5 Dinge, die Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten
Sie wollen Ihre Eigentumswohnung oder ein Haus vermieten? Von den steuerlichen Rahmenbedingungen bis hin zum Mietvertrag: Bei der Vermietung Ihrer Immobilie gibt es viel zu bedenken. Wir haben die wichtigsten Tipps für Vermieter:innen.
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1. Eine realistische Miethöhe festsetzen
Um die Miete für Ihr Wohneigentum in angemessener Höhe festzulegen, hilft Ihnen der Mietspiegel für Ihre Stadt oder Region bei der Orientierung. Dieser zeigt die aktuellen Mietpreise und deren Veränderung im Vergleich zum Vorjahr an. Daneben haben Sie die Möglichkeit, sich die Mietpreise vergleichbarer Objekte aus der Nachbarschaft anzuschauen.
Auf der Webseite der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen können Sie zum Beispiel die übliche Brutto-Kaltmiete der gewünschten Straße in Berlin abfragen und diese zur Orientierung nutzen, um den Mietpreis für Ihre Immobilie festzulegen.
2. Passende Mieter:innen finden
Ein Haus an potenzielle Mieter:innen zu vermitteln, dauert in der Regel länger, als es bei einer Wohnung der Fall ist. Planen Sie etwa zwei bis drei Monate ein. Um passende Mieter:innen zu finden, müssen Sie nicht nur Anzeigen schalten und Besichtigungstermine vereinbaren, sondern auch die Zahlungsfähigkeit der Interessent:innen überprüfen. Ferner sollten Sie sich unbedingt eine Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit vorlegen lassen und eine Schufa-Auskunft anfordern. Andernfalls laufen Sie Gefahr, auf Betrüger:innen hereinzufallen. Lassen Sie sich Zeit bei der Entscheidung und klären Sie im Gespräch, ob die zukünftigen Mieter:innen Ihren Vorstellungen entsprechen.
Stellen Sie den Interessent:innen zum Beispiel folgende Fragen:
- Warum möchten Sie umziehen?
- Wie viele Personen werden in dem Haus/der Wohnung leben?
- Besitzen oder wünschen Sie Haustiere?
- Spielt eine der im Haushalt lebenden Personen ein Musikinstrument?
Unser Tipp:
Möchten Sie mit möglichst wenig Aufwand Ihre Immobilie vermieten, kann ein Makler oder eine Maklerin besonders hilfreich sein. Mit professioneller Unterstützung bei der Vermietung finden Sie schneller, zuverlässiger und unkomplizierter solvente Mieter:innen für Ihr Haus oder Ihre Wohnung.
Makler:innen übernehmen für Sie unter anderem folgende Aufgaben:
- Suche nach Mietinteressent:innen und deren Bonitätsprüfung
- Fachgerechte Einschätzung des aktuellen Immobilienwerts
- Erstellung eines Exposés
- Bearbeitung bürokratischer Aufgaben (z. B. Aufsetzen des Mietvertrags)
3. Einen korrekten Mietvertrag aufsetzen
Schließen Sie mit Ihren Mieter:innen unbedingt einen schriftlichen Vertrag ab! Denn wenn Sie sämtliche Vereinbarungen zum Mietverhältnis mündlich treffen, haben Sie bei Unstimmigkeiten keinen Beweis für die Absprachen. Dann gelten die Regelungen des BGB – zugunsten der Mieter:innen.
Folgende Angaben sollte ein schriftlicher Mietvertrag enthalten:
- Name, Geburtsdatum und Geburtsort der Mieter:innen
- Name und Anschrift des Vermieters bzw. der Vermieterin
- Anschrift und Lage der Wohnung bzw. des Hauses
- Kaltmiete und Nebenkosten
- Nebenräume wie Keller oder Dachboden, die die Mieter:innen nutzen dürfen
- Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen seitens der Mieter:innen
- Dauer des Mietverhältnisses
- Mietanpassungen bzw. Mieterhöhung
- Mietkaution (max. drei Monatsmieten)
Diese Bedingungen für die Vermietung können Sie zusätzlich festhalten:
- Haltung von Haustieren
- Erlaubnis/Verweigerung zur Untervermietung
- Hausordnung, z. B. Reinigungsplan und Fluchtwege freihalten
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Wer zahlt die Maklerkosten?
In Deutschland gilt das Bestellerprinzip. Es besagt: Wer für die Vermittlung einer Mietwohnung die Dienstleistung einer Immobilienmaklerin oder eines Immobilienmaklers bestellt, muss diese auch bezahlen. Ursprünglich durften Vermieter:innen die Maklergebühren auf zukünftige Mieter:innen umwälzen, auch wenn diese selbst ein Maklerbüro beauftragt hatten.
4. Mieteinnahmen richtig von der Steuer absetzen
Egal, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten – die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen Sie gemäß EStG § 21 versteuern. Dafür können Sie bei der Steuererklärung aber auch Werbungskosten geltend machen. Darunter fallen beispielsweise die Kosten für Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten oder Kreditzinsen für die vermietete Immobilie. Haben Sie mehr Geld eingenommen als ausgegeben, wird eine Steuernachzahlung fällig. Im umgekehrten Fall erhalten Sie entsprechend eine Steuererstattung. Diese können Sie mit den übrigen Einkünften verrechnen. Detaillierte Informationen zu diesem Thema finden Sie zum Beispiel auf der Website des Lohnsteuerhilfevereins Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V.
Achtung:
Gehört die zu vermietende Immobilie zu Ihrem Betriebsvermögen als Freiberufler:in oder Gewerbetreibende:r? Dann zählen die Mieteinnahmen zu Ihren Einkünften aus selbstständiger Arbeit oder Gewerbebetrieb.
5. Rechtmäßige Kündigungsgründe beachten
Als Vermieter:in stehen Sie gegenüber anderen Eigentümer:innen für das Tun Ihrer Mieter:innen ein. Halten diese sich nicht an die Regeln, können Sie sie abmahnen und im letzten Schritt die Wohnung kündigen. Grundsätzlich steht Ihnen als Vermieter:in das Recht auf fristlose Kündigung zu, wenn Sie einen rechtmäßigen Kündigungsgrund hervorbringen können. Dieser liegt vor, wenn die Mieter:innen ihren Pflichten nicht nachkommen und z. B.
- zwei Monate hintereinander keine Miete zahlen,
- die Miete fortwährend unpünktlich zahlen
- oder ständig und nachhaltig den Hausfrieden stören.
Weiterhin können Sie den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen, z. B. wenn Sie oder Ihre nahen Angehörigen die Immobilie beziehen möchten. In diesem Fall müssen Sie erklären, warum Sie oder eine verwandte Person die vermietete Immobilie benötigen. Weiterführende Informationen zum Thema Mietrecht finden Sie beim Deutschen Mieterbund.
Der geplante Verkauf, die Sanierung oder der Abriss Ihrer Immobilie sind ebenfalls rechtmäßige Kündigungsgründe. Wichtig ist, dass Sie sich stets an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten.
Immobilienmakler:innen finden
Eine Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen, erfordert weitreichende Kenntnisse über die aktuelle Marktlage, die optimale Vermarktung und die bürokratischen Erfordernisse. Bei allen Aufgaben rund um Ihr Immobilienprojekt können professionelle Makler:innen Sie mit Ihrer Erfahrung bestmöglich unterstützen.
Häufig gestellte Fragen
Ob es besser ist, eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, hängt von der individuellen Situation ab. Wenn sich die Vermietung für Sie zum Beispiel nicht rentiert oder sie zu anstrengend und zeitaufwändig ist, kann es besser sein, die Immobilie zu verkaufen. Achten Sie dabei allerdings auch auf die Einhaltung der Spekulationsfrist und eine womöglich anfallende Vorfälligkeitsentschädigung Ihres Kreditgebers.
Als lohnende Miete wird im Allgemeinen eine Bruttomietrendite von mindestens vier Prozent angesehen (Jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis = Bruttomietrendite).
