Mit diesen Kosten müssen Sie beim Immobilienverkauf rechnen
Viele Eigentümer:innen denken bei den Kosten für einen Immobilienverkauf in erster Linie nur an die Maklerprovision. Doch es gibt auch noch Nebenkosten und Steuern, die bei einem Verkauf anfallen. Wir verraten Ihnen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen.
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Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?
Bis ein Haus oder eine Wohnung verkauft ist, sind einige Schritte erforderlich – die teilweise auch Kosten implizieren. Insgesamt summieren sich die Kaufnebenkosten beim Hausverkauf auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Folgende Posten sind darin enthalten:
- Dokumente und Gutachten
- Courtage für Makler:in
- Schönheitsreparaturen
- Kosten für die Vermarktung
- Nebenkosten für die Abwicklung des Immobilienverkaufs
- Steuern
Kosten für notwendige Dokumente und Gutachten
Bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf den Markt bringen, sollten Sie sich alle nötigen Dokumente besorgen. Das sind die ersten Kosten beim immobilienverkauf, die auf die Verkäufer:innen zukommen.
Wertgutachten
Bei diesem Gutachten ermitteln Expert:innen den aktuellen Wert Ihrer Immobilie, den Sie als Verkaufspreis angeben können. Bei Makler:innen gehört die Wertermittlung bereits zum Leistungspaket dazu, das mit der Maklercourtage abgegolten ist. Ohne Makler:in kostet ein Vollgutachten bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes. Ein Kurzgutachten kostet dagegen nur ca. 500 Euro. Es beinhaltet zwar weniger Punkte, kann für einen Privatverkauf jedoch ausreichend sein.
Energieausweis
Zu den unumgänglichen Kosten beim Immobilienverkauf gehört der Energieausweis. Der Preis ist verhandelbar und liegt beim verbrauchsorientierten Energieausweis bei etwa 50 bis 150 Euro. Die Kosten für einen bedarfsorientierten Energieausweis liegen dagegen bei ca. 150 bis 400 Euro. Dieser ist aber lediglich für alte, unsanierte Häuser mit bis zu vier Wohneinheiten erforderlich.
Grundbuchauszug
Für einen Immobilienverkauf benötigen Sie einen aktuellen und beglaubigten Grundbuchauszug. Damit können Sie potenziellen Käufer:innen bescheinigen, dass Ihr Grundstück frei von Lasten ist. Einen beglaubigten Grundbuchauszug erhalten Sie für ca. 20 Euro im Grundbuchamt Ihres Amtsgerichts.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Zu den Kosten beim Wohnungs- oder Hausverkauf gehört die Maklercourtage – falls Sie eine Maklerin oder einen Makler engagieren. In dem Fall wird Ihnen die gesamte Arbeit des Immobilienverkaufs abgenommen, wodurch Sie viel Zeit und Nerven sparen. Zu den Leistungen von Makler:innen zählen u. a. die Immobilienbewertung, die Vermarktung sowie die Durchführung von Besichtigungsterminen und Verkaufsverhandlungen.
Sämtliche Leistungen sind mit der Maklerprovision abgegolten. Je nach Bundesland und Region kann sie unterschiedlich hoch ausfallen. In der Regel liegt die Courtage zwischen 3 und 7 Prozent des Verkaufspreises. Die Provision wird nur fällig, wenn der oder die Maklerin die Immobilie erfolgreich verkauft.
Aufteilung der Maklergebühren beim Immobilienverkauf
Seit Dezember 2020 können Sie maximal die Hälfte der Maklerprovision für den Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses auf den oder die Käufer:in umleiten. Bei einer branchenüblichen Courtage von 6 Prozent würde es sich also in 3 Prozent auf Käuferseite und 3 Prozent auf Verkäuferseite aufteilen. Käufer:innen haben sogar das Recht, sich nachweisen zu lassen, dass der oder die Verkäufer:in das Gleiche gezahlt hat.
Kosten für die Vermarktung
Möchten Sie den Verkauf ohne Makler:in wagen, müssen Sie die Vermarktung Ihrer Immobilie allein übernehmen. Hierbei sollten Sie mit Kosten von bis zu tausend Euro rechnen, die Sie für professionelle Fotos, Anzeigenschaltungen, Exposé etc. benötigen.
Bei leer stehenden Objekten gibt es die Option des Home Stagings. Dabei werden Räume professionell hergerichtet, um Kaufinteressent:innen einen besseren Eindruck zu vermitteln, wie die Immobilie als eingerichtetes Zuhause aussehen kann. Oft wird ein Objekt so schneller und zu einem höheren Preis verkauft. Ist das Home-Staging bei vielen Makler:innen inklusive, müssen Sie es im Alleingang selbst zahlen. Die bloße Beratung kostet ca. 300 Euro, das Komplettpaket inklusive Umsetzung ca. 3 Prozent des Verkaufspreises.
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Nebenkosten für die Abwicklung des Immobilienverkaufs
Einen erheblichen Anteil der Immobilienverkaufskosten machen Gebühren aus, die bei der Verkaufsabwicklung selbst entstehen. Von der Unterzeichnung des Kaufvertrages bis zur Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch sind Nebenkosten miteinzurechnen, die zum großen Teil allerdings die Käufer:innen tragen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn Sie den Kredit, den Sie einmal für den Kauf Ihrer Immobilie aufgenommen haben, mit dem Verkauf vorzeitig zurückzahlen, verlangt Ihre Bank einen Schadensersatz für den Gewinnausfall: die Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch diese ausfällt, hängt von der Restlaufzeit des Kredits, dem Nominal- und Wiederanlagezins ab. In der Regel müssen Sie hier mit mehreren Tausend Euro rechnen.
Notar- und Grundbuchkosten
Notar:innen sind für den Immobilienverkauf unablässig und übernehmen eine Vielzahl von Aufgaben, die bei der Vertragsabwicklung nötig sind. Die Notarkosten betragen bis zu 2 Prozent des Kaufpreises und werden in der Regel von den Käufer:innen übernommen.
Die Arbeiten, die die Grundschuld betreffen, richten sich nach der Höhe der Grundschuld. Kostenpflichtig sind z. B. die Eintragung und Löschung von Grundschulden, was der oder die Verkäufer:in zahlen muss.
Die Notarkosten sind dabei nicht verhandelbar, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Sie können die Kosten im § 34 Absatz 3 Anlage 2 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) einsehen. Je nach Schwere werden Notarkosten in verschiedenen Gebührensätzen erhoben. Um den richtigen Gebührensatz zu ermitteln, nutzen Sie den Gebührenrechner der Bundesnotarkammer.
Bei einer Immobilie mit einem Verkaufspreis von 250.000 Euro beträgt die einfache 1,0-Gebühr beispielsweise 535 Euro. Die Höhe der Grundschuld liegt bei 170.000 Euro, wobei eine einfache 1,0-Gebühr von 381 Euro berechnet wird. Anhand dessen errechnen sich die Notarkosten wie folgt:
Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?
Für den Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses können gewisse Steuern anfallen. Der Staat vergibt aber diverse Fristen und Freibeträge, durch die Sie unter Umständen keine Steuern zahlen müssen.
- Spekulationssteuer: Sie wird nur erhoben, wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben. Entscheidend ist dabei die Einhaltung der Spekulationsfrist.
- Grunderwerbsteuer: Sie fällt für Käufer:innen an und beträgt je nach Bundesland etwa 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Erbschaftssteuer: Die Höhe richtet sich dabei nach dem Immobilienwert und dem Verwandtschaftsgrad zu dem oder der Erblasser:in. Durch staatliche Freibeträge kann die Erbschaftssteuer gemindert werden oder wird überhaupt nicht fällig.
- Gewerbe- und Umsatzsteuer: Sie fallen beim Verkauf von gewerblichen Immobilien an. Wenn Sie allerdings mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren erwerben und wieder verkaufen, zählt dies gesetzlich auch als gewerblicher Verkauf.
So sparen Sie bei den Kaufnebenkosten
Viele Steuern und Gebühren, die bei einem Immobilienverkauf aufkommen, sind gesetzlich vorgeschrieben. Die Maklerprovision unterliegt dagegen aber keiner Regelung und kann verhandelt werden. Sie können z. B. eine niedrigere Provision ausmachen, wenn Ihre Wohnung oder Haus besonders einfach zu vermitteln ist. Das ist u. a. dann der Fall, wenn sie in einer begehrten Lage liegt.
Käufer:innen haben zudem die Möglichkeit, die Maklerprovision von der Steuer abzusetzen, wenn sie aus berufsbedingten Gründen umgezogen sind oder die Immobilie nach dem Kauf vermieten.
Wenn es möglich ist, könnten Sie mit dem Verkauf warten, bis die Zehnjahresfrist vorbei ist und Sie keine Spekulationssteuer mehr zahlen müssen. Darüber hinaus lässt sich die Steuerlast senken, indem Sie die Verkaufsnebenkosten gegenrechnen.
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Häufige Fragen
Die Kaufnebenkosten belaufen sich nach Schätzung von Expert:innen auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Sie richten sich nach dem Wert der Immobilie und dem Bundesland, in dem Sie leben. Anteilig werden sie von Käufer:innen und Verkäufer:innen übernommen. (Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG)
Einige Nebenkosten zahlen Verkäufer:innen, wie zum Beispiel das Wertgutachten, den Energieausweis, die Vermarktung der Immobilie, die Spekulationssteuer oder die Grundbuchlöschung. Andere Nebenkosten, wie die Notarkosten, die Grundbucheintragung und die Grunderwerbsteuer, sind Käufersache. Die Maklerprovision wird von jeder Partei zur Hälfte übernommen.
Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, übernimmt in der Regel auch die Notarkosten.
