Das sollten Sie über die Spekulationssteuer wissen
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer wird nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) auf die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften erhoben. Damit ist sie die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn. Die Verkaufsgegenstände können Wertgegenstände oder auch Immobilien sein.
Wie lange unterliegen Immobilien einer Spekulationsfrist?
Die Spekulationsfrist gibt den Zeitraum an, in welchem Sie die Spekulationssteuer für einen Immobilienverkauf zahlen müssen. Er wird ab dem Ankauf der Immobilie bis zu deren Verkauf bemessen. Wichtig dabei ist, ob Sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen oder vermieten:
Spekulationsfrist bei Fremdnutzung
Die Spekulationsfrist für Immobilien ohne Eigennutzung liegt bei zehn Jahren. Das ist der Fall, wenn Sie das Haus oder die Wohnung vermieten. Liegt der Ankauf mehr als zehn Jahre zurück, müssen Sie dementsprechend keine Spekulationssteuer bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf zahlen.
Spekulationsfrist bei Eigennutzung
Die Spekulationsfrist für selbst genutzte Immobilien beträgt lediglich drei Jahre. Haben Sie also im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor in dem Haus gewohnt, fällt für die Immobilie keine Spekulationssteuer an. Dabei reicht es auch aus, wenn Sie die Immobilie nur als Zweitwohnung oder als Ferienwohnung nutzen - sofern sie nicht zur Vermietung bestimmt ist.
Eine private Nutzung liegt ebenfalls vor, wenn Sie die Immobilie Ihrem Kind, welches Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen haben. Im Gegensatz dazu zählt die Überlassung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung an andere Familienangehörige nicht unter die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nach § 23 EStG.
Spekulationssteuer für die Immobilie berechnen
Auch wenn der Verkehrswert Ihrer Immobilie als Orientierung für den Verkaufspreis dient, spielt er bei der Berechnung der Spekulationssteuer keine direkte Rolle. Entscheidend ist stattdessen der Verkaufsgewinn der Immobilie. Um diesen zu ermitteln, müssen Sie den Anschaffungswert und die Werbungskosten von dem erzielten Verkaufspreis abziehen. Die Werbungskosten müssen zum Nutzen des Verkaufs entstanden sein. Beispielsweise folgende Kosten zählen dazu:
Verkaufsinserate
Vorfälligkeitsentschädigung für das Kreditinstitut
Grunderwerbsteuer und Kosten für den Grundbucheintrag
Renovierungskosten für die Verkaufsvorbereitung
Fahrt- und Telefonkosten
Beachten Sie auch, dass bereits genommene Abschreibungen für die Immobilie dem Anschaffungswert zugerechnet werden müssen. Das gilt allerdings nur für den vermieteten Anteil des Hauses.
Wenn Sie Ihre Immobilie anteilig selbst nutzen, etwa im Fall einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, dann müssen Sie den selbst genutzten Anteil von Ihrem Verkaufsgewinn abziehen. Davon ausgenommen ist allerdings ein beruflich genutztes Arbeitszimmer, das Sie während der Nutzungszeit steuerlich geltend gemacht haben. Für dieses Arbeitszimmer müssen Sie anteilig die Spekulationssteuer zahlen. Wie sich die Spekulationssteuer berechnet, zeigt Ihnen folgendes Beispiel:
Kostenposition | Kosten für Immobilie / Grundstück |
|---|---|
Verkaufspreis | 250.000 Euro |
- Anschaffungswert | - 200.000 Euro |
- Werbungskosten im Rahmen des Verkaufes | - 10.000 Euro |
Verkaufsgewinn | 40.000 Euro |
- Anteil Eigennutzung der Immobilie | - 25 Prozent Eigennutzung |
zu versteuernder Verkaufsgewinn | 30.000 Euro |
persönlicher Einkommensteuersatz | 40 Prozent |
anfallende Spekulationssteuer | 12.000 Euro |
Welche Sonderfälle gibt es?
Scheidung
Bei einer Trennung oder einer Scheidung kommt es nicht selten vor, dass eine der beteiligten Personen der anderen ihre Anteile an der gemeinsamen Immobilie verkauft. Da es sich hierbei um einen Erwerb handelt, zählt das Verkaufsdatum für die Wohnhaushälfte als Beginn für die Spekulationsfrist. Sollten sich aber die ehemaligen Eheleute dazu entscheiden, das Haus nach der Scheidung zu verkaufen, zählt die Spekulationsfrist ab dem ursprünglichen Kaufdatum.
Drei-Objekt-Regel
Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mindestens drei Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen verkaufen, zählt dies rechtlich als gewerblicher Immobilienhandel. Das heißt, neben der Spekulationssteuer müssen Sie noch weitere Steuern zahlen.
Ausnahme: Der Verkauf von mehreren Immobilien kann durch Umzüge oder berufliche Neuorientierungen nötig werden. Befinden Sie sich in so einer Situation, sollten Sie sich von Ihrem Steuerbüro beraten lassen.
Unbebautes Grundstück
Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Urt. v. 25.05.2011 - IX R 48/10) ist ein unbebautes Grundstück rechtlich gesehen nicht zur Eigennutzung bestimmt. Demnach gilt die zehnjährige Spekulationsfrist für unbebaute Grundstücke. Das ist auch der Fall, wenn Sie das Grundstück selbst nutzen, zum Beispiel als Garten.
Makler:innen können Ihnen alle offenen Fragen zu Ihrem Hausverkauf beantworten.
Lässt sich die Spekulationssteuer umgehen?
Teilnutzung
Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, die Sie während der letzten drei Jahre zu einem gewissen Teil selbst genutzt haben, können Sie die Spekulationssteuer für diese Immobilie teilweise umgehen. In solchen Fällen muss sie nur anteilig gezahlt werden. Besitzen Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus, das Sie zu 60 Prozent selbst nutzen und in dem Sie die übrigen 40 Prozent vermieten, gilt die Spekulationssteuer nur für den vermieteten Anteil des Hauses.
Schenkung und Erbschaft
Bei einer Erbschaft oder der Schenkung einer Immobilie übernehmen die neuen Eigentümer:innen sämtliche Rechte und Pflichten bezüglich der Immobilie. Das gilt auch für die Spekulationsfrist. Wenn Sie also die Immobilie oder das Grundstück verkaufen möchten, zählt das Kaufdatum der Voreigentümer:innen als Beginn der Spekulationsfrist. Wurde die Immobilie beispielsweise 2010 erworben, ist die Spekulationsfrist längst abgelaufen und Sie müssen keine Spekulationssteuer bei einer Schenkung zahlen. Gleiches gilt beim Erbe der Immobilie.
Verlust
Sollten Sie bei der Berechnung des Verkaufsgewinns einen Verlust feststellen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Sie wird nur auf einen Gewinn erhoben. Wenn Sie in demselben Kalenderjahr eine weitere Immobilie verkaufen und dabei einen Verkaufsgewinn erzielen, können Sie den Verlust durch die erste Immobilie verrechnen und dadurch Steuern sparen.
Können Sie Freibeträge nutzen?
Die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres sind steuerfrei, solange sie weniger als 1.000 Euro betragen. Würden Sie also für eine Eigentumswohnung einen Verkaufsgewinn von 999 Euro erzielen und keine weiteren Gewinne für dieses Jahr realisieren, würde die Spekulationssteuer entfallen. Bei den meisten Immobilienverkäufen sind die Gewinne jedoch deutlich höher. Überschreiten sie den Freibetrag, entfällt er, und sämtliche Gewinne durch den Verkauf fallen unter die Spekulationssteuer.
