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Die aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise

Claudia Mühlbauer
19. April 2023

Haben sich die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen in den letzten Jahren stetig nach oben bewegt, so ist seit einigen Monaten eine Trendwende zu beobachten. In weiten Teilen Deutschlands sinken die Immobilienpreise. Wir erklären die Hintergründe und Ursachen dieser Preisentwicklung und zeigen Ihnen, mit welchem Entwicklungstrend Sie in den nächsten Jahren rechnen sollten.

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Aktuelle Immobilienpreise in den Bundesländern

Anhand folgender Tabelle sehen Sie nicht nur die aktuellen durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen in den deutschen Bundesländern, sondern auch die jeweilige Preisentwicklung innerhalb des letzten Jahres. Deutliche Preisanstiege gab es in dieser Zeit bei Häusern nur im Saarland, in Sachsen-Anhalt und in Thüringen, wobei das Preisniveau hier immer noch vergleichsweise niedrig ist. Darüber hinaus ist das Saarland das einzige Bundesland, in dem sich auch Eigentumswohnungen deutlich verteuert haben. Annähernd gleichgeblieben sind die Häuserpreise in Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Rheinland-Pfalz. Die Wohnungspreise liegen nur in Berlin auf etwa dem gleichen Niveau wie noch vor einem Jahr. In allen anderen Fällen sind die Kaufpreise für Immobilien stärker gesunken.

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Immobilienpreisentwicklung in den Großstädten

Die Preisrückgänge und -anstiege können sich je nach Region deutlich vom jeweiligen Landesdurchschnitt unterscheiden. Hohe Preise werden immer noch vorrangig in den Metropolregionen und Großstädten erzielt. Besonders starke Rückgänge gibt es hier bei den Eigentumswohnungen. So sehen die Preisentwicklungen in den sieben größten Städten Deutschlands - nach den Stadtstaaten Berlin und Hamburg - aktuell folgendermaßen aus:

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Ursachen der Immobilienpreisentwicklung

Wie kommt es eigentlich zu den aktuellen Preisrückgängen auf dem Wohnungsmarkt? Folgende Faktoren können sich auf die Entwicklung von Immobilienpreisen auswirken:

  • Zinsentwicklung: Seit Juli 2022 hat die Europäische Zentralbank (EZB) in bisher sechs Zinsschritten den Leitzins auf nunmehr 3,5 Prozent erhöht. Das Ende der Nullzinspolitik wirkt sich auch auf den Bauzins aus und verteuert Immobiliendarlehen. Längerfristig führt das zu niedrigeren Preisen auf dem Immobilienmarkt.
  • Allgemeine Wirtschaftslage: Das Wirtschaftswachstum in Deutschland ist aufgrund der Weltwirtschaftslage und der kriegsbedingten Unsicherheiten im Winterhalbjahr 2022/2023 rückläufig gewesen. Über das Jahr 2023 wird das Bruttoinlandsprodukt (BIP) laut offiziellen Prognosen knapp stagnieren.
  • Inflation: Im März 2023 lag die Inflationsrate bei +7,4 Prozent. Das ist zwar ein Rückgang im Vergleich zu den vorherigen Monaten, übersteigt den angestrebten Wert von +2,0 Prozent aber immer noch deutlich. Die Inflation sorgt dafür, dass die Menschen sich bei gleichem Gehalt weniger leisten können, was die Investition in Immobilien schwieriger macht.
  • Unsicherheiten: Die politische Lage ist durch den Krieg in der Ukraine angespannt und sie wirkt sich auch auf die Energie- und Nahrungsmittelpreise aus. Unsicherheiten über die zukünftige Entwicklung bremsen die Bereitschaft zu großen Investitionen aus.
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Einflussfaktoren für den Preis einer Immobilie

Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie plant, sollte sich im Vorfeld gründlich informieren und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Deutschland beobachten – nur so ist eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktpreises möglich. Banken, Makler:innen, einschlägige Magazine sowie Onlineportale bieten Informationen über die örtlichen Immobilienpreise. Der Wert einer Immobilie - egal ob Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung - wird dabei auch unabhängig von der aktuellen wirtschaftlichen und politischen Situation von verschiedenen Faktoren bestimmt:

Wertsteigernde Faktoren

  • gute Infrastruktur, wie die Nähe zu Schulen und Freizeiteinrichtungen
  • nachgefragte Lage, beispielsweise stadtnah oder in bestimmten Bezirken
  • gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
  • Modernisierungsmaßnahmen, wie Wärmedämmung oder Fenstertausch
  • qualitativ hochwertige Baustruktur

Wertmindernde Faktoren

  • hohes Alter der Immobilie, insbesondere bei Sanierungsbedarf
  • hoher Lärmpegel der Umgebung
  • Altlasten, z. B. eine Verseuchung des Bodens
  • nachträglicher Bau einer Schnellstraße oder eines Flughafens in der Nähe
  • Ausweisung als Naturschutzgebiet, da damit häufig ein Bauverbot einhergeht

Prognose: Wie werden sich die Immobilienpreise entwickeln?

Der Immobilienmarkt ist auch im Jahr 2023 angespannt. Prognosen über die zukünftige Entwicklung sind dennoch schwierig. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass sich die Immobilienpreise nach dem starken Abwärtstrend mittlerweile einpendeln. Die unabhängige Transaktionsplattform Europace macht für den März 2023 erstmals wieder einen leichten Anstieg der Indexwerte für Neubauhäuser aus. Die Preise für Bestandshäuser und Wohnungen sinken allerdings nach wie vor.

Jan Bauer von Postbank Immobilien verrät uns im Interview: „Verkäufer:innen müssen sich daran gewöhnen, dass die enorm hohen Preise aus der jüngsten Vergangenheit nicht mehr zu erzielen sind. Die neue Situation muss in den Köpfen ankommen. Was die Leute bereit sind zu bezahlen und was die Eigentümer:innen haben wollen, muss wieder zusammenfinden.“ Aktuell ist davon auszugehen, dass die Preise in nächster Zeit etwa gleich bleiben und der Immobilienmarkt dabei ist, sich zu stabiliseren.

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Eine Immobilie zu veräußern, erfordert weitreichende Kenntnisse über die aktuelle Marktlage und die bürokratischen Erfordernisse. Bei allen Aufgaben rund um den Immobilienverkauf können professionelle Makler:innen Sie mit Ihrer Erfahrung bestmöglich unterstützen.

Häufig gestellte Fragen

Fallen die Immobilienpreise immer noch?

Aktuell lässt sich im Vergleich zum Vormonat beobachten, dass die Preise für bestehende Häuser und Eigentumswohnungen nach wie vor sinken. Der Preisverfall ist teils allerdings nicht mehr so stark wie noch in den Monaten zuvor. Bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern ist die Preisentwicklung wieder leicht positiv.

Wie viele Menschen leben in ihrer eigenen Immobilie?

In Deutschland lebt etwa die Hälfte der Bevölkerung in einer eigenen Immobilie. Spitzenreiter ist das Saarland mit annähernd 65 Prozent, Berlin bildet mit etwa 17 Prozent das Schlusslicht.

Wie wirkt sich der Rückgang der Immobilienpreise auf den Mietmarkt aus?

Für Käufer:innen ist es in vielen Gegenden Deutschlands aktuell günstiger, Wohnraum zu erwerben. Problematisch ist allerdings vor allem die Zinsentwicklung, die dazu führt, dass Kredite deutlich teurer geworden sind. Dadurch können sich weniger Menschen die Finanzierung eines Eigenheims leisten. Diese Personengruppe weicht vermehrt auf Mietangebote aus, die infolgedessen im Preis steigen.