So können Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen
Das Thema Steuern spielt auch beim Verkauf von Immobilien eine entscheidende Rolle und wirft dabei einige Fragen auf. Je nach verkaufter Gebäudeart und dessen Nutzungsverhältnissen müssen Sie auf unterschiedliche Regelungen achten. Wir zeigen Ihnen, welche steuerlichen Rechte und Pflichten ein Hausverkauf mit sich bringt und unter welchen Bedingungen ein Verkauf sogar steuerfrei ist.
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Wann fallen Steuern beim privaten Hausverkauf an?
Generell sind Gewinne, die aus privaten Veräußerungsgeschäften resultieren, steuerpflichtig – und somit auch die Gewinne, die aus dem Wohnungs- oder Hausverkauf hervorgehen. Ob für den Verkauf einer Immobilie Steuern anfallen, ist allerdings davon abhängig, in welcher Form Sie diese verkaufen.
Verkauf einer selbst genutzten Immobilie
Für den Verkauf einer privaten und selbst genutzten Immobilie fallen in der Regel keine Steuern an. Eigennutzung liegt nach § 23 EStG dann vor, wenn eine Immobilie ausschließlich durch den oder die Verkäufer:in bewohnt wurde, oder wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor von dem oder der Besitzer:in selbst bewohnt wurde. Hierbei zählen angebrochene Kalenderjahre vollwertig: Kaufen Sie 2019 eine Immobilie, die Sie dann ab Dezember 2021 bewohnen, können Sie diese im Januar 2023 wieder verkaufen ohne eine Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Die Regelung greift auch bei selbst genutzten Ferien- und Zweitwohnungen. Hier fallen also bei der Beauftragung eines oder einer Immobilienmakler:in lediglich die Maklerprovision, die Umsatzsteuer auf die Maklergebühren sowie die Notarkosten und eine Grunderwerbssteuer an.
Verkauf eines Grundstücks:
Beim gewinnbringenden Verkauf eines unbebauten Grundstückes fällt in der Regel immer eine Spekulationssteuer an, da dieses nicht bewohnt werden konnte.
Wenn Sie allerdings ein geerbtes Haus verkaufen möchten, wird die Erbschaftssteuer erhoben. Diese richtet sich zum einen nach dem Wert der Immobilie und zum anderen nach dem Verwandtschaftsgrad der Erb:innen zu dem oder der Erblasser:in. Nach § 19 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) werden für die Erbschaftssteuer dementsprechend verschiedene Prozentsätze erhoben:
Nichtsdestotrotz kann die Erbschaftssteuer umgangen werden, wenn die Erb:innen die geerbte Immobilie mindestens zehn Jahre selbst nutzen. Zudem vergibt der Staat steuerliche Freibeträge. Je näher die Erb:innen mit dem oder der Erblasser:in verwandt waren, desto höher sind die Freibeträge. Übersteigen diese den Wert der Immobilie, muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Laut § 16 des ErbStG sehen die Freibeträge wie folgt aus:
Das ändert sich 2023 bei der Erbschaftssteuer
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden neue Regelungen beschlossen, die sich auf die Erbschaftssteuer bei Immobilien auswirken. Demnach berechnet sich die Erbschaftssteuer künftig auf Grundlage des aktuellen Verkehrswert einer Immobilie. Da die Immobilienwerte in den vergangenen Jahren teilweise deutlich gestiegen sind, soll eine Anpassung an das aktuelle Marktniveau durch die Gesetzesänderung erreicht werden. Dadurch könnte die Steuerlast bei vererbten Immobilien nun steigen, da die Freibeträge eventuell nicht mehr ausreichen. Ob die Freibeträge dementsprechend erhöht werden, ist noch nicht sicher.
Verkauf einer fremdgenutzten Immobilie
Bei dem Verkauf einer privaten Immobilie, die nicht von dem oder der Verkäufer:in selbst bewohnt wird, muss in der Regel eine Spekulationssteuer gezahlt werden. Der Hausverkauf ist erst dann steuerfrei, wenn die Zeit zwischen der Anschaffung (Abschluss des Kaufvertrags) und dem Verkauf mindestens zehn Jahre beträgt. Diese sogenannte Spekulationsfrist wird genau geprüft. Nach zehn Jahren zahlt der oder die Verkäufer:in der Immobilie keine Spekulationssteuern mehr. Ist die Frist unterschritten, muss der Verkauf in der Steuererklärung als privates Veräußerungsgeschäft kenntlich gemacht werden. Auch der oder die beauftragte Notar:in informiert das Finanzamt, sodass dieses die Grundsteuer von dem oder der Käufer:in erheben kann.
Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?
Wie viel Steuern beim Haus- oder Wohnungsverkauf genau anfallen, hängt einerseits vom Wertzuwachs der Immobilie ab, andererseits vom eigenen Einkommenssteuersatz des Verkäufers oder der Verkäuferin. Auch ob die Immobilie vermietet wurde, wirkt sich aus. So vermindern die Abschreibungen, die früher gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht wurden, die Anschaffungskosten (Abschreibungen 2 Prozent im Jahr bzw. 2,5 Prozent bei Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden).
Anfallende Steuern beim gewerblichen Hausverkauf
Bei einem gewerblichen Hausverkauf wird eine Gewerbe- und Umsatzsteuer fällig. Ein Hausverkauf ist laut Gesetzgeber auch dann gewerblich, wenn ein oder eine Hausbesitzer:in mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach ihrer Anschaffung wieder verkauft. Warum das Haus oder die Wohnung verkauft wird, ist für das Finanzamt dabei unerheblich. Die gewerbliche Einstufung greift deshalb auch bei mehreren aufeinanderfolgenden Immobilienverkäufen aus privaten Gründen, wie beispielsweise dem Hausverkauf nach einer Scheidung oder dem Verkauf eines geerbten Hauses.
So können Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen
Der Haus- oder Wohnungsverkauf ist generell steuerpflichtig. Unter gewissen Umständen können Sie allerdings die Steuerlast senken oder es fallen sogar gar keine Steuern an.
Fristen und Freibeträge nutzen
Es werden beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung zwar meist Steuern fällig, dennoch räumt Ihnen der Staat Fristen und Freibeträge ein, die Sie für sich nutzen können. Wenn Sie die Spekulationsfrist einhalten oder die Freibeträge höher als der Immobilienwert sind, ist der Immobilienverkauf sogar steuerfrei.
Verkäufer:innen einer Immobilie sollten sich zuvor über die steuerlichen Regelungen des Verkaufs schlaumachen. Mit einer klugen Planung lässt sich hier viel Geld sparen. Im Zweifelsfall sollten Sie eine professionelle Steuerberatung in Anspruch nehmen, um die verschiedenen Fälle durchrechnen zu lassen.
Maklerprovision steuerlich geltend machen
Die Beauftragung eines Maklers oder einer Maklerin stellt in der Regel eine zusätzliche Investition dar. Für Verkäufer:innen einer Immobilie gibt es leider keine Möglichkeit, die Maklerkosten von der Steuer abzusetzen. In einigen Fällen können aber Mieter:innen und Käufer:innen einer Immobilie steuerliche Vorteile geltend machen:
- Privatpersonen, die ein Haus oder eine Wohnung mit der Hilfe eines Maklers oder einer Maklerin suchen, können die Maklerkosten nicht von der Steuer absetzen. Dieser Kauf wird als reine Privatangelegenheit eingestuft. Es sei denn, der oder die Käufer:in zieht aus berufsbedingten Gründen um. Dann können die Umzugskosten inklusive der Maklercourtage steuerlich geltend gemacht werden.
- Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die Sie nicht selbst nutzen und beispielsweise vermieten möchten, lassen sich die Maklerkosten steuerlich geltend machen. Da die Mieteinnahmen zu versteuern sind, können auch die Maklerkosten bei der Einkommenssteuer angegeben werden.
Achtung:
Sie können die Kosten für einen oder eine Immobilienmakler:in nicht auf einmal abziehen, sondern müssen sie als Anschaffungskosten dem Kaufpreis hinzurechnen. Dieser lässt sich dann mit jährlich 2,5 Prozent linear abschreiben.
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Häufig gestellte Fragen
Wenn Sie die Immobilie selbst genutzt haben, müssen Sie keine Steuern zahlen. Wenn Sie die Immobilie aber vermietet haben, sollten Sie die Spekulationsfrist beachten. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei.
Wenn es Ihnen möglich ist, sollten Sie den Verkauf solange hinaus zögern, sodass er außerhalb der Spekulationsfrist liegt. Wenn zwischem dem Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, wird die Spekulationssteuer fällig. Bei Häusern und Wohnungen, die Sie ausschließlich selbst genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer komplett.
Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen möchten, wird die Erbschaftssteuer fällig. Mit geseztlich vorgeschriebenen Freibeträgen lässt sich diese aber mindern. Zudem können Sie die Erbschaftssteuer komplett umgehen, indem Sie das geerbte Haus für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen.
Grundsätzlich unterliegt ein Immobilienverkauf der Steuerpflicht. Sollten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung immer selbst bewohnt haben, ist der Verkauf aber steuerfrei.
