Was genau prüft ein Immobiliengutachter?

Das prüft ein Immobiliengutachter

Ein Immobiliengutachter ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks. Der Verkehrswert bezeichnet den Kaufpreis, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung erzielen könnte.

  Verwendete Verfahren

Ein Immobiliengutachten kann mit drei verschiedenen Verfahren fachgerecht erstellt werden:

• Vergleichsverfahren: Hier ermittelt der Immobiliengutachter den Preis anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte.
• Ertragswertverfahren: Bei nicht selbst genutzten Immobilien kommt bevorzugt diese Variante zum Einsatz. Anhand einer festgelegten Formel wird der Verkehrswert (Preis) errechnet.
• Sachwertverfahren: Diese Berechnungsart ist für selbst genutzte Häuser und Wohnungen ideal. Denn hier fließen auch Faktoren wie die Abnutzung, das Baujahr und der Grad der Modernisierung mit in die Berechnungen ein.

  Detaillierte Bewertung

Um den Immobilienwert zu ermitteln, verschafft sich der Bausachverständige einen detaillierten Überblick über den Zustand und die Ausstattung von Haus oder Wohnung. Insbesondere folgende Punkte prüft er dabei genau:

• Bodenrichtwert: Der Wert pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in der entsprechenden Bodenrichtwertzone bildet die Basis der Berechnungen.
• Lage: Der Bausachverständige berücksichtigt die Infrastruktur in der Umgebung der Immobilie – also die Verkehrsanbindung, die Einkaufmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten sowie die medizinische Versorgung ebenso wie die Attraktivität der Gegend für potenzielle Käufer. Auch Umweltfaktoren, wie eine Lärmbelästigung, wird in die Immobilienbewertung miteinbezogen.
• Baulicher und technischer Zustand: Baumaterialien und Bauweise sowie der Zustand der Rohre und elektrische Leitungen, der technischen Einrichtungen wie der Heizung oder der Dacheindeckung sind maßgeblich für den Preis. Ebenso fließen der Zustand der Kellerräume, Gebäudefassade, Außenanlagen und eventueller Nebengebäude wie Garagen, Carports oder Gartenhäuser in die Beurteilung mit ein. Negativ werden dagegen Feuchtigkeitsschäden oder ein Schädlingsbefall bewertet. 
• Erschließungsgrad: Ist das Grundstück vollständig an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen? Der Gutachter überprüft hier, ob Strom, Gas, Wasser, Telefon und ein Anschluss an die Kanalisation gegeben sind.
• Energiekennwert: Je besser eine Immobilie gedämmt ist und je energieeffizienter Heizung und Warmwasserbereitung arbeiten, desto günstiger ist ein Haus oder eine Wohnung im Unterhalt. Der Gutachter macht sich ein Bild davon und bezieht den Energieausweis mit ein.
• Grundstückslasten: Auch das Grundbuch unterzieht der Gutachter einer Prüfung. Sind hier dauernde Lasten eingetragen, senkt dies den Marktwert eines Objektes unter Umständen deutlich.
• Marktlage: Abschließend beeinflusst die aktuelle Nachfrage nach Grundstücken oder Immobilien dieser Art vor Ort den möglichen Immobilienpreis. Auch das berücksichtigt der Immobiliengutachter bei seiner Einschätzung.

Wie erkennen Sie einen qualifizierten Immobiliengutachter?

Immobiliengutachter ist keine geschützte Berufsbezeichnung – im Prinzip darf jeder diesen Begriff verwenden. In Deutschland gibt es keine Ausbildung und kein Studium, das einen Anbieter sicher qualifiziert. Lediglich berufsnahe Tätigkeiten wie Makler, Architekten oder Ingenieure können einen Zertifikationslehrgang absolvieren, um eine Zertifizierung als Sachverständiger für Immobilienbewertung zu erhalten.

Daher sollten Sie die Qualifikationen eines Sachverständigen für Immobilien vor Auftragserteilung genau prüfen. Achten Sie dabei besonders auf folgende Punkte:

• Ausbildung
• Erfahrung
• Fortbildungen

  Qualifikationsstufen

Bei einem Gutachter haben Sie die Wahl zwischen drei verschiedenen Qualifikationsstufen:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter: Immobiliensachverständige mit dieser Berufsbezeichnung sind über die Industrie- und Handelskammern (IHK) geprüft und zugelassen, die Bezeichnung ist gesetzlich geschützt. Die von ihnen erstellten Immobiliengutachten werden vor Gericht anerkannt.
• Staatlich anerkannte Sachverständige: Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter wird regelmäßig auch von Landesbehörden beauftragt und von diesen überwacht. Diese Gutachter dürfen als einzige Gruppe Gutachten für Behörden erstellen.
• Freie Immobiliengutachter: Diese Gutachter bezeichnen sich aufgrund einschlägiger Erfahrungen selbst als Immobiliensachverständige. Aber Achtung: Die von ihnen erstellten Gutachten sind vor Gericht nicht zugelassen. Entsprechend qualifizierte Anbieter sind interessant für einfache Wertgutachten beim Verkauf oder beim Erbfall ohne Streitigkeiten. 

Staatlich anerkannte oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige arbeiten meist als Architekten oder Bauingenieure. Freie Bausachverständige verfügen teilweise über ähnliche Qualifikationen, andere schöpfen ihre Erfahrung aus einer Tätigkeit als Makler oder Immobilienkaufmann.

  Unterschied zum Immobiliensachverständigen

Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger meist synonym verwendet. Das ist naheliegend, geht es doch immer um die Erstellung von Gutachten, die den Wert oder den Zustand einer Immobilie beschreiben.

• In Gesetzen, von Behörden und vor Gericht wird die Bezeichnung Immobiliensachverständiger genutzt. Gemeint ist damit ein öffentlich bestellter und vereidigter oder ein staatlich anerkannter Sachverständiger.
• Der Begriff Immobiliengutachter dagegen schließt freie Gutachter mit ein.

Im Alltag kommt der weniger sperrige Begriff Gutachter viel häufiger zum Einsatz als der amtlich klingende Sachverständige.

  So finden Sie den richtigen Gutachter

Wenn Sie einen Immobiliengutachter beauftragen möchten, hilft Ihnen unsere Checkliste, den passenden Anbieter zu finden:

• Überlegen Sie vorher, zu welchem Anlass Sie einen Immobiliengutachter benötigen.
• Haben Sie die Wahl zwischen einem vereidigten Sachverständigen und einem freien Immobiliengutachter, weil Sie kein Vollgutachten benötigen, vergleichen Sie die Qualifikationen der Anbieter, um den Gutachter zu finden, der Sie überzeugt.
• Achten Sie darauf, dass der Gutachter die nötigen Qualifikationen vorweisen kann, wenn Sie ein gerichtsfestes Vollgutachten in Auftrag geben möchten oder müssen.
• Legen Sie den Umfang für ein Kurzgutachten im Voraus fest.
• Verhandeln Sie vorher den Preis, um böse Überraschungen zu vermeiden. Ein Immobiliengutachter ist nicht an eine Gebührenordnung gebunden.

Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?

Gutachten ist nicht gleich Gutachten. Ein Immobilienbewerter erstellt hauptsächlich zwei Arten von Gutachten. Welches davon Sie benötigen, hängt von Ihrem persönlichen Vorhaben ab.

  Vollgutachten

Bei einem Vollgutachten handelt es sich um ein gerichtsfestes Gutachten, das ein vereidigter Sachverständiger nach bestimmten Formvorschriften anfertigt. Es stellt die genaueste Variante einer Immobilienbewertung dar. Die Immobiliengutachter erreichen dabei schnell einen Umfang von 50 Seiten oder mehr und beleuchten alle Aspekte, die auf den Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung Einfluss nehmen. Da ein Vollgutachten vergleichsweise aufwendig ist, fallen die Kosten entsprechend hoch aus.

In bestimmten Fällen ist das Vollgutachten sogar vorgeschrieben. Dazu gehören:

• nicht einvernehmliche Scheidungen,
• Erbschaftsstreitigkeiten vor Gericht,
• Zwangsversteigerungen,
• Zuführung von Immobilien in oder Entnahme aus dem Betriebsvermögen,
• Differenzen mit dem Finanzamt über die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer.

  Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten ermittelt den Immobilienwert dagegen nur überschlägig. Hier befolgt der Immobiliengutachter zwar grundsätzlich die Vorgaben zur Anfertigung eines Verkehrswertgutachtens, aber einige Schritte entfallen. So verzichtet er auf die genaue Prüfung des Grundbuchauszugs ebenso wie auf die Berechnung der Grundfläche oder die Bewertung des Lageplans. Daher ist ein Kurzgutachten immer dann zu empfehlen, wenn Sie nur einen groben Überblick über den Wert einer Immobilie benötigen.

Ein Kurzgutachten ist unter anderem in folgenden Fällen sinnvoll:

• Immobilienverkauf,
• einvernehmliche Scheidung,
• funktionierende Erbengemeinschaft.

Welches Gutachten benötigen Sie?

Zu den am häufigsten angeforderten Immobiliengutachten gehören folgende:

• Gerichtsfestes Verkehrswertgutachten: Diese umfangreichen Vollgutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder staatlich anerkannte Bausachverständige.
• Kurzgutachten: Dieses Gutachten ist besonders bei einem privaten Hausverkauf empfehlenswert. Hier ist im Einzelfall zu entscheiden, ob ein freier Immobiliengutachter oder ein vereidigter Sachverständiger benötigt wird.
• Schadengutachten: Eine gutachterliche Mängeldokumentation erhalten Sie von vereidigten Sachverständigen. Dieses Gutachten gehört ebenfalls zu den Kurzgutachten.