Darum brauchen Sie beim Hausverkauf einen Energieausweis
Bei jedem Hausverkauf ein Muss – der Energieausweis! Aroundhome verrät Ihnen, welche Dokumente Sie brauchen, woher Sie Ihren Energieausweis bekommen und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.
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Was ist ein Energieausweis?
Ein Energieausweis (auch Energiepass genannt) gibt Auskunft über den energetischen Zustand von Häusern und Wohnungen. Über die Angaben kann schnell erfasst werden, wie energieeffizient das Gebäude ist und wie viel Heizenergie benötigt wird. Zusätzlich enthält er Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen.
Ein Gebäudeenergieausweis ist immer Pflicht, wenn eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll. Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung des Objekts unaufgefordert vorgezeigt werden oder an einer gut sichtbaren Stelle aufgehängt werden. Dabei ist die Papierform Pflicht. Es reicht nicht, den Energiepass auf dem Smartphone zu zeigen. Außerdem sind beim Inserieren des Gebäudes alle Pflichtangaben zu veröffentlichen, sofern der Energieausweis bereits vorliegt. Das umfasst die Art des Energieausweises (bedarfs- oder verbrauchsbasiert), den Endenergiebedarfs- bzw. Endenergieverbrauchswert, die Energieträger für die Heizung des Gebäudes sowie bei Wohngebäuden: das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.
Welche Energieeffizienzklassen gibt es?
Wir zeigen Ihnen die ungefähren Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche in den entsprechenden Energieeffizienzklassen.
Kein Verzicht auf den Energieausweis möglich
Es kann grundsätzlich nicht auf den Energieausweis verzichtet werden – auch nicht bei gegenseitigem Einvernehmen beider Parteien. Ausnahmen bestehen für Gebäude (unter 50 m²) und Baudenkmäler. Ein fehlender Gebäudeenergieausweis stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden.
Wann ist ein Energieausweis notwendig?
Wird ein Energieausweis ausgestellt, erhält er eine Registriernummer vom Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt), das alle Energieausweise bundeszentral registriert. Es kann daher damit gerechnet werden, dass im Verlauf der nächsten Jahre die ausgestellten Energieausweise auf ihre Richtigkeit hin kontrolliert werden. In diesen Fällen ist nach EnEV §16 ein Energieausweis notwendig:
- wenn ein Gebäude neu errichtet wird,
- wenn die Nutzfläche um mehr als die Hälfte erweitert wird,
- wenn am Gebäude Türen, Fenster und Verglasungen ersetzt, erneuert oder erstmalig eingebaut werden,
- wenn Mauerwerk ersetzt, erneuert, verschalt oder gedämmt wird,
- wenn Vorhangfassaden gesetzt oder verändert werden,
- wenn Dächer ersetzt, erneuert, modernisiert oder innen/außen verschalt werden,
- bei neuen Eigentümer:innen,
- bei Wechsel in Mieter-, Pacht- und Leasingverhältnissen,
- bei Behörden und Gebäuden für öffentliche Dienstleistungen über 1.000 m2.
Bedarfsorientiert oder verbrauchsorientiert: Das sind die Unterschiede
Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen, die beide rechtsgültig sind: den bedarfsorientierten und den verbrauchsorientierten Energieausweis. Die Unterschiede sowie ihre Vor- und Nachteile bestehen vor allem in der Ermittlung der Energiekennzahlen. Bei einer gemischten Nutzung eines Objektes werden zwei getrennte Energieausweise nötig – einer für die bewohnte Fläche und einer für die öffentlich, gewerblich oder industriell genutzten Räume des Gebäudes.
Energiebedarfsausweis: Der Energiebedarf des Gebäudes wird mithilfe einer Analyse aller Baumaterialien, Fenster, Türen sowie der verbauten Haustechnik errechnet. Der so ermittelte Wert ist unabhängig von dem tatsächlichen Energiebedarf im Falle einer Nutzung und lässt sich für alle Wohngebäude und bestimmte Nichtwohngebäude erstellen.
Energieverbrauchsausweis: Der Energieverbrauchsausweis dagegen basiert auf den Angaben der tatsächlichen Nutzung eines Gebäudes: Anhand der Nachweise über den Energieverbrauch der letzten drei Jahre sowie den Gebäudeabmessungen wird hier der durchschnittliche Energieverbrauchswert des Gebäudes erstellt.
Besondere Anforderungen für Nicht-Wohngebäude
Für viele Nicht-Wohngebäude gelten besondere Anforderungen. Maßgeblich ist hier die DIN 18599, die festlegt, dass alle öffentlich, gewerblich und industriell genutzten Gebäude ein vollständiges energetisches Modell aller Bauteile sowie der Gebäudetechnik aufweisen müssen. Zudem besteht die Pflicht der Veröffentlichung: Der Energiebedarfsausweis muss an einer gut sichtbaren Stelle dauerhaft ausgehängt werden.
Nötige Unterlagen für die Erstellung des Energieausweises
Je nachdem, ob Sie einen Energie-Bedarfsausweis erstellen lassen oder die Energie-Verbrauchswerte ermitteln wollen, benötigen Sie jeweils spezielle Unterlagen. Zur leichten Orientierung finden Sie hier einen Überblick aller benötigten Dokumente für die zwei unterschiedlichen Varianten.
Unterlagen für den Energie-Bedarfsausweis:
- Bauzeichnungen aus der Baubeschreibung, um den Schnitt und Grundriss aller Etagen feststellen zu können
- Nachweis über die Wohnfläche (ebenfalls aus der Baubeschreibung)
- Lageplan zur Bestimmung der Orientierung des Gebäudes (Himmelsrichtung)
- Bemaßung aller Fenster und Türen
- Bauteilbeschreibung der thermischen Hülle, d. h. alle Bauteile, die die beheizte von der unbeheizten Zone trennen (Wände, Dach, Fenster, Türen, Böden)
- Unterlagen zur verbauten Anlagentechnik (Lüftung, Heizung)
Unterlagen für den Energieverbrauchsausweis:
- Bauzeichnungen aus der Baubeschreibung, um den Schnitt und Grundriss aller Etagen feststellen zu können
- Nachweis über die Wohnfläche (ebenfalls aus der Baubeschreibung)
- Lageplan zur Bestimmung der Orientierung des Gebäudes (Himmelsrichtung)
- Unterlagen der Anlagentechnik/optional Schornsteinfegerprotokoll für die Wärme- und Warmwasserversorgung
- Nachweis des Öl- oder Gasverbrauchs der letzten 3 Jahre (Abrechnungen des Energieversorgers)
Unser Tipp:
Achten Sie darauf, alle baulichen Besonderheiten des Wohnraums zu dokumentieren, die für die Ermittlung des Energiebedarfs relevant sind. Dazu gehört vor allem Wohnraum, der direkt an den Außenbereich angrenzt, z. B.:
- unter einem Balkon
- als Vorsprung über dem Eingangsbereich
- mit direkter Wand zur Garage
- nicht unterkellerter Wohnraum
- in Keller, Dachgeschoss oder Spitzboden
Fehlen Ihnen wichtige Unterlagen, ermitteln Energieberater:innen gegen einen Aufpreis vor Ort alle nötigen Maße und Daten.
Wer kann einen Energieausweis ausstellen?
Voraussetzung für die Qualifikation sind entweder ein Ausbildungsschwerpunkt im energiesparenden Bauen während des Studiums oder zweijährige Berufserfahrung sowie eine erfolgreiche Fortbildung zum energiesparenden Bauen. Folgende Personengruppen dürfen Energieausweise erstellen:
- (Innen-)Architekt:innen
- Bauingenieur:innen oder Bautechniker:innen
- Schornsteinfeger:innen, Maschinenbauer:innen oder Elektrotechniker:innen mit entsprechender Fortbildung
- Gebäudeenergieberater:innen im Handwerk
- ausgebildete Energieberater:innen
Unser Tipp:
In einem Verzeichnis finden Sie rund 13.000 Adressen von Energie-Experten, die Energieausweise erstellen dürfen.
Was kostet ein Energiesparausweis?
Grundsätzlich unterliegt der Preis für die Erstellung eines Energiepasses keinen Regularitäten und kann frei zwischen Eigentümer:in und Berater:in verhandelt werden. Daher lohnt es sich durchaus, unterschiedliche Energieberater:innen und ihre Honorare miteinander zu vergleichen. Es gibt keine staatlichen Förderungen für die Erstellung eines Gebäudeeenergieausweises. Geld sparen können Sie, indem Sie alle notwendigen Unterlagen selbst besorgen und vorlegen können. Zuletzt entscheidet natürlich auch die Art des Energieausweises über die anfallenden Kosten: So ist ein verbrauchsorientierter Energiepass immer deutlich preisgünstiger als die Erstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises. Ein Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus kostet zwischen 50 und 100 Euro, sofern Fotos vorliegen, die den energetischen Zustand des Gebäudes belegen und kein Vor-Ort-Termin nötig ist.
Typische Richtwerte für einen bedarfsorientierten Energieausweis:
- zwischen 200 und 400 Euro für ein Einfamilienhaus; bei großen Gebäuden mehr
- 150 bis 200 Euro, wenn der Hauseigentümer die notwendigen Daten selbst zusammenstellt
Nehmen Sie Abstand von Energieausweisen zu Schnäppchen-Preisen (z. B. 25 Euro), wie sie häufig im Internet zu finden sind. Laut Verbraucherzentrale werden bei über 90 Prozent der Online-Angebote nicht alle gesetzlichen Pflichtdaten abgefragt – damit sind die so erstellten Energieausweise nicht gültig. Erkundigen Sie sich stattdessen beim Anbieter, ob günstige Pauschalpreise existieren, z. B. für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser bis vier Wohnungen.
Makler:innen für Ihren Immobilienverkauf finden
Eine Immobilie zu veräußern, erfordert weitreichende Kenntnisse über die aktuelle Marktlage und die bürokratischen Erfordernisse. Bei allen Aufgaben rund um den Immobilienverkauf können professionelle Makler:innen Sie mit Ihrer Erfahrung bestmöglich unterstützen.
Häufig gestellte Fragen
Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. Danach müssen sie erneuert werden. Sie zu verlängern ist nicht möglich. Unabhängig von einem Verkauf oder einer Neuvermietung müssen Energieausweise immer nach einer Fassadendämmung oder der Erneuerung von 10 Prozent der Fläche eines Außenbauteils neu ausgestellt werden.
Nein, das Gebäudeenergiegesetz legt fest, dass Energieausweise stets für das gesamte Gebäude gelten. Das heißt, es wird nicht zwischen einzelnen Wohnungen unterschieden. Außerdem wird auch nicht differenziert, ob ein Haus oder eine Wohnung verkauft, vermietet oder verpachtet werden soll.
