Darauf müssen Sie achten, wenn Sie eine Wohnung vermieten
Wer seine Wohnung vermieten möchte, steht vor vielen Fragen: Was gibt es Rechtliches zu beachten? Welche Miethöhe ist angemessen und wie finde ich überhaupt geeignete Mieter:innen? Wir geben Ihnen einen Überblick, worauf Sie im Vorfeld achten müssen, und wie Sie mit möglichst wenig Aufwand Ihre Wohnung vermieten.
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Wann lohnt es sich, eine Wohnung zu vermieten?
Wer eine Eigentumswohnung vermieten will, sollte zum einen den benötigten Aufwand und die Nebenkosten nicht unterschätzen. Zum anderen muss das Verhältnis von Kaufpreis und Miete stimmen, damit sich die vermietete Wohnung als Kapitalanlage lohnt. Das heißt: Ihre Investitionen in Form von Kaufpreis und nötiger Renovierungsmaßnahmen stehen Ihrem Gewinn aus Mieteinnahmen und möglichen Wertsteigerungen gegenüber. Der Wert, der Kaufpreis und Miete ins Verhältnis setzt, wird Vervielfältiger oder auch Kaufpreisfaktor genannt. Mit diesem Wert können Sie für die erste Orientierung die Rentabilität der Vermietung ermitteln.
So berechnen Sie die Rantabilität:
Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete = Vervielfältiger
Der Vervielfältiger sollte nicht über 25 liegen, da sonst eine Überbewertung der Wohnung wahrscheinlich ist.
Beispiel: Sie haben eine Wohnung für 300.000 Euro erworben und wollen sie für eine Jahresnettomiete von 10.000 Euro vermieten. Der Vervielfältiger beträgt 30 (300.000 ÷ 10.000 = 30). Das heißt, dass Sie erst in 30 Jahren den ursprünglichen Kaufpreis ermittelt hätten, womit das Kaufpreis-Mietverhältnis wenig rentabel ist.
Häufige Gründe für die Vermietung einer Wohnung
- Sie wollen die Wohnung später selbst als Alterswohnsitz nutzen und sie altersgerecht umbauen.
- Die Wohnung befindet sich weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz und Sie wollen die Spekulationssteuer beim Verkauf umgehen.
- Die Immobilienfinanzierung ist noch nicht abgezahlt und Sie wollen eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen.
- Sie wollen steuerliche Vorteile nutzen und die Anschaffungs- und Herstellungskosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
- Die Lage der Wohnung ist sehr gefragt, so dass ein Leerstand unwahrscheinlich ist und die Mieteinnahmen sich auch langfristig rentieren.
- Sie wissen gerade nichts mit einem so hohen Geldbetrag vom Verkauf anzufangen und haben lieber regelmäßige Mieteinnahmen.
- Die Wohnung ist in einem guten Zustand und Sie müssen nicht mit hohen Renovierungs- und Instandhaltungskosten rechnen.
- Die Immobilie soll als Altersvorsorge dienen oder vererbt werden und wird voraussichtlich an Wert gewinnen.
- Sie haben genug finanzielle und zeitliche Ressourcen, um sich um die Wohnungsverwaltung und die Belange der Mieter:innen zu kümmern.
Achtung:
Wenn Sie als Wohnungseigentümer:in Ihre Wohnung vermieten wollen, informieren Sie sich am besten im Voraus darüber, ob die jeweilige Gemeinschaftsordnung hierfür die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder der Hausverwalter:innen vorschreibt.
Wie lege ich die Miethöhe fest?
Damit es sich lohnt, die eigene Wohnung zu vermieten, müssen die Mieteinnahmen stimmen. Das heißt, dass Sie einerseits einen für Sie rentablen Quadratmeterpreis kalkulieren müssen. Andererseits sollte dieser nicht zu weit über der ortsüblichen Miete liegen, um einen häufigen Mieterwechsel zu vermeiden. Orientieren Sie sich also im ersten Schritt am lokalen Mietspiegel und ermitteln Sie den Quadratmeterpreis für vergleichbare Wohnungen. Wenn in Ihrer Region die Mietpreisbremse gilt, darf bei einer Neuvermietung der Mietpreis maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ohne Mietpreisbremse sind Vermieter:innen etwas freier, aber dennoch an die Kappungsgrenze gebunden. Demnach dürfen die Mietpreise innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden.
Tipps für die optimale Miethöhe:
- Orientieren Sie sich an den Quadratmeterpreisen des lokalen Mietspiegels und berücksichtigen Sie nur die Nettokaltmiete für Ihren Gewinn.
- Als lohnende Miete wird eine Bruttomietrendite von mindestens vier Prozent angesehen (Jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis = Bruttomietrendite)
- Wichtige Faktoren für die Kaltmiete sind Ausstattung (Heizung, Wohnfläche, Zimmer, Balkon etc.), Zustand (Energiebilanz, Modernisierungsmaßnahmen etc.) und Lage der Immobilie.
- Bei möblierten Wohnungen können Sie einen Möblierungszuschlag berechnen (je nach Wertigkeit der Möbel ca. 2 Prozent).
Berechnen Sie die Nebenkosten extra
Berücksichtigen Sie für eine rentable Miethöhe nur die Nettokaltmiete. Denn die Nebenkostenpauschale dient lediglich der Begleichung der Nebenkosten und stellt keinen Gewinn für Sie dar. Für potentielle Mieter:innen ist die Warmmiete jedoch entscheidend. Um diese zu ermitteln, addieren Sie folgende Betriebskosten zur Kaltmiete:
- Grundsteuer
- Heizung und Warmwasser (verbrauchsabhängig)
- Straßen- und Gebäudereinigung, Müllabfuhr
- Aufzug, Beleuchtung und Gartenpflege
- Hausmeisterkosten und Schornsteinreinigung
- Versicherungen
- sonstige Betriebskosten
Wie erstelle ich ein Immobilien-Exposé?
Der nächste nötige Schritt, um die eigene Wohnung zu vermieten, ist die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Vermieter:innen unterschätzen diesen Arbeitsschritt häufig. Doch Inserate mit dunklen Fotos, mangelhaften Informationen oder zu vielen irrelevanten Ausschmückungen wirken unprofessionell und schrecken Interessent:innen ab. Investieren Sie daher Zeit und Geld in eine hochwertige Aufmachung oder überlassen Sie das Immobilien-Exposé gleich professionellen Händen. Die gesamte Vermarktung Ihrer Wohnung inklusive Exposéerstellung ist in vielen Maklerprovisionen enthalten.
Tipps für Ihr Wohnungsexposé:
- Nutzen Sie eine aussagekräftige Sprache, ohne irrelevante Ausschmückungen oder Floskeln.
- Teilen Sie relevante Eckdaten der Wohnung wie Kosten plus Nebenkosten, Größe, Ausstattung, Lage, Energieverbrauch und Einzugstermin.
- Geben Sie die Adresse der Wohnung sowie Kontaktdaten für Interessent:innen an.
- Ergänzen Sie den Grundriss sowie hochwertige Fotos aller Räume.
- Mit einem Video als virtuellen Rundgang können Sie den Eindruck für Interessent:innen verstärken.
So finden Sie geeignete Mieter:innen
Verlassen Sie sich bei der Entscheidung für Ihre Mieter:innen nicht allein auf Ihre Menschenkenntnis. Stellen Sie potentiellen Mieter:innen vor Vertragsabschluss zum Beispiel die folgenden Fragen:
- Wie viele Personen sollen in der Wohnung leben?
- Sollen Haustiere gehalten werden?
- Spielen Sie oder andere Bewohner:innen Musikinstrumente?
- Weshalb endet Ihr bisheriges Mietverhältnis?
- Wie ist der Name Ihres bisherigen Vermieters oder Vermieterin?
- Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung per Selbstauskunft einverstanden?
- Ist gegen Sie ein laufendes Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren anhängig?
Probleme mit Mieter:innen?
Als Vermieter:in stehen Sie gegenüber anderen Eigentümer:innen für das Tun Ihrer Mieter:innen ein. Hält sich jemand nicht an die Regeln, können Sie ihn oder sie abmahnen und im letzten Schritt die Wohnung kündigen. Grundsätzlich steht Vermieter:innen das Recht auf fristlose Kündigung zu, sobald Mieter:innen zwei Monatsmieten hintereinander schuldig bleiben.
Vertrag zur Wohnungsvermietung aufsetzen
Der Mietvertrag (§ 535 Bürgerliches Gesetzbuch) regelt die Gebrauchsüberlassung an einer fremden Sache gegen Zahlung eines Mietzinses. Wer seine Wohnung vermieten will, muss sich folglich an gewisse Regeln halten. Vermieter:innen sollten stets auf eindeutige Mietverträge achten und folgende Grundsätze berücksichtigen:
- Beide Mietvertragsparteien müssen namentlich genannt sein.
- Das Mietobjekt muss genau bezeichnet werden. Hierzu zählen auch vermietete Nebenräume oder Mietgegenstände wie Garage, Gartenanteil, Kellerräume, Autoabstellplatz etc.
- Die vereinbarte Miethöhe muss benannt und gegebenenfalls in Nettomiete und Höhe der Betriebskostenvorauszahlung unterteilt werden.
- Der Mietvertrag muss Angaben zur Regelung der Nebenkosten enthalten, sonst können sie diese nicht auf die Mieter:innen umlegen.
- Der Beginn und – bei befristeten Mietverträgen – das Ende des Mietverhältnisses müssen aufgeführt sein.
- Auch die Kaution von üblicherweise drei Kaltmieten wird im Mietvertrag festgehalten. Als Eigentümer:in sind Sie verpflichtet, die Summe auf einem separaten Konto anzulegen.
Was übernehmen Makler:innen bei der Vermietung?
Die Vermietung von Wohneigentum kann eine lukrative Einnahmequelle sein. Viele Eigentümer:innen fürchten jedoch Zahlungsunfähigkeit bei den Mieter:innen oder scheuen den bürokratischen Aufwand, den eine Vermietung mit sich bringt. Bei der Aufgabe, passende Mieter:innen zu finden und eine reibungslose Abwicklung sicherzustellen, unterstützen Sie erfahrene Immobilienmakler:innen. Makler:innen übernehmen zahlreiche Aufgaben, die über die reine Vermittlung der Wohnung hinausgehen:
- Verantwortung für die Präsentation der Wohnung
- Fachmännische und marktgerechte Einschätzung des Immobilienwerts
- Erstellung von Exposés
- Steuerung sämtlicher Marketingaktivitäten
- Funktion als seriöse Ansprechperson sowie als persönliche/r Interessenvertreter:in
- Bearbeitung bürokratischer Aufgaben (z. B. Sichtung von Bauakten)
- Suche nach Mietinteressent:innen und Bonitätsprüfung
- Termingestaltung, bringt Mieter:innen und Vermieter:innen zusammen
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Die Einnahmen aus der Vermietung einer Wohnung gelten auch für Privatpersonen als normales Einkommen und müssen dementsprechend versteuert werden (Anlage V in der Steuererklärung). Allerdings müssen Sie nicht mit dem gesamten Betrag rechnen, sondern können folgende Werbungskosten geltend machen:
- Kosten für die Vermarktung der Immobilie sowie Maklerkosten
- Sanierungs-, Reparatur- und Instandhaltungskosten
- Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung
- Sonstige Kosten, die mit Ihrer Wohnung in Zusammenhang stehen, wie Anwaltskosten, Kontoführungsgebühren, Fahrtkosten etc.
- Abschreibungen
Zudem gibt es einen jährlichen Grundfreibetrag, worunter auch die Mieteinkünfte fallen. Der Freibetrag liegt 2023 bei 10.908 Euro für Alleinstehende und bei 21.818 Euro für Verheiratete.
Passende Makler:innen finden
Sie wollen Ihre Wohnung vermieten und suchen professionelle Hilfe? Wohnungsmakler:innen erleichtern Ihnen nicht nur den bürokratischen Aufwand, sondern übernehmen auch die Suche nach passenden, zahlungsfähigen Mieter:innen. Wir unterstützen Sie bei der Suche nach passenden Makler:innen. Füllen Sie einfach unseren Online-Fragebogen aus und Sie erhalten drei Angebote von Immobilienmakler:innen aus Ihrer Nähe.
Häufig gestellte Fragen
Zur ersten Orientierung sollte die Bruttomietrendite mindestens 4 Prozent betragen. Sie wird so berechnet: Jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis = Bruttomietrendite
Beispiel: Wenn Ihre Wohnung jähriche Mieteinnahmen von 6.000 Euro erzielt, der Kaufpreis aber bei 200.000 Euro lag, beträgt die Bruttomietrendite nur 3 Prozent (6.000 ÷ 200.000 = 0,03).
Als Vermieter:in können Sie einen befristeten Mietvertrag nach § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs aus drei Gründen aufsetzen: 1) Sie oder Ihre Familienangehörigen wollen nach der Frist die Wohnung selbst nutzen; 2) Sie wollen die Wohnung nach der Frist sanieren; 3) Sie wollen die Wohnung nach der Frist an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.
Wenn Sie Ihre Wohnung als Ferienwohnung vermieten wollen, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen. Falls Sie im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft vermieten wollen, muss diese der Vermietung an Gäste zustimmen. Klären Sie zudem, ob in der Region Ihrer Immobilie das Zweckentfremdungsverbot herrscht. Wenn ja, ist die Vermietung an Feriengäste untersagt.
Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um ein Finanzpolster, das für künftig notwendige Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen angesammelt und von der Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft verwaltet wird. Nach Gesetz wird lediglich eine angemessene Höhe vorgeschrieben, diese muss je nach Alter, Zustand und Ausstattung der Immobilie festgelegt werden. Zur Orientierung wird für den sozialen Wohnbau eine jährliche Rücklage zwischen 7,10 und 12,50 Euro pro Quadratmeter empfohlen.
