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Trennung als einzige Lösung

Hausverkauf bei Scheidung: So gehen Sie vor

Jessica Tomala
13. September 2019

Gemeinsames Sorgerecht für die Immobilie? Durch die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse sowie das angespannte Verhältnis der einstigen Ehepartner:in ist der Hausverkauf bei einer Scheidung fast immer die einzig mögliche Konsequenz. Lesen Sie bei uns, wie Sie im Scheidungsfall mit dem Haus umgehen und wie Ihnen Immobilienmakler:innen beim Verkauf objektiv zur Seite stehen.

Wem steht die Immobilie im Fall einer Scheidung zu?

Wird eine Ehe geschieden, stellt sich früher oder später die Frage, was mit der gemeinsamen Eigentumswohnung oder dem Eigenheim bzw. der gemeinsamen Ehewohnung passiert. Steht lediglich ein/e Ehepartner:in im Grundbuch, ist der Eigentumsanspruch klar geregelt: Er/Sie behält die Immobilie und muss, wenn nicht anders im Ehevertrag geregelt, den/die Partner:in finanziell dafür entschädigen. Anders ist die Lage, wenn beide Ehegatten als Eigentümer:in eingetragen sind und somit auch beide Anspruch erheben können.

Was ist eine Ehewohnung?

Der Begriff „Ehewohnung“ meint den gemeinsamen Wohnsitz des Ehepaares während der Ehe. Dabei ist es unerheblich, ob es sich tatsächlich um eine Wohnung, ein Haus oder eine andere Behausung, wie zum Beispiel einen Wohnwagen, handelt.

Warum der Verkauf der Ehewohnung oft die sinnvollste Lösung ist

Aufgrund veränderter Lebensumstände und einer neuen finanziellen Situation lohnt es sich meist nicht, die gemeinsame Ehewohnung weiterhin alleine zu nutzen. Natürlich kann auch einer der beiden Eheleute die Immobilie übernehmen und den anderen auszahlen. Am Ende gibt es aber einige wirtschaftliche Faktoren, die den Verkauf oft zur sinnvollsten Lösung machen.

3 Gründe, die für den Verkauf der Immobilie sprechen:

Finanzielle Lage: Das bisher gemeinsame Einkommen muss nun auf zwei getrennte Haushalte verteilt werden. Zusätzlich erhöhen sich die Gesamtkosten bei doppelter Haushaltsführung. Unter diesen Umständen ist es einem einzelnen Ehepartner oft nicht möglich, die gemeinsame Immobilie zu halten.

Wirtschaftliche Entflechtung der Eheleute: Viele Partner versuchen einer gemeinsamen geschäftlichen Beziehung aus dem Weg zu gehen, da das Konfliktpotenzial bei frisch Geschiedenen oft erhöht ist. Die gemeinsame Erhaltung oder Vermietung des Hauses würde die regelmäßige Begegnung, auch wenn nur auf geschäftlicher Ebene, unvermeidbar machen.

Veränderte Lebensumstände: Oft ist ein Neuanfang in einer anderen Wohnung attraktiver, als in der alten, gemeinsamen Wohnung zu verbleiben. In vielen Fällen macht es auch wenig Sinn, alleine in einer viel zu großen Wohnung oder einem ganzen Haus zu wohnen.

Unser Tipp:

Legen Sie Wert auf eine fundierte Wertermittlung des Hauses, da der Verkehrswert einen großen Einfluss auf die Entscheidung für oder gegen den Verkauf haben kann. Beide Ehepartner:innen sollten zur Verkehrswertermittlung einen/eine unabhängigen Gutachter:in beauftragen und den Prozess persönlich begleiten. So vermeiden Sie, dass das Ergebnis am Ende von einer Seite infrage gestellt wird.

Nach dem Verkauf – Was geschieht mit dem Erlös?

Nach dem Verkauf wird der Gewinn aufgeteilt oder mit offenen Schulden verrechnet. Die auf dem Haus lastenden Kredite werden aus dem Verkaufserlös zurückgeführt und unter Umständen handelt man mit dem Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Der restliche Erlös wird gleichberechtigt unter den Ehegatten aufgeteilt. Dabei ist unerheblich, wer wann wie viel Vermögen in die Kredittilgung gesteckt hat. Selbst wenn nur ein/eine Partner:in den Kredit abgezahlt hat, geht der Erlös zu gleichen Teilen an beide Parteien. Mögliche Asymmetrien lassen sich jedoch über Ausgleichszahlungen wieder beheben, die die finanziellen Diskrepanzen von Geschiedenen berücksichtigen sollen. Beim Zugewinnausgleich werden die Anfangsvermögen der Eheleute mit ihren Endvermögen verglichen. Derjenige, der während der Ehe mehr Vermögen hinzugewonnen hat, muss nach der Scheidung die Hälfte des Zugewinns an den/die Ex-Partner:in abgeben.

Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte man als Besitzer:in ein Haus verkaufen, das noch mit einem Kredit belastet ist, kann die Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. So hat man als Kreditnehmer:in zwar die Möglichkeit, den Kreditvertrag vorzeitig zu beenden, muss aber den Ausfallschaden für die Bank begleichen.

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Alternativen zum Verkauf

Wenn nach der Scheidung ein einvernehmlicher Verkauf der Ehewohnung aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht zustande kommt, gibt es folgende Alternativen:

Das Haus vermieten

Eine Möglichkeit ist die Vermietung des gemeinsamen Hauses. Sowohl Mieteinnahmen als auch anfallende Kosten für Instandhaltung oder Abzahlung werden unter den geschiedenen Ehepartnern aufgeteilt. Diese Lösung macht vor allem Sinn, wenn bei sofortigem Verkauf ein hoher Verlust zu erwarten wäre. Eine solche Lösung bedeutet aber auch eine andauernde geschäftliche Beziehung der Geschiedenen, was je nach persönlicher Beziehung nach der Trennung Schwierigkeiten mit sich bringen könnte.

Hausverkauf Scheidung
Sich im Falle einer Scheidung zu einigen, was mit dem Haus passieren soll, ist nicht immer einfach.

Die Immobilie räumlich aufteilen

Gerade bei einem größeren Haus kann eine räumliche Aufteilung der Wohnfläche in Betracht gezogen werden. So könnte zum Beispiel jede Partei eine Etage als separate Eigentumswohnung nutzen. Diese Lösung ist jedoch unter Umständen sehr aufwendig: Die Teilung muss oft mithilfe eines/einer Architekt:in oder Gutachter:in durchgeführt werden und ein/eine Notar:in muss die neuen Eigentumsverhältnisse aufnehmen und beurkunden.

Teilungsversteigerung

Kommt es nach der Scheidung zu keiner Einigung bzw. Scheidungsfolgenvereinbarungen zwischen den Eheleuten, gibt es noch eine letzte Möglichkeit: die Teilungsversteigerung. Ähnlich der Zwangsversteigerung gibt man hier den Prozess aus der Hand und die Eigentumsverhältnisse werden notfalls auch gegen den Willen des unnachgiebigen Partners geregelt. Ein/e Sachverständiger:in bewertet die Immobilie und legt einen Preis für das niedrigste Gebot fest. Großer Nachteil: Die so ermittelte und am Ende erzielte Summe liegt in der Regel weit unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie. Schnäppchenjäger:innen wittern hier ihr Glück, die Besitzer:innen sind jedoch die Benachteiligten.

Scheidung Haus verkaufen
Wenn sich die Geschiedenen nicht einigen können, kommt es zur Teilungsversteigerung.

Vom Scheidungsanwalt zum Immobilienbüro

Die Verwaltung von gemeinsamem Eigentum ist nach einer Trennung oft ein sehr schwieriges Unterfangen. Häufig fällt es den Beteiligten schwer, persönliche und emotionale Beweggründe außen vor zu lassen, um die richtige Entscheidung zu treffen. So wie ein Scheidungsanwalt oder eine Scheidungsanwältin die rechtlichen Angelegenheiten in die Hand nimmt, kann auch ein/e kompetenter Immobilienmakler:in Sie in der schwierigen Zeit unterstützen. Er/sie übernimmt alle wichtigen Aufgaben rund um den Hausverkauf und kann als neutrale Instanz zwischen den Ehepartnern vermitteln, um somit den bestmöglichen Verkaufspreis und damit Erlös zu erzielen.

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