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Mit diesen Kosten müssen Sie beim Immobilienverkauf rechnen

Lina Strauss, Online-Redakteurin bei Aroundhome
Lina Strauss
24. Januar 2024

Viele Eigentümer:innen denken bei den Kosten für einen Immobilienverkauf in erster Linie an die Maklerprovision. Daneben können aber auch Nebenkosten und Steuern in unterschiedlicher Höhe anfallen. Wir verraten Ihnen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen.

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Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?

Bis ein Haus oder eine Wohnung verkauft ist, sind einige Schritte erforderlich – die teilweise auch Kosten mit sich bringen. Insgesamt summieren sich die Kaufnebenkosten beim Hausverkauf auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Folgende Posten sind darin enthalten:

  • Dokumente und Gutachten
  • Courtage für Makler:in
  • Schönheitsreparaturen
  • Kosten für die Vermarktung
  • Nebenkosten für die Abwicklung des Immobilienverkaufs
  • Steuern
Grafik zu den Beispielkosten beim Hausverkauf auf Seiten von Verkäufer:innen und Käufer:innen mit verschiedenen Kostenpositionen, die anfallen
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Kosten für notwendige Dokumente und Gutachten

Bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf den Markt bringen, sollten Sie sich alle nötigen Dokumente besorgen. Das sind die ersten Kosten beim Immobilienverkauf, die auf die Verkäufer:innen zukommen.

Wertgutachten

Bei diesem Gutachten ermitteln Expert:innen den aktuellen Wert Ihrer Immobilie, den Sie als Verkaufspreis angeben können. Bei Makler:innen gehört die Wertermittlung bereits zum Leistungspaket dazu, das mit der Maklercourtage abgegolten ist. Ohne Makler:in kostet ein Vollgutachten bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes. Ein Kurzgutachten kostet dagegen nur etwa 500 Euro. Es beinhaltet zwar weniger Punkte, kann für einen Privatverkauf jedoch ausreichend sein.

Energieausweis

Zu den unumgänglichen Kosten beim Immobilienverkauf gehört der Energieausweis. Bei einem verbrauchsorientierten Energieausweis liegt der Preis bei etwa 50 bis 150 Euro. Ein bedarfsorientierter Energieausweis, für den eine Datenaufnahme vor Ort nötig ist, kostet dagegen zwischen 300 und 600 Euro. Ein Bedarfsausweis ist aber lediglich vorgeschrieben, wenn keine Verbrauchsdaten aus drei Jahren vorliegen. Neben Neubauten betrifft das auch Gebäude, deren Fassade nachträglich gedämmt wurde, und alte, unsanierte Häuser mit bis zu vier Wohneinheiten.

Grundbuchauszug & Liegenschaftskataster

Für einen Immobilienverkauf benötigen Sie einen aktuellen und beglaubigten Grundbuchauszug. Damit können Sie potenziellen Käufer:innen bescheinigen, dass Ihr Grundstück frei von Lasten ist. Einen beglaubigten Grundbuchauszug erhalten Sie für etwa 20 Euro im Grundbuchamt Ihres Amtsgerichts. Ebenfalls nötig ist in der Regel ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster, auf dem die Grundstücke und Gebäude eines Gebiets dargestellt sind. Für einen unbeglaubigten Auszug fallen etwa 15 bis 30 Euro an.

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Besteht ein öffentliches Interesse, haben Gemeinden ein Vorkaufsrecht bei Grundstücken und Immobilien. Der Kaufvertrag muss der Gemeinde daher vom Notariat zur Prüfung vorgelegt werden. Wird kein Vorkaufsrecht angewandt, wird ein Negativzeugnis ausgestellt. Die Kosten dafür liegen üblicherweise bei 100 Euro, wofür meist die Käufer:innen aufkommen müssen. Eine Bestätigung darüber, dass die Immobilie kein Denkmal ist, nicht dem Natur- und Gewässerschutz unterliegt und im zweiten Weltkrieg nicht rechtswidrig enteignet wurde, kostet weitere 50 Euro.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Zu den Kosten beim Wohnungs- oder Hausverkauf gehört die Maklercourtage – falls Sie eine Maklerin oder einen Makler engagieren. In dem Fall wird Ihnen die gesamte Arbeit des Immobilienverkaufs abgenommen, wodurch Sie viel Zeit und Nerven sparen. Zu den Leistungen von Makler:innen zählen u. a. die Immobilienbewertung, die Vermarktung sowie die Durchführung von Besichtigungsterminen und Verkaufsverhandlungen.

Sämtliche Leistungen sind mit der Maklerprovision abgegolten. Je nach Bundesland und Region kann sie unterschiedlich hoch ausfallen. In der Regel liegt die Courtage zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises. Die Provision wird nur fällig, wenn der Makler oder die Maklerin die Immobilie erfolgreich verkauft.

Aufteilung der Maklergebühren beim Immobilienverkauf

Seit Dezember 2020 können Sie maximal die Hälfte der Maklerprovision für den Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses auf den Käufer oder die Käuferin umlegen. Bei einer branchenüblichen Courtage von sechs Prozent würde sie sich also in drei Prozent auf Käuferseite und drei Prozent auf Verkäuferseite aufteilen. Käufer:innen haben sogar das Recht, sich nachweisen zu lassen, dass der Verkäufer oder die Verkäuferin das Gleiche gezahlt hat.

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Kosten für die Vermarktung

Möchten Sie den Verkauf ohne Makler:in wagen, müssen Sie die Vermarktung Ihrer Immobilie allein übernehmen. Hierbei sollten Sie mit Kosten von bis zu tausend Euro rechnen, die Sie für professionelle Fotos, Anzeigenschaltungen, Exposé etc. benötigen.

Bei leer stehenden Objekten gibt es die Option des Home Stagings. Dabei werden Räume professionell hergerichtet, um Kaufinteressent:innen einen besseren Eindruck zu vermitteln, wie die Immobilie als eingerichtetes Zuhause aussehen kann. Oft wird ein Objekt so schneller und zu einem höheren Preis verkauft. Ist das Home Staging bei vielen Makler:innen inklusive, müssen Sie es im Alleingang selbst zahlen. Die bloße Beratung kostet etwa 300 Euro, für das Komplettpaket inklusive Umsetzung sollten Sie etwa mit drei Prozent des Verkaufspreises rechnen.

Nebenkosten für die Abwicklung des Immobilienverkaufs

Einen erheblichen Anteil der Immobilienverkaufskosten machen Gebühren aus, die bei der Verkaufsabwicklung selbst entstehen. Von der Unterzeichnung des Kaufvertrages bis zur Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch sind Nebenkosten miteinzurechnen, die zum großen Teil allerdings die Käufer:innen tragen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie den Kredit, den Sie einmal für den Kauf Ihrer Immobilie aufgenommen haben, mit dem Verkauf vorzeitig zurückzahlen, verlangt Ihre Bank einen Schadensersatz für den Gewinnausfall: die Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch diese ausfällt, hängt von der Restlaufzeit des Kredits, dem Nominal- und Wiederanlagezins ab. In der Regel müssen Sie hier mit mehreren Tausend Euro rechnen.

Notar- und Grundbuchkosten

Notar:innen sind für den Immobilienverkauf unablässig und übernehmen eine Vielzahl von Aufgaben, die bei der Vertragsabwicklung nötig sind. Die Notarkosten betragen bis zu zwei Prozent des Kaufpreises und werden in der Regel von den Käufer:innen übernommen.

Die Arbeiten, die die Grundschuld betreffen, richten sich nach der Höhe der Grundschuld. Kostenpflichtig sind z. B. die Eintragung und Löschung von Grundschulden, was der oder die Verkäufer:in zahlen muss.

Die Notarkosten sind dabei nicht verhandelbar, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Sie können die Kosten im § 34 Absatz 3 Anlage 2 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) einsehen. Je nach Schwere werden Notarkosten in verschiedenen Gebührensätzen erhoben. Um den richtigen Gebührensatz zu ermitteln, nutzen Sie den Gebührenrechner der Bundesnotarkammer.

Bei einer Immobilie mit einem Verkaufspreis von 250.000 Euro beträgt die einfache 1,0-Gebühr beispielsweise 535 Euro. Die Höhe der Grundschuld liegt bei 170.000 Euro, wobei eine einfache 1,0-Gebühr von 381 Euro berechnet wird. Anhand dessen errechnen sich die Notarkosten wie folgt:

Da zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch einige Zeit vergehen kann, haben Käufer:innen die Möglichkeit, eine Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen. Ansprechpartner ist das zuständige Amtsgericht. Dabei fällt eine halbe Gebühr nach dem Kaufpreis der Immobilie an, bei 250.000 Euro wären das 267,50 Euro.

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Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Für den Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses können gewisse Steuern anfallen. Der Staat gewährt aber bestimmte Fristen und Freibeträge, durch die Sie unter Umständen keine Steuern zahlen müssen.

  • Spekulationssteuer: Sie wird nur erhoben, wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben. Entscheidend ist dabei die Einhaltung der Spekulationsfrist.
  • Grunderwerbsteuer: Sie fällt für Käufer:innen an und beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Erbschaftssteuer: Die Höhe richtet sich nach dem Immobilienwert und dem Verwandtschaftsgrad zu dem Erblasser oder der Erblasserin. Durch staatliche Freibeträge kann die Erbschaftssteuer gemindert werden oder wird überhaupt nicht fällig.
  • Gewerbe- und Umsatzsteuer: Sie fallen beim Verkauf von gewerblichen Immobilien an. Wenn Sie allerdings mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren erwerben und wieder verkaufen, zählt dies gesetzlich auch als gewerblicher Verkauf.

So sparen Sie bei den Kaufnebenkosten

Viele Steuern und Gebühren, die bei einem Immobilienverkauf anfallen, sind gesetzlich vorgeschrieben. Die Maklerprovision unterliegt dagegen keiner Regelung und kann in ihrer Höhe verhandelt werden. Sie können beispielsweise eine niedrigere Provision ausmachen, wenn Ihre Wohnung oder Ihr Haus besonders einfach zu vermitteln ist. Das kann etwa bei einer begehrten Lage der Fall sein.

Käufer:innen haben zudem die Möglichkeit, die Maklerprovision von der Steuer abzusetzen, wenn sie aus berufsbedingten Gründen umgezogen sind oder die Immobilie nach dem Kauf vermieten.

Wenn es möglich ist, könnten Sie mit dem Verkauf warten, bis die Zehnjahresfrist vorbei ist und Sie keine Spekulationssteuer mehr zahlen müssen. Darüber hinaus lässt sich die Steuerlast senken, indem Sie die Verkaufsnebenkosten gegenrechnen.

Makler:innen für Ihren Immobilienverkauf finden

Eine Immobilie zu veräußern, erfordert weitreichende Kenntnisse über die aktuelle Marktlage und die bürokratischen Erfordernisse. Bei allen Aufgaben rund um den Immobilienverkauf können professionelle Makler:innen Sie mit Ihrer Erfahrung bestmöglich unterstützen.

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Häufige Fragen

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hausverkauf insgesamt?

Die Kaufnebenkosten belaufen sich etwa auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Sie richten sich nach dem Wert der Immobilie und dem Bundesland, in dem Sie leben. Sie werden anteilig von Käufer:innen und Verkäufer:innen übernommen.

Wer zahlt die Verkaufsnebenkosten beim Immobilienverkauf?

Einige Nebenkosten zahlen Verkäufer:innen, wie zum Beispiel das Wertgutachten, den Energieausweis, die Vermarktung der Immobilie, die Spekulationssteuer und die Grundbuchlöschung. Andere Nebenkosten wie die Notarkosten, die Grundbucheintragung und die Grunderwerbsteuer, sind Käufersache. Die Maklerprovision wird von jeder Partei zur Hälfte übernommen.

Wer übernimmt beim Hausverkauf die Notarkosten?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, übernimmt in der Regel auch die Notarkosten.

Wann ist der Immobilienverkauf abgeschlossen?

Nach Abschluss des Kaufvertrags informiert das Notariat das zuständige Finanzamt durch Einreichung einer Veräußerungsanzeige. Auf diese Weise erfährt das Finanzamt von dem Verkauf und setzt die Grunderwerbsteuer fest, die von den Käufer:innen zu zahlen ist. Abgeschlossen ist der Verkauf erst, wenn die Zahlung der Steuer erfolgt ist. Im Anschluss erhält das Notariat von der Finanzbehörde eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die ein rechtsgültiger Wechsel des Eigentums nicht möglich ist. Sie kostet zwischen 10 und 30 Euro und ist in den Notarkosten enthalten.

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