Marktpreis, Angebotspreis, Verkaufspreis: Das sind die Unterschiede
Um Immobilien erfolgreich zu verkaufen, müssen die Zahlen stimmen. An erster Stelle steht dabei eine möglichst realistische Preiskalkulation. Damit Sie sich auf dem Immobilienmarkt gut zurechtfinden und stets den Überblick haben, erklären wir die Unterschiede zwischen Markt-, Angebots- und Verkaufspreis.
Markt-, Angebots- und Verkaufspreis im Vergleich
Was ist der Marktpreis?
Der Marktpreis oder Marktwert ist der Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt typischerweise für eine Immobilie erzielt werden kann. Er kann ermittelt werden, indem gleichartige Kaufverträge, die zum gleichen Zeitpunkt entstanden sind, miteinander verglichen werden. Dabei spielen Angebot und Nachfrage eine zentrale Rolle, doch auch Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung können nicht vernachlässigt werden.
So unterscheidet sich beispielsweise der Marktpreis für zwei Einfamilienhäuser mit ähnlicher Größe und Ausstattung deutlich voneinander, je nachdem, in welcher Gegend sie liegen. Um den Marktwert einer Immobilie festzustellen, müssen daher aktuelle Trends, regionale Besonderheiten und die Entwicklung der Immobilienpreise beachtet werden.
Was ist der Verkehrswert und wie wird er berechnet?
In Zusammenhang mit der Immobilienbewertung wird meist weniger vom Marktwert gesprochen, sondern eher vom Verkehrswert. Das ist der gesetzlich definierte Begriff, der in §194 BauGB geregelt ist:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert lässt sich je nach Immobilie und Nutzung anhand unterschiedlicher Verfahren feststellen:
Wo möglich, wird das Vergleichswertverfahren angewendet, das auf dem Vergleich ähnlicher Immobilien und der erzielten Verkaufspreise am Markt beruht.
Gibt es zu wenig vergleichbare Immobilien oder sind die Objekte zu individuell, muss das Sachwertverfahren hinzugezogen werden. Dabei werden vor allem der Gebäude- und Grundstückswert und die Wertminderung durch Alter und Abnutzung berücksichtigt.
Für vermietete Immobilien wird häufig das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt. Hier ist vor allem maßgeblich, welche Mieteinnahmen erzielt werden können.
Was ist der Angebotspreis?
Beim Angebotspreis handelt es sich um den Preis, zu dem die Immobilie auf dem Markt angeboten wird. Er wird von Eigentümer:innen festgelegt und sollte sich an einem realistisch erzielbaren Marktpreis orientieren. Häufig wird der Angebotspreis etwas höher angesetzt, um bei der Verkaufsverhandlung einen gewissen Spielraum zu haben.
Liegt der Angebotspreis zu hoch über dem Marktpreis, kann das Interessent:innen abschrecken. Das kann sich auch auf die Dauer des Immobilienverkaufs auswirken. Wird er dagegen zu niedrig angesetzt, reduziert sich die potenziell mögliche Gewinnspanne für die Verkäufer:innen.
Haben Sie den Marktpreis Ihrer Immobilie zuverlässig ermittelt, können Sie den Angebotspreis entsprechend kalkulieren. Ein zu hoher Aufschlag ist allerdings nicht empfehlenswert. Häufig wird ein Verhandlungsspielraum von etwa 5 bis 10 Prozent angesetzt, abhängig von der Immobilie und der aktuellen Marktlage.
Besitzen Sie viel Verhandlungsgeschick und haben in Ihrer Gegend viele ähnliche Konkurrenzobjekte, kann auch diese Taktik funktionieren: Sie setzen den Angebotspreis leicht unterhalb des in Ihrer Region üblichen Preises an und locken so schnell viele Interessent:innen zu Ihrem Besichtigungstermin. Macht Ihre Immobilie einen guten Eindruck, bekommen Sie sicher mehrere Angebote. Jetzt können Sie aufgrund der höheren Nachfrage die potenziellen Kaufinteressierten dazu bewegen, ein Angebot abzugeben. So verkaufen Sie Ihre Immobilie unter Umständen schneller und trotzdem zu einem guten Preis.
Sind Sie unsicher, welcher Angebotspreis für Ihre Immobilie angemessen ist, können Sie sich von erfahrenen Makler:innen unterstützen lassen. Sie kennen den lokalen Markt und können besser einschätzen, welcher Preis zum aktuellen Zeitpunkt realistisch erzielbar ist.
Was ist der Verkaufspreis?
Der Verkaufspreis ist der Preis, der für eine Immobilie am Ende tatsächlich erzielt wird. Er ergibt sich aus den Verkaufsverhandlungen und wird im Kaufvertrag verbindlich festgehalten. Zusätzlich zum Verkaufspreis können beim Immobilienverkauf allerdings weitere Kosten für beide Parteien entstehen. Dazu zählen unter anderem:
Maklergebühren: Beauftragen Verkäufer:innen ein Maklerbüro mit dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung, darf den Käufer:innen höchstens die Hälfte der Maklerprovision auferlegt werden. Insgesamt werden meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent fällig.
Notar- und Grundbuchkosten: Sie machen zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises aus und werden üblicherweise von den Käufer:innen übernommen.
Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent und wird meist von den Käufer:innen bezahlt.
Solche Kaufnebenkosten können die Gesamtkosten für Käufer:innen deutlich erhöhen. Je nach Bundesland und individueller Vereinbarung können sie bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Damit ein Hausverkauf schnell und erfolgreich verläuft, sollte der Angebotspreis möglichst realistisch angesetzt werden und sich am Marktpreis orientieren. Dafür sind eine gute Kenntnis des regionalen Immobilienmarktes und die richtige Wertermittlung der Immobilie nötig. Lassen Sie auch genügend Spielraum für Verhandlungen. So erhöhen Sie Ihre Chancen, schnell passende Käufer:innen zu finden und einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Berücksichtigen Sie außerdem die Nebenkosten, die beim Immobilienverkauf entstehen können, und beziehen Sie diese in Ihre Kalkulation ein.
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Häufig gestellte Fragen
Wie berechnet man den Angebotspreis?
Bei der Kalkulation eines Angebotspreises ist das Ziel, einen Gewinn zu erwirtschaften. Der Angebotspreis wird bewusst höher als der Marktpreis gesetzt, um einen Verhandlungsspielraum bzw. Preisnachlässe zu ermöglichen. Wichtig ist, dass der Marktpreis und der Angebotspreis nicht zu weit auseinanderliegen. Wird der Angebotspreis zu hoch angesetzt, schreckt dies Interessent:innen ab. Bei einem zu niedrigen Angebotspreis fällt der Gewinn der Verkäufer:innen nur gering aus. Empfehlenswert ist ein Aufschlag in Höhe von 5 bis 10 Prozent auf den Marktpreis.
Ist der Verkehrswert gleich der Verkaufspreis?
Der Verkehrswert ist nur ein dank Berechnungen theoretisch angenommener Wert. Der Verkaufspreis hingegen wird tatsächlich gezahlt. Nicht immer sind die Werte identisch. Der Verkaufspreis kann über oder unter dem Verkehrswert liegen. Liegt zwischen beiden Werten nur ein geringer Abstand, kann von einer fairen Preisgestaltung für beide Seiten ausgegangen werden. Fällt der Verkaufspreis deutlich höher als der Verkehrswert aus, ist die Immobilie den Preis nach objektiven Kriterien nicht wert. Eine hohe Nachfrage bei knappem Angebot kann dennoch dazu führen, dass Objekte weit über dem Verkehrswert vermarktet und verkauft werden.
