Das müssen Sie beachten, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen

Anika Wegner

25. September 2020

Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen, müssen Sie sich nicht mit einem niedrigeren Verkaufspreis zufrieden geben. Denn aufgrund der Immobilienknappheit investieren auch immer mehr Kapitalanleger:innen in sichere Sach- und Immobilienwerte. Sie können also selbst entscheiden, ob Sie Ihre Wohnung lieber an eine Privatperson oder einen Investoren oder einer Investorin verkaufen möchten. Wir verraten Ihnen, auf was Sie beim Verkauf achten müssen.

Wer kommt als Käufer:in in Betracht?

Freie Wohnungen lassen sich deutlich einfacher verkaufen, da die potenziellen Käufer:innen selbst entscheiden können, ob sie die Wohnung vermieten oder selbst nutzen wollen. Tatsächlich verringert sich der Preis je Quadratmeter statistisch um vier Prozent, wenn die Wohnung bereits vermietet ist. Es kommen dafür zwei Käufergruppen in Betracht:

Privatpersonen

Privatpersonen, die eine Wohnung kaufen möchten, wollen diese auch selbst nutzen. Wenn die Wohnung bereits vermietet ist, wirkt das abschreckend auf diese Käufergruppe. Zwar hätte der Käufer oder die Käuferin das Recht, dem derzeitigen Mieter aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen, der Prozess ist in der Praxis aber dennoch sehr langwierig.

Trotzdem dürfte diese Käufergruppe lukrativer für Sie sein. Käufer:innen mit Eigenbedarf sind generell bereit, mehr für eine Wohnung zu zahlen. Sie vergleichen nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die individuellen Vorzüge, die eine Wohnung mit sich bringt. Dazu zählen unter anderem eine attraktive Lage, besondere Ausstattungen und viel Freiraum bei der Wohnraumgestaltung.

Kapitalanleger:innen

Kapitalanleger:innen können Investor:innen oder Immobiliengesellschaften sein, die lediglich an der erzielbaren Rendite interessiert sind. Von den individuellen Vorteilen der Eigentumswohnung lassen sie sich fast nie beeindrucken. Entscheidend sind möglichst berechenbare Erträge. Daher kommt es sogar vor, dass diese Käufergruppe eine Wohnung ohne eine vorherige Besichtigung kauft  .

Wie legen Sie den Verkaufspreis fest?

Um den Angebotspreis für Ihre vermietete Wohnung zu ermitteln, müssen Sie zunächst eine Renditekalkulation aus der Sicht eines/einer potenziellen Käufer:in durchführen. Beachten Sie dabei auch die preisliche Entwicklung ähnlicher Wohnungen in der näheren Umgebung. Vor allem der übliche Quadratmeterpreis der Region ist entscheidend. Je mehr Rendite der Käufer oder die Käuferin erwarten kann, desto höher können Sie den Verkaufspreis ansetzen. Ein/e Makler:in kann Sie bei der Immobilienbewertung unterstützen.

Welche Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf?

Für den Wohnungsverkauf müssen Sie zum Einen allgemeine Unterlagen parat haben, die bei einem Immobilienverkauf wichtig sind. Zum Anderen benötigen Sie auch spezielle Unterlagen für den Verkauf von vermieteten Eigentumswohnungen. Bei Fragen kann Ihnen ein/e Makler:in ausführliche Informationen dazu geben.

Allgemeine Unterlagen, die für einen Immobilienverkauf benötigt werden:

• Bauzeichnungen (z. B. Grundrisse)
• Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
• Grundbuchauszug
• Lageplan
• Energieausweis
• Fotos der Immobilie

Spezielle Unterlagen, die für den Verkauf einer vermieteten Wohnung benötigt werden:

• Mietvertrag inkl. Angaben zur letzten Mieterhöhung
• Teilungserklärung bei Wohnungseigentümergemeinschaften
• Miteigentümerliste bei Wohnungseigentümergemeinschaften
• Protokoll der Eigentümerversammlung
• Beschlüsse der Eigentümer:innen (vorzugsweise der letzten drei Jahre)
• Nebenkostenabrechnung inkl. Nachweis über Instandhaltungsrücklagen (vorzugsweise der letzten drei Jahre)
• Eventuelle Sondervertragsdaten (z. B. Wartungsverträge, Antennenverträge usw.)

Besonderheiten beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Kaufvertrag

Achten Sie beim Verkauf darauf, dass im Kaufvertrag ein paar Besonderheiten stehen müssen:

• Vermerken Sie im Kaufvertrag deutlich, dass es sich um eine vermietete Wohnung handelt.
• Alle Rechte und Pflichten des/der neuen Vermieter:in müssen aufgelistet sein. Dazu zählen auch offene Mietschulden.
• Notieren Sie auch alle vereinbarten Regelungen bezüglich der Betriebskostenabrechnung (mit den Zählerständen) und der Übergabe beziehungsweise Rückzahlung der Kaution.

Nebenkostenabrechnung

Für die Nebenkostenabrechnung ist die Person zuständig, die am Ende des Zeitraums als Eigentümer:in im Grundbuch steht. Diese Person ist ebenfalls für eventuelle Nachzahlungen verantwortlich.

Zustimmung WEG-Verwalter:in

Ob Sie bei einem Verkauf die Zustimmung des/der WEG-Verwalter:in oder der anderen Wohnungseigentümer:innen der Immobilie benötigen, steht in Ihrer Teilungserklärung oder Ihrem Teilungsvertrag. Diese Aufgabe kann Ihnen auch ein/e Makler:in abnehmen.

Die Rechte der Mieter:innen

Kündigungsschutz

Der/die Mieter:in Ihrer Eigentumswohnung genießt bei einem Verkauf einen gesetzlichen Kündigungsschutz. So ist der/die Käufer:in dazu verpflichtet, den Mietvertrag unverändert zu übernehmen. Eine Kündigung des Vertrages, um eine Mieterhöhung oder bessere Konditionen durchzusetzen, ist ihm/ihr nicht gestattet.

Lediglich wenn der/die Käufer:in die Wohnung selbst nutzen und Eigenbedarf geltend machen will, ist eine Kündigung möglich. Eigenbedarf besteht auch für einen Familienangehörigen oder eine zu dem Hausstand gehörende Person des/der Käufer:in. Hierbei gelten je nach Mietdauer bestimmte Kündigungsfristen:

• bis zu 5 Jahren Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
• 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
• mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist

Vorkaufsrecht

Laut § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist der/die Mieter:in nur dann zum Vorverkauf berechtigt, wenn die Wohnung während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll. Wenn sie bereits eine Eigentumswohnung war, als der Mietvertrag geschlossen wurde, hat der/die Mieter:in kein Vorkaufsrecht. Auch wenn potenzielle Käufer:innen der Wohnung ein Familienmitglied des/der derzeitigen Besitzer:in ist, besteht kein Vorkaufsrecht.

Besichtigungstermine

Als Besitzer:in der Eigentumswohnung dürfen Sie selbstverständlich Kaufinteressenten zur Besichtigung in die Wohnung einladen. Aber hier hat Ihr/ihre Mieter:in auch vollumfassende Rechte. So müssen Sie ihm/ihr jeden Besichtigungstermin vorschlagen und er/sie hat trotzdem die Option abzulehnen. Er/sie muss lediglich einem Besichtigungstermin pro Woche zustimmen, welcher nicht länger als zwei Stunden dauern darf.

Darüber hinaus gibt es bestimmte Besichtigungstermine, für welche Sie das ausdrückliche Einverständnis des/der Mieter:in benötigen:

• an Sonn- und Feiertagen
• wenn der/die Mieter:in verreist ist
• früh am Morgen
• am späten Abend

Das ist finanziell beim Verkauf wichtig

Grundschuld

Übertragung der Grundschuld

Der/die Käufer:in kann die Grundschuld und dementsprechend auch den Eintrag im Grundbuch einfach übernehmen. Ebenso ist es möglich, dass der/die Käufer:in die Konditionen des alten Darlehens übernimmt und Sie als Kreditnehmer:in ablöst. Dafür ist aber die Zustimmung der Bank und die Beglaubigung eines/einer Notar:in notwendig.

Löschung der Grundschuld

Eine Grundschuldlöschung ist möglich, wenn Sie das Darlehen vollständig zurückgezahlt haben und keine offenen Forderungen gegen Sie vorliegen. Dann stellt Ihnen Ihr ursprünglicher Kreditgeber oder Kreditgeberin eine Löschungsbewilligung aus, welche Sie nur noch von einem/einer Notar:in beglaubigen lassen müssen. Der/die Notar:in reicht das Dokument an das Grundbuchamt weiter, das die Grundschuldlöschung dann vornimmt.

Spekulationssteuer

Wenn zwischen der Anschaffung Ihrer Eigentumswohnung und dem Verkauf mindestens zehn Jahre liegen, ist die Spekulationsfrist erloschen. Nach zehn Jahren müssen Sie dementsprechend keine Spekulationssteuer mehr zahlen. Ist die Spekulationsfrist allerdings unterschritten, müssen Sie den Verkauf in Ihrer Einkommensteuererklärung als privates Veräußerungsgeschäft angeben.

Werbungskosten

Die Aufwendungen für den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung können Sie leider nicht als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Laut einem Urteil des Finanzgerichts Köln (21.03.2018, Az. 3 K 2364/15) ist das nur möglich, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, mit der Sie keine Einkünfte erzielt haben, um danach den Erlös in den Kauf einer zu vermietenden Eigentumswohnung zu stecken. Zu den Aufwendungen würden sowohl die angefallenen Makler-, als auch die Rechtsanwalts- und Notarkosten zählen.

Vermarktung nur mit dem/der richtigen Makler:in

Achten Sie darauf, den/die passenden Makler:in für Ihre bevorzugte Käufergruppe auszuwählen. Gerade bei Kapitalanleger:innen ist es wichtig, eine/n Makler:in zu beauftragen, der/die regelmäßig Kapitalanlagen verkauft. Er/sie kann die Renditekalkulation für Sie übernehmen und ist in Verkaufsgesprächen mit dieser Käufergruppe geübt. So können Sie sicher sein, dass der/die Makler:in einen guten Verkaufspreis für Sie erzielt: