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So ermitteln Sie den idealen Verkaufspreis!

Immobilienbewertung: Wie viel ist Ihre Immobilie wirklich wert?

Vor dem Verkauf einer Immobilie stellt sich die Frage, was sie eigentlich wert ist und was diesen Wert ausmacht. Ob Eigentumswohnung, frei stehende Immobilie oder Reihenhaus: Sowohl Käufer als auch Verkäufer profitieren von einer professionellen Immobilienbewertung vor dem Kauf oder Verkauf. Wir verraten Ihnen, welche Kriterien bei der Immobilienbewertung zum Tragen kommen.

Cta  Immobilienverkauf
Immobilie verkaufen?

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Wann und warum benötigen Sie eine Immobilienbewertung?

Kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie? Die meisten Menschen dürften sich hier ganz schön verschätzen. Eigenheime boomen und die Immobilienpreise kletterten in den vergangenen Jahren in vielen Gebieten in schwindelerregende Höhen. Dennoch lassen sich in vielen Fällen niedrigere Preise erzielen, als die Besitzer erwarten. In anderen Fällen kann der Marktwert des Hauses oder der Wohnung höher sein, als Sie vermuten. In folgenden Fällen ist es ratsam, den Wert der Immobilie professionell ermitteln zu lassen:

  • Verkauf
  • Kauf
  • Eigene Vermögensübersicht
  • Schenkung
  • Heirat / Ehevertrag

Bei einer selbst durchgeführten Ermittlung kann es im schlimmsten Fall zu herben finanziellen Verlusten kommen. Zudem wissen die wenigsten Eigenheimbesitzer, welche Kriterien überhaupt eine Rolle spielen. Vergleichswerte von Objekten in der Nachbarschaft sind ebenso wenig valide wie der durchschnittliche Verkaufspreis in der Region. Herangezogen wird etwa auch der Immobilientyp – und das nicht nur, weil unter Umständen ein Grundstück zum Verkaufswert gehört oder sich die Wohnfläche unterscheidet.

Immobilientypen und ihre Unterschiede

Haus oder Wohnung, frei stehend oder in Reihe, für Großfamilien oder für Singles: Der Immobilientyp beeinflusst den Preis entscheidend. Und das hängt nicht allein von der Quadratmeteranzahl ab. So sind einige Immobilientypen gefragter als andere – und sinkt die Nachfrage, reduziert sich der Preis und somit den Immobilienwert. Hier finden Sie eine Übersicht über die gängigen Immobilientypen.

Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhaus mit Balkonen
Als Immobilientyp ist das Mehrfamilienhaus vor allem bei Investoren gefragt.

Frei stehend oder in Reihe gebaut, mit zwei oder mehr Einheiten: Das Mehrfamilienhaus bringt aufgrund hoher Mieteinnahmen die höchste Rendite, allerdings auch viel Verantwortung mit sich.

Frei stehendes Einfamilienhaus

Freistehendes Einfamilienhaus mit Garten
Einfamilienhäuser sind auf dem Immobilienmarkt besonders attraktiv.

Der Klassiker unter den Einfamilienhäusern. Das frei stehende Haus bietet maximale Gestaltungsfreiheit und Ruhe. Das wirkt sich auf den Preis aus: Frei stehende Objekte werden von vielen Käufern favorisiert, sind je nach Region rar und werden in gutem Zustand entsprechend hoch bewertet.

Doppelhaushälfte

Doppelhaushälfte mit Parkplätzen
Auch Doppelhaushälften sind sehr beliebt – und etwas günstiger im Preis.

Die direkte Nähe zum Nachbarhaus lässt den Wert einer Doppelhaushälfte leicht geringer ausfallen als den des frei stehenden Objekts. Beliebt ist die Immobilienform dennoch, da sie viel Freiheit in der Gestaltung bietet.

Reihenhaus

Weiße Reihenhäuser
Ein Reihenhaus bietet nicht ganz so viel Privatssphäre wie ein Einfamilienhaus, wird aber trotzdem von potenziellen Käufern geschätzt.

Das Reihenhaus ist die günstigste Form des Einfamilienhauses. Oftmals liegen Reihenhäuser in geschützten Arealen oder verkehrsberuhigten Straßen. Sie sind aufgrund des vergleichsweise niedrigen Preises und der Lage vor allem bei Familien eine populäre Investition.

Eigentumswohnung

Modern eingerichtete Eigentumswohnung
Eigentumswohnungen sind besonders bei Stadtbewohnern angesagt.

Viele Einheiten im Haus und die geringe Einflussnahme durch eine Eigentümergemeinschaft werden durch die Lage vielfach wettgemacht: Eigentumswohnungen befinden sich häufig in zentralen Citylagen. Ein weiterer Vorteil ist, dass Instandhaltungskosten im Haus geteilt werden. Der Wert richtet sich sehr stark nach Lage und Zustand des Objekts.

(Single-)Appartement

Frau sitzt auf einem Sofa in ihrem Single-Apartment
Vor allem Studenten sind an kleinen Single-Apartments interessiert – meist jedoch zur Miete.

Insbesondere als Wertanlage wird das kleine Appartement immer gefragter. In Universitätsstädten und in begehrten Lagen lassen sich hohe Renditen erzielen und die Nachfrage ist hoch.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilie mit mehreren Büroeinheiten
Gewerbeimmobilien bringen zahlreiche Verantwortlichkeiten und Kosten mit sich.

Die Lage und damit die Mieteinnahmen der Gewerbeimmobilie bestimmen entscheidend ihren Wert. In Wohnlagen kann es schwierig werden, dauerhaft geeignete, solvente Mieter zu finden. Liegen die Mieteinnahmen für das Gewerbe dauerhaft unter 20 Prozent der Gesamteinnahmen, wird die Immobilie wie ein reines Wohnhaus bewertet. Gewerbeimmobilien in gefragten Lagen können hohe Renditen erzielen.

Welche Faktoren fließen in die Immobilienbewertung ein?

Die Unterschiede der Immobilientypen und die individuellen Faktoren sind viel zu groß, um allein durch einen Vergleich mit ähnlichen Typen zu einem validen Wert zu kommen. Die genaue Ermittlung des Immobilienwerts hängt von verschiedenen Details ab. Dazu zählen:

  • Lage
  • Alter
  • Bausubstanz
  • Objektzustand
  • Größe
  • Schnitt
  • Ausstattung
  • Energieeffizienz

Lage der Immobilie

Die Lage der Immobilie zählt mit zu den wichtigsten Faktoren. Dabei kommt es nicht unbedingt auf einen möglichst zentralen Standort oder auf gefragte Viertel an. Vielmehr spielt hier der allgemeine Immobilienmarkt eine Rolle. Dass Städte wie München und Stuttgart mit die höchsten Objektpreise in Deutschland erzielen, ist unstrittig. Doch auch ländliche Lagen werden in einigen Ecken des Landes immer teurer. Vor allem die Nähe zu Ballungsgebieten und eine gute Verkehrsanbindung treiben die Erträge nach oben. Der direkte Standort des Hauses spielt ebenfalls eine Rolle. Ob das Objekt an einer viel befahrenen Hauptstraße oder in einer verkehrsberuhigten Zone liegt, hat ebenso Einfluss auf den Preis wie Einkaufsmöglichkeiten in der unmittelbaren Umgebung. Die Geräuschkulisse, der Ausblick und die Lichtverhältnisse in der Immobilie sind ebenfalls entscheidend.

Neubauten

Neubauten erzielen oftmals höhere Werte als Altbauten, wobei es dabei stark auf die Bausubstanz, den Zustand und die Ausstattung ankommt. Luxussanierte Altbauten im Szeneviertel können viel mehr wert sein, als einfache Neubauwohnungen vor den Toren der Stadt.

Größe

Die Größe spielt nicht nur aufgrund der Berechnung der Quadratmeter eine Rolle. Eigentumswohnungen bis etwa 80 Quadratmeter Größe mit einem Schnitt, der jeden Quadratmeter optimal nutzt, zählen zu den begehrtesten Immobilienformen und erzielen so prozentual gesehen die höchsten Preise.

Energieeffizienz

Was viele nicht bedenken, ist die Energieeffizienz des Objekts. Seit 2014 ist der Energieausweis für alle Immobilientypen Pflicht. Er gibt Auskunft darüber, wie stromsparend Haus oder Wohnung ist. Und das wirkt sich stark auf den Wert aus. Ein energiesparendes Haus kann einen weit höheren Verkaufspreis erzielen, als ein ansonsten vergleichbares Objekt mit hohem Energieverbrauch.

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Verkehrswert vs. Verkaufswert

Den Sach- oder Verkehrswert berechnen Sachverständige anhand der Fakten. Angesichts des derzeitigen Immobilienbooms muss der Sachwert der Immobilie, der durch die oben genannten Faktoren ermittelt wird, jedoch nicht zwingend mit dem tatsächlichen Verkaufswert übereinstimmen. Letztendlich wird dieser durch Angebot und Nachfrage bestimmt. So wechseln Altbauten mit durchschnittlicher Ausstattung in manchen Regionen zu Höchstwerten den Besitzer, während hochwertige Objekte in ländlichen und wirtschaftlich weniger renommierten Lagen mitunter eine weitaus geringere Zahl an Interessenten anziehen und somit der Verkaufswert sinken kann.

© Aroundhome

Wie wird die Immobilienbewertung erstellt?

Es gibt verschiedene Methoden der Immobilienbewertung. Sie unterscheiden sich je nach verfügbarem Budget und dem Anlass der Bewertung. So ist für einige Zwecke ein offizielles Gutachten notwendig, für andere genügt womöglich eine Kurzeinschätzung, die von einem Makler vorgenommen werden kann. Diese Möglichkeiten zur Bewertung Ihrer Immobilie stehen Ihnen zur Verfügung:

  • Verkehrswertgutachten
  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Das Verkehrswertgutachten

Die gängigste Form der Immobilienbewertung ist das Verkehrswertgutachten. Es ist zwingend notwendig, wenn Sie den Objektwert für gerichtliche Angelegenheiten benötigen – etwa bei einer (Zwangs-)Versteigerung, wenn Sie eine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen, in manchen Fällen auch für die Finanzierung oder für das Finanzamt. Mit der Bewertung wird ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt. Der Verkehrswert wird durch § 194 des Baugesetzbuches definiert: Demnach beträgt er den Wert „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ – also den reinen Sachwert ohne subjektive Eindrücke. Für die Ermittlung begutachtet der Sachverständige sämtliche Faktoren des Hauses, nimmt eventuelle Mängel auf und berechnet im Anschluss den Wert. Die sorgfältige Begutachtung hat ihren Preis: sie kann rund 3.000 Euro kosten.

Weitere Bewertungsverfahren: eine Übersicht

Neben dem gängigen Gutachten kommen weitere Möglichkeiten zur Immobilienbewertung infrage. Sie bieten sich an, wenn Sie den möglichen Verkaufswert ermitteln möchten und kein offizielles Gutachten benötigen.

Vergleichswertverfahren

Bei dieser Methode wird eine Vielzahl vergleichbarer Objekte zur Wertermittlung herangezogen. Hier spielen Faktoren wie Lage, Beschaffenheit des Grundstücks, Erschließungszustand, Größe, Gebäudeart, Ausstattungsqualität und baulicher Zustand eine Rolle. Der Gutachter zieht hierfür etwa die Kaufpreise anhand der Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses heran und vergleicht das zu bewertende Objekt mit ähnlichen Immobilien. Unterschiede werden mit Zu- oder Abschlägen berechnet. Das Vergleichswertverfahren gilt als eine der zuverlässigsten Bewertungsmethoden.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist sehr komplex und findet zwar den Wert des Objekts heraus, nicht jedoch dessen tatsächlichen Verkaufswert. Drei Komponenten werden beim Sachwertverfahren herangezogen:

  • Bodenrichtwert
  • Herstellungskosten des Objekts
  • Herstellungskosten der Außenanlagen

Die Kosten werden vom Alter des Objekts abgezogen: Der Gesetzgeber geht von einer Nutzungszeit von 80 Jahren aus, pro Jahr werden 1,25 Prozent vom Gesamtwert des Gebäudes gemindert, der Bodenrichtwert addiert und ein sogenannter Marktanpassungsfaktor berücksichtigt. Der Substanzwert lässt sich so sehr zuverlässig herausfinden, die Marktlage jedoch kaum.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Für die Berechnung werden der Bodenrichtwert (auch Bodenwert genannt) und der Ertragswert des Gebäudes (also dem, was die Immobilie innerhalb der Nutzungszeit abwirft) inklusive Zinserträge, minus Bewirtschaftungskosten herangezogen. Der durch das Ertragswertverfahren errechnete Wert spiegelt zwar reale Zahlen wider, diese können jedoch für die Zukunft nur bedingt herangezogen werden – insbesondere in Zeiten steigender Immobilienpreise.

Bodenwert vs. Grundstückswert

Der Bodenwert meint den Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand. Er errechnet sich aus vergangenen Grundstücksverkäufen und wird von der Gemeinde in regelmäßigen Abständen veröffentlicht. Da der Bodenwert auf früheren Verkäufen basiert, handelt es sich um eine starre Größe, welche die aktuellen Entwicklungen der Immobilienpreise nicht abbildet.

Spricht man im Rahmen einer Grundstücksbewertung vom Grundstückswert, ist der Bodenwert inklusive des Gebäudewerts und des Werts der Außenanlage gemeint.

Online-Immobilienbewertung – gute Grundlage oder unzureichende Informationen?

Bei kostenlosen Immobilienbewertungen im Netz ziehen Algorithmen meist ein Vergleichswertverfahren heran. Allerdings sind die so ermittelten Preise lediglich durchschnittliche Werte, die in der Realität erheblich abweichen können. So kann eine Onlinebewertung Angaben zur Lage, zur Größe, zum Alter und zur Nachfrage berücksichtigen. Den Zustand der Bausubstanz, den Schnitt, die Ausstattung, eventuelle Mängel wie Feuchtigkeitsschäden oder auch die in Zukunft zu erzielenden Mieteinnahmen jedoch nicht – und diese Faktoren machen einen großen Teil der Gesamtbewertung aus. Die Bewertung im Netz kann einen ersten Überblick bieten. Sie kommt etwa dann infrage, wenn Sie eine Immobilie zum Kauf ins Auge gefasst haben und wissen möchten, ob der Verkaufspreis realistisch ist. Für aussagekräftige Informationen sollten Sie eine professionelle Immobilienbewertung vornehmen lassen.

Wer führt eine Immobilienbewertung durch?

Ein Immobiliensachverständiger führt Verkehrswertgutachten und andere Formen der Immobilienbewertung durch. Wünschen Sie ein ausführliches Gutachten, das vor Gericht Bestand hat und von Banken sowie dem Finanzamt akzeptiert wird, ist der Gang zum Gutachter unerlässlich. Da er allerdings vergleichsweise teuer ist, können unter Umständen andere Experten ebenfalls infrage kommen.

Planen Sie den Verkauf Ihres Eigenheims, ist ein Makler erster Ansprechpartner für die Bewertung. Der Vorteil: Er kennt den regionalen Markt und kann einen realistischen Verkaufspreis einschätzen. So erfahren Sie nicht nur den Sachwert, sondern auch den tatsächlichen Marktwert. Beauftragen Sie ein Maklerbüro mit der Wertermittlung, zahlen Sie in vielen Fällen erst einmal nichts dafür. Erst beim Verkauf der Immobilie werden Gebühren fällig.

Welche Leistungen bieten Makler, Gutachter und Co.?

Ein ausführliches Verkehrswertgutachten berücksichtigt sämtliche Faktoren für die Wertermittlung. Anschließend erhalten Sie zahlreiche Unterlagen, die vor Gericht, für einen Verkauf , eine Hypothek oder einen Kredit akzeptiert werden. Dazu zählen:

  • Flurkarte
  • Lageplan
  • Gebäude-/Objekt-Grundrisse
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Auszüge aus dem Bebauungsplan
  • Ortsübersicht

Welche Unterlagen benötigen Sie für die Immobilienbewertung?

Damit der Gutachter bzw. der Makler eine umfassende Wertanalyse durchführen kann, benötigt er von Ihnen möglichst alle Unterlagen zum Objekt. Dazu gehören:

  • Grundbucheintrag
  • Baupläne
  • Grundrisse
  • Energieausweis
  • Flurkartenauszug
  • ggf. Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
  • Abrechnungen
  • Nachweise über Sanierungen, Modernisierungen, Reparaturen
  • ggf. Nachweise über Mieteinnahmen

Die Kosten einer Immobilienbewertung

Welche Kosten Sie für die Bewertung einplanen sollten, hängt von der Art der Analyse ab. Eine Onlinebewertung für einen ersten Preiseindruck ist oftmals kostenlos. Eine ausführlichere Bewertung kostet zwischen 50 und 80 Euro. Hier erhalten Sie allerdings lediglich Vergleichswerte und keine Einschätzung Ihrer spezifischen Immobilie. Eine Kurzbewertung eines Gutachters beginnt bei etwa 450 Euro. Der tatsächliche Preis ist von der Objektgröße, dem Wert und dem Aufwand für die Erstellung abhängig. Fehlen zum Beispiel Unterlagen oder sind sehr viele Faktoren heranzuziehen, steigt der Preis.

Unser Tipp:

Der Gutachter muss sich nach jüngster Gesetzgebung nicht an eine Honorartabelle halten und kann seine Preise frei gestalten. Handeln Sie den Preis für die Bewertung daher aus, bevor der Gutachter tätig wird.

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