Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht: Für wen lohnt er sich?

Claudia Mühlbauer

24. Februar 2023

Oftmals reichen die Rentenzahlungen nicht aus, um den gewohnten Lebensstandard im Alter aufrechterhalten oder sich größere Wünsche erfüllen zu können. Haben Sie allerdings eine Immobilie, steht Ihnen einiges an Kapital zur Verfügung. Normalerweise ist dieses gebunden und kann daher nicht einfach verwendet werden. Mit einer Immobilienverrentung ist aber genau das möglich. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihr Haus verkaufen und es trotzdem nach Belieben weiter nutzen können.

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Wann lohnt sich ein Verkauf mit Nießbrauchrecht?

„Die meisten Eigentümer:innen, die den Verkauf mit Nießbrauch wählen, sind daran interessiert, im Hier und Jetzt alles für die Zukunft geklärt zu haben und so ihren wohlverdienten Ruhestand sorgenfrei genießen zu können“, erklärt uns Maurice Corbeck, Gründer und Geschäftsführer der Immverde GmbH im Partnerinterview.

Denn wer über Wohneigentum verfügt, hat im Alter einige Vorteile: Ist die Immobilie einmal abbezahlt, fallen keine monatlichen Miet- oder Zinszahlungen mehr an und der Wohnsitz ist gesichert. Mit der Immobilienrente lässt sich die oftmals geringe Altersrente aufstocken. Durch die deutliche Verbesserung Ihrer Liquidität ist es möglich, im Alter finanziell flexibel zu bleiben und sich noch größere, lang gehegte Wünsche zu erfüllen. Oftmals wollen Rentner:innen auch ihre Angehörigen finanziell unterstützen oder nutzen eine Einmalzahlung für die Ablösung bestehender Restschulden.

Ermittlung der Auszahlungssumme

Die Summe, die Sie durch einen Verkauf Ihrer Immobilie erhalten, richtet sich nach dem Verkehrswert, den Ihr Haus oder Ihre Wohnung laut dem unabhängigen Gutachten hat. Davon wird der Wert Ihres lebenslangen Nießbrauchrechts abgezogen.

Die Berechnung richtet sich beim Nießbrauch nach Ihrem Alter und Ihrem Geschlecht. Beide Faktoren sind relevant, weil sie Einfluss auf Ihre statistische Lebenserwartung haben. Der Wert des Nießbrauchrechts kann wie eine monatliche Miete verstanden werden, die Sie für eine vergleichbare Immobilie zahlen müssten.

Diese monatlichen Beträge werden mit Ihrer statistischen Restlebenserwartung multipliziert. Der Betrag, der sich insgesamt ergibt, wird einmalig von der Auszahlungssumme der Immobilie abgezogen. Den Restwert bekommen Sie in Form einer Einmalzahlung ausbezahlt.

Rechenbeispiel für den Verkauf mit Nießbrauchrecht

Alternative Modelle der Immobilienverrentung

Neben einem Verkauf, bei dem Sie das Nießrecht erhalten, können Sie für Ihr Haus auch lediglich das Wohnrecht bekommen. Das ist bei der klassischen Immobilienverrentung in Form einer monatlichen Zusatzrente (Leibrente) der Fall. Dadurch können Sie Ihre Immobilie weiter bewohnen, aber nicht vermieten.

Ähnlich wie der Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht funktioniert der Teilverkauf. Hier verkaufen Sie allerdings nicht Ihre gesamte Immobilie, sondern nur bis zu 50 Prozent. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Den Anteil können Sie jederzeit zurückkaufen und Ihre Immobilie daher weiterhin vererben. Auch beim Teilverkauf erhalten Sie ein Nießbrauchrecht. Die Auszahlungssumme aus dem anteiligen Verkauf bekommen Sie als Einmalzahlung – eine monatliche Rentenzahlung gibt es in der Regel nicht.

Der klassische Immobilienverkauf kann sich anbieten, wenn Sie näher zu Ihren Verwandten, in eine kleinere Wohnung oder in eine Seniorenresidenz ziehen wollen. Hierbei handelt es sich nicht um ein Verrentungsmodell, da Sie im Anschluss weder ein Wohnrecht noch ein Nießbrauchrecht erhalten und der Verkaufserlös einmalig ausbezahlt wird. Zur Erhöhung der Liquidität eignet sich ein Vollverkauf allerdings in jedem Fall. Unter Umständen können Sie im Zuge eines Rückmietkaufs vereinbaren, die Immobilie im Anschluss anzumieten.

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