen als hilfreich erweisen. Häufige Gründe, eine Eigentumswohnung oder ein Haus mit Erhalt einer Zeitrente zu verkaufen, sind beispielsweise folgende:

Entscheidung für die klassische Verrentung: Vor- und Nachteile

  • Lebenslanges Wohnrecht: Trotz des Immobilienverkaufs müssen Sie sich keine Sorgen um Ihre Wohnsituation machen. Sie können Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung weiter wie gewohnt nutzen, sind aber deutlich liquider.

  • Flexible Auszahlung: Wie Sie das Kapital aus Ihrer Immobilie ausgezahlt bekommen, entscheiden Sie selbst. Das Auszahlungsmodell ist frei wählbar und auf Ihre individuellen Bedürfnisse angepasst. Ihre Altersrente können Sie mit einer monatlichen Zusatzrente ebenso aufbessern wie beispielsweise eine Restschuld durch eine Einmalzahlung ablösen.

  • Instandhaltung: Um die Instandhaltung und die meisten Reparaturen am Haus kümmern sich nach dem Verkauf die neuen Eigentümer:innen. Sie müssen lediglich für Kleinreparaturen und die Gartenarbeit aufkommen.

  • Voraussetzungen: Damit eine klassische Immobilienrente für Sie infrage kommt, müssen Sie in der Regel mindestens 70 Jahre alt sein. Soll Ihr Partner oder Ihre Partnerin ebenfalls das Wohnrecht erhalten, so muss auch diese Person mindestens 68 bis 70 Jahre alt sein.

  • Eigentumsverhältnis: Mit dem Verkauf Ihrer Immobilie findet eine Eigentumsübertragung statt. Ein Rückkauf ist nicht möglich. Dementsprechend profitieren Sie auch nicht von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie.

  • Erbe: Wie bei einem herkömmlichen Immobilienverkauf können Sie Ihr Haus auch nach einem Verkauf auf Rentenbasis nicht mehr vererben.

Wichtig

Das Wohnrecht verlangt, dass Sie die Immobilie selbst nutzen. Die Möglichkeit zum Vermieten der Räume ergibt sich daraus nicht. Legen Sie Wert auf diese Option, sollten Sie sich nach Anbietern umsehen, die ein Nießbrauchrecht gewähren.

So funktioniert der Hausverkauf auf Rentenbasis

Haben Sie sich dazu entschieden, Ihre Renteneinkünfte mittels einer klassischen Immobilienrente zu erhöhen und Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, sind mehrere Schritte notwendig:

Leibrente Schritt 1

1. Beratungsgespräch: Bei Ihnen findet ein ausführliches Beratungsgespräch statt. Im Anschluss erhalten Sie ein kostenloses und unverbindliches Angebot.

Leibrente Schritt 5

5. Notariat: Sie suchen gemeinsam mit dem Käufer oder der Käuferin ein Notariat auf. Dort unterschreiben beide Parteien den vorbereiteten Kaufvertrag über Ihre Immobilie.

Leibrente Schritt 2

2. Gutachten: Haben Sie das erste, unverbindliche Angebot erhalten und es sagt Ihnen zu, wird ein unabhängiges Gutachten erstellt. So wird der genaue Wert Ihrer Immobilie ermittelt.

Leibrente Schritt 6

6. Grundbucheintrag: Ihr lebenslanges Nießbrauchrecht und die Sofortauszahlung werden an erster Stelle im Grundbuch eingetragen. Die monatliche Rentenzahlung beginnt.

Leibrente Schritt 3

3. Angebot: Nachdem der Immobilienwert bestimmt und der Wert des Nießbrauchs berechnet wurde, bekommen Sie ein verbindliches Angebot über den Verkauf.

Leibrente Schritt 7

7. Reparaturen: Die neuen Eigentümer:innen übernehmen wertsteigernde Reparaturen auf eigene Kosten - zum Beispiel der Austausch einer alten Heizungsanlage.

Leibrente Schritt 4

4. Annahme: Sie prüfen das Angebot und klären offengebliebene Fragen. Stimmen Sie den Bedingungen des Kaufvertrags auf Rentenbasis zu, nehmen Sie das Kaufangebot an.

4. Prüfung: Haben Sie das Angebot geprüft und stimmen den Bedingungen des Verrentungsvertrags zu, nehmen Sie das Angebot über den Immobilienverkauf an.

Wie wird die Höhe der Immobilienrente berechnet?

Der Auszahlungsbetrag, der sich beim Hausverkauf auf Basis einer klassischen Immobilienrente (Leibrente) ergibt, berechnet sich, indem der Wert Ihres lebenslangen Wohnrechts und die Kosten für die Instandhaltung vom Verkehrswert Ihrer Immobilie abgezogen werden.

Der Wert des Wohnrechts ergibt sich, indem Ihre statistische Lebenserwartung mit einer fiktiven Miete, die Sie für eine vergleichbare Immobilie zahlen müssten, multipliziert wird. Den verbleibenden Betrag erhalten Sie in gleichmäßigen, monatlichen Zahlungen über den vertraglich festgelegten Zeitraum der Zusatzrente.

ARTIKEL: Verkehrswert Ihrer Immobilie feststellen

Haus verrenten: Rechenbeispiel mit 10-jähriger Zusatzrente ohne Einmalzahlung

Beispielrechnung mit 10-jähriger Zusatzrente und Einmalzahlung

Das folgende Beispiel zeigt die Auszahlungsoption aus monatlicher Rentenzahlung und Einmalzahlung. Diese beträgt hier 50.000 Euro und wird zusätzlich zur ermittelten monatlichen Zusatzrente ausgezahlt.

Wichtig:

Im Todesfall innerhalb der vereinbarten Laufzeit der Zeitrente nach Vertragsabschluss wird die monatliche Zusatzrente bis zum Ende der zeitlich festgelegten Rentenzahlungen von bis zu 15 Jahren an Ihren Erben oder Ihre Erbin ausgezahlt. Für diesen Fall können Sie auch eine beliebige andere bezugsberechtigte Person im Vertrag nennen.

Alternativen zur klassischen Immobilienrente (Leibrente)

Neben dem Immobilienverkauf auf Basis einer monatlichen Zusatzrente gibt es weitere Möglichkeiten zur Altersfinanzierung. Ein Teilverkauf kommt beispielsweise infrage, wenn Sie Eigentümer:in Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung bleiben wollen.

Der Teilverkauf bietet die Möglichkeit, nicht die gesamte Immobilie, sondern lediglich einen Anteil von bis zu 50 Prozent zu verkaufen. Der genaue Anteil richtet sich nach Ihrer Wunschauszahlungssumme, die Sie zuvor festgelegt haben. Hat Ihr Haus beispielsweise einen Wert von 400.000 Euro und Sie möchten eine Auszahlung in Höhe von 100.000 Euro erhalten, verkaufen Sie 25 Prozent Ihrer Immobilie.

ARTIKEL: So sichern Sie sich mit einem Teilverkauf Liquidität im Alter

Gut zu wissen:

Der Teilverkauf einer Immobilie kommt für Personen ab 50 Jahren infrage. Wenn Sie jünger als 55 Jahre alt sind, wird das Nießbrauchrecht auf 20 Jahre fixiert. Ab einem Alter von 55 Jahren gilt das Nießbrauchrecht lebenslang. Ihre Immobilie muss darüber hinaus einen Mindestwert von 200.000 Euro haben. Oftmals wird von den Anbietern eine Mindestauszahlungssumme von 100.000 Euro vorgegeben.

Diesen Anteil können Sie jederzeit wieder zurückkaufen. Dadurch lässt sich die Immobilie auch weiterhin vererben. Sie erhalten beim Teilverkauf ein Nießbrauchrecht, weswegen auch eine Vermietung möglich ist. Reparaturen und Instandhaltung werden Ihnen hier in der Regel allerdings nicht abgenommen.

Eine weitere Möglichkeit zur Erhöhung Ihrer Liquidität ist der klassische Immobilienverkauf. Den Verkaufserlös bekommen Sie als Einmalzahlung, die Sie im Anschluss nach Belieben verwenden können. Da Sie Ihre Immobilie nach dem Verkauf nicht mehr nutzen können, bietet sich diese Option etwa an, wenn Sie in ein Pflegeheim oder in eine kleinere Wohnung umziehen wollen. Eine Ausnahme stellt das sogenannte Sale-and-Leaseback-Modell dar. Hierbei vereinbaren Sie die Anmietung der Immobilie nach dem Verkauf.

Fachfirmen für die Verrentung finden

Einige Immobilien- und Rentenanbieter haben die Immobilienverrentung bereits in ihr Portfolio aufgenommen. Wir helfen Ihnen dabei, die passenden Anbieter für den Verkauf Ihrer Immobilie zu finden. Füllen Sie dazu einfach unser Online-Formular aus und Sie erhalten kostenfrei und unverbindlich bis zu drei Angebote, die Sie in Ruhe miteinander vergleichen können.*

Häufig gestellte Fragen

Was geschieht mit meiner Immobilie, wenn ich ins Pflegeheim umziehen muss?

Wollen oder müssen Sie aus Ihrer Immobilie ausziehen, können Sie den neuen Eigentümer:innen den verbleibenden Wert Ihres im Vertrag festgeschriebenen Wohnrechts verkaufen. Die Auszahlung über den Restwert Ihres Wohnrechts erfolgt als Einmalzahlung. Vereinbarte monatliche Rentenzahlungen bleiben davon unberührt: Ihr Geld erhalten Sie weiterhin.

Muss ich auf die klassische Immobilienrente (Leibrente) Steuern zahlen?

Ja, Sie müssen den Ertragsanteil versteuern. Dieser wird durch Ihr Alter beim Abschluss des Verrentungsvertrags beeinflusst. Haben Sie sich für eine zeitlich befristete Auszahlung der Zusatzrente entschieden, richtet sich der Ertragsanteil nach der Laufzeit. Bei fünf Jahren liegt er etwa bei 5 %, bei zehn Jahren bei 12 %.

Was passiert, wenn die neuen Eigentümer:innen insolvent werden?

Weder Ihr Wohnrecht noch die Zahlung Ihrer monatlichen Zusatzrente der Immobilienverrentung werden durch eine Insolvenz der neuen Eigentümer:innen beeinflusst. Beides bekommen Sie erstrangig ins Grundbuch eingetragen, wodurch Sie für derartige Fälle abgesichert sind.