Das ist bei einem Maklervertrag wichtig
Bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers oder einer Immobilienmaklerin gibt es viele Unsicherheiten. Eine davon ist der Abschluss eines Vertrags. Muss die Zusammenarbeit vertraglich geregelt sein? Gibt es einen Spielraum bei der Vertragsgestaltung? Welche Details und Bedingungen lassen sich festhalten? Wir beantworten Ihnen alle Fragen, die im Zusammenhang mit dem Maklervertrag entstehen.
Maklervertrag nicht immer gesetzlich vorgeschrieben
Viele Auftraggeber:innen und Käufer:innen sind der Meinung, dass für den Immobilienverkauf oder die Vermietung einer Wohnung ein schriftlicher Vertrag mit dem /der Makler:in abgeschlossen werden muss. Tatsächlich reicht für die Vermittlung einer Wohnung und für den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung die Textform aus.
Allerdings kann der/die Makler:in seinen Provisionsanspruch auch ohne schriftlichen Vertrag geltend machen. Er muss laut § 652 Abs. 1 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nur nachweisen können, dass die Vermittlung der Immobilie aufgrund seiner Tätigkeit zustande gekommen ist.
Vereinbaren Sie, wenn möglich, einen Maklervertrag immer in schriftlicher Form. Bei späteren Unklarheiten oder Streitigkeiten können Absprachen in der Schriftform leichter nachgewiesen und offene Fragen schneller geklärt werden.
Inhalt eines Maklervertrags
Der Maklervertrag regelt vor allem die Provision sowie die Art und den Umfang der Maklertätigkeit. In Vorbereitung auf Ihren Maklertermin sollten Sie sich daher zunächst Gedanken darüber machen, auf welche Leistungen Sie Wert legen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall einzelne Passagen des Vertrags erklären oder lassen Sie sich von einem Sachverständigen beraten. Unterschreiben Sie den Vertrag erst, wenn alle inhaltlichen Aspekte für Sie klar verständlich sind.
Die genannten Informationen beziehen sich auf die private Vermittlung von Immobilien. Für gewerbliche Objekte gelten andere Auflagen und Vorschriften. Hier kommt ein spezialisierter Gewerbemakler zum Einsatz.
Des Weiteren sollte der Maklervertrag folgende Punkte enthalten:
Objektdaten (Art und Standort)
Verkäuferdaten
Maklerdaten
Vertragslaufzeit (mit eventueller Befristung)
Abgesprochener Verkaufspreis der Immobilie
Provisionshöhe (bei Abschluss des Kaufvertrages)
Pflichten des Maklers bzw. der Maklerin
Etwaige Aufwandsentschädigung
Welche Höhe darf die Maklercourtage haben?
Eine Obergrenze der Provision ist lediglich für Mieter:innen gesetzlich geregelt. Laut § 3 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) darf die Maklerprovision maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer ausfallen, wenn der/die Mieter:in den/die Makler:in bestellt hat.
Für den Verkauf einer Immobilie gibt es derzeitig noch keine gesetzliche Obergrenze. In der Regel beträgt die Provisionshöhe für einen Immobilienverkauf zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Zudem gibt es regionale Unterschiede bei der Maklercourtage.
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, die besonders einfach vermittelbar ist, können Sie auch mit dem/der Makler:in über die Provisionshöhe verhandeln. Eine schnelle Vermittlung bedeutet auch deutlich weniger Arbeitsaufwand. Das ist beispielsweise bei gepflegten Immobilien in guten Lagen der Fall.
Welche Aufgaben übernehmen Makler:innen?
Diese Maklerpflichten sollten in Ihrem Maklervertrag aufgeführt sein:
Verkaufsberatung
Ermittlung des marktgerechten Verkehrswerts
Erstellung eines Exposés
Bewerbung der Immobilie (z. B. online)
Durchführung von Besichtigungen
Durchführung von Verkaufsverhandlungen
Erstellung des Kaufvertrages
Wie funktioniert das Bestellerprinzip mit der Neuregelung?
Wer Makler:innen beauftragt hat, muss auch die Maklerprovision bei einer erfolgreichen Vermittlung zahlen. Das Prinzip ist bei einer Vermietung bereits seit 2015 rechtskräftig.
Für einen Immobilienverkauf sieht es seit dem 23. Dezember 2020 etwas anders aus: Seitdem darf die Partei, die den/die Makler:in beauftragt hat, maximal die Hälfte der Maklerkosten auf die andere Partei abwälzen. Dieses Gesetz gilt allerdings nur für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern.
So können Sie einen Maklervertrag kündigen
Wenn Sie Ihren Maklervertrag auf unbefristete Zeit abgeschlossen haben, können Sie ihn jederzeit ohne Angabe von Gründen fristlos kündigen. Tun Sie dies am besten schriftlich, damit Sie einen Nachweis über die Kündigung haben.
Bei einer zeitlichen Befristung dürfen Sie den Maklervertrag allerdings erst zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigen. Sie haben aber das Recht auf eine außerordentliche Kündigung, wenn eine Vertragsverletzung seitens des/der Makler:in vorliegt.
Wie bei jedem Vertrag ist auch ein Maklervertrag kündbar.
Die verschiedenen Arten im Vergleich
Ein Maklerauftrag kann mündlich oder in schriftlicher Form vereinbart werden. Bei der Schriftform wird zwischen drei Arten von Maklerverträgen unterschieden:
Einfacher Maklerauftrag
Der einfache Maklervertrag lässt Ihnen viele Freiheiten. Sie können mehrere Makler:innen mit der Vermittlung Ihrer Immobilie beauftragen. Diese sind ihrerseits aber nicht verpflichtet, Anzeigen zu schalten. Zudem hat der Makler/die Makler:in nicht das alleinige Verwaltungsrecht über die Immobilie. In der Regel sind Makler:innen mit einem solchen Auftrag nicht sehr engagiert, da sie weniger Chancen auf eine erfolgreiche Vermittlung haben.
Ihnen als Verkäufer:in entstehen kaum Verpflichtungen und Sie können für die Vermittlung der Immobilie auch selbst tätig werden. In diesem Fall müssen Sie bei einem Erfolgsfall auch keine Maklercourtage zahlen.
Einfacher Alleinauftrag
Bei einem Makleralleinauftrag vergeben Sie den Auftrag der Vermittlung Ihrer Immobilie an nur einen Makler bzw. eine Makler:in. Dieser ist dann verpflichtet, alles für die erfolgreiche Vermittlung der Immobilie zu tun. Für Ihren Hausverkauf sind Sie als Besitzer der Immobile an den/die Makler:in gebunden und dürfen keine anderen Makler:innen einschalten. Jedoch können Sie parallel dazu versuchen, Ihre Immobilie selbst zu vermitteln. Hier müssen Sie ebenfalls dem/der Makler:in nur dann eine Maklerprovision zahlen, wenn er erfolgreich seiner Vermittlungstätigkeit nachgegangen ist.
Legen Sie im Maklervertrag eine Zeitspanne fest, nach deren Ablauf Sie sich vorbehalten, andere Makler:innen einzuschalten. Drei bis sechs Monate sind ein guter Zeitrahmen. Auf diese Weise können Sie auch sichergehen, dass der/die beauftragte Makler:in sich voll auf die Vermittlung Ihrer Immobilie konzentriert.
Qualifizierter Alleinauftrag
Ein qualifizierter Makleralleinauftrag berechtigt den Makler exklusiv, die Immobilie zu vermitteln. Auch Sie als Verkäufer:in dürfen nicht versuchen, Ihre Immobilie selbst zu verkaufen oder zu vermieten. Sie verpflichten sich mit diesem Maklerauftrag, alle Kaufinteressenten direkt an den/die Makler:in weiterzuleiten. Verkaufen Sie trotzdem selbst, müssen Sie im Zweifelsfall sogar Schadensersatz an den/die Makler:in leisten. Auch dieser ist im qualifizierten Maklerauftrag festgeschrieben. Für Makler:innen ist dieser Vertragstyp besonders attraktiv und motivierend, weil er ihnen die Gelegenheit gibt, in jedem Fall ihre Provision zu verdienen. Die meisten Makler:innen arbeiten daher mit einem qualifizierten Alleinauftrag.
Die verschiedenen Formen des Maklervertrags haben Vor- und Nachteile für den Auftraggeber. Der einfache Maklerauftrag lässt viel Spielraum für flexible Handlungen. Der qualifizierte Alleinauftrag hingegen garantiert motivierte Makler:innen und eine kurze Vermittlungsdauer. Wenn eine Immobilie also schnell und zuverlässig vermittelt werden soll, lohnt sich der Schritt in diese Richtung. Als Hausverkäufer sollten Sie genau abwägen, welche Vertragsart für Sie die beste ist. In jedem Fall sollten Sie aber auf einen schriftlichen Maklervertrag bestehen, um Missverständnisse zu vermeiden.
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