Was genau prüft ein Immobiliengutachter?

Anika Wegner

26. Februar 2021

Auf der Suche nach einer neuen Wohnung oder dem ersten eigenen Haus haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden? Oder Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu einem möglichst hohen Preis verkaufen? Für Laien ist es schwer, den Wert einer Immobilie zu ermitteln oder mögliche Baumängel zu erkennen. Ein Immobiliengutachter hilft: Er ist ein Sachverständiger, der den tatsächlichen Wert einer Immobilie fachgerecht schätzt und mögliche Mängel mit geübtem Auge identifiziert.

Das prüft ein Immobiliengutachter

Ein Immobiliengutachter ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks. Der Verkehrswert bezeichnet den Kaufpreis, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung erzielen könnte.

Verwendete Verfahren

Ein Immobiliengutachten kann mit drei verschiedenen Verfahren fachgerecht erstellt werden:

• Vergleichsverfahren: Hier ermittelt der Immobiliengutachter den Preis anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte.
• Ertragswertverfahren: Bei nicht selbst genutzten Immobilien kommt bevorzugt diese Variante zum Einsatz. Anhand einer festgelegten Formel wird der Verkehrswert (Preis) errechnet.
• Sachwertverfahren: Diese Berechnungsart ist für selbst genutzte Häuser und Wohnungen ideal. Denn hier fließen auch Faktoren wie die Abnutzung, das Baujahr und der Grad der Modernisierung mit in die Berechnungen ein.

Detaillierte Bewertung

Um den Immobilienwert zu ermitteln, verschafft sich der Bausachverständige einen detaillierten Überblick über den Zustand und die Ausstattung von Haus oder Wohnung. Insbesondere folgende Punkte prüft er dabei genau:

• Bodenrichtwert: Der Wert pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in der entsprechenden Bodenrichtwertzone bildet die Basis der Berechnungen.
• Lage: Der Bausachverständige berücksichtigt die Infrastruktur in der Umgebung der Immobilie – also die Verkehrsanbindung, die Einkaufmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten sowie die medizinische Versorgung ebenso wie die Attraktivität der Gegend für potenzielle Käufer. Auch Umweltfaktoren, wie eine Lärmbelästigung, wird in die Immobilienbewertung miteinbezogen.
• Baulicher und technischer Zustand: Baumaterialien und Bauweise sowie der Zustand der Rohre und elektrische Leitungen, der technischen Einrichtungen wie der Heizung oder der Dacheindeckung sind maßgeblich für den Preis. Ebenso fließen der Zustand der Kellerräume, Gebäudefassade, Außenanlagen und eventueller Nebengebäude wie Garagen, Carports oder Gartenhäuser in die Beurteilung mit ein. Negativ werden dagegen Feuchtigkeitsschäden oder ein Schädlingsbefall bewertet.
• Erschließungsgrad: Ist das Grundstück vollständig an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen? Der Gutachter überprüft hier, ob Strom, Gas, Wasser, Telefon und ein Anschluss an die Kanalisation gegeben sind.
• Energiekennwert: Je besser eine Immobilie gedämmt ist und je energieeffizienter Heizung und Warmwasserbereitung arbeiten, desto günstiger ist ein Haus oder eine Wohnung im Unterhalt. Der Gutachter macht sich ein Bild davon und bezieht den Energieausweis mit ein.
• Grundstückslasten: Auch das Grundbuch unterzieht der Gutachter einer Prüfung. Sind hier dauernde Lasten eingetragen, senkt dies den Marktwert eines Objektes unter Umständen deutlich.
• Marktlage: Abschließend beeinflusst die aktuelle Nachfrage nach Grundstücken oder Immobilien dieser Art vor Ort den möglichen Immobilienpreis. Auch das berücksichtigt der Immobiliengutachter bei seiner Einschätzung.

Wie erkennen Sie einen qualifizierten Immobiliengutachter?

Immobiliengutachter ist keine geschützte Berufsbezeichnung – im Prinzip darf jeder diesen Begriff verwenden. In Deutschland gibt es keine Ausbildung und kein Studium, das einen Anbieter sicher qualifiziert. Lediglich berufsnahe Tätigkeiten wie Makler, Architekten oder Ingenieure können einen Zertifikationslehrgang absolvieren, um eine Zertifizierung als Sachverständiger für Immobilienbewertung zu erhalten.

Daher sollten Sie die Qualifikationen eines Sachverständigen für Immobilien vor Auftragserteilung genau prüfen. Achten Sie dabei besonders auf folgende Punkte:

• Ausbildung
• Erfahrung
• Fortbildungen

Qualifikationsstufen

Bei einem Gutachter haben Sie die Wahl zwischen drei verschiedenen Qualifikationsstufen:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter: Immobiliensachverständige mit dieser Berufsbezeichnung sind über die Industrie- und Handelskammern (IHK) geprüft und zugelassen, die Bezeichnung ist gesetzlich geschützt. Die von ihnen erstellten Immobiliengutachten werden vor Gericht anerkannt.
• Staatlich anerkannte Sachverständige: Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter wird regelmäßig auch von Landesbehörden beauftragt und von diesen überwacht. Diese Gutachter dürfen als einzige Gruppe Gutachten für Behörden erstellen.
• Freie Immobiliengutachter: Diese Gutachter bezeichnen sich aufgrund einschlägiger Erfahrungen selbst als Immobiliensachverständige. Aber Achtung: Die von ihnen erstellten Gutachten sind vor Gericht nicht zugelassen. Entsprechend qualifizierte Anbieter sind interessant für einfache Wertgutachten beim Verkauf oder beim Erbfall ohne Streitigkeiten.

Staatlich anerkannte oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige arbeiten meist als Architekten oder Bauingenieure. Freie Bausachverständige verfügen teilweise über ähnliche Qualifikationen, andere schöpfen ihre Erfahrung aus einer Tätigkeit als Makler oder Immobilienkaufmann.

Unterschied zum Immobiliensachverständigen

Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger meist synonym verwendet. Das ist naheliegend, geht es doch immer um die Erstellung von Gutachten, die den Wert oder den Zustand einer Immobilie beschreiben.

• In Gesetzen, von Behörden und vor Gericht wird die Bezeichnung Immobiliensachverständiger genutzt. Gemeint ist damit ein öffentlich bestellter und vereidigter oder ein staatlich anerkannter Sachverständiger.
• Der Begriff Immobiliengutachter dagegen schließt freie Gutachter mit ein.

Im Alltag kommt der weniger sperrige Begriff Gutachter viel häufiger zum Einsatz als der amtlich klingende Sachverständige.

So finden Sie den richtigen Gutachter

Wenn Sie einen Immobiliengutachter beauftragen möchten, hilft Ihnen unsere Checkliste, den passenden Anbieter zu finden:

• Überlegen Sie vorher, zu welchem Anlass Sie einen Immobiliengutachter benötigen.
• Haben Sie die Wahl zwischen einem vereidigten Sachverständigen und einem freien Immobiliengutachter, weil Sie kein Vollgutachten benötigen, vergleichen Sie die Qualifikationen der Anbieter, um den Gutachter zu finden, der Sie überzeugt.
• Achten Sie darauf, dass der Gutachter die nötigen Qualifikationen vorweisen kann, wenn Sie ein gerichtsfestes Vollgutachten in Auftrag geben möchten oder müssen.
• Legen Sie den Umfang für ein Kurzgutachten im Voraus fest.
• Verhandeln Sie vorher den Preis, um böse Überraschungen zu vermeiden. Ein Immobiliengutachter ist nicht an eine Gebührenordnung gebunden.

Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?

Gutachten ist nicht gleich Gutachten. Ein Immobilienbewerter erstellt hauptsächlich zwei Arten von Gutachten. Welches davon Sie benötigen, hängt von Ihrem persönlichen Vorhaben ab.

Vollgutachten

Bei einem Vollgutachten handelt es sich um ein gerichtsfestes Gutachten, das ein vereidigter Sachverständiger nach bestimmten Formvorschriften anfertigt. Es stellt die genaueste Variante einer Immobilienbewertung dar. Die Immobiliengutachter erreichen dabei schnell einen Umfang von 50 Seiten oder mehr und beleuchten alle Aspekte, die auf den Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung Einfluss nehmen. Da ein Vollgutachten vergleichsweise aufwendig ist, fallen die Kosten entsprechend hoch aus.

In bestimmten Fällen ist das Vollgutachten sogar vorgeschrieben. Dazu gehören:

• nicht einvernehmliche Scheidungen,
• Erbschaftsstreitigkeiten vor Gericht,
• Zwangsversteigerungen,
• Zuführung von Immobilien in oder Entnahme aus dem Betriebsvermögen,
• Differenzen mit dem Finanzamt über die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer.

Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten ermittelt den Immobilienwert dagegen nur überschlägig. Hier befolgt der Immobiliengutachter zwar grundsätzlich die Vorgaben zur Anfertigung eines Verkehrswertgutachtens, aber einige Schritte entfallen. So verzichtet er auf die genaue Prüfung des Grundbuchauszugs ebenso wie auf die Berechnung der Grundfläche oder die Bewertung des Lageplans. Daher ist ein Kurzgutachten immer dann zu empfehlen, wenn Sie nur einen groben Überblick über den Wert einer Immobilie benötigen.

Ein Kurzgutachten ist unter anderem in folgenden Fällen sinnvoll:

• Immobilienverkauf,
• einvernehmliche Scheidung,
• funktionierende Erbengemeinschaft.

Welches Gutachten benötigen Sie?

Zu den am häufigsten angeforderten Immobiliengutachten gehören folgende:

• Gerichtsfestes Verkehrswertgutachten: Diese umfangreichen Vollgutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder staatlich anerkannte Bausachverständige.
• Kurzgutachten: Dieses Gutachten ist besonders bei einem privaten Hausverkauf empfehlenswert. Hier ist im Einzelfall zu entscheiden, ob ein freier Immobiliengutachter oder ein vereidigter Sachverständiger benötigt wird.
• Schadengutachten: Eine gutachterliche Mängeldokumentation erhalten Sie von vereidigten Sachverständigen. Dieses Gutachten gehört ebenfalls zu den Kurzgutachten.

Die Kosten eines Immobiliengutachters

Wie teuer die Beauftragung eines Immobiliengutachters wird, hängt von Art und Umfang des Immobiliengutachtens ab. Rechnen Sie mit folgenden Werten:

• Für ein gerichtsfestes Vollgutachten berechnen die meisten Sachverständigen etwa 1 Prozent des Immobilienwerts. Bei Häusern mit einem Wert von über 300.000 Euro liegen die Kosten oft deutlich unter einem Prozent. Liegt dagegen ein schwieriger Sachverhalt wie beispielsweise Erbbaurecht vor, können die Preise auf bis zu 1,5 Prozent des Verkehrswertes steigen.
• Kurzgutachten sind erheblich günstiger und kosten oft weniger als die Hälfte eines Vollgutachtens, da es hier nach Arbeitsaufwand geht. Je weniger Punkte der Immobilie bewertet werden sollen, desto billiger wird das Kurzgutachten. In der Regel liegen die Kosten hierfür bei ca. 100 bis 500 Euro.

Was bringt Ihnen ein Immobiliengutachter?

Mit einem Gutachten erhalten Käufer und Verkäufer von Immobilien Sicherheit. Außerdem schaffen Immobiliengutachter Klarheit, wenn es um Erbbaurecht oder die Höhe der Erbschaftssteuer geht. Auch bei einem Hausverkauf im Scheidungsfall kann ein Immobiliensachverständiger für eine faire und gerichtsfeste Berechnungsgrundlage sorgen.

Insbesondere beim Hausverkauf und -kauf sollten Sie nie auf ein Immobiliengutachten verzichten. Eine Wertauskunft untermauert Ihre Kaufpreisforderung als Verkäufer, dem Interessenten gibt ein Fachgutachten ein gutes Gefühl. Im Vergleich zu den Vorteilen ist der Preis für ein aussagekräftiges Kurzgutachten gering.

Diese Unterlagen werden benötigt

Damit der Immobiliengutachter die Wertschätzung einer Immobilie vornehmen kann, benötigt er einige Unterlagen, die Sie bitte für den Termin bereithalten. Für ein Vollgutachten sind mehr Nachweise erforderlich, als für ein Kurzgutachten. Fragen Sie den beauftragten Immobiliengutachter rechtzeitig vor dem Termin, welche Belege Sie mitbringen sollen. Die folgende Liste zeigt, welche Unterlagen für ein Vollgutachten benötigt werden:

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Kopie des Deckblatts der Baugenehmigung
• Kopien der Deckblätter für spätere Baugenehmigungen wie für einen Wintergarten, Garagen oder Carports
• Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre
• Nachweis über die Bezahlung der Erschließungs- und Vermessungskosten
• Bautenstand im Katasterplan
• Nachweise über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten zehn Jahre, möglichst mit Rechnung
• Lageplan und Flurstücknummer
• Wohnflächenberechnung der einzelnen Räume
• Berechnung des umbauten Raums
• Grundrisse und Querschnitte mit Baubeschreibung und Bodenrichtwert
• Auszug Bebauungsplan
• Feuerstättenbescheid und Schornsteinfegerprotokoll
• bei Mehrfamilienhäusern: Ergebnisse der jährlichen Legionellenprüfung
• Wartungsprotokolle der Heizungsanlage für mindestens drei Jahre
• bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan, Sondernutzungsrechte
• Auflagen zum Denkmalschutz
• Geschützte Bäume auf dem Grundstück