Wofür benötigen Sie einen Immobiliengutachter und was prüft er?

Warum brauchen Sie einen Immobiliengutachter?

Mit einem Gutachten erhalten Käufer und Verkäufer von Immobilien Sicherheit. Außerdem schaffen Immobiliengutachter Klarheit, wenn es um Erbbaurecht oder die Höhe der Erbschaftssteuer geht. Auch im Scheidungsfall kann ein Immobiliensachverständiger für eine faire und gerichtsfeste Berechnungsgrundlage sorgen. Insbesondere beim Hausverkauf und -kauf sollten Sie nie auf ein Immobiliengutachten verzichten. Eine Wertauskunft untermauert Ihre Kaufpreisforderung als Verkäufer, dem Interessenten gibt ein Fachgutachten ein gutes Gefühl. Im Vergleich zu den Vorteilen ist der Preis für ein aussagekräftiges Kurzgutachten gering.

Wie erkennen Sie einen qualifizierten Immobiliengutachter?

Immobiliengutachter ist keine geschützte Berufsbezeichnung – im Prinzip darf jeder diesen Begriff verwenden. In Deutschland gibt es keine Ausbildung und kein Studium, das einen Anbieter sicher qualifiziert. Daher sollten Sie die Qualifikationen eines Sachverständigen für Immobilien vor Auftragserteilung genau prüfen. Achten Sie dabei besonders auf folgende Punkte:

• Ausbildung
• Erfahrung
• Fortbildungen

Bei Immobiliensachverständigen haben Sie die Wahl zwischen drei verschiedenen Qualifikationsstufen:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter: Immobiliensachverständige mit dieser Berufsbezeichnung sind über die Industrie- und Handelskammern (IHK) geprüft und zugelassen, die Bezeichnung ist gesetzlich geschützt. Die von ihnen erstellten Immobiliengutachten werden vor Gericht anerkannt.
• Staatlich anerkannte Sachverständige: Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter wird regelmäßig auch von Landesbehörden beauftragt und von diesen überwacht. Diese Gutachter dürfen als einzige Gruppe Gutachten für Behörden erstellen.
• Freie Immobiliengutachter: Diese Gutachter bezeichnen sich aufgrund einschlägiger Erfahrungen selbst als Immobiliensachverständige. Die von ihnen erstellten Gutachten sind vor Gericht nicht zugelassen. Entsprechend qualifizierte Anbieter sind interessant für einfache Wertgutachten beim Verkauf oder beim Erbfall ohne Streitigkeiten. Von ihnen erstellte Immobiliengutachten sind in der Regel günstiger.

Staatlich anerkannte oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige arbeiten meist als Architekten oder Bauingenieure. Freie Bausachverständige verfügen teilweise über ähnliche Qualifikationen, andere schöpfen ihre Erfahrung aus einer Tätigkeit als Makler oder Immobilienkaufmann.

Ist ein Immobiliengutachter das Gleiche wie ein Immobiliensachverständiger?

Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger meist synonym verwendet. Das ist naheliegend, geht es doch immer um die Erstellung von Gutachten, die den Wert oder den Zustand einer Immobilie beschreiben.

• In Gesetzen, von Behörden und vor Gericht wird die Bezeichnung Immobiliensachverständiger genutzt. Gemeint ist damit ein öffentlich bestellter und vereidigter oder ein staatlich anerkannter Sachverständiger.
• Der Begriff Immobiliengutachter dagegen schließt freie Gutachter mit ein.

Im Alltag kommt der weniger sperrige Begriff Gutachter viel häufiger zum Einsatz als der amtlich klingende Sachverständige.

Was prüft ein Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter soll gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) den Verkehrswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks ermitteln. Der Verkehrswert bezeichnet den Kaufpreis, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung erzielen könnte. Ein Immobiliengutachten kann auf drei verschiedene Arten fachgerecht erstellt werden:

• Vergleichsverfahren: Hier ermittelt der Immobiliengutachter den Preis anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte.
• Ertragswertverfahren: Bei nicht selbst genutzten Immobilien kommt bevorzugt diese Variante zum Einsatz. Anhand einer festgelegten Formel wird der Verkehrswert (Preis) errechnet.
• Sachwertverfahren: Diese Berechnungsart ist für selbst genutzte Häuser und Wohnungen ideal. Denn hier fließen auch Faktoren wie die Abnutzung, das Baujahr und der Grad der Modernisierung mit in die Berechnungen ein.

Um den Immobilienwert zu ermitteln, verschafft sich der Bausachverständige einen detaillierten Überblick über den Zustand und die Ausstattung von Haus oder Wohnung. Insbesondere folgende Punkte prüft er dabei genau:

• Bodenrichtwert: Der Wert pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in der entsprechenden Bodenrichtwertzone bildet die Basis der Berechnungen.
• Lage: Der Bausachverständige berücksichtigt die Infrastruktur in der Umgebung der Immobilie – also die Verkehrsanbindung, die Einkaufmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten sowie die medizinische Versorgung ebenso wie die Attraktivität der Gegend für potenzielle Käufer. Auch Umweltfaktoren, wie eine Lärmbelästigung, wird in die Immobilienbewertung miteinbezogen.
• Baulicher und technischer Zustand: Baumaterialien und Bauweise sowie der Zustand der Rohre und elektrische Leitungen, der technischen Einrichtungen wie der Heizung oder der Dacheindeckung sind maßgeblich für den Preis. Ebenso fließen der Zustand der Kellerräume, Gebäudefassade, Außenanlagen und eventueller Nebengebäude wie Garagen, Carports oder Gartenhäuser in die Beurteilung mit ein. Besonders negativ bewertet werden Feuchtigkeitsschäden und ein Schädlingsbefall. 
• Erschließungsgrad: Ist das Grundstück vollständig an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen? Hier überprüft der Gutachter, ob Strom, Gas, Wasser, Telefon und ein Anschluss an die Kanalisation gegeben sind.
• Energiekennwert: Je besser eine Immobilie gedämmt ist und energieeffizienter Heizung und Warmwasserbereitung arbeiten, desto günstiger ist ein Haus oder eine Wohnung im Unterhalt. Der Gutachter macht sich ein Bild davon und bezieht den Energieausweis mit ein.
• Grundstückslasten: Auch das Grundbuch unterzieht der Gutachter einer Prüfung. Sind hier dauernde Lasten eingetragen, senkt dies den Marktwert eines Objektes unter Umständen deutlich.
• Marktlage: Abschließend beeinflusst die aktuelle Nachfrage nach Grundstücken oder Immobilien dieser Art vor Ort den möglichen Immobilienpreis. Auch das berücksichtigt der Immobiliengutachter bei seiner Einschätzung.

Welche Immobiliengutachten gibt es?

Zu den am häufigsten angeforderten Immobiliengutachten gehören folgende:

• Gerichtsfestes Verkehrswertgutachten: Diese umfangreichen Gutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder staatlich anerkannte Bausachverständige.
• Wertgutachten: Hier ist im Einzelfall zu entscheiden, ob ein freier Immobiliengutachter oder ein vereidigter Sachverständiger benötigt wird.
• Kurzgutachten: Dasselbe gilt für ein Kurzgutachten, das besonders bei den ersten Verkaufüberlegungen empfehlenswert ist.
• Schadengutachten: Eine gutachterliche Mängeldokumentation erhalten Sie von vereidigten Sachverständigen.