Die Profis für die Wertermittlung von Haus und Wohnung

Warum brauchen Sie einen Immobiliengutachter?

Mit einem Gutachten erhalten Käufer und Verkäufer von Immobilien Sicherheit. Außerdem schaffen Immobiliengutachter Klarheit, wenn es um Erbstreitigkeiten oder die Höhe der Erbschaftssteuer geht. Auch im Scheidungsfall kann ein Immobiliensachverständiger für eine faire und gerichtsfeste Berechnungsgrundlage sorgen. Insbesondere beim Hauskauf oder -verkauf sollten Sie nie auf ein Immobiliengutachten verzichten. Ein Gutachten untermauert Ihre Kaufpreisforderung als Verkäufer, dem Interessenten gibt ein Fachgutachten ein gutes Gefühl. Im Vergleich zu den Vorteilen ist der Preis für ein aussagekräftiges Kurzgutachten gering.

Wie erkennen Sie einen qualifizierten Immobiliengutachter?

Immobiliengutachter ist keine geschützte Berufsbezeichnung – im Prinzip darf jeder diesen Begriff verwenden. In Deutschland gibt es keine Ausbildung und kein Studium, das einen Anbieter sicher qualifiziert. Daher sollten Sie die Qualifikationen eines Sachverständigen für Immobilien vor Auftragserteilung genau prüfen. Achten Sie dabei besonders auf folgende Punkte:

• Ausbildung
• Erfahrung
• Fortbildungen

Bei Immobiliensachverständigen haben Sie die Wahl zwischen drei verschiedenen Qualifikationsstufen:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige: Immobiliensachverständige mit dieser Berufsbezeichnung sind über die Industrie- und Handelskammern (IHK) geprüft und zugelassen, die Bezeichnung ist gesetzlich geschützt. Die von ihnen erstellten Immobiliengutachten werden vor Gericht anerkannt.
• Staatlich anerkannte Immobiliengutachter: Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wird regelmäßig auch von Landesbehörden beauftragt und von diesen überwacht. Diese Gutachter dürfen als einzige Gruppe Gutachten für Behörden erstellen.
• Freie Immobiliengutachter: Diese Gutachter bezeichnen sich aufgrund einschlägiger Erfahrungen selbst als Immobiliensachverständige. Die von ihnen erstellten Gutachten sind vor Gericht nicht zugelassen. Entsprechend qualifizierte Anbieter sind interessant für einfache Wertgutachten beim Verkauf oder beim Erbfall ohne Streitigkeiten. Von ihnen erstellte Immobiliengutachten sind in der Regel günstiger.

Staatlich anerkannte oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige arbeiten meist als Architekten oder Bauingenieure. Freie Immobiliengutachter verfügen teilweise über ähnliche Qualifikationen, andere schöpfen ihre Erfahrung aus einer Tätigkeit als Makler oder Immobilienkaufmann.

Ist ein Immobiliengutachter das Gleiche wie ein Immobiliensachverständiger?

Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger meist synonym verwendet. Das ist naheliegend, geht es doch immer um die Erstellung von Gutachten, die den Wert oder den Zustand einer Immobilie beschreiben.

• In Gesetzen, von Behörden und vor Gericht wird die Bezeichnung Immobiliensachverständiger genutzt. Gemeint ist damit ein öffentlich bestellter und vereidigter oder ein staatlich anerkannter Sachverständiger.
• Der Begriff Immobiliengutachter dagegen schließt freie Gutachter mit ein.

Im Alltag kommt der weniger sperrige Begriff Gutachter viel häufiger zum Einsatz als der amtlich klingende Sachverständige.

Was prüft ein Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter soll gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) den Verkehrswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks ermitteln. Der Verkehrswert bezeichnet den Kaufpreis, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung erzielen könnte. Ein Immobiliengutachten kann auf drei verschiedene Arten fachgerecht erstellt werden:

• Vergleichsverfahren: Hier ermittelt der Immobiliengutachter den Preis anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte.
• Ertragswertverfahren: Bei nicht selbst genutzten Immobilien kommt bevorzugt diese Variante zum Einsatz. Anhand einer festgelegten Formel wird der Verkehrswert (Preis) errechnet.
• Sachwertverfahren: Diese Berechnungsart ist für selbst genutzte Häuser und Wohnungen ideal. Denn hier fließen auch Faktoren wie die Abnutzung, das Baujahr und der Grad der Modernisierung mit in die Berechnungen ein.

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, verschafft sich der Gutachter einen detaillierten Überblick über den Zustand und die Ausstattung von Haus oder Wohnung. Insbesondere folgende Punkte prüft er dabei genau:

• Bodenrichtwert: Der Wert pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in der entsprechenden Bodenrichtwertzone bildet die Basis der Berechnungen.
• Lage: Der Immobiliengutachter berücksichtigt die Infrastruktur in der Umgebung der Immobilie – also die Verkehrsanbindung, die Einkaufmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten sowie die medizinische Versorgung ebenso wie die Attraktivität der Gegend für potenzielle Käufer.
• Baulicher und technischer Zustand: Baumaterialien und Bauweise sowie der Zustand der Rohre und Leitungen, der technischen Einrichtungen wie der Heizung oder der Dacheindeckung sind maßgeblich für den Preis. Ebenso fließen der Zustand der Außenanlagen und eventueller Nebengebäude wie Garagen, Carports oder Gartenhäuser in die Beurteilung mit ein.
• Erschließungsgrad: Ist das Grundstück vollständig an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen? Hier überprüft der Gutachter, ob Strom, Gas, Wasser, Telefon und ein Anschluss an die Kanalisation gegeben sind.
• Energiekennwert: Je besser eine Immobilie gedämmt ist und  energieeffizienter Heizung und Warmwasserbereitung arbeiten, desto günstiger ist ein Haus oder eine Wohnung im Unterhalt. Der Gutachter macht sich ein Bild davon und bezieht den Energieausweis mit ein.
• Grundstückslasten: Auch das Grundbuch unterzieht der Immobiliengutachter einer Prüfung. Sind hier dauernde Lasten eingetragen, senkt dies den Marktwert eines Objektes unter Umständen deutlich.
• Marktlage: Abschließend beeinflusst die aktuelle Nachfrage nach Grundstücken oder Immobilien dieser Art vor Ort den möglichen Immobilienpreis. Auch das berücksichtigt der Immobiliengutachter bei seiner Einschätzung.

Welche Immobiliengutachten gibt es?

Zu den am häufigsten angeforderten Immobiliengutachten gehören folgende:

• Gerichtsfestes Verkehrswertgutachten: Diese umfangreichen Gutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder staatlich anerkannte Bausachverständige.
• Wertgutachten: Hier ist im Einzelfall zu entscheiden, ob ein freier Immobiliengutachter oder ein vereidigter Sachverständiger benötigt wird.
• Kurzgutachten: Dasselbe gilt für ein Kurzgutachten, das besonders bei den ersten Verkaufüberlegungen empfehlenswert ist.
• Schadengutachten: Eine gutachterliche Mängeldokumentation erhalten Sie von vereidigten Sachverständigen.

Diese Tabelle hilft Ihnen, in jeder Situation das passende Gutachten zu wählen und den richtigen Ansprechpartner zu finden.

Unterschied zwischen Kurzgutachten und Vollgutachten

Bei einem Vollgutachten handelt es sich um ein gerichtsfestes Gutachten, das ein vereidigter Sachverständiger nach bestimmten Formvorschriften anfertigt. Es stellt die genaueste Variante einer Immobilienwertschätzung dar. Vollgutachten erreichen schnell einen Umfang von 50 Seiten oder mehr und beleuchten alle Aspekte, die auf den Wert eines Hauses oder einer Wohnung Einfluss nehmen. Da ein Vollgutachten vergleichsweise aufwendig ist, fallen die Kosten entsprechend hoch aus.

Ein Vollgutachten ist in bestimmten Fällen vorgeschrieben. Dazu gehören:

• nicht einvernehmliche Scheidungen,
• Erbschaftsstreitigkeiten vor Gericht,
• Zwangsversteigerungen,
• Zuführung von Immobilien in oder Entnahme aus dem Betriebsvermögen,
• Differenzen mit dem Finanzamt über die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer.

Ein Kurzgutachten ermittelt den Wert einer Immobilie dagegen nur überschlägig. Hier befolgt der Immobiliengutachter zwar grundsätzlich die Vorgaben zur Anfertigung eines Verkehrswertgutachtens, aber einige Schritte entfallen. So verzichtet er auf die genaue Prüfung des Grundbuchauszugs ebenso wie auf die Berechnung der Grundfläche oder die Bewertung des Lageplans. Daher ist ein Kurzgutachten immer dann zu empfehlen, wenn Sie nur einen groben Überblick über den Wert einer Immobilie benötigen.

Das ist unter anderem in folgenden Fällen sinnvoll:

• Immobilienverkauf,
• einvernehmliche Scheidung,
• funktionierende Erbengemeinschaft.

Wie finde ich den richtigen Immobiliengutachter?

Wenn Sie einen Immobiliengutachter beauftragen möchten, hilft Ihnen unsere Checkliste, den passenden Dienstleister zu finden.

  Überlegen Sie vorher, zu welchem Anlass Sie einen Immobiliengutachter benötigen.

  Haben Sie die Wahl zwischen einem vereidigten Sachverständigen und einem freien Immobiliengutachter, weil Sie kein Vollgutachten benötigen, vergleichen Sie die Qualifikationen der Anbieter, um den Gutachter zu finden, der Sie überzeugt.

  Achten Sie darauf, dass der Gutachter die nötigen Qualifikationen vorweisen kann, wenn Sie ein gerichtsfestes Vollgutachten in Auftrag geben möchten oder müssen.

  Legen Sie den Umfang für ein Kurzgutachten im Voraus fest.

  Verhandeln Sie vorher den Preis, um böse Überraschungen zu vermeiden. Ein Immobiliengutachter ist nicht an eine Gebührenordnung gebunden.

Welche Unterlagen benötigt ein Immobiliengutachter?

Damit der Immobiliengutachter die Wertschätzung einer Immobilie vornehmen kann, benötigt er einige Unterlagen, die Sie bitte für den Termin bereithalten. Für ein Vollgutachten sind mehr Nachweise erforderlich, als für ein Kurzgutachten. Fragen Sie den beauftragten Immobiliengutachter rechtzeitig vor dem Termin, welche Belege Sie beibringen sollen. Die folgende Liste zeigt, welche Unterlagen für ein Vollgutachten benötigt werden:

  Grundbuchauszug

  Energieausweis

  Kopie des Deckblatts der Baugenehmigung

  Kopien der Deckblätter für spätere Baugenehmigungen wie für einen Wintergarten, Garagen oder Carports

  Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre

  Nachweis über die Bezahlung der Erschließungs- und Vermessungskosten

  Bautenstand im Katasterplan

  Nachweise über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten zehn Jahre, möglichst mit Rechnung

  Lageplan und Flurstücknummer

  Wohnflächenberechnung der einzelnen Räume

  Berechnung des umbauten Raums

  Grundrisse und Querschnitte mit Baubeschreibung und Bodenrichtwert

  Auszug Bebauungsplan

  Feuerstättenbescheid und Schornsteinfegerprotokoll

  Bei Mehrfamilienhäusern Ergebnisse der jährlichen Legionellenprüfung

  Wartungsprotokolle der Heizungsanlage für mindestens drei Jahre

  Bei Eigentumswohnungen Aufteilungsplan, Sondernutzungsrechte

  Auflagen zum Denkmalschutz

  Geschützte Bäume auf dem Grundstück

Was kostet ein Immobiliengutachter?

Wie teuer die Beauftragung eines Immobiliengutachters wird, hängt von Art und Umfang des Immobiliengutachtens ab. Rechnen Sie mit folgenden Werten:

• Für ein gerichtsfestes Vollgutachten berechnen die meisten Sachverständigen etwa ein Prozent des Immobilienwerts. Bei Häusern mit einem Wert von über 450.000 Euro liegen die Kosten oft deutlich unter einem Prozent. Liegt dagegen ein schwieriger Sachverhalt wie beispielsweise Erbbaurecht vor, können die Preise auf bis zu 1,5 Prozent des Verkehrswertes steigen.
• Kurzgutachten sind erheblich günstiger und kosten oft weniger als die Hälfte eines Vollgutachtens.