Immobilienbewertung: Wie viel ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Vor dem Verkauf einer Immobilie stellt sich die Frage, was sie eigentlich wert ist und was diesen Wert ausmacht. Ob Eigentumswohnung, frei stehende Immobilie oder Reihenhaus: Sowohl Käufer.in als auch Verkäufer:in profitieren von einer professionellen Immobilienbewertung vor dem Kauf oder Verkauf. Wir verraten Ihnen, welche Kriterien bei der Immobilienbewertung zum Tragen kommen.
Brauchen Sie direkt Empfehlungen für Fachfimren?
- Wann benötigen Sie eine Immobilienbewertung?
- Immobilientypen und ihre Unterschiede
- Welche Faktoren fließen in die Immobilienbewertung ein?
- Verkehrswert vs. Verkaufswert
- Wie wird die Immobilienbewertung erstellt?
- Online-Immobilienbewertung
- Wer führt eine Immobilienbewertung durch?
- Welche Leistungen bieten Makler:in, Gutachter:in und Co.?
- Was kostet eine Immobilienbewertung?
- Passende Makler:innen finden
Wann und warum benötigen Sie eine Immobilienbewertung?
Kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie? Die meisten Menschen dürften sich hier ganz schön verschätzen. Viele Jahre boomten Eigenheime und die Immobilienpreise kletterten in vielen Gebieten in schwindelerregende Höhen. Doch seitdem krisenbedingt Zinsen und Energiekosten steigen, sind Immobilienpreise selbst in Ballungsgebieten rückläufig. Als Folge sind sich Eigentümer:innen oft unsicher, was den Wert ihrer Immobilie betrifft. In vielen Fällen lassen sich nur niedrigere Preise erzielen, als die Besitzer:innen erwarten. In anderen Fällen kann der Marktwert des Hauses oder der Wohnung höher sein, als Sie vermuten.
In folgenden Fällen ist es daher ratsam, den Wert der Immobilie professionell ermitteln zu lassen:
- Verkauf einer Immobilie
- Kauf einer Immobilie
- Eigene Vermögensübersicht
- Erbfall
- Schenkung
- Heirat/Ehevertrag
- Scheidung
Ist es ratsam, den Immobilienwert selbst zu schätzen?
Bei einer selbst durchgeführten Ermittlung kann es im schlimmsten Fall zu herben finanziellen Verlusten kommen. Zudem wissen die wenigsten Eigenheimbesitzer:innen, welche Kriterien überhaupt eine Rolle spielen. Vergleichswerte von Objekten in der Nachbarschaft sind ebenso wenig valide wie der durchschnittliche Verkaufspreis in der Region. Herangezogen wird etwa auch der Immobilientyp – und das nicht nur, weil unter Umständen ein Grundstück zum Verkaufswert gehört oder sich die Wohnfläche unterscheidet.
Immobilientypen und ihre Unterschiede
Haus oder Wohnung, frei stehend oder in Reihe, für Großfamilien oder für Singles: Der Immobilientyp beeinflusst den Preis entscheidend. Und das hängt nicht allein von der Quadratmeteranzahl ab. So sind einige Immobilientypen gefragter als andere – und sinkt die Nachfrage, reduziert sich der Preis und somit der Immobilienwert. Hier finden Sie eine Übersicht über die gängigen Immobilientypen:
Mehrfamilienhaus
In Reihe gebaut oder frei stehend, mit drei oder mehr Einheiten: Das Mehrfamilienhaus bringt aufgrund hoher Mieteinnahmen die höchste Rendite, allerdings auch viel Verantwortung mit sich.
Ein- und Zweifamilienhaus
Das frei stehende Einfamilienhaus bietet maximale Gestaltungsfreiheit und Ruhe. Das wirkt sich auf den Preis aus: Je nach Region ist es rar und wird in gutem Zustand entsprechend hoch bewertet. Die direkte Nähe zum Nachbarhaus lässt den Wert einer Doppelhaushälfte leicht geringer ausfallen. Das Reihenhaus ist die günstigste Form des Einfamilienhauses.
Eigentumswohnung
Viele Einheiten im Haus und die geringe Einflussnahme durch eine Eigentümergemeinschaft werden durch die Lage vielfach wettgemacht: Eigentumswohnungen befinden sich häufig in begehrten zentralen Citylagen. Insbesondere als Wertanlage wird aber auch das kleine Single-Appartement immer gefragter.
Gewerbeimmobilien
Die Lage und damit die Mieteinnahmen der Gewerbeimmobilie bestimmen entscheidend ihren Wert. In Wohnlagen kann es schwierig werden, dauerhaft geeignete, solvente Mieter:innen zu finden. Liegen die Mieteinnahmen für das Gewerbe dauerhaft unter 20 Prozent der Gesamteinnahmen, wird die Immobilie wie ein reines Wohnhaus bewertet. Gewerbeimmobilien in gefragten Lagen können hohe Renditen erzielen.
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Welche Faktoren fließen in die Immobilienbewertung ein?
Die Unterschiede der Immobilientypen und die individuellen Faktoren sind viel zu groß, um allein durch einen Vergleich mit ähnlichen Typen zu einem validen Wert zu kommen. Die genaue Ermittlung des Immobilienwerts hängt von verschiedenen Details ab. Dazu zählen:
Lage der Immobilie
Bei der Lage der Immobilie kommt es nicht unbedingt auf einen möglichst zentralen Standort oder auf gefragte Viertel an. Vielmehr spielt der allgemeine Immobilienmarkt eine Rolle. Dass Städte wie München und Stuttgart mit die höchsten Objektpreise in Deutschland erzielen, ist unstrittig. Doch auch ländliche Lagen werden in einigen Ecken des Landes immer teurer. Vor allem die Nähe zu Ballungsgebieten und eine gute Verkehrsanbindung treiben die Erträge nach oben. Der direkte Standort des Hauses spielt ebenfalls eine Rolle. Ob das Objekt an einer viel befahrenen Hauptstraße oder in einer verkehrsberuhigten Zone liegt, hat ebenso Einfluss auf den Preis wie Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe. Die Geräuschkulisse, der Ausblick und die Lichtverhältnisse in der Immobilie sind ebenfalls entscheidend.
Alter, Bausubstanz und Objektzustand
Neubauten erzielen oftmals höhere Werte als Altbauten, wobei es dabei stark auf die Bausubstanz, den Zustand und die Ausstattung ankommt. Luxussanierte Altbauten im Szeneviertel können viel mehr wert sein, als einfache Neubauwohnungen vor den Toren der Stadt.
Größe, Schnitt und Ausstattung
Die Größe spielt nicht nur aufgrund der Berechnung der Quadratmeter eine Rolle. Eigentumswohnungen bis etwa 80 Quadratmeter Größe mit einem Schnitt, der jeden Quadratmeter optimal nutzt, zählen zu den begehrtesten Immobilienformen und erzielen so prozentual gesehen die höchsten Preise.
Energieeffizienz
Was viele nicht bedenken, ist die Energieeffizienz des Objekts. Seit 2014 ist der Energieausweis für alle Immobilientypen Pflicht. Er gibt Auskunft darüber, wie stromsparend Haus oder Wohnung ist. Und das wirkt sich stark auf den Wert aus. So kann ein energiesparendes Haus einen weit höheren Verkaufspreis erzielen, als ein ansonsten vergleichbares Objekt mit hohem Energieverbrauch.
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Verkehrswert vs. Verkaufswert
Den Sach- oder Verkehrswert berechnen Sachverständige anhand der Fakten. Der Sachwert der Immobilie, der durch die oben genannten Faktoren ermittelt wird, muss jedoch nicht zwingend mit dem tatsächlichen Verkaufswert übereinstimmen. Letztendlich wird er durch Angebot und Nachfrage bestimmt. So werden Altbauten mit durchschnittlicher Ausstattung in manchen Regionen zu Höchstwerten verkauft, während hochwertige Objekte in ländlichen und wirtschaftlich weniger renommierten Lagen mitunter eine weitaus geringere Zahl an Interessent:innen anziehen kann, wodurch der Verkaufswert sinkt.
Wie wird die Immobilienbewertung erstellt?
Es gibt verschiedene Methoden der Immobilienbewertung. Sie unterscheiden sich je nach verfügbarem Budget und dem Anlass der Bewertung. So ist für einige Zwecke ein offizielles Gutachten notwendig, während für andere eine Kurzeinschätzung genügt, die Makler:innen vornehmen. Die folgenden Möglichkeiten zur Bewertung Ihrer Immobilie stehen Ihnen zur Verfügung:
Das Verkehrswertgutachten
Die gängigste Form der Immobilienbewertung ist das Verkehrswertgutachten. Es ist zwingend notwendig, wenn Sie den Objektwert für gerichtliche Angelegenheiten benötigen – etwa bei einer (Zwangs-)Versteigerung, wenn Sie eine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen, in manchen Fällen auch für die Finanzierung oder für das Finanzamt. Mit der Bewertung wird eine öffentlich bestellte und vereidigte sachverständige Person beauftragt. Der Verkehrswert wird durch § 194 des Baugesetzbuches definiert: Demnach beträgt er den reinen Sachwert ohne subjektive Eindrücke. Für die Ermittlung begutachtet der oder die Sachverständige sämtliche Faktoren des Hauses, nimmt eventuelle Mängel auf und berechnet im Anschluss den Wert. Die sorgfältige Begutachtung kann rund 3.000 Euro kosten.
Neben dem gängigen Verfahren kommen weitere Möglichkeiten zur Immobilienbewertung infrage, wenn Sie kein offizielles Gutachten benötigen.
Vergleichswertverfahren
Bei dieser Methode wird eine Vielzahl vergleichbarer Objekte zur Wertermittlung berücksichtigt. Der oder die Gutachter:in zieht hierfür etwa die Kaufpreise anhand der Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses heran und vergleicht das zu bewertende Objekt mit ähnlichen Immobilien. Unterschiede werden mit Zu- oder Abschlägen berechnet. Das Vergleichswertverfahren gilt als eine der zuverlässigsten Bewertungsmethoden.
Folgende Faktoren spielen beim Vergleichswertverfahren eine Rolle:
- Lage
- Beschaffenheit des Grundstücks
- Erschließungszustand
- Gebäudeart und Größe
- Ausstattung und baulicher Zustand
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist sehr komplex und findet zwar den Wert des Objekts heraus, nicht jedoch dessen tatsächlichen Verkaufswert. Die Kosten werden vom Alter des Objekts abgezogen: Der Gesetzgeber geht von einer Nutzungszeit von 80 Jahren aus, pro Jahr werden 1,25 Prozent vom Gesamtwert des Gebäudes gemindert, der Bodenrichtwert addiert und ein sogenannter Marktanpassungsfaktor berücksichtigt. Der Substanzwert lässt sich so sehr zuverlässig herausfinden, die Marktlage jedoch kaum.
Drei Komponenten werden beim Sachwertverfahren herangezogen:
- Bodenrichtwert
- Herstellungskosten des Objekts
- Herstellungskosten der Außenanlagen
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Für die Berechnung werden der Bodenrichtwert (auch Bodenwert genannt) und der Ertragswert des Gebäudes (also dem, was die Immobilie innerhalb der Nutzungszeit abwirft) inklusive Zinserträge, minus Bewirtschaftungskosten herangezogen. Der durch das Ertragswertverfahren errechnete Wert spiegelt zwar reale Zahlen wider, diese können jedoch für die Zukunft nur bedingt herangezogen werden.
Bodenwert vs. Grundstückswert
Der Bodenwert meint den Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand. Er errechnet sich aus vergangenen Grundstücksverkäufen und wird von der Gemeinde in regelmäßigen Abständen veröffentlicht. Da der Bodenwert auf früheren Verkäufen basiert, handelt es sich um eine starre Größe, welche die aktuellen Entwicklungen der Immobilienpreise nicht abbildet.
Spricht man im Rahmen einer Grundstücksbewertung vom Grundstückswert, ist der Bodenwert inklusive des Gebäudewerts und des Werts der Außenanlage gemeint.
Online-Immobilienbewertung – gute Grundlage oder unzureichende Informationen?
Bei kostenlosen Immobilienbewertungen im Netz ziehen Algorithmen meist ein Vergleichswertverfahren heran. Allerdings sind die so ermittelten Preise lediglich durchschnittliche Werte, die in der Realität erheblich abweichen können. So kann eine Onlinebewertung Angaben zur Lage, Größe, Alter und Nachfrage berücksichtigen. Den Zustand der Bausubstanz, den Schnitt, die Ausstattung, eventuelle Mängel wie Feuchtigkeitsschäden oder auch die in Zukunft zu erzielenden Mieteinnahmen jedoch nicht – und diese Faktoren machen einen großen Teil der Gesamtbewertung aus. Die Bewertung im Netz kann einen ersten Überblick bieten. Sie kommt etwa dann infrage, wenn Sie eine Immobilie zum Kauf ins Auge gefasst haben und wissen möchten, ob der Verkaufspreis realistisch ist. Für aussagekräftige Informationen sollten Sie eine professionelle Immobilienbewertung vornehmen lassen.
Wer führt eine Immobilienbewertung durch?
Immobiliensachverständige führen Verkehrswertgutachten und andere Formen der Immobilienbewertung durch. Wünschen Sie ein ausführliches Gutachten, das vor Gericht Bestand hat und von Banken sowie dem Finanzamt akzeptiert wird, ist der Gang zu einem oder einer Gutachter:in unerlässlich. Da dies allerdings vergleichsweise teuer ist, können unter Umständen andere Expert:innen ebenfalls infrage kommen.
Planen Sie den Verkauf Ihres Eigenheims, helfen Ihnen Makler:innen bei der Bewertung weiter. Der Vorteil: Sie kennen den regionalen Markt und können einen realistischen Verkaufspreis einschätzen. So erfahren Sie nicht nur den Sachwert, sondern auch den tatsächlichen Marktwert. Beauftragen Sie ein Maklerbüro mit der Wertermittlung, zahlen Sie in vielen Fällen erst einmal nichts dafür. Erst beim Verkauf der Immobilie werden Gebühren fällig.
Diese Unterlagen benötigen Sie für die Immobilienbewertung:
- Grundbucheintrag
- Baupläne
- Grundrisse
- Energieausweis
- Flurkartenauszug
- ggf. Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
- Abrechnungen
- Nachweise über Sanierungen, Modernisierungen, Reparaturen
- ggf. Nachweise über Mieteinnahmen
Welche Leistungen bieten Makler:in, Gutachter:in und Co.?
Ein ausführliches Verkehrswertgutachten berücksichtigt sämtliche Faktoren für die Wertermittlung. Anschließend erhalten Sie zahlreiche Unterlagen, die vor Gericht, für einen Verkauf, eine Hypothek oder einen Kredit akzeptiert werden. Dazu zählen:
- Flurkarte
- Lageplan
- Gebäude-/Objekt-Grundrisse
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Auszüge aus dem Bebauungsplan
- Ortsübersicht
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Welche Kosten für die Immobilienbewertung Sie einplanen sollten, hängt von der Art der Analyse ab. Eine Onlinebewertung für einen ersten Preiseindruck ist oftmals kostenlos. Eine ausführlichere Bewertung kostet zwischen 50 und 80 Euro. Hier erhalten Sie allerdings lediglich Vergleichswerte und keine Einschätzung Ihrer spezifischen Immobilie. Eine Kurzbewertung von Gutachter:innen beginnt bei etwa 450 Euro. Der tatsächliche Preis ist von der Objektgröße, dem Wert und dem Aufwand für die Erstellung abhängig. Fehlen zum Beispiel Unterlagen oder sind sehr viele Faktoren heranzuziehen, steigt der Preis.
Unser Tipp:
Gutachter:innen müssen sich nach jüngster Gesetzgebung nicht an eine Honorartabelle halten und haben freie Hand bei der Preisgestaltung. Handeln Sie den Preis für die Bewertung daher aus, bevor der oder die Gutachter:in tätig wird.
Passende Makler:innen finden
Die Immobilienbewertung ist in der Regel in der Maklercourtage enthalten. Nutzen Sie also die Marktkenntnis und Expertise von Makler:innen und lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie schätzen. Wir unterstützen Sie beim Immobilienverkauf und finden für Sie passende Makler:innen. Füllen Sie einfach unseren Online-Fragebogen aus und Sie erhalten kostenlos und unverbindlich bis zu drei Angebote von Makler:innen aus Ihrer Region.*
Häufig gestellte Fragen
Auf dem Immobilienmarkt herrscht eine hohe Dynamik, das heißt, die Immobielienpreise ändern sich ständig. Wenn Sie aktuell eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, sollte die Immobilienbewertung daher möglichst aktuell sein. Auch nach größeren Veränderungen wie einer Modernisierung oder Sanierung lohnt sich eine erneute Immobilienbewertung.
Der Immobilienwert lässt sich zum einen durch werterhaltende Maßnahmen, wie Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten, steigern und zum anderen durch wertsteigernde Maßnahmen, wie eine Fassadendämmung oder den Einbau einer neuen Heizung.
Seriöse und kompetente Immobilienmakler:innen kennen den aktuellen Immobilienmarkt, die Besonderheiten je nach Lage und haben enorme Fachkenntnis. Sie sind oft bestens dazu geeignet, eine objektive und angemessene Bewertung Ihrer Immobilie vorzunehmen.
