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Altersfinanzierung

Voraussetzungen und Kriterien: Für wen lohnt sich eine Immobilienrente?

Claudia Mühlbauer
19. April 2022

Das Wichtigste in Kürze

  • Jedes Modell der Immobilienrente sichert Ihnen zu, dass Sie lebenslang in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben können.

  • Die Ausgestaltung der Verträge ist nicht nur abhängig vom Modell, sondern auch vom konkreten Anbieter.

  • Lassen Sie sich ausführlich beraten, damit Sie die für Sie optimale Verrentungsvariante finden.

  • Vergleichen Sie unterschiedliche Anbieter und lassen Sie sich die Berechnung der Auszahlungssumme erklären.

Wollen Sie Ihre Immobilie verrenten, können Sie aus verschiedenen Varianten wählen. Lohnt sich eine Leibrente, ein Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht oder ein Teilverkauf für Sie? Die Antwort hängt von Ihrer persönlichen Situation ab, denn jedes der Modelle der Immobilienrente hat seine eigenen Vor- und Nachteile. Wir zeigen Ihnen, wo die Unterschiede liegen und auf welche Punkte Sie achten sollten.

Ab welchem Alter kommt eine Immobilienverrentung infrage?

Die Rentenanbieter machen unterschiedliche Angaben zum Mindestalter, das Sie für eine Immobilienverrentung haben müssen. Bei einer Leibrente sind es meist 68 bis 70 Jahre. Das gilt auch beim Nießbrauch-Modell. Ein Teilverkauf ist schon vor Rentenbeginn möglich: Hier genügt mitunter schon ein Alter von 55 Jahren.

Wie wird der Immobilienwert ausgezahlt?

Generell gibt es fünf unterschiedliche Auszahlungsoptionen:

  • Einmalzahlung

  • Lebenslange monatliche Zusatzrente

  • Zeitlich begrenzte monatliche Zusatzrente

  • Kombination aus Einmalzahlung und lebenslanger Rente

  • Kombination aus Einmalzahlung und Zeitrente

Leibrenten- und Nießbrauchanbieter stellen Ihnen häufig alle Varianten zur Auswahl. Mitunter kann die Auszahlung auch in anderen Zeitabschnitten stattfinden, beispielsweise in jedem Quartal. Beim Teilverkauf ist die klassische Variante die Einmalzahlung. Allerdings können Sie bei einzelnen Anbietern mittlerweile auch eine Rentenzahlung wählen.

Nießbrauch Zahlungsmodelle

Wie lange kann ich wohnen bleiben?

Sowohl das Wohnrecht als auch das Nießbrauchrecht erlauben Ihnen, lebenslang in der Immobilie wohnen zu bleiben. Das wird Ihnen durch einen entsprechenden Grundbucheintrag zugesichert. An Ihrer Wohnsituation muss sich also bei keinem Verrentungsmodell etwas ändern.

Findet eine Eigentumsübertragung statt?

Bei der Leibrente und beim Nießbrauch-Modell findet ein Eigentümerwechsel statt. Beim Nießbrauch verbleibt das wirtschaftliche Eigentum allerdings bei Ihnen. Beim Teilverkauf werden die Käufer:innen des Immobilienteils zu Miteigentümer:innen. Gemeinsam mit Ihnen werden sie in der ersten Abteilung des Grundbuchs eingetragen.

Muss ich auf die Immobilienrente Steuern zahlen?

Auf eine Einmalzahlung fallen keine Steuern auf die Immobilienrente an. Anders sieht es bei wiederkehrenden Rentenzahlungen aus. Hier muss der sogenannte Ertragsanteil versteuert werden. Seine Höhe hängt von Ihrem Alter beim Vertragsabschluss ab. Haben Sie die Immobilie, die Sie verkaufen, außerdem in weniger als drei aufeinanderfolgenden Jahren selbst genutzt, müssen Sie eine Spekulationssteuer zahlen.

Gibt es nach dem Verkauf die Möglichkeit der Vermietung?

Ob Sie die Immobilie vermieten können, hängt davon ab, ob Sie ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht haben. Mit dem Wohnrecht, das Bestandteil des Leibrenten-Modells ist, bleibt Ihnen die Möglichkeit der Vermietung verwehrt. Bei den anderen beiden Modellen haben Sie das Recht, Ihre Immobilie bzw. Teile davon zu vermieten.

Welche monatlichen Kosten fallen für mich an?

Bei einem Teilverkauf müssen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil der Immobilie zahlen. Dafür erhalten Sie aber die Möglichkeit, diesen Teil des Hauses zu vermieten und so Einkünfte zu generieren.

Bei der Leibrente wird hingegen der Wert Ihres Wohnrechts anhand Ihrer statistischen Lebenserwartung berechnet. Dieser Wert und die voraussichtlichen Kosten für die Instandhaltung werden vorab von Ihrem Immobilienwert abgezogen. Der verbleibende Betrag ist der Wert Ihrer Leibrente. Die entsprechenden Kosten werden also vorab verrechnet, monatlich müssen Sie nach dem Verkauf nichts mehr bezahlen.

Beim Nießbrauch-Modell wird entsprechend der Wert des Nießbrauchrechts abgezogen. Da dieses einen höheren Wert als das Wohnrecht hat, kann die auszuzahlende Endsumme etwas geringer ausfallen. Allerdings werden Ihnen hier keine Instandhaltungsmaßnahmen abgenommen, weswegen die Kosten hierfür auch nicht von Ihrer Auszahlungssumme abgezogen werden.

Wer übernimmt die Instandhaltung?

Ihr Leibrenten-Anbieter kümmert sich um alle anfallenden Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen. Sie müssen nur Kleinarbeiten – wie etwa die Gartenarbeit – übernehmen. Beim Nießbrauch-Modell und beim Teilverkauf sind Sie weiter für die Instandhaltung verantwortlich. Häufig werden außergewöhnliche, wertsteigernde Maßnahmen vom Nießbrauch-Anbieter übernommen, etwa bei einem notwendigen Austausch der Heizungsanlage. Manche Teilkäufer:innen beteiligen sich außerdem bis zu einem bestimmten Betrag an der Instandhaltung.

Installation Heizung Zentralheizung
Große Reparaturen, etwa an der Heizung, werden je nach Rentenmodell vollständig oder teilweise übernommen.

Sind Rückkauf und Vererbung möglich?

Beides ist nur beim Teilverkauf möglich. So können Sie den verkauften Teil der Immobilie jederzeit zurückkaufen, aber auch Ihre Erben und Erbinnen bekommen ein Vorkaufsrecht. Leibrenten- und Nießbrauch-Anbieter bieten diese Möglichkeit hingegen nicht.

Bin ich bei einer Insolvenz der neuen Eigentümer:innen abgesichert?

Wichtig hierbei ist, dass das Wohn- bzw. Nießbrauchrecht erstrangig im Grundbuch eingetragen wird. Dann bleiben diese Rechte auch bei einer Insolvenz der neuen Eigentümer:innen Ihrer Immobilie unberührt. Findet eine Zwangsversteigerung statt, haben Sie Anspruch auf Ersatz aus dem Verkaufserlös. Dadurch werden Ihre Ansprüche aus den vereinbarten Rentenzahlungen bedient. Bei einem Teilverkauf können sich durch die Insolvenz die Miteigentümer:innen ändern. Diese sind aber an die gleichen Vertragsbedingungen gebunden wie die vorherigen Teilkäufer:innen.

Was passiert im Todesfall?

Viele Leibrenten-Anbieter verpflichten sich, den Erben und Erbinnen die Leibrente weiterhin zu zahlen, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach Vertragsabschluss versterben. Die Zahlungen werden dann in der Regel für die restliche Zeit dieses Fünfjahreszeitraums gezahlt, mitunter ist auch eine Einmalzahlung des Betrags möglich. Über die Immobilie kann der Anbieter nach Ihrem Tod frei verfügen.

Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauchrecht erlöschen mit dem Versterben der Verkäufer:innen. Hat ein Teilverkauf stattgefunden, haben die Erben und Erbinnen das Recht, den verkauften Anteil zurückzukaufen. Ist das nicht möglich oder gewollt, können die Teilkäufer:innen bei der Wahl der neuen Käufer:innen mitentscheiden oder diese sogar selbst aussuchen.

Welches Verrentungsmodell ist das richtige für mich?

Ob die Leibrente mit Wohnrecht, der Verkauf mit Nießbrauch oder der Immobilien-Teilverkauf mehr Vor- oder Nachteile hat, hängt immer von Ihrer persönlichen Situation und der gewünschten Nutzung der Immobilie ab. Setzen Sie sich daher genau mit den Punkten auseinander, die für Sie besonders wichtig sind, und lassen Sie sich am besten durch ein Steuerbüro beraten. Informieren Sie sich bei verschiedenen Anbietern, damit Sie das optimale Verrentungsmodell finden.

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