Das müssen Sie beachten, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen

Lina Strauss

4. April 2023

Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen, müssen Sie sich nicht mit einem niedrigeren Verkaufspreis zufrieden geben. Denn aufgrund der Immobilienknappheit investieren auch immer mehr Kapitalanleger:innen in sichere Sach- und Immobilienwerte. Sie können also selbst entscheiden, ob Sie Ihre Wohnung lieber an eine Privatperson oder einen Investoren oder einer Investorin verkaufen möchten. Wir verraten Ihnen, auf was Sie beim Verkauf achten müssen.

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Privatpersonen

Privatpersonen, die eine Wohnung kaufen möchten, wollen diese auch selbst nutzen. Wenn die Wohnung bereits vermietet ist, wirkt das abschreckend auf diese Käufergruppe. Zwar hätte der Käufer oder die Käuferin das Recht, dem derzeitigen Mieter aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen, der Prozess ist in der Praxis aber dennoch sehr langwierig.

Trotzdem dürfte diese Käufergruppe lukrativer für Sie sein. Käufer:innen mit Eigenbedarf sind generell bereit, mehr für eine Wohnung zu zahlen. Sie vergleichen nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die individuellen Vorzüge, die eine Wohnung mit sich bringt. Dazu zählen unter anderem eine attraktive Lage, besondere Ausstattungen und viel Freiraum bei der Wohnraumgestaltung.

Kapitalanleger:innen

Kapitalanleger:innen können Investor:innen oder Immobiliengesellschaften sein, die lediglich an der erzielbaren Rendite interessiert sind. Von den individuellen Vorteilen der Eigentumswohnung lassen sie sich fast nie beeindrucken. Entscheidend sind möglichst berechenbare Erträge. Daher kommt es sogar vor, dass diese Käufergruppe eine Wohnung ohne eine vorherige Besichtigung kauft.

Wie legen Sie den Verkaufspreis fest?

Um den Angebotspreis für Ihre vermietete Wohnung zu ermitteln, müssen Sie zunächst eine Renditekalkulation aus der Sicht eines/einer potenziellen Käufer:in durchführen. Beachten Sie dabei auch die preisliche Entwicklung ähnlicher Wohnungen in der näheren Umgebung. Vor allem der übliche Quadratmeterpreis der Region ist entscheidend. Je mehr Rendite der Käufer oder die Käuferin erwarten kann, desto höher können Sie den Verkaufspreis ansetzen. Ein/e Makler:in kann Sie bei der Immobilienbewertung unterstützen.

• ARTIKEL: Immobilienbewertung

Allgemeine Unterlagen, die für einen Immobilienverkauf benötigt werden:

• Bauzeichnungen (z. B. Grundrisse)
• Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
• Grundbuchauszug
• Lageplan
• Energieausweis
• Fotos der Immobilie

Spezielle Unterlagen für den Verkauf vermieteter Wohnungen:

• Mietvertrag inkl. Angaben zur letzten Mieterhöhung
• Teilungserklärung bei Wohnungseigentümergemeinschaften
• Miteigentümerliste bei Wohnungseigentümergemeinschaften
• Protokoll der Eigentümerversammlung
• Beschlüsse der Eigentümer:innen (der letzten 3 Jahre)
• Nebenkostenabrechnung inkl. Instandhaltungsrücklagen (der letzten 3 Jahre)
• Eventuelle Sondervertragsdaten (z. B. Wartungsverträge, Antennenverträge usw.)

Kaufvertrag

Achten Sie beim Verkauf darauf, dass im Kaufvertrag ein paar Besonderheiten stehen müssen:

• Vermerken Sie im Kaufvertrag deutlich, dass es sich um eine vermietete Wohnung handelt.
• Alle Rechte und Pflichten des/der neuen Vermieter:in müssen aufgelistet sein. Dazu zählen auch offene Mietschulden.
• Notieren Sie auch alle vereinbarten Regelungen bezüglich der Betriebskostenabrechnung (mit den Zählerständen) und der Übergabe beziehungsweise Rückzahlung der Kaution.

Nebenkostenabrechnung

Für die Nebenkostenabrechnung ist die Person zuständig, die am Ende des Zeitraums als Eigentümer:in im Grundbuch steht. Diese Person ist ebenfalls für eventuelle Nachzahlungen verantwortlich.

Zustimmung WEG-Verwalter:in

Ob Sie bei einem Verkauf die Zustimmung des/der WEG-Verwalter:in oder der anderen Wohnungseigentümer:innen der Immobilie benötigen, steht in Ihrer Teilungserklärung oder Ihrem Teilungsvertrag. Diese Aufgabe kann Ihnen auch ein/e Makler:in abnehmen.

Übertragung der Grundschuld

Der/die Käufer:in kann die Grundschuld und dementsprechend auch den Eintrag im Grundbuch einfach übernehmen. Ebenso ist es möglich, dass der/die Käufer:in die Konditionen des alten Darlehens übernimmt und Sie als Kreditnehmer:in ablöst. Dafür ist aber die Zustimmung der Bank und die Beglaubigung eines/einer Notar:in notwendig.

Löschung der Grundschuld

Eine Grundschuldlöschung ist möglich, wenn Sie das Darlehen zurückgezahlt haben und keine offenen Forderungen gegen Sie vorliegen. Dann stellt Ihnen Ihr:e Kreditgeber:in eine Löschungsbewilligung aus, welche Sie noch von einem/einer Notar:in beglaubigen lassen müssen. Der/die Notar:in reicht das Dokument an das Grundbuchamt weiter, das die Grundschuldlöschung vornimmt.