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4 Dinge, die Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen
Sie wollen Ihre Eigentumswohnung oder ein Haus vermieten? Von den steuerlichen Rahmenbedingungen bis hin zum Mietvertrag: Bei der Vermietung Ihrer Immobilie gibt es viel zu bedenken.
1. Eine realistische Miethöhe festsetzen
Um die Miete für Ihr Wohneigentum in angemessener Höhe festzulegen, hilft Ihnen der Mietspiegel für Ihre Stadt oder Region bei der Orientierung. Dieser zeigt die aktuellen Mietpreise und deren Veränderung im Vergleich zum Vorjahr an. Daneben haben Sie die Möglichkeit, sich die Mietpreise vergleichbarer Objekte aus der Nachbarschaft anzuschauen. Auf der Webseite der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen können Sie zum Beispiel die übliche Brutto-Kaltmiete der gewünschten Straße in Berlin abfragen und diese zur Orientierung nutzen, um den Mietpreis für Ihre Immobilie festzulegen.
2. Passende Mieter:innen finden
Ein Haus an einen potenziellen Mieter oder eine potenzielle Mieterin zu vermitteln, dauert in der Regel länger, als es bei einer Wohnung der Fall ist. Planen Sie etwa zwei bis drei Monate ein. Um passende Mieter:innen zu finden, müssen Sie nicht nur Anzeigen schalten und Besichtigungstermine vereinbaren, sondern auch die Zahlungsfähigkeit der Mietinteressent:innen überprüfen. Ferner sollten Sie sich unbedingt eine Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit vorlegen lassen und eine Schufa-Auskunft anfordern. Andernfalls können Sie Gefahr laufen, auf Betrüger:innen hereinzufallen. Lassen Sie sich Zeit bei der Entscheidung und klären Sie im Gespräch, ob die zukünftigen Mieter:innen Ihren Vorstellungen entsprechen.
Sie können den Mietinteressent:innen zum Beispiel folgende Fragen stellen:
- Warum möchten Sie umziehen?
- Wie viele Personen werden in dem Haus oder der Wohnung leben?
- Besitzen oder wünschen Sie Haustiere?
- Spielt eine der im Haushalt lebenden Personen ein Musikinstrument?
Unser Tipp:
Möchten Sie mit möglichst wenig Aufwand Ihre Immobilie vermieten, kann ein/e Makler:in besonders hilfreich sein. Mit seiner oder ihrer Unterstützung bei der Vermietung finden Sie schneller, zuverlässiger und unkomplizierter solvente Mieter:innen für Ihr Haus oder Ihre Wohnung.
Ein/e Makler:in übernimmt für Sie unter anderem folgende Aufgaben:
- Suche nach Mietinteressenten und deren Bonitätsprüfung
- Fachmännische und marktgerechte Einschätzung des Immobilienwerts
- Erstellung eines Exposés
- Bearbeitung bürokratischer Aufgaben (z. B. Aufsetzen eines Mietvertrags)
3. Einen korrekten Mietvertrag aufsetzen
Schließen Sie mit Ihrem Mieter oder Ihrer Mieterin unbedingt einen schriftlichen Vertrag ab! Treffen Sie sämtliche Vereinbarungen zum Mietverhältnis mündlich, haben Sie bei Unstimmigkeiten keinen Beweis für die Absprachen. Dann gelten die Regelungen des BGB – zugunsten des Mietenden.
Folgende Angaben sollte ein schriftlicher Mietvertrag enthalten:
- Name, Geburtsdatum und Geburtsort des Mieters oder der Mieterin
- Name und Anschrift des Vermietenden
- Anschrift und Lage der Wohnung bzw. des Hauses
- Kaltmiete und Nebenkosten
- Nebenräume wie Keller oder Dachboden, die der/die Mieter:in nutzen darf
- Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen seitens des Mieters oder der Mieterin
- Dauer des Mietverhältnisses
- Mietanpassungen bzw. Mieterhöhung
- Mietkaution (max. drei Monatsmieten)
Diese Bedingungen für die Vermietung können Sie zusätzlich festhalten:
- Haltung von Haustieren
- Erlaubnis/Verweigerung zur Untervermietung
- Hausordnung, z. B. Reinigungsplan und Fluchtwege freihalten
Welche Kündigungsgründe sind rechtmäßig?
Als Vermieter:in stehen Sie gegenüber anderen Eigentümer:innen für das Tun Ihres Mieters oder Ihrer Mieterin ein. Hält diese/r sich nicht an die Regeln, können Sie ihn/sie abmahnen und im letzten Schritt die Wohnung kündigen. Grundsätzlich steht dem Vermietenden das Recht auf fristlose Kündigung zu, wenn Sie einen rechtmäßigen Kündigungsgrund hervorbringen können. Dieser liegt vor, wenn, der/die Mieter:in seinen/ihren Pflichten nicht nachkommt und z. B.
- zwei Monate hintereinander keine Miete zahlt,
- die Miete fortwährend unpünktlich zahlt
- oder ständig und nachhaltig den Hausfrieden stört.
Weiterhin können Sie die Vermietung wegen Eigenbedarf kündigen, z. B. wenn Sie oder Ihre nahen Angehörigen die Wohnung oder das Haus beziehen möchten. In diesem Fall müssen Sie erklären, warum Sie oder eine verwandte Person die Wohnung oder das Haus benötigen. Weiterführende Informationen zum Thema Mietrecht finden Sie beim Deutschen Mieterbund.
Der geplante Verkauf, die Sanierung oder der Abriss Ihrer Immobilie sind ebenfalls rechtmäßige Kündigungsgründe. Wichtig ist, dass Sie sich stets an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten.
4. Mieteinnahmen richtig von der Steuer absetzen
Egal, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten – die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen Sie gemäß EStG § 21 versteuern. Dafür können Sie bei der Steuererklärung aber auch Werbungskosten geltend machen. Darunter fallen beispielsweise die Kosten für Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten oder Kreditzinsen für die vermietete Immobilie. Haben Sie mehr Geld eingenommen als ausgegeben, wird eine Steuernachzahlung fällig. Im umgekehrten Fall erhalten Sie entsprechend eine Steuererstattung. Diese können Sie mit den übrigen Einkünften verrechnen. Detaillierte Informationen zu diesem Thema finden Sie zum Beispiel auf der Webseite des Lohnsteuerhilfevereins Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V.
Achtung:
Gehört die zu vermietende Immobilie zu Ihrem Betriebsvermögen als Freiberufler:in oder Gewerbetreibende/r? Dann zählen die Mieteinnahmen zu Ihren Einkünften aus selbstständiger Arbeit oder Gewerbebetrieb.
Wir finden die passenden Fachfirmen für Sie.
