So verkaufen Sie Ihr Haus schnell und erfolgreich

Wann ist ein guter Zeitpunkt zum Hausverkauf?

Viele Eigentümer:innen fragen sich, ob sich der Immobilienverkauf 2024 lohnt oder sie mit dem Hausverkauf warten sollten, um einen besseren Preis zu erzielen. „Grundsätzlich muss man nach den Motiven des Verkaufs entscheiden“, verrät uns der Immobilienexperte Jan Bauer von Postbank Immobilien. „Steht ein Haus leer, gibt es keinen Grund zu warten. Wenn man in dem Haus selbst wohnt und überlegt, in eine Wohnung umzuziehen, ist es nicht verkehrt, langfristiger zu denken.“ Derzeit sinken die Kaufpreise für Häuser erstmals seit zwölf Jahren wieder, während die Finanzierungskosten steigen. Das heißt, dass es länger dauern kann, solvente Käufer:innen zu finden, und Sie Preiswünsche oft dem Markt anpassen müssen. Doch ob und wann das extrem hohe Preisniveau von 2020/21 wieder erreicht wird, lässt sich nicht absehen.

Schritt 1: Für oder gegen eine:n Makler:in entscheiden

Viele unterschätzen den Aufwand, um ein Haus zu verkaufen. Ohne Makler:in müssen Sie sehr viel Zeit und Energie aufwenden, sich branchenspezifisches Wissen anzueignen, eine Verkaufsstrategie zu erarbeiten, einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln und sämtliche organisatorische Aufgaben zu übernehmen. Die größten Fehler beim privaten Verkauf von Immobilien passieren daher auch durch mangelnde Erfahrungen der Eigentümer:innen, fehlendes Branchenwissen und eine unrealistische Immobilienwerteinschätzung. Überlegen Sie sich daher genau, ob Sie sich ein so großes und finanziell folgenschweres Unterfangen wie einen Hausverkauf ohne Makler:in zutrauen; auch wenn eine Maklerprovision fällig wird. Falls ja, können Sie sich an der weiteren Checkliste für den Hausverkauf auch ohne Makler:in orientieren. Falls nicht, hilft Ihnen vielleicht unser Artikel zur Vorbereitung auf den ersten Maklertermin.

Schritt 2: Erforderliche Unterlagen heraussuchen

Für eine realistische Ermittlung des Verkehrswerts und der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés sollten Sie als Eigentümer:in alle erforderlichen Unterlagen zur Hand haben. Dazu gehören vor allem:

• aktuelle Fotos und Grundriss des Hauses

• aktueller Grundbuchauszug

• Flurkarte vom Katasteramt

• Bau- und Lagepläne

• Energieausweis

• aktueller Grundsteuerbescheid

• Nebenkostenübersicht

• Versicherungsunterlagen (z. B. Gebäudeversicherung)

• Sanierungsnachweise

Schritt 3: Preis für die Immobilie festlegen

Beim Verkauf Ihres Hauses ist die Frage nach dem Preis, der damit erzielt werden kann, eine der wichtigsten. Mithilfe einer Immobilienbewertung haben Sie die Möglichkeit, den idealen Verkaufspreis Ihres Objekts anhand verschiedener Marktkennzahlen und vergleichbarer Objekte zu ermitteln. Entscheidend sind der Immobilienwert und vor allem auch der Wert des Grundstücks. Folgende Faktoren beeinflussen den Preis:

Die Lage

Einer der ausschlaggebenden Faktoren für den Kaufpreis ist die Lage von Haus und zugehörigem Grundstück. In ländlichen Regionen liegen die Preise weit unter denen von beliebten Stadtteilen. Eine Infrastruktur mit Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten hat hierbei einen sehr hohen Stellenwert.

Das Haus

Das Haus selbst hat einen eher geringen Einfluss auf den Gesamtwert – ausgenommen, es handelt sich um ein neues oder architektonisch außergewöhnliches Gebäude. Die Wertspanne ist je nach Alter, Fläche und Ausstattung sehr groß. Fällt der Wert bei renovierungsbedürftigen Altbauten ins Negative, ist oft ein Abriss die wirtschaftlich sinnvollste Lösung.

Das Grundstück

Die Grundstückspreise sind mancherorts so hoch, dass trotz eines eher unspektakulären Baus der Gesamtwert des Hauses in die Höhe steigen kann. Neben der Lage und Größe sind hier vor allem die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten ausschlaggebend. Aus dem Bebauungsplan geht hervor, wie viel Wohn- oder Gewerbefläche auf dem Boden realisierbar ist. Je höher diese Fläche, desto wertvoller der Grund.

Schritt 4: Exposé für das Haus erstellen

Im nächsten Schritt gilt es, potenzielle Käufer:innen für Ihr Haus zu begeistern. Denken Sie daran, dass der erste Eindruck wichtig ist! Entscheidend hierfür ist ein aussagekräftiges Exposé, das ihr Objekt gut präsentiert. Geben Sie dabei auch wichtige Details, wie zum Beispiel das Baujahr und durchgeführte Sanierungsarbeiten, an und heben Sie die Besonderheiten Ihrer Immobilie hervor. Hochwertige Fotos werten das Inserat auf. Für den Verkauf von hochpreisigen Häusern, wie zum Beispiel Mehrfamilien- oder Gewerbeimmobilien, lohnt es sich durchaus, professionelle Fotos machen zu lassen.

Fotos Ihrer Immobilie sollten Sie immer bei schönem Wetter machen.

Schritt 5: Anzeigen schalten und Besichtigungstermine durchführen

Die gängigen Immobilienportale im Internet sind eine erste Anlaufstelle, um schnell und einfach ein paar Anzeigen für Ihr Haus zu schalten. Die nötigen Informationen können Sie einfach aus Ihrem Exposé kopieren. Wenn Sie in einer großen Stadt wohnen oder lieber Ihr Haus an Privatkäufer:innen aus der Umgebung verkaufen möchten, lohnt sich auch die Anzeigenschaltung in einer Tageszeitung und in Anzeigenblättern.

Besichtigungstermine sind wichtig, um Interessent:innen einen guten Eindruck der Immobilie zu vermitteln. Gleichzeitig sind sie eine gute Möglichkeit, potenzielle Käufer:innen persönlich kennenzulernen und alle Fragen direkt zu klären. Auf Wunsch übernimmt der oder die Makler:in auch komplett die Kommunikation mit den Interessent:innen, wenn Ihnen so etwas nicht liegen sollte oder Ihnen die Zeit dafür fehlt

Schritt 6: Bonität der Käufer:innen prüfen

Haben Sie nun potentielle Käufer:innen gefunden, gilt es anhand ihrer Auskünfte zu überprüfen, ob die vereinbarte Summe auch wirklich von ihnen aufgebracht werden kann. Dieser Schritt ist wichtig, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen. Sie haben folgende Möglichkeiten, die Zahlungsfähigkeit zu prüfen:

• Sie lassen die Bonität durch Ihren oder Ihre Makler:in prüfen.

• Der oder die Käufer:in zeigt Ihnen die Finanzierungszusage der Bank für die konkrete Immobilie.

• Sie fordern eine Selbstauskunft über die Käuferbonität (Schufa-Auskunft, Konto- und Depotauszüge).

Checken Sie die Bonität Ihrer Interessent:innen vor dem Notartermin

Schritt 7: Notartermin machen

Sind sich beide Parteien einig, wird die Verkaufssumme sowie besprochene Details im Kaufvertrag von einem oder einer Notar:in festgehalten. Anschließend muss der Kaufvertrag in Anwesenheit des oder der Notar:in unterschrieben und beglaubigt werden. Kümmern Sie sich also am besten um einen Notartermin, sobald Sie die passenden Hauskäufer:innen gefunden haben.

Vom Notariat wird zudem der Eintrag ins Grundbuch organisiert. Vorläufig wird eine Auflassungvormerkung eingetragen, um den oder die Käufer:in abzusichern. Denn so wird verhindert, dass eine Immobilie doppelt, also an zwei Interessent:innen gleichzeitig, verkauft wird. Dann übermittelt das Notariat dem oder der Käufer:in die Überweisungsdaten zur Zahlung des Verkaufspreises. Sie müssen anschließend nur noch überprüfen, ob das Geld korrekterweise auf Ihrem Konto eingegangen ist.

Schritt 8: Übergabe an die neuen Eigentümer:innen

Sind alle notariellen Arbeiten erledigt und ist die volle Verkaussumme auf Ihrem Konto eingegangen, steht die Übergabe an die neuen Besitzer:innen an. Machen Sie dafür einen Termin aus, bei dem alle Schlüssel der Immobilie übergeben werden. Denken Sie dabei an alle Schlüssel für den Innen- und Außenbereich, Müllräume, Briefkasten, Sicherungskasten etc. Zudem müssen Sie den Käufer:innen alle wichtigen Unterlagen aushändigen, wie den Energieausweis, die Flurkarte, Versicherungsunterlagen und Grundrisse.

Schritt 9: Nebenkosten bezahlen

Zum Schluss müssen Sie nur noch daran denken, dass die Kaufnebenkosten bezahlt werden müssen. Diese belaufen sich auf ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und werden teilweise von Käufer:innen und teilweise von Verkäufer:innen übernommen. Nur die Maklerkosten werden geteilt. Denn seit 2020 muss die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, mindestens die Hälfte des Maklerlohns selbst zahlen.

Zudem müssen Sie in vielen Fällen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, Steuern zahlen. Die Erbschaftssteuer fällt an, wenn Sie ein Haus geerbt haben. Die Spekulationssteuer müssen Sie zahlen, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist Ihr Haus verkaufen. Um diese Steuer zu umgehen, müssen Sie das Haus lediglich drei Jahre selbst genutzt haben.

Tipps für den Hausverkauf

• Seien Sie beim Zeitmanagement realistisch. Allein alle Behörden zu kontaktieren, Anzeigen zu schalten und geeignete Käufer:innen zu finden, dauert oft mehrere Wochen bis Monate.

• Entwickeln Sie, gegebenenfalls zusammen mit einem oder einer Makler:in, eine Verkaufsstrategie für Ihr Haus und versuchen Sie, Ihren Plan möglichst zügig in die Tat umzusetzen.

• Definieren Sie eine Zielgruppe nach Art der Immobilie und legen Sie Ihre Verkaufsaktivitäten und die Plattform, auf der Sie Ihr Objekt bewerben wollen, danach aus.

• Seien Sie beim gewünschten Verkaufspreis realistisch und lassen Sie Ihre Emotionen möglichst außen vor. Auch wenn viel Arbeit und Herzblut in Ihrem Eigenheim steckt, zählt für Interessent:innen am Ende der aktuelle Marktwert.

• Bereiten Sie sich auf Besichtigungstermine gut vor. Besorgen Sie alle relevanten Unterlagen, gehen Sie im Vorfeld mögliche Fragen durch und haben Sie einen gut begründeten Verkaufspreis parat.

• Wenn Sie es nicht eilig haben, Ihr Haus zu verkaufen, kann es sich lohnen, Zeit und Geld in notwendige Reparatur- oder Instandhaltungsarbeiten zu investieren, um den Immobilienwert zu steigern.

• Prüfen Sie vor Vertragsunterzeichnung die Bonität Ihrer Käufer:innen. In der Branche ist es üblich, sich eine Finanzierungsbestätigung von der Bank aushändigen zu lassen.

Makler:innen für Ihren Immobilienverkauf finden

Gute und seriöse Makler:innen unterstützen Sie in allen Phasen des Hausverkaufs. Profitieren Sie von der langjährigen Erfahrung und dem breiten Kundennetz, das sich erfahrene Immobilienmakler:innen mit der Zeit aufgebaut haben. Wir helfen Ihnen dabei, den richtigen Partner:innen für Ihren Hausverkauf zu finden. Aroundhome vermittelt Ihnen kostenfrei und unverbindlich* bis zu drei Immobilienmakler:innen aus Ihrer Region. Füllen Sie dazu einfach unser kurzes Anfrageformular aus.