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Das sollten Sie über die Spekulationssteuer wissen

Anika Wegner
Anika Wegner
6. März 2023

In vielen Fällen müssen Sie bei einem Hausverkauf eine Spekulationssteuer zahlen. Doch es gibt auch Ausnahmen, wann die Steuer nicht gezahlt werden muss. Wir zeigen Ihnen, welche das sind und verraten Ihnen, worauf Sie dabei achten müssen.

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Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) auf die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften erhoben. Damit ist sie die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn. Die Verkaufsgegenstände können Wertgegenstände oder auch Immobilien sein.

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Wie lange unterliegen Immobilien einer Spekulationsfrist?

Die Spekulationsfrist gibt den Zeitraum an, in welchem Sie die Spekulationssteuer für einen Immobilienverkauf zahlen müssen. Er wird ab dem Ankauf der Immobilie bis zu deren Verkauf bemessen. Wichtig dabei ist, ob Sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen oder vermieten:

Fremdnutzung

Die Spekulationsfrist für Immobilien ohne Eigennutzung liegt bei zehn Jahren. Das ist der Fall, wenn Sie das Haus oder die Wohnung vermieten. Liegt der Ankauf mehr als zehn Jahre zurück, müssen Sie dementsprechend keine Spekulationssteuer bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf zahlen.

Eigennutzung

Die Spekulationsfrist für selbst genutzte Immobilien beträgt lediglich drei Jahre. Haben Sie also im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor in dem Haus gewohnt, fällt für die Immobilie keine Spekulationssteuer an. Dabei reicht es auch aus, wenn Sie die Immobilie nur als Zweitwohnung oder als Ferienwohnung nutzen - sofern sie nicht zur Vermietung bestimmt ist.

Eine private Nutzung liegt ebenfalls vor, wenn Sie die Immobilie Ihrem Kind, welches Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen haben. Im Gegensatz dazu zählt die Überlassung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung an andere Familienangehörige nicht unter die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nach § 23 EStG.

Grafik über die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf mit einer grafischen Erklärung wann Spekulationssteuer gezahlt werden muss und wann nicht.

Spekulationsfrist richtet sich nach Kalenderjahr

Für die Einhaltung der Spekulationsfrist bei Eigennutzung genügt ein zusammenhängender Zeitraum: Sie müssen keine vollen Jahre erreichen. Wenn Sie zum Beispiel von Dezember 2020 bis Januar 2022 selbst in Ihrer Eigentumswohnung gewohnt haben, haben Sie die Spekulationsfrist erfüllt. Beim Verkauf der Immobilie fällt damit keine Spekulationssteuer an.

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Spekulationssteuer für die Immobilie berechnen

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nicht nach dem Verkaufswert, sondern wird am Verkaufsgewinn der Immobilie bemessen. Um diesen zu ermitteln, müssen Sie den Anschaffungswert und die Werbungskosten von dem erzielten Verkaufspreis abziehen. Die Werbungskosten müssen zum Nutzen des Verkaufs entstanden sein. Beispielsweise folgende Kosten zählen dazu:

  • Verkaufsinserate
  • Maklergebühr
  • Notariatskosten
  • Vorfälligkeitsentschädigung für Kreditinstitut
  • Grunderwerbsteuer und Kosten für Grundbucheintrag
  • Renovierungskosten für die Verkaufsvorbereitung
  • Fahrt- und Telefonkosten

Beachten Sie zudem, dass bereits genommene Abschreibungen für die Immobilie dem Anschaffungswert zugerechnet werden müssen. Dies gilt allerdings nur für den vermieteten Anteil des Hauses.

Wenn Sie Ihre Immobilie anteilig selbst nutzen, etwa im Fall einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, dann müssen Sie den selbst genutzten Anteil von Ihrem Verkaufsgewinn abziehen. Davon ausgenommen ist allerdings ein beruflich genutztes Arbeitszimmer, das Sie während der Nutzungszeit steuerlich geltend gemacht haben. Für dieses Arbeitszimmer müssen Sie anteilig die Spekulationssteuer zahlen.

Wie sich die Spekulationssteuer berechnet, zeigt Ihnen folgendes Beispiel:

Kostenposition

Kosten für Immobilie / Grundstück

Verkaufspreis

250.000 Euro

Anschaffungswert

200.000 Euro

Werbungskosten im Rahmen des Verkaufes

10.000 Euro

Verkaufsgewinn

40.000 Euro

Anteil Eigennutzung der Immobilie

25 Prozent Eigennutzung

zu versteuernder Verkaufsgewinn

30.000 Euro

persönlicher Einkommensteuersatz

40 Prozent

anfallende Spekulationssteuer

12.000 Euro

Unser Tipp:

Wie Sie anhand unserer Beispielrechnung erkennen können, lohnt es durchaus, mit dem Immobilienverkauf zu warten. Die Spekulationsfrist vergehen zu lassen - sofern möglich - bedeutet unter Umständen eine hohe Kostenersparnis.

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Welche Sonderfälle gibt es?

Scheidung

Bei einer Trennung oder einer Scheidung kommt es nicht selten vor, dass eine der beteiligten Personen der anderen ihre Anteile an der gemeinsamen Immobilie verkauft. Da es sich hierbei um einen Erwerb handelt, zählt das Verkaufsdatum für die Wohnhaushälfte als Beginn für die Spekulationsfrist. Sollten sich aber die ehemaligen Eheleute dazu entscheiden, das Haus nach der Scheidung zu verkaufen, zählt die Spekulationsfrist ab dem ursprünglichen Kaufdatum.

Drei-Objekt-Regel

Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mindestens drei Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen verkaufen, zählt dies rechtlich als gewerblicher Immobilienhandel. Das heißt, neben der Spekulationssteuer müssen Sie noch weitere Steuern zahlen.

Ausnahme: Der Verkauf von mehreren Immobilien kann durch Umzüge oder berufliche Neuorientierungen nötig werden. Befinden Sie sich in so einer Situation, sollten Sie sich von Ihrem Steuerbüro beraten lassen.

Unbebautes Grundstück

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Urt. v. 25.05.2011 - IX R 48/10) ist ein unbebautes Grundstück rechtlich gesehen nicht zur Eigennutzung bestimmt. Demnach gilt die zehnjährige Spekulationsfrist für unbebaute Grundstücke. Das ist auch der Fall, wenn Sie das Grundstück selbst nutzen, zum Beispiel als Garten.

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Lässt sich die Spekulationssteuer umgehen?

Teilnutzung

Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, die Sie während der letzten drei Jahre zu einem gewissen Teil selbst genutzt haben, können Sie die Spekulationssteuer für diese Immobilie teilweise umgehen. In solchen Fällen muss sie nur anteilig gezahlt werden. Besitzen Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus, das Sie zu 60 Prozent selbst nutzen und in dem Sie die übrigen 40 Prozent vermieten, gilt die Spekulationssteuer nur für den vermieteten Anteil des Hauses.

Schenkung und Erbschaft

Bei einer Schenkung oder Erbschaft übernehmen die neuen Eigentümer:innen sämtliche Rechte und Pflichten bezüglich der Immobilie. Das gilt auch für die Spekulationsfrist. Wenn Sie also die Immobilie oder das Grundstück verkaufen möchten, zählt das Kaufdatum der Voreigentümer:innen als Beginn der Spekulationsfrist. Wurde die Immobilie beispielsweise 2008 erworben, ist die Spekulationsfrist längst abgelaufen und Sie müssen keine Spekulationssteuer bei einer Schenkung bzw. beim Erbe zahlen.

Freibetrag

Die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres sind steuerfrei, solange sie weniger als 600 Euro betragen. Sollten Sie also beispielsweise für eine Eigentumswohnung einen Verkaufsgewinn von 599 Euro erzielen und keine weiteren Gewinne für dieses Jahr realisieren, entfällt die Spekulationssteuer für die Wohnung. Überschreiten Ihre Gewinne den Freibetrag hingegen, fallen sämtliche Gewinne durch den Verkauf unter die Spekulationssteuer. Der Freibetrag entfällt dadurch.

Verlust

Sollten Sie bei der Berechnung des Verkaufsgewinns einen Verlust feststellen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Sie wird nur auf einen Gewinn erhoben. Wenn Sie in demselben Kalenderjahr eine weitere Immobilie verkaufen und dabei einen Verkaufsgewinn erzielen, können Sie den Verlust durch die erste Immobilie verrechnen und dadurch Steuern sparen.

Beispiel:

Sie haben dieses Jahr eine Eigentumswohnung verkauft und einen Verlust von 10.000 Euro gemacht. Im selben Jahr verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus mit einem Gewinn von 80.000 Euro. Da es um einen Verlust aus vergleichbaren Geschäften handelt, können Sie die Beträge verrechnen. Der Gewinn, der für die Berechnung der Spekulationssteuer relevant ist, lieg bei 70.000 Euro.

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Eine Immobilie zu veräußern, erfordert weitreichende Kenntnisse über die aktuelle Marktlage und die bürokratischen Erfordernisse. Bei allen Aufgaben rund um den Immobilienverkauf können professionelle Makler:innen Sie mit Ihrer Erfahrung bestmöglich unterstützen.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert die Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien?

Eine Spekulationssteuer fällt bei vermieteten Immobilien an, wenn sie nach weniger als zehn Jahren verkauft werden. Das gilt aber nicht, wenn das Haus oder die Wohnung nur zwischenzeitlich vermietet war. Solange Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor selbst in der Immobilie gewohnt haben, müssen Sie bei einem Immobilienverkauf keine Spekulationssteuer zahlen.

Welche Spekulationsfrist gilt bei geerbten Immobilien?

In die Frist für die Spekulationssteuer wird die Eigennutzung der Vorbesitzer:innen eingerechnet. Haben Sie beispielsweise ein Haus von Ihrem Vater geerbt, in dem dieser erst ein Jahr gewohnt hat, müssen Sie selbst nur noch im laufenden und im kommenden Jahr darin wohnen, damit beim Verkauf keine Steuer anfällt.

Wie weise ich eine Eigennutzung meiner Immobilie nach?

Eine Spekulationssteuer fällt bei Immobilien mit Eigennutzung nur an, wenn Sie das Haus oder die Wohnung vor dem Verkauf weniger als drei Jahre bewohnt haben. Um die Eigennutzung nachzuweisen, genügt es in der Regel, den Wohnsitz an der Adresse der Immobilie anzumelden. Dient sie als Ferienwohnung, darf sie außerdem nicht vermietet werden. Verheimlichen können Sie dem Finanzamt eine Vermietung nicht, denn die Einnahmen daraus müssten Sie in der Steuererklärung aufführen.