Hausverkauf bei Scheidung: So gehen Sie vor
Gemeinsames Sorgerecht für die Immobilie? Durch die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse sowie das angespannte Verhältnis des einstigen Ehepaars ist der Hausverkauf bei einer Scheidung fast immer die einzig mögliche Konsequenz. Wie gehen Sie im Scheidungsfall mit dem Haus um und wie stehen Ihnen Immobilienmakler:innen beim Verkauf neutral zur Seite?
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Wem steht die Immobilie bei einer Scheidung zu?
Wird eine Ehe geschieden, stellt sich früher oder später die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie passiert. Dafür müssen zunächst die Eigentumsverhältnisse geklärt werden. Entscheidend ist nicht, wer wie viel finanziert hat, sondern wer im Grundbuch steht. Ist es nur eine:r der Eheleute, ist der Eigentumsanspruch klar: Er oder sie behält die Immobilie und muss, wenn nicht anders in einem Ehevertrag geregelt, die andere Partei finanziell dafür entschädigen. Sind dagegen beide als Eigentümer:in eingetragen, haben auch beide Anspruch auf die Immobilie. In dem Fall muss eine gemeinsame Lösung gefunden werden, da es sonst zur Teilungsversteigerung kommt.
Was ist eine Ehewohnung?
Der Begriff Ehewohnung meint den gemeinsamen Wohnsitz des Ehepaares während der Ehe. Dabei ist es unerheblich, ob es sich tatsächlich um eine Wohnung, ein Haus oder eine andere Behausung, wie zum Beispiel einen Wohnwagen, handelt. Auch wenn viele irrtümlich davon ausgehen, dass eine Ehewohnung automatisch beiden gehört, ist für die Besitzansprüche entscheidend, wer im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist.
Ist der Verkauf der Ehewohnung die sinnvollste Lösung?
Ob der Wohnungs- oder Hausverkauf nach der Scheidung sinnvoll ist, hängt von der Gesamtsituation ab. Für viele ist es eine emotionale Herausforderung, zu entscheiden, was die beste Lösung für beide Parteien ist. Dabei ist es hilfreich, sich so weit es geht von Vergangenem zu lösen und sich stattdessen auf die wirtschaftlichen Faktoren sowie zukünftige Bedürfnisse zu fokussieren. Diese Gründe sprechen häufig für den Hausverkauf nach einer Trennung:
- Einfache Abwicklung: Das gemeinsame Haus zu verkaufen und den Erlös zu teilen, ist oft die einfachste, schnellste und gerechteste Lösung.
- Finanzielle Lage: Sind beide Eigentümer:innen, kann eine Partei die andere auszahlen, um die Immobilie allein zu behalten. Für die Ausgleichzahlungen sowie die laufenden Nebenkosten ist jedoch in der Regel eine hohe Summe fällig, die eine Person allein oft nicht stemmen kann.
- Wirtschaftliche Entflechtung der Eheleute: Es ist selten sinnvoll, eine gemeinsame geschäftliche Beziehung einzugehen, da das Konfliktpotenzial bei Geschiedenen oft erhöht ist. Die gemeinsame Erhaltung oder Vermietung des Hauses würde jedoch regelmäßige Begegnungen unvermeidbar machen.
- Veränderte Lebensumstände: Oft ist ein Neuanfang in einer anderen Wohnung attraktiver. Für viele Geschiedene wird die alte, gemeinsame Ehewohnung auch zu groß, vor allem wenn die Kinder bereits ausgezogen sind.
Wie wird der Wert der gemeinsamen Immobilie ermittelt?
Der Verkehrswert hat oft einen großen Einfluss auf die Entscheidung für oder gegen den Hausverkauf bei der Scheidung. Doch verlassen Sie sich nicht auf Schätzungen von Bekannten, Nachbarn oder anderen Laien. Eine professionelle, kostenlose Online-Wertermittlung gibt es zum Beispiel von Aroundhome. Bei konfliktbeladenen Trennungen sollten Sie zudem eine unabhängige Begutachtung beauftragen, die beide persönlich vor Ort begleiten. So vermeiden Sie, dass das Ergebnis des Gutachtens am Ende von einer Seite infrage gestellt wird.
Ist gerade ein guter Zeitpunkt für den Verkauf?
Nach über zehn Jahren sehr guter Bedingungen für einen Immobilienverkauf sind die Preise am Markt seit einigen Monaten rückläufig. Aufgrund der hohen Inflation und der Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB) ist die Finanzierung für Käufer:innen schwieriger geworden. Dadurch dauert es häufig länger, solvente Interessent:innen zu finden. Dennoch bedeutet der Leerstand einer Immobilie in der Regel einen Wertverfall und auch eine Vermietung rentiert sich oft nicht, da sie mit regelmäßigen Kosten und Zeitaufwand verbunden ist. Bei Scheidungen ist ein Hausverkauf daher häufig immer noch die beste Option.
So unterstützen Makler:innen Sie beim Hausverkauf
Damit Sie Ihr Haus trotz der angespannten Situation auf dem Immobilienmarkt schnell und zum bestmöglichen Preis verkaufen, ist es ratsam, ein Maklerbüro zu beauftragen. Der große Vorteil für den Hausverkauf bei einer Scheidung ist, dass beide Parteien entlastet werden, da sich der Makler oder die Maklerin um den gesamten Prozess kümmert und auch die Kommunikation zwischen den Eheleuten übernehmen kann.
Nach dem Verkauf – Was geschieht mit dem Erlös?
Nach dem Verkauf wird der Gewinn aufgeteilt oder mit offenen Schulden verrechnet. Die auf dem Haus lastenden Kredite werden aus dem Verkaufserlös zurückgeführt und unter Umständen handeln Sie mit der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Der restliche Erlös wird gleichberechtigt unter den Eheleuten aufgeteilt. Dabei ist unerheblich, wer wann wie viel Vermögen in die Kredittilgung gesteckt hat. Selbst wenn nur eine Person den Kredit abgezahlt hat, geht der Erlös zu gleichen Teilen an beide Parteien. Es sind allerdings Ausgleichszahlungen möglich, um die finanziellen Diskrepanzen der Geschiedenen zu berücksichtigen. Beim Zugewinnausgleich werden die Anfangsvermögen der Eheleute mit den Endvermögen verglichen. Wer während der Ehe mehr Vermögen hinzugewonnen hat, muss nach der Scheidung die Hälfte des Zugewinns an die andere Partei abgeben.
Vorfälligkeitsentschädigung
Möchten Sie ein Haus verkaufen, das noch mit einem Kredit belastet ist, kann die Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Damit erhalten Kreditnehmer:innen die Möglichkeit, den Kreditvertrag vorzeitig zu beenden, müssen dafür aber den Ausfallschaden für die Bank begleichen.
Welche Alternativen zum Verkauf gibt es?
Wenn ein einvernehmlicher Hausverkauf nach der Scheidung aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht zustande kommt, gibt es folgende Alternativen:
Das Haus vermieten
Eine Möglichkeit ist die Vermietung des gemeinsamen Hauses. Dabei werden sowohl Mieteinnahmen als auch anfallende Kosten für Instandhaltung oder Abzahlung unter dem geschiedenen Ehepaar aufgeteilt. Diese Lösung ist vor allem sinnvoll, wenn bei sofortigem Verkauf ein hoher Verlust zu erwarten wäre.
Bedenken Sie, dass eine solche Lösung einen andauernden geschäftlichen Kontakt der Geschiedenen bedeutet. Je nach persönlicher Beziehung nach der Trennung könnte dies Schwierigkeiten mit sich bringen.
Die Immobilie räumlich aufteilen
Wenn sich die geschiedenen Eheleute weiterhin gut verstehen, es wenig Konfliktpotenzial gibt oder gemeinsame Kinder zu versorgen sind, muss keine:r die Immobilie aufgeben. Gerade bei einem größeren Haus kann stattdessen eine räumliche Aufteilung der Wohnfläche in Betracht gezogen werden. So könnte zum Beispiel jede Partei eine Etage als separate Eigentumswohnung nutzen.
Diese Lösung kann aufwendig sein: Die Teilung muss oft mit Architekt:innen oder Gutachter:innen durchgeführt werden und die neuen Eigentumsverhältnisse müssen notariell beurkundet werden.
Teilungsversteigerung
Kommt es nach der Scheidung zu keiner Einigung, ist die Teilungsversteigerung die letzte Möglichkeit. Dabei handelt es sich um eine Zwangsversteigerung, bei der die Immobilie öffentlich versteigert wird. Dafür bewertet eine sachverständige Person das Haus und legt einen Preis für das niedrigste Gebot fest. So werden die Eigentumsverhältnisse notfalls auch gegen den Willen der unnachgiebigen Partei geregelt.
Der goße Nachteil dieser Lösung: Die am Ende erzielte Summe, die Sie für Ihr Haus nach der Scheidung erhalten, liegt in der Regel weit unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie.
Makler:innen für Ihren Immobilienverkauf finden
Der Hausverkauf nach einer Scheidung ist häufig ein konfliktbehaftetes Unterfangen. Ein Immobilienmaklerbüro kann Sie in dieser schwierigen Zeit unterstützen. Es übernimmt alle wichtigen Aufgaben rund um den Verkaufsprozess, vermitteln als neutrale Instanz zwischen den Eheleuten und kann den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen. Wir helfen Ihnen, den passenden Makler oder die passende Maklerin für Ihren Neustart zu finden. Füllen Sie einfach unser Online-Formular aus und Sie erhalten Angebote von Makler:innen aus Ihrer Region.
Häufig gestellte Fragen
Weigert sich eine Partei bei der Scheidung, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen, kann die andere Partei eine Teilungsversteigerung erzwingen. Da der Erlös bei einer Versteigerung jedoch in der Regel erheblich geringer ausfällt als beim Verkauf auf dem freien Markt, sollte dies als letzte Möglichkeit in Betracht gezogen werden.
Für den ersten Überblick können Sie eine kostenlose Online-Bewertung zum Beispiel bei Aroundhome anfordern. Ansonsten erhalten Sie ein Kurzgutachten von Immobilienmakler:innen oder Sachverständigen. Ein Vollgutachten benötigen Sie beim Gang vor Gericht.
