Haus verkaufen 2026: So verkaufen Sie schnell & zum besten Preis

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Viele Eigentümer:innen fragen sich, ob sich der Immobilienverkauf 2026 lohnt oder sie mit dem Hausverkauf warten sollten, um einen besseren Preis zu erzielen. Die Hochzeiten von Mitte 2022 sind noch nicht wieder erreicht, doch zuletzt gab es am Markt wieder mehr Preisanstiege als Rückgänge. Bundesweit sehen Prognosen für 2026 Preisanstiege von 2 bis 4 Prozent, mit deutlichen regionalen Unterschieden.

Allerdings sind die Finanzierungkosten seit Beginn des Iran-Kriegs gestiegen: Die Zinsen für ein zehnjähriges Immobiliendarlehen liegen derzeit bei durchschnittlich etwa 3,9 Prozent. Auch die höhere Inflationsrate verteuert das tägliche Leben, insbesondere getrieben von den gestiegenen Energiepreisen. Sollte sich diese Entwicklung fortsetzen, könnte das zu einer geringeren Nachfrage auf dem Immobilienmarkt führen. Erste Anzeichen sind bereits jetzt zu spüren. Das heißt, dass es länger dauern kann, solvente Käufer:innen zu finden, und Preiswünsche unter Umständen angepasst werden müssen.

Schritt 1: Für oder gegen eine:n Makler:in entscheiden

Viele unterschätzen den Aufwand, um ein Haus zu verkaufen. Ohne Makler:in müssen Sie sehr viel Zeit und Energie aufwenden, sich branchenspezifisches Wissen anzueignen, eine Verkaufsstrategie zu erarbeiten, einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln und sämtliche organisatorische Aufgaben zu übernehmen. Die größten Fehler beim privaten Verkauf von Immobilien passieren daher auch durch mangelnde Erfahrungen der Eigentümer:innen, fehlendes Branchenwissen und eine unrealistische Immobilienwerteinschätzung.

Überlegen Sie sich daher genau, ob Sie sich ein so großes und finanziell folgenschweres Unterfangen wie einen Hausverkauf ohne Makler:in zutrauen; auch wenn eine Maklerprovision fällig wird. Falls ja, können Sie sich an der weiteren Checkliste für den Hausverkauf auch ohne Makler:in orientieren. Falls nicht, hilft Ihnen vielleicht unser Artikel zur Vorbereitung auf den ersten Maklertermin.

Schritt 2: Erforderliche Unterlagen heraussuchen

Für eine realistische Ermittlung des Verkehrswerts und der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés sollten Sie als Eigentümer:in alle erforderlichen Unterlagen zur Hand haben. Dazu gehören vor allem:

• aktuelle Fotos und Grundriss des Hauses

• aktueller Grundbuchauszug

• Flurkarte vom Katasteramt

• Bau- und Lagepläne

• Energieausweis

• aktueller Grundsteuerbescheid

• Nebenkostenübersicht

• Versicherungsunterlagen (z. B. Gebäudeversicherung)

• Sanierungsnachweise

Schritt 3: Preis für die Immobilie festlegen

Beim Verkauf Ihres Hauses ist die Frage nach dem Preis, der damit erzielt werden kann, eine der wichtigsten. Mithilfe einer Immobilienbewertung haben Sie die Möglichkeit, den idealen Verkaufspreis Ihres Objekts anhand verschiedener Marktkennzahlen und vergleichbarer Objekte zu ermitteln. Entscheidend sind der Immobilienwert und vor allem auch der Wert des Grundstücks. Folgende Faktoren beeinflussen den Preis:

Die Lage

Einer der ausschlaggebenden Faktoren für den Kaufpreis ist die Lage von Haus und zugehörigem Grundstück. In ländlichen Regionen liegen die Preise weit unter denen von beliebten Stadtteilen. Eine Infrastruktur mit Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten hat hierbei einen sehr hohen Stellenwert.

Das Haus

Das Haus selbst hat einen eher geringen Einfluss auf den Gesamtwert – ausgenommen, es handelt sich um ein neues oder architektonisch außergewöhnliches Gebäude. Die Wertspanne ist je nach Alter, Fläche und Ausstattung sehr groß. Fällt der Wert bei renovierungsbedürftigen Altbauten ins Negative, ist oft ein Abriss die wirtschaftlich sinnvollste Lösung.

Das Grundstück

Die Grundstückspreise sind mancherorts so hoch, dass trotz eines eher unspektakulären Baus der Gesamtwert des Hauses in die Höhe steigen kann. Neben der Lage und Größe sind hier vor allem die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten ausschlaggebend. Aus dem Bebauungsplan geht hervor, wie viel Wohn- oder Gewerbefläche auf dem Boden realisierbar ist. Je höher diese Fläche, desto wertvoller der Grund.

Schritt 4: Exposé für das Haus erstellen

Im nächsten Schritt gilt es, potenzielle Käufer:innen für Ihr Haus zu begeistern. Denken Sie daran, dass der erste Eindruck wichtig ist! Entscheidend hierfür ist ein aussagekräftiges Exposé, das Ihr Objekt gut präsentiert. Geben Sie dabei auch wichtige Details, wie zum Beispiel das Baujahr und durchgeführte Sanierungsarbeiten, an und heben Sie die Besonderheiten Ihrer Immobilie hervor. Hochwertige Fotos werten das Inserat auf. Für den Verkauf von hochpreisigen Häusern, wie zum Beispiel Mehrfamilien- oder Gewerbeimmobilien, lohnt es sich durchaus, professionelle Fotos machen zu lassen.

Schritt 5: Anzeigen schalten und Besichtigungstermine durchführen

Die gängigen Immobilienportale im Internet sind eine erste Anlaufstelle, um schnell und einfach ein paar Anzeigen für Ihr Haus zu schalten. Die nötigen Informationen können Sie einfach aus Ihrem Exposé kopieren. Wenn Sie in einer großen Stadt wohnen oder lieber Ihr Haus an Privatkäufer:innen aus der Umgebung verkaufen möchten, lohnt sich auch die Anzeigenschaltung in einer Tageszeitung und in Anzeigenblättern.

Besichtigungstermine sind wichtig, um Interessent:innen einen guten Eindruck der Immobilie zu vermitteln. Gleichzeitig sind sie eine gute Möglichkeit, potenzielle Käufer:innen persönlich kennenzulernen und alle Fragen direkt zu klären. Auf Wunsch übernimmt der oder die Makler:in auch komplett die Kommunikation mit den Interessent:innen, wenn Ihnen so etwas nicht liegen sollte oder Ihnen die Zeit dafür fehlt.

Schritt 6: Bonität der Käufer:innen prüfen

Haben Sie nun potentielle Käufer:innen gefunden, gilt es anhand ihrer Auskünfte zu überprüfen, ob die vereinbarte Summe auch wirklich von ihnen aufgebracht werden kann. Dieser Schritt ist wichtig, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen. Sie haben folgende Möglichkeiten, die Zahlungsfähigkeit zu prüfen:

• Sie lassen die Bonität durch Ihren oder Ihre Makler:in prüfen.

• Der oder die Käufer:in zeigt Ihnen die Finanzierungszusage der Bank für die konkrete Immobilie.

• Sie fordern eine Selbstauskunft über die Käuferbonität (Schufa-Auskunft, Konto- und Depotauszüge).

Schritt 7: Notartermin machen

Sind sich beide Parteien einig, wird die Verkaufssumme sowie besprochene Details im Kaufvertrag von einem oder einer Notar:in festgehalten. Anschließend muss der Kaufvertrag in Anwesenheit des oder der Notar:in unterschrieben und beglaubigt werden. Kümmern Sie sich also am besten um einen Notartermin, sobald Sie die passenden Hauskäufer:innen gefunden haben.

Vom Notariat wird zudem der Eintrag ins Grundbuch organisiert. Vorläufig wird eine Auflassungvormerkung eingetragen, um den oder die Käufer:in abzusichern. Denn so wird verhindert, dass eine Immobilie doppelt, also an zwei Interessent:innen gleichzeitig, verkauft wird. Dann übermittelt das Notariat dem oder der Käufer:in die Überweisungsdaten zur Zahlung des Verkaufspreises. Sie müssen anschließend nur noch überprüfen, ob das Geld korrekterweise auf Ihrem Konto eingegangen ist.

Schritt 8: Übergabe an die neuen Eigentümer:innen

Sind alle notariellen Arbeiten erledigt und ist die volle Verkaufsumme auf Ihrem Konto eingegangen, steht die Übergabe an die neuen Eigentümer:innen an. Machen Sie dafür einen Termin aus, bei dem alle Schlüssel der Immobilie übergeben werden. Denken Sie dabei an alle Schlüssel für den Innen- und Außenbereich, Müllräume, Briefkasten, Sicherungskasten. Zudem müssen Sie den Käufer:innen alle wichtigen Unterlagen aushändigen, etwa den Energieausweis, die Flurkarte, Versicherungsunterlagen und Grundrisse.

Schritt 9: Nebenkosten und Steuern bezahlen

Zum Schluss müssen Sie nur noch daran denken, dass die Kaufnebenkosten bezahlt werden müssen. Diese belaufen sich auf ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und werden teilweise von Käufer:innen und teilweise von Verkäufer:innen übernommen. Nur die Maklerkosten werden geteilt. Denn seit 2020 muss die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, mindestens die Hälfte des Maklerlohns selbst zahlen.

Zudem müssen Sie in vielen Fällen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, Steuern zahlen. Die Erbschaftssteuer fällt an, wenn Sie ein Haus geerbt haben. Die Spekulationssteuer müssen Sie zahlen, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist Ihr Haus verkaufen. Um diese Steuer zu vermeiden, müssen Sie das Haus lediglich drei Jahre selbst genutzt haben.

Tipps für den Hausverkauf

Wer sein Haus verkauft, sollte den Verkaufsprozess gut vorbereiten. Mit den richtigen Tipps lassen sich typische Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden und die Chancen auf einen schnellen Verkauf zu einem marktgerechten Preis erhöhen.

• Seien Sie beim Zeitmanagement realistisch. Allein alle Behörden zu kontaktieren, Anzeigen zu schalten und geeignete Käufer:innen zu finden, dauert oft mehrere Wochen bis Monate.

• Entwickeln Sie, gegebenenfalls zusammen mit einem oder einer Makler:in, eine Verkaufsstrategie für Ihr Haus und versuchen Sie, Ihren Plan möglichst zügig in die Tat umzusetzen.

• Definieren Sie eine Zielgruppe nach Art der Immobilie und legen Sie Ihre Verkaufsaktivitäten und die Plattform, auf der Sie Ihr Objekt bewerben wollen, danach aus.

• Seien Sie beim gewünschten Verkaufspreis realistisch und lassen Sie Ihre Emotionen möglichst außen vor. Auch wenn viel Arbeit und Herzblut in Ihrem Eigenheim steckt, zählt für Interessent:innen am Ende der aktuelle Marktwert.

• Bereiten Sie sich auf Besichtigungstermine gut vor. Besorgen Sie alle relevanten Unterlagen, gehen Sie im Vorfeld mögliche Fragen durch und haben Sie einen gut begründeten Verkaufspreis parat.

• Wenn Sie es nicht eilig haben, Ihr Haus zu verkaufen, kann es sich lohnen, Zeit und Geld in notwendige Reparaturen oder energetische Sanierungsmaßnahmen wie eine moderne Heizungsanlage zu investieren, um den Immobilienwert zu steigern.

• Prüfen Sie vor Vertragsunterzeichnung die Bonität Ihrer Käufer:innen. Es ist üblich, sich eine Finanzierungsbestätigung von der Bank aushändigen zu lassen.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Ein Hausverkauf dauert in Deutschland von der Vorbereitung und Vermarktung bis zur Schlüsselübergabe meist 3 bis 6 Monate. In gefragten Lagen kann der Verkauf schneller gehen, bei schwieriger Lage, einer besonderen Objektart oder einem zu hohen Angebotspreis aber auch deutlich länger dauern.

Wer Unterlagenbeschaffung, Immobilienbewertung und Vermarktung einrechnet, sollte insgesamt mehrere Monate einplanen. Nach dem Notartermin vergehen meist noch einige Wochen bis zur Kaufpreiszahlung und zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Schlüsselübergabe erfolgt üblicherweise erst nach Zahlung des Kaufpreises.

Hausverkauf in Sondersituationen

Nicht jeder Hausverkauf verläuft nach dem klassischen Ablauf. Bei besonderen Situationen wie einer Scheidung, einer Erbschaft oder einer laufenden Finanzierung gibt es zusätzliche rechtliche und finanzielle Aspekte zu beachten.

• Haus innerhalb der Familie verkaufen: Ein Verkauf an Angehörige kann sinnvoll sein, sollte aber gut vorbereitet werden. Neben dem Kaufvertrag müssen auch steuerliche Fragen und eine marktgerechte Bewertung berücksichtigt werden.

• Haus verkaufen bei Scheidung: Wenn eine gemeinsame Immobilie nach einer Trennung verkauft werden soll, müssen Eigentumsverhältnisse, Finanzierung und Aufteilung des Verkaufserlöses geklärt werden.

• Geerbtes Haus verkaufen: Vor dem Verkauf einer geerbten Immobilie sollten Erbfolge, Grundbucheintrag, mögliche Steuerfragen und bei mehreren Erb:innen die Zustimmung aller Beteiligten geklärt werden.

• Haus mit Restschuld verkaufen: Ein Verkauf ist auch bei laufender Baufinanzierung möglich. Dabei müssen die Ablösung des Darlehens, mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen und die Zustimmung der Bank berücksichtigt werden.

• Haus verkaufen und wohnen bleiben: Wer trotz Verkauf in der Immobilie bleiben möchte, kann bei einer Immobilienrente Modelle wie ein Wohnrecht, einen Nießbrauch oder eine Rückmietvereinbarung prüfen.

• Zwangsversteigerung vermeiden: Bei finanziellen Schwierigkeiten kann ein frühzeitiger Verkauf eine Möglichkeit sein, eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Wichtig ist dabei, rechtzeitig mit der Bank und den Gläubiger:innen nach Lösungen zu suchen.