Mit diesen Tipps vermeiden Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein Kredit vorzeitig zurückgezahlt, verlangen Kreditinstitute einen Schadenersatz für den Gewinnausfall, der ihnen dadurch entsteht – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (VFE). Wir verraten Ihnen, mit welchen Kosten Sie dabei rechnen sollten und wie sich die Gebühren vermeiden lassen.

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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Vergibt ein Institut einen Kredit zur Finanzierung einer Immobilie, verdient es an den Zinsen, die im Laufe des Kreditzeitraums fällig werden. Wird die Restschuld des gewährten Kredits vorzeitig beglichen oder kommt es zur vorzeitigen Vertragskündigung, entsteht dem Kreditinstitut ein gleich doppelter Verlust:

• durch den Ausfall der Zinsen für die Restlaufzeit des Kredits sowie
• durch die nun schlechteren Anlagebedingungen für das vorzeitig zurückerhaltene Geld.

Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist daher die Maßnahme des kreditgebenden Instituts, um seinen entstandenen Zinsschaden (Refinanzierungs- und Margenschaden) zu verringern bzw. auszugleichen.

Wann wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Handelt es sich um einen offiziellen Kreditvertrag zwischen einem Kreditinstitut bzw. einer Bank und einem/einer Kreditnehmer:in, gibt es zwei Fälle, in denen die Vorfälligkeitsentschädigung regelmäßig anfällt:

1. Wenn der/die Kreditnehmer:in ein Festzinsdarlehen vor Ablauf der Frist an das Kreditinstitut zurückzahlt.
2. Wenn die Bank einen Darlehensvertrag vor Ablauf der Frist kündigt (typischerweise bei Zahlungsrückständen des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin).

Die Aktiv-Aktiv-Methode

Hierbei wird berechnet, welchen Gewinn die Bank bei der Neuausleihung des zurückgezahlten Geldes erhalten würde. Die Differenz zwischen den Zinseinnahmen des ursprünglichen Kredits und des neuen Kredits (Aktiv-Aktiv) bestimmt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Für Kund:innen ist dieser Vergleich meist die günstigere Lösung, in der Regel findet aber die Aktiv-Passiv-Methode Anwendung.

Die Aktiv-Passiv-Methode

Hier wird das zurückgezahlte Geld nicht als neuer Kredit (Aktiv) vergeben, sondern hypothetisch in Wertpapieren (Passiv) angelegt. Da die Zinssätze bei Wertpapieren niedriger liegen als bei Krediten, ist der Schaden höher als bei der Aktiv-Aktiv-Methode. Zwar müssen die eingesparten Risiko- und Verwaltungskosten abgezogen werden, dennoch ergibt sich eine sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigung.

Überprüfen Sie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Als Kreditnehmer:in können Sie immer verlangen, dass die Bank ihrer Nachweispflicht nachkommt und die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung offenlegt. Im Zweifelsfall sollten Sie die Berechnung unbedingt fachmännisch prüfen lassen und ggf. den Gegenbeweis eines geringeren Schadens antreten. Der liegt immer dann vor, wenn die Bank zwar nach Aktiv-Passiv-Methode abrechnet, aber zugleich eine Neuausleihung vornimmt: Das ist zum Beispiel der Fall bei einem Hausverkauf, bei dem das Darlehen abgelöst wird, die Bank aber zugleich die Neufinanzierung des Hauses vornimmt.

Planen Sie also den Verkauf Ihrer Immobilie und/oder einen Neukauf, haben Sie zwei Möglichkeiten, der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Weg zu gehen: Bieten Sie Ihrer Bank entweder einen Objekttausch an (anstelle der alten Immobilie übernehmen Sie den Kreditvertrag für den Kauf der neuen) oder einen Schuldnertausch (statt Ihnen übernimmt der/die Käufer:in Ihrer Immobilie den Kreditvertrag).