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So hoch sind aktuell die Immobilienpreise in München

Lina Strauss, Online-Redakteurin bei Aroundhome
Lina Strauss
22. Februar 2023

Die Immobilienpreise in München sind landesweit außer Konkurrenz: Keine andere deutsche Stadt hat ein so hohes Preisniveau bei den Wohnimmobilien. Doch wird es auch zukünftig so weitergehen? Wir wirkt sich das krisenbehaftete Jahr 2022 auf die Immobilienpreise aus? Wir zeigen Ihnen, wie hoch die aktuellen Quadratmeterpreise in München sind und welche Prognosen Expert:innen zum Immobilienmarkt abgeben.

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Wie hoch sind die Preise für Münchner Immobilien?

Beim stetigen Aufwärtstrend der Immobilienpreise in München zeigt sich nun langsam, aber sicher eine Kehrtwende: Laut der empirica-Preisdatenbank sanken die Preise für Wohnungen (Neubau und Bestand) vom dritten auf das vierte Quartal 2022 um –4,3 Prozent. Damit lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München bei 8.595 Euro im vierten Quartal 2022. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sank der Preis um –6,4 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern betrug der Quadratmeterpreis im Durchschnitt 10.714 Euro im vierten Quartal 2022. Damit sank der Preis zum Vorquartal um –1,0 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist der Häuserpreis allerdings durchschnittlich um +7,5 Prozent gestiegen.

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Wie hoch sind die Quadratmeterpreise in den Münchner Bezirken?

Wohnen in München ist im Vergleich zu anderen deutschen Städen durchgehend kostenintensiv. Allerdings gibt es zwischen den einzelnen Stadtteilen bei den immobilienpreisen erhebliche Unterschiede. So sind die inneren Bezirke Au-Haidhausen, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Maxvorstadt die teuersten bei den Haus- und Wohnungspreisen. Viele mittelpreiseige Immobilien finden Sie in Stadtteilen wie Berg am Laim, Riem oder Hadern. Am günstigsten lebt es sich in den Münchner Bezirken Sendling-Westpark und Milbertshofen-Am Hart.

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Wie haben sich die Immobilienpreise in München entwickelt?

München ist mit fast 1,6 Millionen Einwohner:innen nach wie vor ein äußerst begehrter Wohnstandort. Viele junge Familien und Student:innen aus dem In- und Ausland zieht es in die Landeshauptstadt Bayerns. Zudem sorgen internationale Unternehmen, wie BMW und Siemens, für eine kontinuierliche Zuwanderung von Fachkräften.

Mit der hohen Zuwanderung stieg auch die Nachfrage nach Wohnraum, was die Immobilienpreise in München in die Höhe schnellen ließ. Laut der Preisdatenbank von empirica ist der Quadratmeterpreis von 2014 bis 2021 um ganze 90 Prozent für Wohnungen und um 70 Prozent für Häuser gestiegen. Dadurch ist es für viele Eigennutzer:innen schwierig geworden, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Auch im ersten Quartal 2022 setzte sich der Aufwärtstrend der Immobilienpreise in München weiter fort. Doch der Ukrainekonflikt, steigende Energiepreise und hohe Finanzierungszinsen sorgten ab dem zweiten Quartal 2022 für eine Trendwende: Angebotene Immobilien bleiben seitdem länger auf dem Markt, die Preise für Wohnungen stagnieren oder sinken. Seit dem vierten Quartal 2022 sind auch die Preise für Häuser in München rückläufig.

Es werden zu wenig neue Immobilien in München gebaut

Die Gründe für den angespannten Wohnungsmarkt in München sind nicht nur die hohe Zuwanderungsrate und ein großes Interesse von Kapitalanleger:innen, sondern auch der zu langsame Wohnungsbau, wie uns Hildegard Höhlich vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e. V. bestätigt: „Die Bautätigkeit hinkt nach wie vor dem Bedarf hinterher: 2020 wurden in München 7.364 Wohnungen neu gebaut. Zielvorgabe der Stadt waren 8.500 Wohnungen.“ Im Jahr 2022 sind die Materialkosten zudem weiter gestiegen, so dass weitere Neubauprojekte pausiert oder gestrichen wurden.

Das sagen Expert:innen zur aktuellen Lage des Immobilienmarkts

Viele Expert:innen sind sich einig: Das Jahr 2022 hat den Immobilienmarkt einschneidend verändert. „Die Entwicklung, die Immobilienwerte in den letzten 12 Jahren genommen haben, hat in den letzten 12 Monaten eine Kehrtwende gemacht“, verrät uns der Immobilienexperte Matthias Jugel von RE/MAX in Landsberg am Lech im Interview. „Jahrelang stiegen die Preise, doch seit Januar 22 sind die Zinsen extrem gestiegen und die Preise heruntergegangen.“

Die Käufer:innenseite erlitt enorme Einbußen bei ihrer Kaufkraft. Viele können sich die Finanzierung derzeit nicht leisten – und zeigen eine neue Zurückhaltung. Krieg in der direkten Nachbarschaft und eine Inflation in diesem Umfang hätten vor allem einen psychologischen Effekt. „Die Leute sind verunsichert, weil viele Dinge passiert sind, die wir so nicht kannten“, meint Jan Bauer, Vertriebsleiter bei Postbank Immobilien.

Für die Seite der Verkäufer:innen bedeutet die neue Marktsituation, dass sich Immobilien nicht mehr so leicht zu jedem Wunschpreis veräußern lassen. „Verkäufer:innen müssen sich daran gewöhnen, dass die enorm hohen Preise aus der jüngsten Vergangenheit nicht mehr zu erzielen sind“, so Bauer. „Die neue Situation muss in den Köpfen ankommen. Was die Leute bereit sind zu bezahlen und was der Eigentümer haben will, muss wieder zusammenfinden.“

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Prognose für Münchner Immobilienpreise

Viele, die eine Immobilie in München kaufen oder verkaufen möchten, sind verunsichert angesichts der Dynamik am Markt. Wie sich die Immobilienpreise konkret entwickeln werden, sei momentan nicht seriös zu beantworten, betont Jugel. Doch erfahrungsgemäß könne es nach einigen Monaten der Krise dazu kommen, dass die anfängliche Schockstarre einen Gewöhnungseffekt erlebt.

Kommen dazu noch Gehaltserhöhungen als Inflationsausgleich während die Mieten weiter steigen, wird der Immobilienkauf wieder attraktiver – und es kann zu einer Preisstabilisierung kommen. Nicht zu vergessen sei laut Jugel ein weiterer wichtiger Aspekt: „Manche Interessent:innen können es sich nicht leisten, noch länger zu warten, weil die Lebenssituation Druck macht. Zum Beispiel wenn Kinder kommen oder man beruflich oder altersbedingt umziehen muss.“

Auch Christian Rocca, Geschäftsführer von Engel & Völkers Leipzig, sieht keinen Grund zur Panik und keinerlei Anzeichen einer Immobilienblase: „Verkäufer:innen sollten in dieser Zeit nicht die Nerven verlieren. Käufer:innen sollten sich rechtzeitig um eine ordentliche Finanzierung kümmern. Wenn man gut beraten wird, findet man auch Lösungen.“

Allerdings werde es auch immer schwieriger, angemessene Immobilienpreise zu treffen. „Viele können den aktuellen Markt nicht richtig beurteilen. Abstruse Preise sind teilweise im Internet zu finden, die die Marktkorrektur gar nicht widerspiegeln“, so Rocca. Das werde nicht nur enttäuschte Eigentümer:innen zur Folge haben, die bei Ihren Wunschpreisen Abstriche machen müssen.

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Häufige Fragen

Ist München die teuerste Stadt zum Wohnen in Deutschland?

München ist die teurste Stadt zum Wohnen in Deutschland. Sowohl im Mietpreis-Ranking steht München mit 20,12 Euro pro Quadratmeter bei Neubau auf Platz eins, aber auch bei Lebenshaltungskosten ist München deutscher Spitzenreiter. (Quelle: Numbeo; Stand: Februar 2023)

Warum sind Immobilien in München so teuer?

Der Wohnraum in München ist sehr begehrt, da die Stadt weltbekannt ist und dazu eine überdurchschnittliche Lebensqualität, hohe wirtschaftliche Stärke und eine vergleichsweise geringe Kriminalitätsrate aufweist. Das führte in den letzten Jahren stetig zu einem enromen Bevölkerungszuwachs bei einer sehr niedrigen Leerstandsquote von 0,2 Prozent (Quelle: Engel & Völkers; Stand: Februar 2023). Da das Bebauungspotenzial und die Bautätigkeit nicht der hohen Nachfrage von EIgennutzer:innen und Kapitalanleger:innen nachkommen konnten, stiegen die Mieten und Immobilienpreise in München bis 2022 rasant an.

Sollte ich derzeit mit meinem Immobilienverkauf in München warten?

Das lässt sich nur individuell beantworten. Einige Eigentümer:innen, die keinen Druck zum Verkaufen haben, warten angesichts der aktuellen Dynamik am Markt die weitere Entwicklung lieber ab. Dass die Preise aber wieder einen ähnlich hohen Preisanstieg wie zwischen den Jahren 2012 und 2022 verzeichnen, ist nicht vorherzusehen.