Verkäufer aufgepasst:

Mit diesen Kosten müssen Sie bei einem Immobilienverkauf rechnen

Anika Wegner

26. April 2021

Das Wichtigste in Kürze

Die Maklerprovision liegt bei drei bis sieben Prozent des Verkaufspreises und kann aufgeteilt werden.
Für die Ausstellung notwendiger Dokumente werden Gebühren fällig.
Bei der Abwicklung des Immobilienverkaufs entstehen Nebenkosten, wie z. B. Notarkosten.
Ein Immobilienverkauf ist zudem steuerpflichtig.

Viele Eigentümer:innen denken bei den Kosten für einen Immobilienverkauf in erster Linie nur an die Maklercourtage. Doch es gibt auch noch Nebenkosten und Steuern, die bei einem Verkauf anfallen. Wir verraten Ihnen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

Kosten für notwendige Dokumente und Gutachten

Bevor Sie mit dem Immobilienverkauf beginnen, sollten Sie sich alle nötigen Dokumente besorgen.

Wertgutachten

Immobiliengutachter:innen ermitteln den aktuellen Wert Ihrer Immobilie, den Sie als Verkaufspreis verwenden können. Bei Makler:innen gehört die Wertermittlung bereits zum Leistungspaket dazu, welches mit der Maklercourtage abgegolten ist. Wenn Sie diese aber nicht engagiert haben, kostet ein Vollgutachten etwa ein Prozent des Immobilienwertes. Ein Kurzgutachten, dass weniger Punkte der Immobilie bewertet, kostet dagegen nur zwischen 100 und 500 Euro und ist für einen Privatverkauf meistens völlig ausreichend.

Energieausweis

Der Preis für einen Energieausweis ist nicht gesetzlich festgelegt und somit verhandelbar. Der verbrauchsorientierte Energieausweis kostet etwa 50 bis 150 Euro. Die Kosten für einen bedarfsorientierten Energieausweis liegen dagegen bei ca. 150 bis 400 Euro. Dieser ist aber lediglich für Mehrfamilienhäuser erforderlich.

Grundbuchauszug

Für einen Immobilienverkauf benötigen Sie einen aktuellen und beglaubigten Grundbuchauszug. Damit können Sie potenziellen Käufer:innen bescheinigen, dass Ihr Grundstück frei von Lasten ist. Einen beglaubigten Grundbuchauszug erhalten Sie für ca. 20 Euro im Grundbuchamt Ihres Amtsgerichts.

Vor dem Verkauf noch renovieren oder lieber nicht?

Ein paar Schönheitsreparaturen hier und da können helfen, das Haus oder die Wohnung in einem besseren Licht darzustellen und gewinnbringender zu verkaufen. Doch größere Renovierungen machen in der Regel selten Sinn, da es für Sie kaum möglich ist, den Geschmack des zukünftigen Käufers oder Käuferin zu treffen. In welchen Fällen sich die Modernisierung lohnt, haben wir in unserem Ratgeber „Lohnt sich die Modernisierung vor dem Hausverkauf“ für Sie zusammengefasst.

Mit ein paar Schönheitsreparaturen können Sie Ihre Immobilie gewinnbringender verkaufen.

So hoch ist die Maklerprovision

Makler:innen können Ihnen die gesamte Arbeit des Immobilienverkaufs abnehmen und so viel Zeit und Nerven ersparen. Zu ihren Leistungen zählen u. a. die Immobilienbewertung, die Bewerbung der Immobilie und die Durchführung von Besichtigungsterminen und Verkaufsverhandlungen. Sämtliche Arbeiten von Makler:innen sind mit der Maklerprovision abgegolten, welche je nach Bundesland und Region unterschiedlich ausfallen kann. In der Regel liegt die Courtage zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises.

Maklerprovision aufteilen:

Seit dem 23. Dezember 2020 können Sie maximal die Hälfte der Maklerprovision für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses auf den oder die Käufer:in umleiten.

Kosten für die Vermarktung

Möchten Sie Ihre Immobilie dagegen lieber selbst verkaufen, müssen Sie die Vermarktung Ihrer Immobilie alleine übernehmen. Hierbei sollten Sie mit Kosten von bis zu tausend Euro rechnen, die Sie für professionelle Fotos, Anzeigenschaltungen, Exposé etc. benötigen.

Nebenkosten für die Abwicklung des Immobilienverkaufs

Von der Unterzeichnung des Kaufvertrages bis zur Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch können noch mehrere Gebühren entstehen, die aber zum Teil auch vom Käufer bezahlt werden.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie den Kredit, den Sie einmal für den Kauf Ihrer Immobilie aufgenommen haben, mit dem Verkauf vorzeitig zurückzahlen, verlangt Ihre Bank einen Schadensersatz für den Gewinnausfall: die Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch diese ausfällt, hängt von der Restlaufzeit des Kredits, dem Nominal- und Wiederanlagezins ab. In der Regel müssen Sie hier mit mehreren Tausend Euro rechnen.

Notar- und Grundbuchkosten

Notar:innen sind für den Immobilienverkauf unablässig und übernehmen eine Vielzahl von Aufgaben, die bei der Vertragsabwicklung nötig sind. Die Notarkosten sind dabei gesetzlich vorgeschrieben und können im § 34 Absatz 3 Anlage 2 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) nachgelesen werden. Diese richten sich am Verkaufspreis und werden je nach Schwere in verschiedene Gebührensätze erhoben. Die Arbeiten, die die Grundschuld betreffen, richten sich dagegen nach der Höhe der Grundschuld.

Für die Bezahlung der Notarkosten sind rechtlich gesehen beide Vertragsparteien verantwortlich. In der Regel kommen aber Käufer:innen für die Notarkosten auf.

Beispielsweise bei einer Immobilie mit einem Verkaufspreis von 250.000 Euro beträgt die einfache 1,0-Gebühr 535 Euro. Die Höhe der Grundschuld liegt bei 170.000 Euro, wobei eine einfache 1,0-Gebühr von 381 Euro berechnet wird. Anhand dessen errechnen sich die Notarkosten wie folgt:

Notartätigkeit	Gebührensatz	Kosten
Beurkundung des Vertrages	2,0	1.070 Euro
Vollzugstätigkeiten	0,5	267,50 Euro
Betreuungstätigkeiten	0,5	267,50 Euro
Beurkundung der Grundschuld	1,0	381 Euro
Eintragung der Grundschuld (ins Grundbuch)	1,0	381 Euro (an das Grundbuchamt)
Eintragung Eigentümerwechsel (ins Grundbuch)	1,0	535 Euro (an das Grundbuchamt)
Gesamtkosten netto		2.902 Euro
Mehrwertsteuer	19 %	551,38 Euro
Gesamtkosten brutto		3.453,38 Euro

Für die Beurkundung des Kaufvertrages fallen Gebühren für den oder die Notar:in an.

Diese Steuern fallen beim Immobilienverkauf an

Für den Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses können gewisse Steuern anfallen. Der Staat vergibt aber diverse Fristen und Freibeträge, durch die Sie unter Umständen keine Steuern zahlen müssen.

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer wird nur dann erhoben, wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben. Entscheidend ist dabei die Spekulationsfrist: Wenn der Ankauf mehr als zehn Jahre zurückliegt, müssen Sie keine Steuer zahlen. Sollten Sie Ihre Immobilie mindestens drei Jahre vor dem Verkauf selbst genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls.

Grunderwerbsteuer

Für den oder die Käufer:in fällt beim Immobilienkauf eine Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt je nach Bundesland etwa 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, erhält der oder die Käufer:in eine Unbedenklichkeitsbescheinigung und kann im Grundbuch als neuer oder neue Eigentümer:in eingetragen werden. Die Kosten für die Ausstellung der Bescheinigung betragen etwa 20 Euro.

Erbschaftssteuer

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, wird eine Erbschaftssteuer fällig. Die Höhe richtet sich dabei nach dem Immobilienwert und dem Verwandtschaftsgrad der Erb:innen zu dem oder der Erblasser:in. Durch staatliche Freibeträge kann die Erbschaftssteuer aber gemindert werden oder wird unter Umständen überhaupt nicht fällig. Die Erbschaftssteuer entfällt zudem, wenn Sie noch mindestens zehn Jahre in der geerbten Immobilie gewohnt haben.

Gewerbe- und Umsatzsteuer

Bei dem Verkauf von gewerblichen Immobilien wird eine Gewerbe- und Umsatzsteuer erhoben. Wenn Sie aber mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach deren Kauf wieder verkaufen, zählt dies gesetzlich auch als gewerblicher Verkauf.

So können Sie bei den Kosten sparen

Viele Steuern und Gebühren, die bei einem Immobilienverkauf aufkommen, sind gesetzlich vorgeschrieben. Die Maklerprovision unterliegt dagegen aber keiner Regelung und kann verhandelt werden. Sie können z. B. eine niedrigere Provision ausmachen, wenn Ihre Wohnung oder Haus besonders einfach zu vermitteln ist. Das ist u. a. dann der Fall, wenn sie in einer begehrten Lage liegt.

Käufer:innen haben zudem die Möglichkeit, die Maklerprovision von der Steuer abzusetzen, wenn sie aus berufsbedingten Gründen umgezogen sind oder die Immobilie nach dem Kauf vermieten.

Häufig gestellte Fragen

Wer muss die Notarkosten beim Immobilienverkauf zahlen?

Die Notarkosten beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung übernimmt in der Regel der oder die Käufer:in. Verkäufer:innen kommen lediglich für die Gebühren auf, die für die „Löschung der Rechte Dritter“ erhoben werden.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Wenn Käufer:in und Verkäufer:in verheiratet oder in gerader Linie verwandt sind, wird keine Grunderwerbsteuer erhoben. Eine Erbschaft oder Schenkung ist ebenfalls steuerbefreit.

Wer zahlt beim Hausverkauf den Makler?

Seit dem 23. Dezember 2020 können Verkäufer:innen die Hälfte der Maklerkosten, die bei dem Verkauf eines Einfamilienhauses oder Wohnung aufkommen, an die Käufer:innen abgeben.