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So verkaufen Sie erfolgreich Ihre Wohnung
Das Wichtigste in Kürze
- Je nachdem, ob Ihre Wohnung frei oder vermietet ist, sollten Sie entsprechend Ihre Zielgruppe auswählen.
- Bei einem Wohnungsverkauf fallen Kosten und Steuern an, wobei letzteres auch umgangen werden kann.
- Halten Sie alle nötigen Dokumente parat und planen Sie für den Verkauf genügend Zeit ein.
- Makler:innen können Ihnen den gesamten Verkaufsprozess abnehmen.
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen, sollten Sie den lokalen Markt für Immobilien gut kennen, um einen realistischen, aber trotzdem guten Verkaufspreis erzielen zu können. Doch was müssen Sie beim Wohnungsverkauf beachten und inwiefern lohnt es sich, einen oder eine Makler:in zu beauftragen? Wir klären Sie auf!
Was müssen Sie beim Wohnungsverkauf beachten?
Eine Immobilie zu veräußern, geht oftmals mit viel Aufwand einher. Es gibt für Sie als Eigentümer:in viel zu bedenken und zu organisieren. Diese Tipps erleichtern Ihnen den Wohnungsverkauf:
Tipp 1: Freie Wohnungen statt vermietete verkaufen
Zuerst sollten Sie klären, ob Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet oder frei verkaufen. Für freie Wohnungen liegt der Marktpreis bis zu 30 Prozent höher, da für sie die Nachfrage höher liegt. Wohnen bereits Mieter:innen in der Wohnung, die Sie verkaufen wollen, können Sie diese jedoch nicht so einfach herauswerfen. Mieterschutzgesetze sichern die Bewohner:innen Ihrer Eigentumswohnung gegen plötzliche Kündigungen und unbegründete Mieterhöhungen ab. Sollte Ihre Eigentumswohnung also frei werden, weil Ihre Mieter:innen (oder Sie selbst) ausziehen, ist dies ein guter Zeitpunkt, um über den Wohnungsverkauf nachzudenken.
Unser Tipp:
Vermietete Objekte sind vor allem für Kapitalanleger:innen spannend, die mit der Wohnung eine Rendite erwirtschaften wollen. Wählen Sie Ihre Zielgruppe dementsprechend aus.
Tipp 2: Zeit einplanen
Des Weiteren sollten Sie sich bewusst machen, dass es viel Zeit in Anspruch nimmt, eine Wohnung zu verkaufen. Einen realistischen Angebotspreis festzulegen und Besichtigungen durchzuführen, um einen oder eine geeignete Käufer:in zu finden, sind keine einfachen Aufgaben. Rechnen Sie deshalb mit ungefähr drei bis fünf Monaten, um einen oder eine Käufer:in für Ihrer Immobilie zu finden. Selbst falls es so sein sollte: Sie sollten die Kaufinteressent:innen nicht spüren lassen, dass Sie Ihre Wohnung schnell verkaufen wollen oder müssen. Sonst könnten die potenziellen Käufer:innen dieses Wissen bei den Verhandlungen ausnutzen und den Preis drücken wollen.
Tipp 3: Kosten im Blick haben
Viele Verkäufer:innen sind der Auffassung, wenn sie ihre Immobilie privat ohne Makler:in verkaufen, könnten sie bei den Kosten sparen. Tatsächlich entfallen sogar die Kosten für die Wertermittlung und die Vermarktung Ihrer Wohnung bei der Beauftragung eines oder einer Makler:in, da diese Sachen zum Aufgabenfeld gehören.
Kosten, mit denen Sie immer bei einem Wohnungsverkauf rechnen müssen, sind:
- Kosten für die Beschaffung wichtiger Dokumente (z. B. Energieausweis)
Tipp 4: Richtigen Wert ermitteln
Um einen realistischen Preis für den Verkauf ansetzen zu können, sollten Sie den richtigen Wert Ihrer Wohnung kennen. Hierzu können Sie einen oder eine Immobiliengutachter:in beauftragen, die Ihnen ein Gutachten ausstellt. Sie können aber auch mittels verschiedener Bewertungsverfahren selbst den Wert berechnen. Bedenken Sie aber, dass Gutachter:innen über mehr Branchenkenntnisse verfügen und einen genaueren Wert ermitteln können.
Tipp 5: Wichtige Dokumente vorbereiten
Als Erstes sollten Sie die Unterlagen, die für den Wohnungsverkauf relevant sind oder sein könnten, heraussuchen, damit ein Exposé erstellt werden kann. Vom Grundriss bis zum Energieausweis: Unsere Tabelle informiert Sie über alle Dokumente Ihrer Immobilie, die Sie parat halten sollten.
Was ist eine Teilungserklärung?
Immer wenn die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses einzeln verkauft werden, ist eine Teilungserklärung erforderlich. Diese regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer:innen. Ausführliche Informationen dazu erhalten Sie in unserem Artikel „Was Sie über die Teilungserklärung wissen müssen“.
Welche Steuern gibt es beim Verkauf einer Wohnung?
Beim Wohnungsverkauf können auch Steuern anfallen. Wenn Sie aber die Fristen einhalten und Freibeträge nutzen, können Sie diese auch umgehen.
Spekulationssteuer
Ob die Spekulationssteuer anfällt, hängt von der Spekulationsfrist ab: Wenn zwischen dem Kauf und Verkauf Ihrer Eigentumswohnung weniger als zehn Jahre liegen, müssen Sie die Spekulationssteuer zahlen. Wenn Sie aber mind. drei Jahre vor dem Verkauf selbst in der Wohnung gewohnt haben, entfällt sie.
Erbschaftssteuer
Wenn Sie eine geerbte Eigentumswohnung verkaufen wollen, fällt die Erbschaftssteuer an. Diese können Sie unter Umstanden aber mit den steuerlichen Freibeträgen umgehen. Je näher Sie mit dem oder der Erblasser:in verwandt waren, desto höher ist Ihr Freibetrag. Übersteigt dieser den Wert Ihrer Wohnung, müssen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen.
Lohnen sich Makler:innen für den Wohnungsverkauf?
Der Immobilienverkauf ist ein komplexes Thema. Viele Eigentümer:innen unterschätzen den Aufwand, den der Verkauf ihrer Wohnung mit sich bringt. Außerdem ist der Immobilienmarkt ständigen Schwankungen unterlegen, die ein oder eine Lai:in kaum überblicken kann. Erfahrene und sachkundige Immobilienmakler:innen können Sie vor Fehlern bewahren und Ihnen helfen, Zeit zu sparen und einen angemessenen Verkaufspreis zu erzielen. Zusätzlich können sie Ihnen dank ihrer Erfahrung viele Fragen zu Problematiken, wie der Zinsbindungsfrist, oder steuerlichen Besonderheiten beantworten.
Expertise und Kontakte
Immobilienmakler:innen verfügen über fundierte Marktkenntnisse und in den meisten Fällen über eine breite Kundendatei mit aktiven Kaufgesuchen, die gezielt angeschrieben werden können. Zudem können sie ihre Kontakte zu anderen Makler:innen nutzen, die sich gegenseitig mit Interessenten und Objekten weiterhelfen. So kann Ihre Wohnung besonders schnell vermittelt werden.
Immobilienbewertung und Marketingstrategien
Makler:innen übernehmen die Preiskalkulation anhand einer professionellen Immobilienbewertung und koordinieren den Einsatz passender Marketing-Instrumente für die optimale Positionierung Ihrer Eigentumswohnung in den Medien (zum Beispiel online oder als Zeitungsannonce). Das umfasst das Verfassen eines aussagekräftigen, repräsentativen Exposés, die Erstellung und Bearbeitung von Fotos und Videofilmen sowie die Ermittlung der richtigen Zielgruppe und Erarbeitung einer Vermarktungsstrategie für Ihre Wohnung.
Interessentenauswahl, Terminkoordination und Besichtigungsdurchführung
Darüber hinaus informieren Makler:innen Sie stets über seine Verkaufsaktivitäten und qualifiziert Interessent:innen, um eine Vorauswahl an potenziellen Käufer:innen für Ihre Wohnung zu treffen. Dazu gehört auch die Bonitätsprüfung möglicher Käufer:innen. Im Anschluss setzen Makler:innen Termine für Besichtigungen und führen diese auch allein durch.
Beratung, Verhandlungen und Formalitäten
In der Regel haben private Immobilienkäufer:innen, angesichts der großen Investition, Beratungsbedarf und zahlreiche grundlegende oder spezielle Fragen. Diese zu beantworten ist ebenfalls Aufgabe des objektiven Immobilienprofis. Dessen fachmännisches Wissen und Vokabular schafft im Gegensatz zu den eher laienhaften Ausführungen einer Privatperson Vertrauen bei den Interessent:innen. Dies ist nicht zuletzt eine wichtige Voraussetzung für die Unterzeichnung des Kaufvertrags und die juristischen Abwicklungen bei dem oder der Notar:in.
Zudem übernehmen Makler:innen die Durchsetzung Ihrer Preisvorstellungen in Verhandlungsgesprächen und bereiten den juristisch einwandfreien Kaufabschluss bei dem oder der Notar:in vor. Immobilienmakler:innen beraten in vertrags- und baurechtlichen Angelegenheiten und arbeiten in Kooperation mit dem oder der Notar:in einen Kaufvertrag aus. Bei der Beurkundung sind diese ebenso anwesend und sorgen für eine reibungslose Übergabe Ihrer Wohnung.
Professionelle Zeitplanung
Immobilienmakler:innen gehen ohne persönlichen und emotionalen Bezug an den Wohnungsverkauf heran und können Interessentengespräche daher objektiv führen. Sie verfügen über die nötige professionelle Ausdauer, auf den oder die richtige Käufer:in zu warten, um die Eigentumswohnung zum angemessenen Preis zu verkaufen und nicht übereilt unter Wert zu veräußern.
Wie viel Maklercourtage ist üblich?
Die Maklerprovision kann unterschiedlich hoch ausfallen, je nachdem, ob es sich um eine Mietwohnung oder eine Kaufimmobilie handelt. Die Courtage beträgt in der Regel zwischen drei und sieben Prozent (zuzüglich Mehrwertsteuer) des Kaufpreises der Immobilie. Seit dem 23.12.2020 gibt es zudem ein neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei einem Wohnungsverkauf. Demnach können Verkäufer:innen max. die Hälfte an die Käufer:innen umlegen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel „Das sollten Sie über die Maklerprovision wissen“.
