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Für einen reibungslosen Verkauf

Darum brauchen Sie beim Hausverkauf einen Energieausweis

Jessica Tomala
13. September 2019

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Energiepass sorgt für Kostentransparenz und Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Wohn- und Nichtwohngebäuden.

  • Er liefert Eigentümer:innen erste Informationen zum energetischen Zustand der Immobilien.

  • Er informiert über die Energiemenge, die in einem Gebäude pro Quadratmeter genutzter Fläche in einem Jahr verbraucht wird.

  • Er wird durch EU-Richtlinien für jedes Wohngebäude und zahlreiche Nicht-Wohngebäude gefordert.

Bei jedem Hausverkauf ein Muss – der Energieausweis! Aroundhome verrät Ihnen, welche Dokumente Sie brauchen, woher Sie Ihren Energieausweis bekommen und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

Rechtliche Vorgaben

Seit der Energieeinsparverordnung 2007, war der Energieausweis oder auch Energiepass zunächst ein freiwilliges Dokument, was dem Interessenten auf Verlangen unverzüglich vorgelegt werden musste, damit er sich über den Energieverbrauch des Objektes informieren konnte.

Energieeffizienzklassen in Energieausweisen
Wir zeigen Ihnen die ungefähren Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche in den entsprechenden Energieeffizienzklassen.

Seit der Veröffentlichung der Energieeinsparverordnung 2014 muss er nun unaufgefordert vorgezeigt werden – und zwar spätestens bei der ersten Besichtigung des Objekts. Außerdem sind bereits beim Inserieren alle notwendigen Pflichtangaben zu veröffentlichen, sofern der Gebäudeenergieausweis zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegt. Das umfasst:

  • die Art des Energieausweises (bedarfs- oder verbrauchsbasiert)
  • den jeweiligen Endenergiebedarfs- bzw. Endenergieverbrauchswert
  • die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
  • bei Wohngebäuden: das Baujahr und die Energieeffizienzklasse

Kein Verzicht auf den Energieausweis

Anders als noch bei der vorherigen Energiesparverordnung kann grundsätzlich nicht auf den Energieausweis verzichtet werden – auch nicht bei gegenseitigem Einvernehmen beider Parteien.

In diesen Fällen ist nach EnEV §16 ein Energieausweis notwendig:

  • wenn ein Gebäude neu errichtet wird,
  • wenn die Nutzfläche um mehr als die Hälfte erweitert wird,
  • wenn am Gebäude Türen, Fenster und Verglasungen ersetzt, erneuert oder erstmalig eingebaut werden,
  • wenn Mauerwerk ersetzt, erneuert, verschalt oder gedämmt wird,
  • wenn Vorhangfassaden gesetzt oder verändert werden,
  • wenn Dächer ersetzt, erneuert, modernisiert oder innen/außen verschalt werden,
  • bei neuem Eigentümer,
  • bei Wechsel in Mieter-, Pacht- und Leasingverhältnissen,
  • bei Behörden und Gebäuden für öffentliche Dienstleistungen über 1.000 m2.

Ausnahmen & Ordnungswidrigkeit

Ausnahmen bestehen für Gebäude (unter 50 m2) und Baudenkmäler. Ein fehlender Gebäudeenergieausweis stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 geahndet werden.

Wird ein Energieausweis ausgestellt, erhält er eine Registriernummer vom Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt), das alle Energieausweise bundeszentral registriert. Es kann daher damit gerechnet werden, dass im Verlauf der nächsten Jahre die ausgestellten Energieausweise auf ihre Richtigkeit hin kontrolliert werden.

Bedarfsorientiert oder verbrauchsorientiert – die Varianten

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen, die beide rechtsgültig sind: den bedarfsorientierten und den verbrauchsorientierten Energieausweis. Die Unterschiede sowie ihre Vor- und Nachteile bestehen vor allem in der Ermittlung der Energiekennzahlen.

Energieausweis Unterlagen
Der Energieausweis ist beim Verkauf einer Immobilie inzwischen zur Pflicht geworden.

Energiebedarfsausweis

Der Energiebedarf des Gebäudes wird mithilfe einer Analyse aller Baumaterialien, Fenster, Türen sowie der verbauten Haustechnik errechnet. Der so ermittelte Wert ist unabhängig von dem tatsächlichen Energiebedarf im Falle einer Nutzung und lässt sich für alle Wohngebäude und bestimmte Nichtwohngebäude erstellen.

Besondere Anforderungen für Nicht-Wohngebäude

Für viele Nicht-Wohngebäude gelten besondere Anforderungen. Maßgeblich ist hier die DIN 18599, die festlegt, dass alle öffentlich, gewerblich und industriell genutzten Gebäude ein vollständiges energetisches Modell aller Bauteile sowie der Gebäudetechnik aufweisen müssen. Zudem besteht die Pflicht der Veröffentlichung: Der Energiebedarfsausweis muss an einer gut sichtbaren Stelle dauerhaft ausgehängt werden.

Energieverbrauchsausweis

Der Energieverbrauchsausweis dagegen basiert auf den Angaben der tatsächlichen Nutzung eines Gebäudes: Anhand der Nachweise über den Energieverbrauch der letzten drei Jahre sowie den Gebäudeabmessungen wird hier der durchschnittliche Energieverbrauchswert des Gebäudes erstellt.

Getrennte Energieausweise

Bei einer gemischten Nutzung eines Objektes werden zwei getrennte Energieausweise nötig – einer für die bewohnte Fläche und einer für die öffentlich, gewerblich oder industriell genutzten Räume des Gebäudes.

Nötige Unterlagen für die Erstellung des Energieausweises

Je nachdem, ob Sie einen Energie-Bedarfsausweis erstellen lassen oder die Energie-Verbrauchswerte ermitteln wollen, benötigen Sie jeweils spezielle Unterlagen. Zur leichten Orientierung finden Sie hier einen Überblick aller benötigten Dokumente für die zwei unterschiedlichen Varianten.

Unterlagen für den Energie-Bedarfsausweis:

  • Bauzeichnungen aus der Baubeschreibung, um den Schnitt und Grundriss aller Etagen feststellen zu können
  • Nachweis über die Wohnfläche (ebenfalls aus der Baubeschreibung)
  • Lageplan zur Bestimmung der Orientierung des Gebäudes (Himmelsrichtung)
  • Bemaßung aller Fenster und Türen
  • Bauteilbeschreibung der thermischen Hülle, d. h. alle Bauteile, die die beheizte von der unbeheizten Zone trennen (Wände, Dach, Fenster, Türen, Böden)
  • Unterlagen zur verbauten Anlagentechnik (Lüftung, Heizung)

Unser Tipp:

Achten Sie darauf, alle baulichen Besonderheiten des Wohnraums zu dokumentieren, die für die Ermittlung des Energiebedarfs relevant sind. Dazu gehört vor allem Wohnraum, der direkt an den Außenbereich angrenzt, z. B.:

  • unter einem Balkon
  • als Vorsprung über dem Eingangsbereich
  • mit direkter Wand zur Garage
  • nicht unterkellerter Wohnraum
  • in Keller, Dachgeschoss oder Spitzboden

Fehlen Ihnen wichtige Unterlagen, ermittelt der Energieberater gegen einen Aufpreis vor Ort alle nötigen Maße und Daten.

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Unterlagen für den Energieverbrauchsausweis:

  • Bauzeichnungen aus der Baubeschreibung, um den Schnitt und Grundriss aller Etagen feststellen zu können
  • Nachweis über die Wohnfläche (ebenfalls aus der Baubeschreibung)
  • Lageplan zur Bestimmung der Orientierung des Gebäudes (Himmelsrichtung)
  • Unterlagen der Anlagentechnik/optional Schornsteinfegerprotokoll für die Wärme- und Warmwasserversorgung
  • Nachweis des Öl- oder Gasverbrauchs der letzten 3 Jahre (Abrechnungen des Energieversorgers)

Wer kann einen Energieausweis ausstellen?

Um Rechtssicherheit zu gewährleisten, regelt die EnEV genau, welche Qualifikationen notwendig sind, um einen Energieausweis ausstellen zu dürfen. Voraussetzung für die Qualifikation sind entweder ein Ausbildungsschwerpunkt im energiesparenden Bauen während des Studiums oder zweijährige Berufserfahrung sowie eine erfolgreiche Fortbildung zum energiesparenden Bauen. Folgende Personengruppen dürfen Energieausweise erstellen:

  • (Innen-)Architekten
  • Bauingenieure oder Bautechniker
  • Gebäudeenergieberater im Handwerk
  • ausgebildete Energieberater
  • Schornsteinfeger, Maschinenbauer oder Elektrotechniker mit entsprechender Fortbildung

Unser Tipp:

Deutsche Energieagentur (Dena) listet in ihrer Datenbank rund 8.000 Adressen von Energie-Experten, die Energieausweise erstellen dürfen.

Preise für den Energiepass

Grundsätzlich unterliegt der Preis für die Erstellung eines Energiepasses keinen Regularitäten und kann frei zwischen Eigentümer und Berater verhandelt werden. Daher lohnt es sich durchaus, unterschiedliche Energieberater und ihre Honorare miteinander zu vergleichen. Geld sparen können Sie auch, indem Sie alle notwendigen Unterlagen selbst besorgen und vorlegen können. Zuletzt entscheidet natürlich auch die Art des Energieausweises über die anfallenden Kosten: So ist ein verbrauchsorientierter Energiepass immer deutlich preisgünstiger als die Erstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises.

Typische Richtwerte für einen bedarfsorientierten Energieausweis betragen:

  • zwischen 200 und 400 Euro Honorar, bei großen Gebäuden mehr
  • 150 bis 200 Euro, wenn der Hauseigentümer die notwendigen Daten selbst zusammenstellt.

Preisbeispiel:

Nehmen Sie Abstand von Energieausweisen zu Schnäppchen-Preisen, wie sie häufig im Internet zu finden sind. Laut Verbraucherzentrale werden bei über 90 Prozent der Online-Angebote nicht alle gesetzlichen Pflichtdaten abgefragt – damit sind die so erstellten Energieausweise nicht gültig. Erkundigen Sie sich stattdessen beim Anbieter, ob günstige Pauschalpreise existieren, z. B. für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser bis vier Wohnungen.

Hausverkauf mit Energieausweis – richtig vorgehen

Ob verbrauchs- oder bedarfsorientierter Energiepass: Egal, für welchen Energieausweis Sie sich entscheiden – planen Sie ausreichend Zeit ein, um alle benötigten Unterlagen zusammenzustellen und lassen Sie den Energieausweis rechtzeitig und fachgerecht erstellen. So sind Sie nicht nur rechtlich auf der sicheren Seite und umgehen eine saftige Bußgeldzahlung. Sie vermitteln auch einen seriösen Eindruck und erhöhen damit Ihre Erfolgschancen für den Hausverkauf.

Für den Fall, dass Sie Ihre Immobilien nicht selbst verkaufen, sondern einen Immobilienmakler damit beauftragen, wird auch dieser den Energieausweis von Ihnen einfordern. Denn nur anhand der Daten im Energiepass kann der Makler eine Anzeige mit allen gesetzlich vorgeschriebenen Angaben schalten. Vertrauen Sie daher nur einem Makler Ihren Hausverkauf an, der über die Notwendigkeit des Energiepasses informiert ist und Sie bei Fehlen auch darauf hinweist. Denn kommt es zu einer Bußgeldzahlung, weil kein Energieausweis vorliegt, muss stets der Eigentümer die Strafe zahlen, nicht der Makler.

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