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Was genau prüfen Immobiliengutachter:innen?

Anika Wegner
Anika Wegner
14. März 2023

Für Laien ist es schwer, den Wert einer Immobilie zu ermitteln oder mögliche Baumängel zu erkennen. Immobiliengutachter:innen helfen: Sie sind Sachverständige, die den tatsächlichen Wert einer Immobilie fachgerecht schätzen und mögliche Mängel mit geschultem Auge identifizieren können.

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Was steht in einem Immobiliengutachten?

Immobiliengutachter:innen ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks und stellen ein entsprechendes Gutachten aus. Der Verkehrswert bezeichnet den Kaufpreis, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung erzielen könnte.

Ein Immobiliengutachten kann mit drei verschiedenen Verfahren fachgerecht erstellt werden:

  • Vergleichsverfahren: Hier ermittelt der/die Immobiliengutachter:in den Preis anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte.
  • Ertragswertverfahren: Bei nicht selbst genutzten Immobilien kommt bevorzugt diese Variante zum Einsatz. Anhand einer festgelegten Formel wird der Verkehrswert (Preis) errechnet.
  • Sachwertverfahren: Diese Berechnungsart ist für selbst genutzte Häuser und Wohnungen ideal. Denn hier fließen auch Faktoren wie die Abnutzung, das Baujahr und der Grad der Modernisierung mit in die Berechnungen ein.
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Ein Immobiliengutachten gibt an, wieviel Ihre Immobilie derzeit wert ist.
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Detaillierte Bewertung

Um den Immobilienwert zu ermitteln, verschafft sich der/die Bausachverständige einen detaillierten Überblick über den Zustand und die Ausstattung von Haus oder Wohnung. Insbesondere folgende Punkte prüft er /sie dabei genau:

  • Bodenrichtwert: Der Wert pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in der entsprechenden Bodenrichtwertzone bildet die Basis der Berechnungen.
  • Lage: Bausachverständige berücksichtigen die Infrastruktur in der Umgebung der Immobilie – also die Verkehrsanbindung, die Einkaufmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten sowie die medizinische Versorgung ebenso wie die Attraktivität der Gegend für potenzielle Käufer:innen. Auch Umweltfaktoren, wie eine Lärmbelästigung, wird in die Immobilienbewertung miteinbezogen.
  • Baulicher und technischer Zustand: Baumaterialien und Bauweise sowie der Zustand der Rohre und elektrische Leitungen, der technischen Einrichtungen wie der Heizung oder der Dacheindeckung sind maßgeblich für den Preis. Ebenso fließen der Zustand der Kellerräume, Gebäudefassade, Außenanlagen und eventueller Nebengebäude wie Garagen, Carports oder Gartenhäuser in die Beurteilung mit ein. Negativ werden dagegen Feuchtigkeitsschäden oder ein Schädlingsbefall bewertet.
  • Erschließungsgrad: Ist das Grundstück vollständig an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen? Gutachter:innen überprüfen hier, ob Strom, Gas, Wasser, Telefon und ein Anschluss an die Kanalisation gegeben sind.
  • Energiekennwert: Je besser eine Immobilie gedämmt ist und je energieeffizienter Heizung und Warmwasserbereitung arbeiten, desto günstiger ist ein Haus oder eine Wohnung im Unterhalt. Der/die Gutachter:in macht sich ein Bild davon und bezieht den Energieausweis mit ein.
  • Grundstückslasten: Auch das Grundbuch unterzieht der/die Gutachter:in einer Prüfung. Sind hier dauernde Lasten eingetragen, senkt dies den Marktwert eines Objektes unter Umständen deutlich.
  • Marktlage: Abschließend beeinflusst die aktuelle Nachfrage nach Grundstücken oder Immobilien dieser Art vor Ort den möglichen Immobilienpreis. Auch das berücksichtigen Immobiliengutachter:innen bei ihrer Einschätzung.

Wie erkennen Sie qualifizierte Immobiliengutachter:innen?

Immobiliengutachter:in ist keine geschützte Berufsbezeichnung – im Prinzip darf jeder diesen Begriff verwenden. In Deutschland gibt es keine Ausbildung und kein Studium, das einen Anbieter sicher qualifiziert. Lediglich berufsnahe Tätigkeiten wie Makler:innen, Architekt:innen oder Ingenieur:innen können einen Zertifikationslehrgang absolvieren, um eine Zertifizierung als Sachverständiger für Immobilienbewertung zu erhalten.

Daher sollten Sie die Qualifikationen des/der Sachverständigen für Immobilien vor Auftragserteilung genau prüfen. Achten Sie dabei besonders auf folgende Punkte:

  • Ausbildung
  • Erfahrung
  • Fortbildungen

Unser Tipp:

Wenn Sie auf der Homepage eines Anbieters nicht fündig werden, fragen Sie den/die Bausachverständige/n direkt nach den Qualifikationen.

Qualifikationsstufen

Bei Gutachter:innen haben Sie die Wahl zwischen drei verschiedenen Qualifikationsstufen:

  • Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter:innen sind über die Industrie- und Handelskammern (IHK) geprüft und zugelassen, die Bezeichnung ist gesetzlich geschützt. Die Immobiliengutachten werden vor Gericht anerkannt.
  • Staatlich anerkannte Sachverständige sind öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter:innen, die von Landesbehörden beauftragt und überwacht werden. Sie dürfen Gutachten für Behörden erstellen.
  • Freie Immobiliengutachter:innen sind Immobiliensachverständige, deren Gutachten vor Gericht nicht zulässig sind. Diese Anbieter:innen sind interessant für einfache Wertgutachten beim Verkauf oder beim Erbfall ohne Streitigkeiten.
Immobiliengutachterin zeigt einem Paar einen Grundriss
Immobiliengutachter:innen unterstützen Sie bei der Findung des Verkaufspreises.

Staatlich anerkannte oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige arbeiten meist als Architekt:innen oder Bauingenieur:innen. Freie Bausachverständige verfügen teilweise über ähnliche Qualifikationen, andere schöpfen ihre Erfahrung aus einer Tätigkeit als Makler:in oder Immobilienkaufmann oder -frau.

Unterschied zu Immobiliensachverständigen

Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe Immobiliengutachter:innen und Immobiliensachverständige meist synonym verwendet. Das ist naheliegend, geht es doch immer um die Erstellung von Gutachten, die den Wert oder den Zustand einer Immobilie beschreiben.

  • In Gesetzen, von Behörden und vor Gericht wird die Bezeichnung Immobiliensachverständige genutzt. Gemeint sind damit öffentlich bestellte und vereidigte oder staatlich anerkannte Sachverständige.
  • Der Begriff Immobiliengutachter:in dagegen schließt freie Gutachter:innen mit ein.

Im Alltag kommt der weniger sperrige Begriff Gutachter:innen viel häufiger zum Einsatz als der/die amtlich klingende Sachverständige.

So finden Sie passende Gutachter:innen

Wenn Sie Immobiliengutachter:innen beauftragen möchten, hilft Ihnen unsere Checkliste, den passenden Anbieter zu finden:

  • Überlegen Sie, zu welchem Anlass Sie eine/n Immobiliengutachter:in benötigen.
  • Achten Sie darauf, dass Gutachter:innen die nötigen Qualifikationen vorweisen kann, wenn Sie ein gerichtsfestes Vollgutachten in Auftrag geben möchten oder müssen.
  • Legen Sie den Umfang für ein Kurzgutachten im Voraus fest.
  • Verhandeln Sie vorher den Preis, denn Immobiliengutachter:innen sind nicht an eine Gebührenordnung gebunden.

Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?

Gutachten ist nicht gleich Gutachten. Immobilienbewerter:innen erstellt hauptsächlich zwei Arten von Gutachten. Welches davon Sie benötigen, hängt von Ihrem persönlichen Vorhaben ab.

Vollgutachten

Bei einem Vollgutachten handelt es sich um ein gerichtsfestes Gutachten, das ein/e vereidigte/r Sachverständige/r nach bestimmten Formvorschriften anfertigt. Es stellt die genaueste Variante einer Immobilienbewertung dar. Die Immobiliengutachter:innen erreichen dabei schnell einen Umfang von 50 Seiten oder mehr und beleuchten alle Aspekte, die auf den Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung Einfluss nehmen. Da ein Vollgutachten vergleichsweise aufwendig ist, fallen die Kosten entsprechend hoch aus.

In bestimmten Fällen ist das Vollgutachten sogar vorgeschrieben. Dazu gehören:

  • nicht einvernehmliche Scheidungen,
  • Erbschaftsstreitigkeiten vor Gericht,
  • Zwangsversteigerungen,
  • Zuführung von Immobilien in oder Entnahme aus dem Betriebsvermögen,
  • Differenzen mit dem Finanzamt über die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer.

Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten ermittelt den Immobilienwert nur überschlägig. Hier befolgen Immobiliengutachter:innen die Vorgaben eines Verkehrswertgutachtens, verzichten aber auf die genaue Prüfung des Grundbuchauszugs sowie auf die Berechnung der Grundfläche oder die Bewertung des Lageplans. Daher ist ein Kurzgutachten zu empfehlen, wenn Sie einen groben Überblick über den Wert einer Immobilie benötigen.

Ein Kurzgutachten ist unter anderem sinnvoll beim Immobilienverkauf, einvernehmlichen Scheidungen und einer funktionierenden Erbengemeinschaft.

Unser Tipp:

Da der Umfang eines Kurzgutachtens je nach Anbieter variieren kann, informieren Sie sich vor der Auftragserteilung, wie ausführlich der/die Immobiliengutachter:in das Gutachten erstellt. Je mehr Punkte bei der Prüfung weggelassen werden, desto billiger wird das Gutachten.

Welches Gutachten benötigen Sie?

Zu den am häufigsten angeforderten Immobiliengutachten gehören folgende:

  • Gerichtsfestes Verkehrswertgutachten: Diese umfangreichen Vollgutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder staatlich anerkannte Bausachverständige.
  • Kurzgutachten: Dieses Gutachten ist besonders bei einem privaten Hausverkauf empfehlenswert. Hier ist im Einzelfall zu entscheiden, ob freie Immobiliengutachter:innen oder vereidigte Sachverständige benötigt werden.
  • Schadengutachten: Eine gutachterliche Mängeldokumentation erhalten Sie von vereidigten Sachverständigen. Dieses Gutachten gehört ebenfalls zu den Kurzgutachten.

Grund für Gutachten

Sachlage

Gutachter:in

Art des Gutachtens

Immobilienverkauf

Sachlage

Sie denken darüber nach, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen und möchten wissen, mit welchem Kaufpreis Sie rechnen können.

Gutachter:in

Freier Gutachter:innen, vereidigte Sachverständige, evtl. Makler:innen

Art des Gutachtens

Kurzgutachten

Immobilienkauf

Sachlage

Sie haben eine passende Immobilie gefunden und möchten wissen, ob der geforderte Preis angemessen ist.

Gutachter:in

Freier Gutachter:innen, vereidigte Sachverständige

Art des Gutachtens

Kurzgutachten

Immobilienfinanzierung

Sachlage

Sie besitzen bereits eine Immobilie und möchten eine weitere kaufen. Mit einem Gutachten belegen Sie Ihr Vermögen und erleichtern der Bank die Einschätzung Ihrer Bonität.

Gutachter:in

Bank beauftragt Gutachter:in

Art des Gutachtens

Verkehrswertgutachten

Einvernehmliche Scheidung

Sachlage

Bei einer einvernehmlichen Scheidung hilft ein Gutachten, den Wert der Immobilie für den Zugewinnausgleich oder die Auszahlung des Partners zu berechnen.

Gutachter:in

Freie Gutachter:in, vereidigte Sachverständige

Art des Gutachtens

Kurzgutachten

Scheidung mit Rechtsstreit

Sachlage

Ist eine Einigung der Parteien nicht möglich, muss der Verkehrswert der Immobilie gerichtsfest berechnet werden.

Gutachter:in

Vereidigte Sachverständige

Art des Gutachtens

Verkehrswertgutachten

Unstrittiges Erbe

Sachlage

Ist sich eine Erbengemeinschaft einig, erleichtert ein Gutachten die faire Wertermittlung.

Gutachter:in

Freie Immobiliengutachter:innen, vereidigte Sachverständige

Art des Gutachtens

Kurzgutachten

Strittiges Erbe

Sachlage

Schaltet eine zerstrittene Erbengemeinschaft den/die Richter:in ein, muss der Wert der Immobilie gerichtsfest ermittelt werden.

Gutachter:in

Vereidigte Sachverständige

Art des Gutachtens

Verkehrswertgutachten

Erbschaftssteuer

Sachlage

Fällt der Bescheid über die Erbschaftssteuer zu hoch aus, ist ein gerichtsfestes Gutachten erforderlich.

Gutachter:in

Vereidigte Sachverständige

Art des Gutachtens

Verkehrswertgutachten

Schenkungssteuer

Sachlage

Fordert das Finanzamt zu viel Schenkungssteuer, ist ebenfalls ein gerichtsfestes Gutachten nötig.

Gutachter:in

Vereidigte Sachverständige

Art des Gutachtens

Verkehrswertgutachten

Versicherungsschaden

Sachlage

Nach einem Schadenfall belegt das Gutachten die Höhe der Forderungen an die Versicherung.

Gutachter:in

Vereidigte Sachverständige

Art des Gutachtens

Schadengutachten

Feststellung des Betriebsvermögens

Sachlage

Fließt eine Immobilie in das Betriebsvermögen ein oder wird sie entnommen, verlangt das Finanzamt einen Nachweis über den Wert.

Gutachter:in

Vereidigte Sachverständige

Art des Gutachtens

Verkehrswertgutachten

Baumängel

Sachlage

Sie stellen Baumängel am Objekt fest und möchten Forderungen gegen die Baufirma geltend machen.

Gutachter:in

Vereidigte Sachverständige

Art des Gutachtens

Schadengutachten

Zwangsversteigerung

Sachlage

Das Amtsgericht fordert vor der Versteigerung ein Wertgutachten. Dieses ermöglicht Bieter:innen, sich zu informieren, und bestimmt die Höhe des Mindestgebots.

Gutachter:in

Vereidigte Sachverständige

Art des Gutachtens

Verkehrswertgutachten

Immobilienverkauf Tipps
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Was kosten Immobiliengutachter:innen?

Wie teuer die Beauftragung von Immobiliengutachter:innen wird, hängt von Art und Umfang des Immobiliengutachtens ab. Rechnen Sie mit folgenden Werten:

  • Für ein gerichtsfestes Vollgutachten berechnen die meisten Sachverständigen etwa 1 Prozent des Immobilienwerts. Bei Häusern mit einem Wert von über 300.000 Euro liegen die Kosten oft deutlich unter einem Prozent. Liegt dagegen ein schwieriger Sachverhalt wie beispielsweise Erbbaurecht vor, können die Preise auf bis zu 1,5 Prozent des Verkehrswertes steigen.
  • Kurzgutachten sind erheblich günstiger und kosten oft weniger als die Hälfte eines Vollgutachtens, da es hier nach Arbeitsaufwand geht. Je weniger Punkte der Immobilie bewertet werden sollen, desto billiger wird das Kurzgutachten. In der Regel liegen die Kosten hierfür bei ca. 100 bis 500 Euro.

Unser Tipp:

Holen Sie Kostenvoranschläge von verschiedenen Immobiliengutachter:innen ein, um ein Angebot mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis zu wählen. Es steht Ihnen auch frei, mit dem/der Immobiliensachverständigen über die Kosten zu verhandeln.

Was bringt Ihnen ein:e Immobiliengutachter:in?

Mit einem Gutachten erhalten Käufer:in und Verkäufer:in von Immobilien Sicherheit. Außerdem schaffen Immobiliengutachter:innen Klarheit, wenn es um Erbbaurecht oder die Höhe der Erbschaftssteuer geht. Auch bei einem Hausverkauf im Scheidungsfall können Immobiliensachverständige für eine faire und gerichtsfeste Berechnungsgrundlage sorgen.

Insbesondere beim Hausverkauf und -kauf sollten Sie nie auf ein Immobiliengutachten verzichten. Eine Wertauskunft untermauert Ihre Kaufpreisforderung als Verkäufer:in, Interessent:innen gibt ein Fachgutachten ein gutes Gefühl. Im Vergleich zu den Vorteilen ist der Preis für ein aussagekräftiges Kurzgutachten gering.

Wohnungsschlüssel werden vom Makler übergeben
Immobiliengutachter:innen können Sie beim Hausverkauf unterstützen.

Diese Unterlagen werden benötigt

Damit der/die Immobiliengutachter:in die Wertschätzung einer Immobilie vornehmen kann, benötigt er/sie einige Unterlagen, die Sie bitte für den Termin bereithalten. Für ein Vollgutachten sind mehr Nachweise erforderlich, als für ein Kurzgutachten. Fragen Sie den/die beauftragte/e Immobiliengutachter:in rechtzeitig vor dem Termin, welche Belege Sie mitbringen sollen. Die folgende Liste zeigt, welche Unterlagen für ein Vollgutachten benötigt werden:

  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Kopie des Deckblatts der Baugenehmigung
  • Kopien der Deckblätter für spätere Baugenehmigungen wie für einen Wintergarten, Garagen oder Carports
  • Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre
  • Nachweis über die Bezahlung der Erschließungs- und Vermessungskosten
  • Bautenstand im Katasterplan
  • Nachweise über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten zehn Jahre, möglichst mit Rechnung
  • Lageplan und Flurstücknummer
  • Wohnflächenberechnung der einzelnen Räume
  • Berechnung des umbauten Raums
  • Grundrisse und Querschnitte mit Baubeschreibung und Bodenrichtwert
  • Auszug Bebauungsplan
  • Feuerstättenbescheid und Schornsteinfegerprotokoll
  • bei Mehrfamilienhäusern: Ergebnisse der jährlichen Legionellenprüfung
  • Wartungsprotokolle der Heizungsanlage für mindestens drei Jahre
  • bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan, Sondernutzungsrechte
  • Auflagen zum Denkmalschutz
  • Geschützte Bäume auf dem Grundstück

Falls Sie nicht alle Unterlagen rechtzeitig zusammentragen können, dürfen Sie diese auch kurzfristig nachreichen.

Makler:innen für Ihren Immobilienverkauf finden

Eine Immobilie zu veräußern, erfordert weitreichende Kenntnisse über die aktuelle Marktlage und die bürokratischen Erfordernisse. Bei allen Aufgaben rund um den Immobilienverkauf können professionelle Makler:innen Sie mit Ihrer Erfahrung bestmöglich unterstützen.

Häufig gestellte Fragen

Was macht ein:e Immobiliengutachter:in?

Ein:e Immobiliengutachter:in ermittelt den Zustand und Wert einer Immobilie sachgemäß und erstellt anhand dessen ein Wertgutachten. Dieses dient als gute Basis, um einen marktgerechten Verkehrswert zu ermittel n und somit einen fairen Verkaufspreis zu erzielen.

Wie viel kostet ein Gutachten für ein Haus?

Der Preis eines Immobiliengutachtens ist abhängig davon, wie umfangreich es ausfallen soll. Für ein Kurzgutachten können Sie mit Kosten von circa 500 Euro rechnen, ein Vollgutachten liegt preislich bei ungefähr 1,5 Prozent des Immobilienwertes.

Wie lange dauert es, ein Wertgutachten für ein Haus zu erstellen?

Je nach Größe und Art der Immobilie können Sie mit drei bis vier Wochen kalkulieren, bis Sie das Wertgutachten vorliegt. Kurzgutachten, die nur eine oder zwei Seiten umfassen, können teilweise innerhalb weniger Tage bereitgestellt werden.