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Für Immobilienkauf notwendig:

Mit diesen Notarkosten müssen Sie rechnen

Anika Wegner
Anika Wegner
19. März 2020

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Kaufvertrag eines Immobiliengeschäftes ist erst dann rechtskräftig, wenn er über einen Notar aufgesetzt wurde.
  • Der Notar kümmert sich um die gesamte Abwicklung einer Immobilienübertragung, so zum Beispiel auch um die Grundbucheintragung.
  • Beide Vertragspartner müssen gleichermaßen für die Bezahlung der Notarkosten haften.
  • Die Höhe der Notargebühren ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben und richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie.

Die Übertragung einer Immobilie muss per Gesetz über einen Notar erfolgen. Dabei hat der Notar wesentlich mehr Aufgaben, als nur Ihren Kaufvertrag zu beurkunden. Wir zeigen Ihnen, welche Rolle der Notar bei einem Hauskauf hat, wie hoch die Notarkosten ausfallen, wer sie bezahlen muss und wo Sie sogar bei den Kosten sparen können.

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Welche Aufgaben hat ein Notar bei einem Hauskauf?

Wenn Sie in Deutschland eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchten, muss der dazugehörige Vertrag von einem Notar erstellt und abgewickelt werden. Der Kaufvertrag ist ohne den Notar nicht rechtskräftig. Ein Immobilienverkauf ist eine komplexe Angelegenheit, bei der sich ein Laie kaum auskennen kann. Der Gesetzgeber möchte Sie und Ihren Geschäftspartner auf diese Weise vor einem rechtswidrigen Kaufgeschäft schützen. Zu den Aufgaben eines Notars gehört aber nicht nur die Beurkundung des Kaufvertrages:

Erstellung des Vertragsentwurfs

Um den Kaufvertrag aufsetzen zu können, sammelt der Notar in erster Linie alle notwendigen Informationen zu dem Immobilienverkauf. Dazu gehören unter anderem die Personendaten des Verkäufers und Käufers, die Daten der Immobilie, der gewünschte Verkaufstermin und die beteiligten Gläubiger. Zudem haben Sie die Option, die Übertragung des Kaufpreises über ein sogenanntes Notaranderkonto abwickeln zu lassen. Dabei richtet der Notar ein Treuhandkonto ein, auf das der Käufer den Kaufpreis überweisen kann. Sobald alle Notararbeiten erledigt sind und die Immobilienübertragung rechtskräftig ist, überweist der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer. In der Regel wird das Anderkonto aber nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse, wie zum Beispiel einer Zwangsverwaltung, eröffnet.

Übergeben des Vertrages zur Prüfung

Sobald der Notar den Vertragsentwurf erstellt hat, erhalten Sie und Ihr Geschäftspartner eine Ausfertigung zur Überprüfung. Wenn Sie beide mit dem Vertrag einverstanden sind, setzt der Notar einen Termin zur gemeinsamen Unterzeichnung an.

Beurkundung des Vertrages

Bei dem vereinbarten Termin unterschreiben beide Parteien den Vertrag. Die Unterzeichnung wird durch den Notar beurkundet, wodurch diese als rechtskräftig gilt. Danach muss der Käufer den vereinbarten Kaufpreis überweisen.

Veranlassung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt

Im nächsten Schritt veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung beim entsprechenden Grundbuchamt. Diese Vormerkung stellt sicher, dass der Verkäufer während der Abwicklung der Immobilienübertragung nicht mehr auf die Immobilie zugreifen und sie dementsprechend nicht anderweitig verkaufen kann. Die entsprechenden Gebühren werden über die Notarkosten abgerechnet und sind vom Käufer zu tragen.

Einholung des Vorkaufsverzichts der Gemeinde

In der Regel besitzen die Gemeinden ein Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken. Der Notar prüft, ob dieses Recht für Ihre Immobilie gilt und fordert eine Verzichtserklärung bei der Gemeinde ein.

Meldung an das Finanzamt

Damit das Finanzamt über das Kaufgeschäft informiert wird, muss der Notar eine sogenannte Veräußerungsanzeige an das zuständige Finanzamt melden. Dabei wird die Grunderwerbsteuer für den Kauf fällig, die der Käufer tragen muss. Sobald diese bezahlt wurde, stellt das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie ist ein Eigentümerwechsel nicht rechtens.

Überwachung der Zahlung

Der Notar überprüft, ob der Käufer bereits den Kaufpreis überwiesen hat. Erst wenn der Käufer diesen und die entsprechende Grunderwerbsteuer gezahlt hat, darf er als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch

Im letzten Schritt beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung des neuen Eigentümers. Die Immobilienübertragung ist somit rechtmäßig abgeschlossen. Wenn Sie Zahlung über ein Anderkonto gewünscht haben, erhält der Verkäufer nun den Kaufpreis.

Notar beurkundet Vertrag
Ein Notar ist für den Immobilienkauf unerlässlich.

Wer muss die Kosten übernehmen?

Rechtlich gesehen haften beide Vertragsparteien gleichermaßen für die Zahlung der Notargebühren. Sollte es also den Fall geben, dass der Käufer nicht zahlungsfähig ist, so muss der Verkäufer die Notarkosten bezahlen.

In der Praxis übernimmt der Verkäufer aber lediglich den Anteil der Kosten, der für die „Löschung der Rechte Dritter“ erhoben wird. Der Käufer kommt für die restlichen Notarkosten auf. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte Ihr Makler eine vertragliche Regelung über die Kostenverteilung mit Ihrem Vertragspartner vereinbaren.

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Wie berechnen sich die Notarkosten?

Die Höhe der Notargebühren ist gesetzlich vorgeschrieben. Tatsächlich ist ein Notar nach § 17 Abs. 1 Satz 1 der Bundesnotarordnung dazu verpflichtet, nicht mehr oder weniger als die festgesetzten Gebühren zu verlangen. Zudem sind die Notargebühren in jedem Bundesland gleich.

Typische Gebührensätze

Je nach Art der Notartätigkeit fällt nicht nur der einfache Gebührensatz an, sondern auch ein Vielfaches oder ein Bruchteil davon. Für die Beurkundung des Kaufvertrages fällt beispielsweise die zweifache Gebühr an.

Einen Überblick über die typischen Gebührensätze von Notararbeiten, die bei einem Immobilienübertragung anfallen können, zeigen wir Ihnen in unserer Tabelle:

Ausnahme: Abwicklung über ein Anderkonto

Die Gebühren für das Anderkonto sind nicht an den Gebührensätzen festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe des Kaufpreises und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) in Hebesätzen berechnet:

  • Bis zu 2.500 Euro: 1 Prozent
  • Übrige Mehrbetrag bis zu 10.000 Euro: 0,5 Prozent
  • Übrige Mehrbetrag über 10.000 Euro: 0,25 Prozent

Beispielrechnung

Der einfache Gebührensatz richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie bzw. dem Wert des Geschäftes. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 250.000 Euro ist der einfache Gebührensatz von 535 Euro vorgeschrieben. Die Grundschuld beträgt in unserem Beispiel 170.000 Euro. Die Beurkundung der Grundschuld muss wiederum am Wert der Grundschuld berechnet werden, wobei für unsere Beispiel-Grundschuld ein einfacher Gebührensatz von 381 Euro vorgesehen ist.

Für die vollständige Übertragung der Immobilie fallen aber eine Vielzahl von Notartätigkeiten an, die jeweils einzeln mit den entsprechenden Gebührensätzen berechnet werden müssen. Die gesamten Notargebühren für einen Immobilienkauf können daher schnell das fünffache des normalen Gebührensatzes betragen. Die Gebühren für das Grundbuchamt und die Mehrwertsteuer von 19 Prozent müssen zusätzlich berechnet werden.

In unserem Beispiel wickeln wir den Kaufpreis von 250.000 Euro über ein Anderkonto ab. Dementsprechend staffelt sich die Gebühr (aufgerundet) wie folgt:

  • 2.500 Euro x 1 Prozent = 25 Euro
  • 7.499 Euro (Differenz zwischen 2.501 und 10.000 Euro) x 0,5 Prozent = 37,50 Euro
  • 239.999 Euro (Differenz zwischen 10.001 und 250.000 Euro) x 0,25 Prozent = 600 Euro

Insgesamt wird für die Abwicklung über ein Notaranderkonto eine Gebühr von 662,50 Euro fällig.

So errechnen sich die Gesamtkosten für den Notar und das Grundbuchamt anhand unseres Beispiels:

Rechner für Notarkosten

Um den richtigen Gebührensatz für Ihren Immobilienwert zu ermitteln, können Sie den Gebührenrechner der Bundesnotarkammer nutzen. Alternativ können Sie alle Gebührensätze in der Gebührentabelle für Notare nachlesen.

Notarkosten für Wohnungs- und Hauskauf gleich:

Da sich die Notargebühren nach dem Wert des Geschäftes richten, ist es egal, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder verkaufen wollen. Es werden dieselben Gebührensätze erhoben.

Ist es möglich, die Kosten für den Notar zu senken?

Sind sie verhandelbar?

Da die Notarkosten gesetzlich festgesetzt sind, ist es nicht möglich, mit dem Notar über den Preis zu verhandeln. Das Gerichts- und Notarkostengesetz hat das Gebührensystem mit seinen unterschiedlichen Sätzen bereits besonders fair gestaltet, damit sich jeder die Unterstützung eines Notars leisten kann.

Sind sie steuerlich absetzbar?

Sie können die Notarkosten von der Steuer absetzen, wenn Sie mit Ihrer gekauften Immobilie Einkünfte erzielen möchten. Haben Sie also ein Haus gekauft, um es zu vermieten, können die Notarkosten als Anschaffungskosten abgeschrieben werden.

Fallen sie bei einer Schenkung oder Überschreibung weg?

Eine Immobilienübertragung muss nicht immer mit einem Kauf verbunden sein. Bei einer Schenkung, wenn Sie beispielsweise Ihre Immobilie Ihren Kindern überschreiben möchten, gibt es keinen Kaufpreis. Damit die Überschreibung rechtskräftig ist, muss aber dennoch ein Vertrag von einem Notar aufgesetzt werden. Deshalb fallen auch für eine Schenkung oder einer Überschreibung Kosten für den Notar an, die sich wie gehabt am Wert der Immobilie orientieren. In der Regel werden die Notarkosten in diesem Fall komplett von dem Begünstigten übernommen.

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