So können Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen
Das Thema Steuern spielt auch beim Verkauf von Immobilien eine entscheidende Rolle und wirft dabei einige Fragen auf. Je nach verkaufter Gebäudeart und dessen Nutzungsverhältnissen müssen Sie auf unterschiedliche Regelungen achten. Wir zeigen Ihnen, welche steuerlichen Rechte und Pflichten ein Hausverkauf mit sich bringt und wie Sie dies bei Ihrer Planung berücksichtigen.
Generell sind Gewinne, die aus privaten Veräußerungsgeschäften resultieren, steuerpflichtig – und somit auch die Gewinne, die aus dem Wohnungs- oder Hausverkauf hervorgehen. Ob für den Verkauf einer Immobilie Steuern anfallen, ist allerdings davon abhängig, in welcher Form Sie diese verkaufen.
Verkauf einer privaten, selbst genutzten Immobilie
Für den Verkauf einer privaten und selbst genutzten Immobilie fallen keine Steuern an. Eigennutzung liegt nach § 23 EStG dann vor, wenn eine Immobilie ausschließlich durch den Verkäufer bewohnt wurde, oder wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor vom Besitzer selbst bewohnt wurde. Hierbei zählen angebrochene Kalenderjahre vollwertig: Kaufen Sie 2019 eine Immobilie, die Sie dann ab Dezember 2021 bewohnen, können Sie diese im Januar 2023 wieder verkaufen ohne eine Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Die Regelung greift auch bei selbst genutzten Ferien- und Zweitwohnungen. Hier fallen also bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers lediglich die Maklerprovision, die Umsatzsteuer auf die Maklergebühren sowie die Notarkosten und eine Grunderwerbssteuer an.
Verkauf eines Grundstücks
Beim gewinnbringenden Verkauf eines unbebauten Grundstückes fällt in der Regel immer eine Spekulationssteuer an, da dieses nicht bewohnt werden konnte.
Verkauf einer privaten, fremdgenutzten Immobilie
Der Verkauf einer privaten Immobilie, die nicht vom Verkäufer selbst bewohnt wird, ist erst dann steuerfrei, wenn die Zeit zwischen der Anschaffung (Abschluss des Kaufvertrags) und dem Verkauf mindestens zehn Jahre beträgt. Diese sogenannte Spekulationsfrist wird genau geprüft. Nach zehn Jahren zahlt der Verkäufer der Immobilie keine Spekulationssteuern mehr. Ist die Frist unterschritten, muss der Verkauf in der Steuererklärung als privates Veräußerungsgeschäft kenntlich gemacht werden. Auch der beauftragte Notar informiert das Finanzamt, sodass dieses die Grundsteuer vom Käufer erheben kann.
Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?
Wie viel Steuern beim Haus- oder Wohnungsverkauf genau anfallen, hängt einerseits vom Wertzuwachs der Immobilie ab, andererseits vom eigenen Einkommenssteuersatz des Verkäufers. Auch ob die Immobilie vermietet wurde, wirkt sich aus. So vermindern die Abschreibungen, die früher gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht wurden, die Anschaffungskosten (Abschreibungen 2 Prozent im Jahr bzw. 2,5 Prozent bei Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden).
Gewerblicher Verkauf einer Immobilie
Bei einem gewerblichen Hausverkauf wird eine Gewerbe- und Umsatzsteuer fällig. Ein gewerblicher Hausverkauf ist laut Gesetzgeber dann nachgewiesen, wenn ein Hausbesitzer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach ihrer Anschaffung wieder verkauft. Warum das Haus verkauft wird, ist für das Finanzamt dabei unerheblich. Die gewerbliche Einstufung greift deshalb auch bei mehreren aufeinanderfolgenden Immobilienverkäufen aus privaten Gründen, wie beispielsweise dem Hausverkauf nach einer Scheidung oder dem Verkauf eines geerbten Hauses.
Welche Steuern man beim Immobilienverkauf zahlen muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Die Beauftragung eines Maklers stellt in der Regel eine erhebliche Investition dar. Für Verkäufer einer Immobilie gibt es leider keine Möglichkeit, die Maklerkosten von der Steuer abzusetzen. In einigen Fällen können aber Mieter und Käufer einer Immobilie steuerliche Vorteile geltend machen:
Privatpersonen, die eine Immobilie mit der Hilfe eines Immobilienmaklers oder Wohnungsmaklers suchen, können die Maklerkosten nicht von der Steuer absetzen. Dieser Kauf wird als reine Privatangelegenheit eingestuft. Es sei denn, der Käufer zieht aus berufsbedingten Gründen um. Dann können die Umzugskosten inklusive der Maklercourtage steuerlich geltend gemacht werden.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die Sie nicht selbst nutzen und beispielsweise vermieten möchten, lassen sich die Maklerkosten steuerlich geltend machen. Da die Mieteinnahmen zu versteuern sind, können auch die Maklerkosten bei der Einkommenssteuer angegeben werden.
Achtung:
Sie können die Kosten für einen Immobilienmakler nicht auf einmal abziehen, sondern müssen sie als Anschaffungskosten dem Kaufpreis hinzurechnen. Dieser lässt sich dann mit jährlich 2,5 Prozent linear abschreiben.
Steuerliche Rechte und Pflichten kennen
Verkäufer einer Immobilie sollten sich zuvor über die steuerlichen Regelungen des Verkaufs schlaumachen. Mit einer klugen Planung lässt sich hier viel Geld sparen. Im Zweifelsfall sollten verkaufsbereite Hausbesitzer einen Steuerberater hinzuziehen, der die verschiedenen Fälle durchrechnen kann. Passende Immobilienmakler finden Sie bei Aroundhome: Einfach Fragebogen ausfüllen und bis zu drei Angebote erhalten – kostenlos und unverbindlich.
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