So können Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen

Christina Tobias

17. März 2023

Das Thema Steuern spielt auch beim Verkauf von Immobilien eine entscheidende Rolle und wirft dabei einige Fragen auf. Je nach verkaufter Gebäudeart und dessen Nutzungsverhältnissen müssen Sie auf unterschiedliche Regelungen achten. Wir zeigen Ihnen, welche steuerlichen Rechte und Pflichten ein Hausverkauf mit sich bringt und unter welchen Bedingungen ein Verkauf sogar steuerfrei ist.

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Verkauf einer selbst genutzten Immobilie

Für den Verkauf einer privaten und selbst genutzten Immobilie fallen in der Regel keine Steuern an. Eigennutzung liegt nach § 23 EStG dann vor, wenn eine Immobilie ausschließlich durch den oder die Verkäufer:in bewohnt wurde, oder wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor von dem oder der Besitzer:in selbst bewohnt wurde. Hierbei zählen angebrochene Kalenderjahre vollwertig: Kaufen Sie 2019 eine Immobilie, die Sie dann ab Dezember 2021 bewohnen, können Sie diese im Januar 2023 wieder verkaufen ohne eine Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Die Regelung greift auch bei selbst genutzten Ferien- und Zweitwohnungen. Hier fallen also bei der Beauftragung eines oder einer Immobilienmakler:in lediglich die Maklerprovision, die Umsatzsteuer auf die Maklergebühren sowie die Notarkosten und eine Grunderwerbssteuer an.

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Verkauf einer fremdgenutzten Immobilie

Bei dem Verkauf einer privaten Immobilie, die nicht von dem oder der Verkäufer:in selbst bewohnt wird, muss in der Regel eine Spekulationssteuer gezahlt werden. Der Hausverkauf ist erst dann steuerfrei, wenn die Zeit zwischen der Anschaffung (Abschluss des Kaufvertrags) und dem Verkauf mindestens zehn Jahre beträgt. Diese sogenannte Spekulationsfrist wird genau geprüft. Nach zehn Jahren zahlt der oder die Verkäufer:in der Immobilie keine Spekulationssteuern mehr. Ist die Frist unterschritten, muss der Verkauf in der Steuererklärung als privates Veräußerungsgeschäft kenntlich gemacht werden. Auch der oder die beauftragte Notar:in informiert das Finanzamt, sodass dieses die Grundsteuer von dem oder der Käufer:in erheben kann.

Anfallende Steuern beim gewerblichen Hausverkauf

Bei einem gewerblichen Hausverkauf wird eine Gewerbe- und Umsatzsteuer fällig. Ein Hausverkauf ist laut Gesetzgeber auch dann gewerblich, wenn ein oder eine Hausbesitzer:in mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach ihrer Anschaffung wieder verkauft. Warum das Haus oder die Wohnung verkauft wird, ist für das Finanzamt dabei unerheblich. Die gewerbliche Einstufung greift deshalb auch bei mehreren aufeinanderfolgenden Immobilienverkäufen aus privaten Gründen, wie beispielsweise dem Hausverkauf nach einer Scheidung oder dem Verkauf eines geerbten Hauses.

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Fristen und Freibeträge nutzen

Es werden beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung zwar meist Steuern fällig, dennoch räumt Ihnen der Staat Fristen und Freibeträge ein, die Sie für sich nutzen können. Wenn Sie die Spekulationsfrist einhalten oder die Freibeträge höher als der Immobilienwert sind, ist der Immobilienverkauf sogar steuerfrei.

Verkäufer:innen einer Immobilie sollten sich zuvor über die steuerlichen Regelungen des Verkaufs schlaumachen. Mit einer klugen Planung lässt sich hier viel Geld sparen. Im Zweifelsfall sollten Sie eine professionelle Steuerberatung in Anspruch nehmen, um die verschiedenen Fälle durchrechnen zu lassen.

Maklerprovision steuerlich geltend machen

Die Beauftragung eines Maklers oder einer Maklerin stellt in der Regel eine zusätzliche Investition dar. Für Verkäufer:innen einer Immobilie gibt es leider keine Möglichkeit, die Maklerkosten von der Steuer abzusetzen. In einigen Fällen können aber Mieter:innen und Käufer:innen einer Immobilie steuerliche Vorteile geltend machen:

• Privatpersonen, die ein Haus oder eine Wohnung mit der Hilfe eines Maklers oder einer Maklerin suchen, können die Maklerkosten nicht von der Steuer absetzen. Dieser Kauf wird als reine Privatangelegenheit eingestuft. Es sei denn, der oder die Käufer:in zieht aus berufsbedingten Gründen um. Dann können die Umzugskosten inklusive der Maklercourtage steuerlich geltend gemacht werden.
• Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die Sie nicht selbst nutzen und beispielsweise vermieten möchten, lassen sich die Maklerkosten steuerlich geltend machen. Da die Mieteinnahmen zu versteuern sind, können auch die Maklerkosten bei der Einkommenssteuer angegeben werden.