Energieausweis beim Hausverkauf: Welcher ist Pflicht und wie bekommt man ihn?
Der Energieausweis ist beim Verkauf eines Hauses grundsätzlich erforderlich, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift und nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt. Er gibt Auskunft über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes und dient als Orientierung für mögliche Einsparpotenziale bei Heiz- und Energiekosten.
Was ist ein Energieausweis?
Ein Energieausweis, auch Energiepass genannt, gibt Auskunft über den energetischen Zustand von Häusern und Wohnungen. Bei Wohngebäuden zeigt er unter anderem den Energiebedarf oder -verbrauch und die Energieeffizienzklasse des Gebäudes an. Zusätzlich kann der Energieausweis Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen enthalten. Der Energieausweis ermöglicht allerdings nur einen überschlägigen Vergleich. Die tatsächlichen Heizkosten hängen unter anderem vom individuellen Heizverhalten, vom Wetter, vom Energieträger und von dessen Preis ab.
Ist ein Energieausweis bei einem Hausverkauf Pflicht?
Im Juli 2026 wurde das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Für Energieausweise gelten bis zum 31. Dezember 2026 jedoch weiterhin die bisherigen Ausweisregeln. Ab Januar 2027 treten neue Vorschriften für Energieausweise in Kraft. Bestehende Ausweise behalten allerdings auch darüber hinaus ihre Gültigkeit bis zu ihrem Ablaufdatum.
Ein Energieausweis ist grundsätzlich erforderlich, wenn ein Haus oder eine Wohnung vermietet, verpachtet oder verkauft werden soll. Ein neuer Ausweis muss jedoch nicht erstellt werden, wenn bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt. Ausnahmen gelten insbesondere für kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche und in bestimmten Fällen für Baudenkmäler.
Der Energieausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung der Immobilie unaufgefordert vorgelegt bzw. deutlich sichtbar ausgehängt oder ausgelegt werden. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er den Käufer:innen unverzüglich zu übergeben. Auf die gesetzliche Pflicht zur Vorlage und Übergabe des Energieausweises kann grundsätzlich nicht verzichtet werden, auch nicht im gegenseitigen Einvernehmen der Vertragsparteien.
Welche Angaben müssen im Exposé stehen?
Beim Inserieren der Immobilie müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis im Exposé veröffentlicht werden, sofern der Ausweis bereits vorliegt. Für Energieausweise, die bis zum 31. Dezember 2026 nach den bisherigen Regeln ausgestellt werden, gehören dazu bei Wohngebäuden:
Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
Endenergiebedarf bzw. -verbrauch
wesentliche Energieträger für die Heizung
Baujahr
Energieeffizienzklasse
Bei Nichtwohngebäuden müssen die Endenergieangaben für Wärme und Strom getrennt aufgeführt werden. Fehlende oder falsche Pflichtangaben können rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Braucht man einen Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis beim Hausverkauf?
Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen für das Haus, die beide rechtsgültig sind: den bedarfsorientierten und den verbrauchsorientierten Energieausweis. Sie unterscheiden sich in der Ermittlung der Energiekennwerte.
Unterschied zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis
Beim Energiebedarfsausweis wird der rechnerische Energiebedarf des Gebäudes ermittelt. In die Berechnung fließen unter anderem die Gebäudehülle, Fenster, Türen, Dämmung und Anlagentechnik ein. Der ermittelte Wert ist unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch der Bewohner:innen.
Der Energieverbrauchsausweis basiert dagegen auf dem erfassten Energieverbrauch des Gebäudes. Dafür werden geeignete Verbrauchsdaten über mindestens 36 zusammenhängende Monate benötigt. Die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Die Daten werden witterungsbereinigt und auf die Gebäudenutzfläche bezogen.
Entscheidungshilfe: Welchen Energieausweis brauche ich für den Hausverkauf?
Welcher Energieausweis beim Hausverkauf erforderlich ist, hängt unter anderem vom Baujahr, der Anzahl der Wohnungen, dem energetischen Zustand und den vorhandenen Verbrauchsdaten ab.
Wer erstellt den Energieausweis beim Hausverkauf?
Energieausweise dürfen nur Personen ausstellen, die nach § 88 Gebäudemodernisierungsgesetz dazu berechtigt sind. Dazu gehören je nach Ausbildung und Qualifikation unter anderem:
(Innen-)Architekt:innen
Bauingenieur:innen und bestimmte Bautechniker:innen
Schornsteinfeger:innen
Maschinenbauer:innen und Elektrotechniker:innen mit entsprechender Zusatzqualifikation
Gebäudeenergieberater:innen im Handwerk
entsprechend qualifizierte Energieberater:innen
Die gesetzlichen Voraussetzungen unterscheiden sich je nach Berufsabschluss. Ein Studium oder eine Berufsausbildung allein reicht nicht in jedem Fall aus. Teilweise sind zusätzliche Fortbildungen, Berufserfahrung oder Prüfungen erforderlich.
In diesem Verzeichnis finden Sie rund 13.000 Adressen von Energie-Experten, die Energieausweise erstellen dürfen.
Wie viel kostet ein Energieausweis für ein Haus?
Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises sind nicht gesetzlich festgelegt. Der Preis kann zwischen Eigentümer:in und Energieberater:in frei vereinbart werden. Daher lohnt es sich, verschiedene Anbieter und ihre Honorare zu vergleichen.
Ein Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus kostet ungefähr 50 bis 120 Euro.
Für einen Bedarfsausweis fallen meist zwischen 300 und 500 Euro an.
Bei größeren oder komplizierteren Gebäuden sind die Kosten entsprechend höher.
Unter Umständen fallen die Kosten geringer aus, wenn die Eigentümer:innen die erforderlichen Daten und Unterlagen vollständig selbst zusammenstellen.
Nehmen Sie Abstand von Energieausweisen zu Schnäppchen-Preisen (z. B. 25 Euro), wie sie häufig im Internet zu finden sind. Laut Verbraucherzentrale werden bei über 90 Prozent der Online-Angebote nicht alle gesetzlichen Pflichtdaten abgefragt – damit sind die so erstellten Energieausweise nicht gültig. Erkundigen Sie sich stattdessen beim Anbieter, ob günstige Pauschalpreise existieren, z. B. für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser bis vier Wohnungen.
Wann ist ein Energieausweis für das Haus notwendig?
Für ein neu errichtetes Gebäude ist ein Energiebedarfsausweis nach den geltenden energetischen Berechnungsvorschriften auszustellen. Auch bei bestimmten Änderungen an einem bestehenden Gebäude kann ein neuer Energiebedarfsausweis erforderlich werden, wenn für das gesamte Gebäude eine neue energetische Berechnung durchgeführt wird.
Beim Verkauf, bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Leasing ist ein Energieausweis erforderlich, sofern nicht bereits ein gültiger Ausweis für das Gebäude vorliegt.
Nötige Unterlagen für die Erstellung des Energieausweises
Je nachdem, ob Sie einen Energiebedarfsausweis erstellen lassen oder Verbrauchswerte zugrunde gelegt werden, benötigen Sie unterschiedliche Unterlagen. Welche Angaben und Dokumente im Einzelfall erforderlich sind, hängt unter anderem vom Gebäude und von der vorhandenen Datenlage ab.
Typische Unterlagen für den Energie-Bedarfsausweis:
Bauzeichnungen mit Schnitten und Grundrissen aller Etagen
Nachweis über die Wohn- bzw. Nutzfläche
Lageplan zur Bestimmung der Gebäudeorientierung
Maße der Fenster und Türen
Angaben zum Aufbau der thermischen Gebäudehülle, etwa von Wänden, Dach, Fenstern, Türen und Böden
Unterlagen zur Anlagentechnik, insbesondere Heizung und Lüftung
Typische Unterlagen für den Energieverbrauchsausweis:
Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser über mindestens 36 zusammenhängende Monate
Abrechnungen des Energieversorgers oder Heizkostenabrechnungen
Nachweis oder Angaben zur Gebäudenutzfläche
Angaben zur Wärme- und Warmwasserversorgung
Ein Schornsteinfegerprotokoll kann dabei hilfreich sein, ist aber nicht in jedem Fall zwingend erforderlich.
Achten Sie darauf, alle baulichen Besonderheiten des Wohnraums zu dokumentieren, die für die Ermittlung des Energiebedarfs relevant sind. Dazu gehört vor allem Wohnraum, der direkt an den Außenbereich angrenzt, z. B.:
unter einem Balkon
als Vorsprung über dem Eingangsbereich
mit direkter Wand zur Garage
nicht unterkellerter Wohnraum
in Keller, Dachgeschoss oder Spitzboden
Fehlen Ihnen wichtige Unterlagen, ermitteln Energieberater:innen gegen einen Aufpreis vor Ort alle nötigen Maße und Daten.
Was ist ein guter Wert im Energieausweis?
Ein niedriger Energiekennwert weist grundsätzlich auf einen geringen rechnerischen Energiebedarf bzw. einen geringen erfassten Verbrauch hin. Die Werte von Bedarfs- und Verbrauchsausweisen sind allerdings nicht unmittelbar gleichzusetzen. Bei Wohngebäuden reichen die Energieeffizienzklassen von A+ bis H. Als sehr gute bis gute Energieeffizienz gelten insbesondere die Klassen A+ bis B.
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Häufig gestellte Fragen
Wie lange sind Energieausweise gültig?
Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. Danach müssen sie erneuert werden. Sie zu verlängern ist nicht möglich. Unabhängig von einem Verkauf oder einer Neuvermietung müssen Energieausweise immer nach einer Fassadendämmung oder der Erneuerung von 10 Prozent der Fläche eines Außenbauteils neu ausgestellt werden.
Gibt es Unterschiede für Häuser und Wohnungen?
Nein, das Gebäudeenergiegesetz legt fest, dass Energieausweise stets für das gesamte Gebäude gelten. Das heißt, es wird nicht zwischen einzelnen Wohnungen unterschieden. Außerdem wird auch nicht differenziert, ob ein Haus oder eine Wohnung verkauft, vermietet oder verpachtet werden soll.
