Immobilie privat verkaufen oder mit Makler:in: Was ist der richtige Weg für Sie?

Anika Wegner

21. Mai 2021

Sie überlegen, Ihre Immobilie privat zu verkaufen? Wenn Sie auf Makler:innen verzichten wollen, gibt es einige Punkte, die Sie bei einem Hausverkauf beachten sollten. Wir erklären Ihnen, wie ein privater Immobilienverkauf abläuft, geben Ihnen nützliche Tipps und verraten Ihnen auch, warum der Verkauf mit Makler:innen oftmals auch der bessere Weg sein kann.

Ablauf eines privaten Hausverkaufs

Ein Immobilienvekauf ohne einen oder eine Makler:in ist keine leichte Angelegenheit. Wir zeigen Ihnen mit unserer Checkliste, wie Sie dabei Schritt für Schritt vorgehen sollten.

Schritt 1: Die wichtigsten Unterlagen zusammentragen

Auch beim Privatverkauf müssen Sie bestimmte Unterlagen vorlegen. Zu den wichtigsten Dokumenten zählen:

• Grundbuchauszug
• Flurkartenauszug
• Baugenehmigung, Baubeschreibung und Baupläne
• Grundrisse der Immobilie
• Grundsteuerbescheid
• Energieausweis
• Gebäudeversicherungspolicen
• Wertgutachten
• Teilungserklärung bei Teil- oder Sondereigentum
• Nachweise über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Miet- und Pachtverträge
• Wohn- und Nutzungsrechte
• Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden

Schritt 2: Den idealen Verkaufszeitpunkt abwarten

Auch auf dem Immobilienmarkt bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis: Gibt es mehr Immobilien als Interessenten, sinkt der Verkaufspreis. Verkaufen Sie also möglichst dann, wenn eine hohe Nachfrage besteht und die Zinsen niedrig sind. Auf keinen Fall sollten Sie Ihre Immobilie unter Zeitdruck verkaufen, denn nur mit sorgfältiger Vorbereitung und zum richtigen Zeitpunkt lassen sich der bestmögliche Verkaufspreis erzielen und Fehler vermeiden.

Schritt 3: Den Wert der Immobilie bestimmen

Der Wert Ihrer Immobilie und damit der Kaufpreis ist abhängig von verschiedenen Faktoren. Dazu zählen Lage, Größe, Zuschnitt und Nutzungsart der Immobilie sowie die Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung.

Da viele Eigentümer:innen den Wert ihrer Immobilie falsch einschätzen, empfiehlt es sich, einen oder eine Gutachter:in zu beauftragen. Das können Ingenieur:innen, Architekt:innen oder auch professionelle Immobilienmakler:innen sein. Diese kennen sich mit den aktuellen Immobilienpreisen aus und können das Objekt richtig bewerten.

Schritt 4: Den richtigen Angebotspreis finden

Der Verkehrswert Ihrer Immobilie können Sie bereits als Angebotspreis verwenden. Den tatsächlichen Verkaufspreis aber bestimmen Angebot und Nachfrage. Wie viel Sie schlussendlich für Ihre Immobilie erhalten, hängt also auch von der aktuellen Marktsituation ab. Es gilt: Je größer die Nachfrage und je niedriger die Zinsen, desto höher fällt der Verkaufspreis aus. So kann es passieren, dass Sie in ländlichen Gegenden, die wenig nachgefragt sind, weniger für Ihr Haus bekommen, als es tatsächlich wert ist.

Wenn Sie den Angebotspreis selbst ermitteln wollen, dann

• orientieren Sie sich an den Preisen von vergleichbaren Objekten.
• beginnen Sie den Verkaufsprozess mit einem realistischen Preis, lassen aber noch Spielraum für Verhandlungen.
• nutzen Sie Preisschwellen: Bieten Sie Ihre Immobilie z. B. für 249.000 statt 250.000 Euro an.

Schritt 5: Die Immobilie erfolgreich vermarkten

Nicht nur der Preis, sondern auch die richtige Vermarktung ist entscheidend für den Erfolg des Privatverkaufs Ihrer Immobilie. Besonders wichtig sind

• ein detailliertes Exposé mit Angaben zu Ausstattung, Lage und Objektzustand,
• aussagekräftige Fotos sowie
• Zeichnungen und Grundrisse der Immobilie.

Geben Sie auch Betriebskosten, Nebenräume und Einrichtungen wie Keller, Gemeinschaftsgarten oder Parkmöglichkeiten an. Je detaillierter das Exposé wird, desto interessanter wird es für potenzielle Käufer:innen.

Schalten Sie mit Ihrem Exposé anschließend Anzeigen in den gängigen Immobilienportalen. In Städten mit einer großen Nachfrage lohnen sich auch Anzeigenschaltungen in Tageszeitungen und Anzeigenblättern.

Schritt 6: Die Besichtigungen durchführen

Sobald sich die ersten Interessent:innen gefunden haben, geht es daran, Besichtigungstermine durchzuführen. Unterschätzen Sie hier nicht den Zeitaufwand: Pro Besichtigung sollten Sie etwa 60 Minuten Zeit einplanen. Bereiten Sie sich auch darauf vor, dass Ihnen die potenziellen Käufer:innen viele verschiedene Fragen rund um Ihre Immobilie stellen werden.

Häufige Fragen sind unter anderem:

• Wie alt ist das Haus?
• Wie ist die Beschaffenheit der Bausubstanz?
• Wann wurde die letzte Modernisierung durchgeführt?
• Welche Dacheindeckung hat das Haus und wie alt ist diese?
• Mit welcher Heizanlage wird geheizt?
• Wie gut ist die Wärmedämmung?
• Was gehört alles zum Grundstück dazu?
• Gibt es in der Nähe Schulen, Kitas etc.?
• Gibt es versteckte Mängel?
• Gab es schon einmal Probleme mit den Nachbarn?

Schritt 7: Die Verkaufverhandlungen führen

Legen Sie sich für die Verkaufsverhandlungen am besten eine Strategie zurecht. Zu welchem Preis wollen Sie verkaufen und was ist Ihr absolutes Preisminimum? Fangen Sie zuerst mit einem leicht erhöhten Preisangebot an, um dem oder der Käufer:in noch Platz zum Feilschen zu geben. Gehen Sie dabei aber nicht höher als 5 oder 10 Prozent, das könnte sonst abschreckend wirken.

Ihr Gegenüber kann zudem versuchen, die Mängel Ihres Hauses als Argumente zu nehmen, um den Verkaufspreis noch weiter zu drücken. Überlege Sie sich im Vorfeld Gegenargumente dazu und versuchen Sie, ruhig zu bleiben. Konzentrieren Sie sich auf Ihre festgelegten Preisspannen, damit Sie Ihren Wunschpreis für die Immobilie bekommen.

Schritt 8: Den Notartermin und Kaufvertrag abwickeln

Ist ein oder eine Käufer:in gefunden, sollten Sie nun einen oder eine Notar:in beauftragen. Um diesen letzten Schritt werden Sie nicht drumrum kommen, da Immobilienverkäufe in Deutschland notariell beurkundet werden müssen.

Notar:innen übernehmen dabei eine Vielzahl von Aufgaben, die u. a. wie folgt aussehen:

• Kaufvertrag aufsetzen und beurkunden
• Termin zur Unterzeichnung mit beiden Vertragsparteien vereinbaren
• Verzicht auf das Vorkaufsrecht bei der Gemeinde einholen
• Finanzamt über das Kaufgeschäft informieren
• Zahlung des Kaufpreises überwachen
• Eintragung des oder der neuen Eigentümer:in im Grundbuch

So viel kostet ein privater Immobilienverkauf

Ein Haus privat zu verkaufen bedeutet nicht, dass der Verkauf günstiger wird. Im Gegensatz: Makler:innen können Ihnen nicht nur Arbeit sondern auch Kosten abnehmen. Bedenken Sie auch, dass unter gewissen Umständen Steuern zu zahlen sind.

Kosten

Ein Hausverkauf ohne einen oder eine Makler:in scheint auf den ersten Blick die kostengünstigere Variante. Bedenken Sie aber dabei, dass Makler:innen Ihnen viele Schritte im Verkaufsprozess abnehmen und Sie so auch sparen können.

Diese Kosten werden bei einem privaten Immobilienverkauf auftreten:

• Energieausweis: Spätestens beim ersten Besichtigungstermin müssen Sie einen Energieausweis vorlegen können. Die Kosten hierfür betragen etwa 50 bis 400 Euro.
• Grundbuchauszug: Für den Verkauf benötigen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, den Sie für ca. 20 Euro im Grundbuchamt erhalten.
• Wertermittlung*: Für einen privaten Hausverkauf reicht in der Regel ein Kurzgutachten aus, welches je nach Aufwand ca. 100 bis 500 Euro kostet.
• Vermarktungskosten*: Für professionelle Fotos, Exposé, Anzeigen etc. müssen Sie mit Kosten von bis zu 1.000 Euro rechnen.
• Notarkosten: Diese Kosten sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach der Höhe des Verkaufspreises. In der Regel betragen die Notarkosten mehrere Tausend Euro.

Unter bestimmten Umständen können auch diese Kosten auf Sie zu kommen:

• Renovierungskosten: Ein paar Schönheitsreparaturen lässt Ihr Haus gleich in einem besseren Licht strahlen. So können Sie eventuell auch einen besseren Preis erzielen. Rechnen Sie hier mit etwa 100 bis 200 Euro.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Sollte Ihre Immobilie mit einem Kredit belastet sein, können Sie diesen vorzeitig ablösen oder auf den oder die Käufer:in übertragen. Im Falle einer vorzeitigen Kreditablösung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Kreditübernahme durch den oder die Käufer:in muss von der Bank genehmigt werden.

* Diese Kosten entfallen bei der Beauftragung eines oder einer Makler:in.

Steuern

Für den Verkauf einer privat genutzten Immobilie fallen in der Regel keine Steuern an. Unter bestimmten Voraussetzungen können aber diese Ausnahmen gelten:

• Spekulationssteuer: Sollten Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf weniger als drei Jahre selbst genutzt haben, wird die Spekulationssteuer fällig.
• Erbschaftssteuer: Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen wollen, wird die Erbschaftssteuer erhoben. Hier räumt der Gesetzgeber aber gewisse Freibeträge ein, mit denen Sie die Steuer sogar umgehen können.

Haus besser privat oder mit Makler:in verkaufen?

Nicht immer macht der Immobilienverkauf mit einem oder einer Makler:in Sinn. In diesen Fällen ist ein privater Hausverkauf vorteilhafter:

• Sie haben bereits einen oder eine Kaufinteressent:in.
• Sie verfügen über die nötigen Kenntnisse im Bau- und Vertragsrecht.
• Sie haben genügend Zeit und Erfahrung, um sich mit potentiellen Käufer:innen auseinander zu setzen.
• Sie verfügen über die nötigen Fertigkeiten, um Ihre Immobilie gewinnbringend zu vermarkten.

Der Hausverkauf ohne Makler:in erscheint auf den ersten Blick kostensparend. Die Vorteile von professionellen Immobilienmakler:innen sind jedoch nicht zu unterschätzen: Sie kennen nicht nur den aktuellen Immobilienmarkt und verfügen über das nötige Know-how, sie stehen Ihnen auch in allen Phasen des Verkaufsprozesses mit Rat und Tat zur Seite. Sie kümmern sich also um die Vorbereitung, Vermarktung, die Besichtigungstermine, Verhandlungen rund um den Hausverkauf und nehmen Ihnen die gesamte Arbeit ab.

Dadurch minimiert sich nicht nur der Zeitaufwand, der bei einem privaten Immobilienverkauf im Schnitt 80 Stunden beträgt. Auch der Verkaufpreis kann deutlich höher ausfallen, da Makler:innen Ihre Immobilie richtig bewerten können und in den Verkaufsverhandlungen wesentlich versierter sind.

Diese Aufgaben übernehmen professionelle Makler:innen:

• Beratung und Vorbereitung des Verkaufs
• Bewertung der Immobilie
• Vermarktung der Immobilie (inkl. Exposéerstellung und Anzeigenschaltungen)
• Beantwortung der Anfragen von Interessent:innen
• Durchführung der Besichtigungen
• Führung der Verkaufsverhandlungen
• Bonitätsprüfung des oder der Käufer:in
• Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen
• Übergabe der Immobilie
• Vermittlung eines oder einer Notar:in
• Hilfe bei der Erstellung des Kaufvertrags

Zudem versteht sich ein guter oder eine gute Makler:in als Vertrauensperson und Mediator:in. So lässt er oder sie Ihnen Zeit für Entscheidungen und vermittelt fair zwischen Ihnen und den Kaufinteressent:innen.