Immobilie privat verkaufen oder mit Makler:in?
Sie überlegen, Ihre Immobilie privat zu verkaufen? Wenn Sie auf Makler:innen verzichten wollen, gibt es einige Punkte, die Sie bei einem Hausverkauf beachten sollten. Wir erklären Ihnen, wie ein privater Immobilienverkauf abläuft, geben Ihnen nützliche Tipps und verraten Ihnen auch, warum der Verkauf mit Makler:innen oftmals auch der bessere Weg sein kann.
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Ablauf eines privaten Hausverkaufs in 8 Schritten
Ein Immobilienverkauf ohne einen Makler oder eine Maklerin ist keine leichte Angelegenheit. Wir zeigen Ihnen mit unserer Checkliste, wie Sie dabei Schritt für Schritt vorgehen, was zu beachten ist und welche Fallstricke Sie vermeiden sollten.
Schritt 1: Die wichtigsten Unterlagen zusammentragen
Auch bei einem Privatverkauf müssen Sie bestimmte Unterlagen vorlegen. Zu den wichtigsten Dokumenten zählen:
- Grundbuchauszug
- Flurkartenauszug
- Baugenehmigung, Baubeschreibung und Baupläne
- Grundrisse der Immobilie
- Grundsteuerbescheid
- Energieausweis
- Gebäudeversicherungspolicen
- Wertgutachten
- Teilungserklärung bei Teil- oder Sondereigentum
- Nachweise über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- Miet- und Pachtverträge
- Wohn- und Nutzungsrechte
- Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden
Schritt 2: Den idealen Verkaufszeitpunkt abwarten
Auch auf dem Immobilienmarkt bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis: Gibt es mehr Immobilien als Interessent:innen, sinkt der Verkaufspreis. Optimal ist es daher, dann zu verkaufen, wenn eine hohe Nachfrage besteht und die Zinsen niedrig sind. In der aktuellen Marktsituation sieht es allerdings so aus, dass mittlerweile weniger Kaufinteressent:innen dazu in der Lage sind, einen Immobilienkredit abzubezahlen, da der Bauzins stark gestiegen ist. Dennoch sollten Sie Ihre Immobilie auf keinen Fall unter Zeitdruck verkaufen, denn nur mit sorgfältiger Vorbereitung lassen sich der bestmögliche Verkaufspreis erzielen und Fehler vermeiden.
Schritt 3: Den Wert der Immobilie bestimmen
Der Wert Ihrer Immobilie und damit der Kaufpreis ist abhängig von verschiedenen Faktoren. Dazu zählen beispielsweise die Lage, die Größe, der Zuschnitt und die Nutzungsart der Immobilie.
Da viele Eigentümer:innen den Wert ihrer Immobilie falsch einschätzen, empfiehlt es sich, einen Gutachter oder eine Gutachterin zu beauftragen. Das können Ingenieur:innen, Architekt:innen oder auch professionelle Immobilienmakler:innen sein. Diese kennen sich mit den aktuellen Immobilienpreisen in der Region aus und können das Objekt richtig bewerten.
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Schritt 4: Den richtigen Angebotspreis finden
Den Verkehrswert Ihrer Immobilie können Sie bereits als Angebotspreis verwenden. Den tatsächlichen Verkaufspreis aber bestimmen Angebot und Nachfrage. Wie viel Sie schlussendlich für Ihre Immobilie erhalten, hängt also auch von der aktuellen Marktsituation ab. Prinzipiell gilt: Je größer die Nachfrage und je niedriger die Zinsen, desto höher kann der Verkaufspreis ausfallen. Mitunter kann es in ländlichen Gegenden, die wenig nachgefragt sind, passieren, dass Sie weniger für Ihr Haus bekommen, als es tatsächlich wert ist. Aufgrund der aktuellen Marktlage sind die Verkaufspreise im letzten Jahr außerdem in vielen Gegenden gefallen.
Wenn Sie den Angebotspreis selbst ermitteln wollen, dann
- orientieren Sie sich an den Preisen von vergleichbaren Objekten.
- beginnen Sie den Verkaufsprozess mit einem realistischen Preis, lassen aber noch Spielraum für Verhandlungen.
- nutzen Sie Preisschwellen: Bieten Sie Ihre Immobilie z. B. für 249.000 statt 250.000 Euro an.
Schritt 5: Die Immobilie erfolgreich vermarkten
Nicht nur der Preis, sondern auch die richtige Vermarktung ist entscheidend für den Erfolg des Privatverkaufs Ihrer Immobilie. Besonders wichtig sind
- ein detailliertes Exposé mit Angaben zu Ausstattung, Lage und Objektzustand,
- aussagekräftige Fotos sowie
- Zeichnungen und Grundrisse der Immobilie.
Geben Sie auch Betriebskosten, Nebenräume und Einrichtungen wie den Keller, einen Gemeinschaftsgarten oder Parkmöglichkeiten an. Je detaillierter das Exposé wird, desto interessanter wird es für potenzielle Käufer:innen.
Schalten Sie mit Ihrem Exposé anschließend Anzeigen in den gängigen Immobilienportalen. Mitunter lohnen sich auch Anzeigenschaltungen in Tageszeitungen und Anzeigenblättern. Überlegen Sie sich dabei genau, ob Sie Ihre Telefonnummer im Inserat angeben wollen. Gerade bei Immobilien in begehrten Lagen und mit einem attraktiven Preis kann es zu einem großen Ansturm kommen. Wenn Sie die Anfragen lieber zu einer bestimmten Zeit am Tag beantworten wollen, wäre eine erste Kontaktaufnahme per E-Mail die bessere Wahl.
Schritt 6: Die Besichtigungen durchführen
Sobald sich die ersten Interessent:innen gefunden haben, geht es daran, Besichtigungstermine durchzuführen. Unterschätzen Sie hier nicht den Zeitaufwand: Pro Besichtigung sollten Sie etwa 60 Minuten Zeit einplanen. Bereiten Sie sich auch darauf vor, dass Ihnen die potenziellen Käufer:innen viele verschiedene Fragen rund um Ihre Immobilie stellen werden.
Achtung:
Versteckte Mängel dürfen Sie nicht verschweigen. Im schlimmsten Fall können die Käufer:innen klagen und der Verkauf wird rückabgewickelt.
Häufige Fragen von Interessent:innen sind unter anderem:
- Wie alt ist das Haus?
- Wie ist die Beschaffenheit der Bausubstanz?
- Wann wurde die letzte Modernisierung durchgeführt?
- Wie alt ist die Dacheindeckung des Gebäudes?
- Mit welcher Heizanlage wird geheizt?
- Wie gut ist die Wärmedämmung?
- Was gehört alles zum Grundstück dazu?
- Gibt es in der Nähe Schulen und Kitas?
- Gab es schon einmal Probleme mit den Nachbarn?
Schritt 7: Die Verkaufsverhandlungen führen
Legen Sie sich für die Verkaufsverhandlungen am besten eine Strategie zurecht. Zu welchem Preis wollen Sie verkaufen und was ist Ihr absolutes Preisminimum? Fangen Sie zuerst mit einem leicht erhöhten Preisangebot an, um dem Käufer oder der Käuferin noch Platz zum Feilschen zu geben. Gehen Sie dabei aber nicht höher als 5 oder 10 Prozent, das könnte sonst abschreckend wirken.
Ihr Gegenüber kann zudem versuchen, die Mängel Ihres Hauses als Argumente zu nehmen, um den Verkaufspreis noch weiter zu drücken. Überlegen Sie sich im Vorfeld Gegenargumente dazu und versuchen Sie, ruhig zu bleiben. Konzentrieren Sie sich auf Ihre festgelegten Preisspannen, damit Sie Ihren Wunschpreis für die Immobilie bekommen.
Überprüfen Sie unbedingt auch die Bonität der potenziellen Käufer:innen anhand ihrer genannten Auskünfte. Es ist sehr ärgerlich, wenn der Verkauf in letzter Instanz platzt, weil der Käufer oder die Käuferin keine Finanzierung bekommt.
Schritt 8: Den Notartermin und Kaufvertrag abwickeln
Ist ein Käufer oder eine Käuferin gefunden, sollten Sie nun ein Notariat beauftragen. Um diesen letzten Schritt werden Sie nicht herumkommen, da Immobilienverkäufe in Deutschland notariell beurkundet werden müssen.
Notar:innen übernehmen dabei eine Vielzahl von Aufgaben, die unter anderem wie folgt aussehen:
- Kaufvertrag aufsetzen und beurkunden
- Termin zur Unterzeichnung mit beiden Vertragsparteien vereinbaren
- Verzicht auf das Vorkaufsrecht bei der Gemeinde einholen
- Finanzamt über das Kaufgeschäft informieren
- Zahlung des Kaufpreises überwachen
- Eintragung der neuen Eigentümer:innen im Grundbuch
So viel kostet ein privater Immobilienverkauf
Ein Hausverkauf ohne einen oder eine Makler:in scheint auf den ersten Blick die kostengünstigere Variante. Bedenken Sie aber dabei, dass Makler:innen Ihnen viele Schritte im Verkaufsprozess abnehmen und Sie so auch sparen können.
Diese Kosten werden bei einem privaten Immobilienverkauf auftreten:
- Energieausweis: Spätestens beim ersten Besichtigungstermin müssen Sie einen Energieausweis vorlegen können. Die Kosten hierfür betragen etwa 40 bis 500 Euro.
- Wertermittlung*: Für einen privaten Hausverkauf reicht in der Regel ein Kurzgutachten aus, welches je nach Aufwand ca. 100 bis 500 Euro kostet.
- Vermarktungskosten*: Für professionelle Fotos, Exposé, Anzeigen etc. müssen Sie mit Kosten von bis zu 1.000 Euro rechnen.
- Notarkosten: Diese Kosten sind gesetzlich festgelegt und nach der Höhe des Verkaufspreises gestaffelt. In der Regel betragen sie etwa 1 Prozent des Verkaufspreises.
- Grundbuchkosten: Der Verkauf muss ins Grundbuch eingetragen werden, was Sie etwa 0,5 Prozent des Verkaufspreises kostet.
* Diese Kosten entfallen bei der Beauftragung eines Maklerbüros.
Unter bestimmten Umständen können auch diese Kosten auf Sie zukommen:
- Renovierungskosten: Ein paar Schönheitsreparaturen lassen Ihr Haus gleich in einem besseren Licht strahlen. So können Sie eventuell auch einen besseren Preis erzielen. Je nach Aufwand der Arbeiten können Sie hier mit mehreren hundert bis mehreren tausend Euro rechnen.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Sollte Ihre Immobilie mit einem Kredit belastet sein, können Sie diesen vorzeitig ablösen oder unter Umständen auf den Käufer bzw. die Käuferin übertragen. Im Falle einer vorzeitigen Kreditablösung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Kreditübernahme durch den Käufer oder die Käuferin muss von der Bank genehmigt werden.
Welche Steuern gibt es beim Privatverkauf?
Für den Verkauf einer privat genutzten Immobilie fallen in der Regel keine Steuern an. Unter bestimmten Voraussetzungen können aber diese Ausnahmen gelten:
- Spekulationssteuer: Sollten Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf weniger als drei Jahre selbst genutzt haben, wird die Spekulationssteuer fällig.
- Erbschaftssteuer: Erben Sie ein Haus, das Sie dann verkaufen wollen, wird zunächst eine Erbschaftssteuer erhoben. Hier räumt der Gesetzgeber aber gewisse Freibeträge ein, mit denen Sie die Steuer mitunter sogar umgehen können.
Haus besser privat oder mit Makler:in verkaufen?
Nicht immer ist der Immobilienverkauf mit einem Maklerbüro sinnvoll. In diesen Fällen ist ein privater Hausverkauf vorteilhafter:
- Sie haben bereits Kaufinteressent:innen.
- Sie verfügen über die nötigen Kenntnisse im Bau- und Vertragsrecht.
- Sie haben genügend Zeit und Erfahrung, um sich mit potentiellen Käufer:innen auseinanderzusetzen.
- Sie verfügen über die nötigen Fertigkeiten, um Ihre Immobilie gewinnbringend zu vermarkten.
Vorteile des Verkaufs mit einem Maklerbüro
Der Hausverkauf ohne Makler:in erscheint auf den ersten Blick kostensparend. Die Vorteile von professionellen Immobilienmakler:innen sind jedoch nicht zu unterschätzen: Sie kennen nicht nur den aktuellen Immobilienmarkt und verfügen über das nötige Know-how, sie stehen Ihnen auch in allen Phasen des Verkaufsprozesses mit Rat und Tat zur Seite. Sie kümmern sich also um die Vorbereitung, die Vermarktung, die Besichtigungstermine, Verhandlungen rund um den Hausverkauf und nehmen Ihnen die gesamte Arbeit ab.
Dadurch minimiert sich nicht nur der Zeitaufwand, der bei einem privaten Immobilienverkauf im Schnitt 80 Stunden beträgt. Auch der Verkaufpreis kann deutlich höher ausfallen, da Makler:innen Ihre Immobilie richtig bewerten können und in den Verkaufsverhandlungen wesentlich versierter sind. Zudem verstehen sich gute Makler:innen als Vertrauenspersonen und Vermittler:innen zwischen Ihnen und den Kaufinteressent:innen.
Diese Aufgaben übernehmen professionelle Makler:innen:
- Beratung und Vorbereitung des Verkaufs
- Bewertung der Immobilie
- Vermarktung der Immobilie (inkl. Exposéerstellung und Anzeigenschaltungen)
- Beantwortung der Anfragen von Interessent:innen
- Durchführung der Besichtigungen
- Führung der Verkaufsverhandlungen
- Bonitätsprüfung der Käufer:innen
- Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen
- Übergabe der Immobilie
- Vermittlung eines Notariats
- Hilfe bei der Erstellung des Kaufvertrags
Makler:innen für Ihren Immobilienverkauf finden
Eine Immobilie zu veräußern, erfordert weitreichende Kenntnisse über die aktuelle Marktlage und die bürokratischen Erfordernisse. Bei allen Aufgaben rund um den Immobilienverkauf können professionelle Makler:innen Sie mit Ihrer Erfahrung bestmöglich unterstützen.
Häufig gestellte Fragen
Nicht unbedingt. Zwar müssen Sie einem Maklerbüro eine Provision zahlen, aber gute Immobilienmakler:innen kennen sich auf dem Markt aus und können daher oftmals besser beurteilen, welche Verkaufspreise realistisch sind. Auch sind sie geübt in Verkaufsverhandlungen und können so oftmals einen besseren Preis herausschlagen als Privatpersonen. Nicht zuletzt nehmen sie Ihnen die gesamte Arbeit beim Verkauf ab und sind rechtlich versiert, sodass Sie ein deutlich geringeres Risiko haben, an unseriöse Käufer:innen zu geraten.
Eine optisch ansprechende Immobilie wirkt anziehend auf potenzielle Käufer:innen. Einfache Schönheitsreparaturen, neu tapezierte Wände und neue Fußböden können bereits einen Unterschied machen. Gefragt sind heute außerdem energetisch sanierte Immobilien. Preissteigernde Faktoren für Immobilien sind zum Beispiel eine gute Wärmedämmung und eine moderne Heizungsanlage, die erneuerbare Energien nutzt.
Das ist meist der Fall. Verkaufen Sie außerhalb der Spekulationsfrist, die bei privat genutzten Immobilien bei drei Jahren liegt, fällt keine Spekulationssteuer an. Bei einer geerbten Immobilie kann zunächst eine Erbschaftssteuer fällig werden. Ob das der Fall ist, hängt allerdings von Ihrem Verwandtschaftsgrad zu den Erblasser:innen und vom Wert der Immobilie ab. Bleiben Sie innerhalb der gesetzlichen Freibeträge, entfällt die Steuer.
