Generell sind Gewinne, die aus privaten Veräußerungsgeschäften resultieren, steuerpflichtig – und somit auch die Gewinne, die aus dem Wohnungs- oder Hausverkauf hervorgehen. Ob für den Verkauf einer Immobilie Steuern anfallen, ist allerdings davon abhängig, in welcher Form Sie diese verkaufen.
Für den Verkauf einer privaten und selbst genutzten Immobilie fallen keine Steuern an. Eigennutzung liegt nach § 23 EStG dann vor, wenn eine Immobilie ausschließlich durch den Verkäufer bewohnt wurde, oder wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor vom Besitzer selbst bewohnt wurde. Hierbei zählen angebrochene Kalenderjahre vollwertig: Kaufen Sie 2019 eine Immobilie, die Sie dann ab Dezember 2021 bewohnen, können Sie diese im Januar 2023 wieder verkaufen ohne eine Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Die Regelung greift auch bei selbst genutzten Ferien- und Zweitwohnungen. Hier fallen also bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers lediglich die Maklerprovision, die Umsatzsteuer auf die Maklergebühren sowie die Notarkosten und eine Grunderwerbssteuer an.
Beim gewinnbringenden Verkauf eines unbebauten Grundstückes fällt in der Regel immer eine Spekulationssteuer an, da dieses nicht bewohnt werden konnte.
Der Verkauf einer privaten Immobilie, die nicht vom Verkäufer selbst bewohnt wird, ist erst dann steuerfrei, wenn die Zeit zwischen der Anschaffung (Abschluss des Kaufvertrags) und dem Verkauf weniger als zehn Jahre beträgt. Diese sogenannte Spekulationsfrist wird genau geprüft. Nach zehn Jahren zahlt der Verkäufer der Immobilie keine Spekulationssteuern mehr. Ist die Frist unterschritten, muss der Verkauf in der Steuererklärung als privates Veräußerungsgeschäft kenntlich gemacht werden. Auch der beauftragte Notar informiert das Finanzamt, sodass dieses die Grundsteuer vom Käufer erheben kann.
Wie viel Steuern beim Haus- oder Wohnungsverkauf genau anfallen, hängt einerseits vom Wertzuwachs der Immobilie ab, andererseits vom eigenen Einkommenssteuersatz des Verkäufers. Auch ob die Immobilie vermietet wurde, wirkt sich aus. So vermindern die Abschreibungen, die früher gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht wurden, die Anschaffungskosten (Abschreibungen 2 Prozent im Jahr bzw. 2,5 Prozent bei Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden).
Bei einem gewerblichen Hausverkauf wird eine Gewerbe- und Umsatzsteuer fällig. Ein gewerblicher Hausverkauf ist laut Gesetzgeber dann nachgewiesen, wenn ein Hausbesitzer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach ihrer Anschaffung wieder verkauft. Warum das Haus verkauft wird, ist für das Finanzamt dabei unerheblich. Die gewerbliche Einstufung greift deshalb auch bei mehreren aufeinanderfolgenden Immobilienverkäufen aus privaten Gründen, wie beispielsweise dem Hausverkauf nach einer Scheidung oder dem Verkauf eines geerbten Hauses.
