Immobilienbewertung: Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie
Wie viel ist Ihre Immobilie wirklich wert? Spätestens vor dem Verkauf einer Immobilie stellt sich diese Frage für Eigentümer:innen. Ermitteln Sie mithilfe unseres kostenlosen Online-Tools den Wert Ihres Hauses, Grundstücks, Ihrer Wohnung oder Gewerbeimmobile. Wir verraten Ihnen außerdem, welche Faktoren den Wert Ihrer Immobilie bestimmen und wann sich ein ausführlicheres Gutachten für Sie lohnt.
- Online-Bewertung in 3 Schritten
- Wie viel ist Ihre Immobilie wert?
- Wann benötigen Sie eine Bewertung?
- Online-Bewertung oder Gutachten?
- Faktoren der Immobilienbewertung
- Verkehrswert vs. Verkaufswert
- Wie wird die Bewertung erstellt?
- Wer führt die Bewertung durch?
- Diese Leistungen sind enthalten
- Kosten einer Immobilienbewertung
- Makler:innen finden
Online-Immobilienbewertung in 3 einfachen Schritten
Erhalten Sie eine aktuelle Werteinschätzung Ihres Hauses, Grundstücks, Ihrer Wohnung oder Gewerbeimmobilie in wenigen Minuten – online, kostenlos und unverbindlich. So einfach klappt's:
1. Hausdaten angeben
Zur digitalen Immobilienbewertung brauchen wir nur wenige Daten, wie Immobilienart, Zustand, Baujahr und Quadratmeterzahl.
2. E-Mail-Adresse bestätigen
Damit wir Ihnen den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zuschicken können, müssen Sie nur noch Ihre E-Mail-Adresse angeben und bestätigen.
3. Preiseinschätzung erhalten
Sie erhalten umgehend die geschätzte Preisspanne der Immobilie sowie einen Wertvergleich zu Objekten der Nachbarschaft.
Wie viel ist Ihre Immobilie wert? – Finden Sie es heraus!
Mithilfe unseres Bewertungstools können Sie schnell, kostenlos und unverbindlich den Wert Ihrer Immobilie ermitteln.
Wann benötigen Sie eine Immobilienbewertung?
Kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie? Die meisten Immobilienbesitzer:innen dürften sich hier ganz schön verschätzen. Viele Jahre boomten Eigenheime und die Immobilienpreise kletterten in vielen Gebieten in schwindelerregende Höhen. Doch seitdem krisenbedingt Zinsen und Energiekosten steigen, sind Immobilienpreise selbst in Ballungsgebieten rückläufig. Als Folge sind sich Eigentümer:innen oft unsicher, was den Wert ihrer Immobilie betrifft. In vielen Fällen lassen sich nur niedrigere Preise erzielen, als die Besitzer:innen erwarten. In anderen Fällen kann der Marktwert des Hauses oder der Wohnung höher sein, als Sie vermuten.
In folgenden Fällen ist eine Immoblienbewertung sinnvoll:
- Verkauf einer Immobilie
- Kauf einer Immobilie
- Eigene Vermögensübersicht
- Erbfall
- Schenkung
- Heirat/Ehevertrag
- Scheidung
Online-Immobilienbewertung oder ausführliches Gutachten: Wann brauche ich was?
Entscheidend sind Ihr Budget, der Anlass sowie die Zeit für die Immobilienbewertung: online, kostenlos und schnell steht dabei ausführlich, zeit- und kostenintensiv gegenüber:
- Online-Immobilienbewertung: Wenn Sie den Wert einer Immobilie aus rein persönlichem Interesse, für die erste Orientierung oder zur Überprüfung eines Kaufpreises erfahren wollen. Sie ist meist kostenlos.
- Kurzgutachten: Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen oder den Immobilienwert für einvernehmliche Scheidungen oder Erblassungen brauchen. Die Kosten betragen je nach Arbeitsaufwand ca. 100 bis 500 Euro.
- Vollgutachten: Wenn Sie den Immobilienwert für gerichtliche Angelegenheiten, Finanzierungen oder Steuersachen ermitteln müssen. Die Kosten belaufen sich auf bis zu 1,5 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie.
Welche Faktoren fließen in die Immobilienbewertung ein?
Ob Sie eine kostenlose Immobilienbewertung in Anspruch nehmen oder ein umfängliches Gutachten erstellen lassen – bei der Wertermittlung werden verschiedene Faktoren berücksichtigt. Äußere Faktoren wie die Lage lassen sich nicht beeinflussen. Veränderbare Faktoren wie den Zustand der Immobilie können Sie dagegen gezielt aufwerten, indem Sie Ihre Immobilie instand halten, regelmäßig modernisieren oder bei Bedarf sanieren. Doch auch der Faktor Energieeffizienz gewinnt zunehmend an Bedeutung.
Verkehrswert vs. Verkaufswert
Den Sach- sowie Verkehrswert berechnen Sachverständige anhand der Fakten. Der Sachwert der Immobilie, der durch die oben genannten Faktoren ermittelt wird, muss jedoch nicht zwingend mit dem tatsächlichen Verkaufswert übereinstimmen. Denn beim Verkehrswert sind Angebot und Nachfrage entscheidend. So werden Altbauten mit durchschnittlicher Ausstattung in manchen Regionen zu Höchstwerten verkauft, während hochwertige Objekte in ländlichen Lagen mitunter weniger Interessent:innen anziehen, wodurch der Verkaufswert sinkt.
Wie wird die Immobilienbewertung erstellt?
Je nach verfügbarem Budget und dem Anlass der Bewertung können Sie unterschiedliche Methoden der Immobilienbewertung nutzen. So ist für einige Zwecke ein offizielles Gutachten notwendig, während für andere eine Kurzeinschätzung genügt, die Makler:innen vornehmen. Die folgenden Möglichkeiten zur Bewertung Ihrer Immobilie stehen Ihnen zur Verfügung:
Das Verkehrswertgutachten
Die gängigste Form der Immobilienbewertung ist das Verkehrswertgutachten. Es ist zwingend notwendig, wenn Sie den Objektwert für gerichtliche Angelegenheiten benötigen – etwa bei einer Zwangsversteigerung, wenn Sie eine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen, in manchen Fällen auch für die Finanzierung oder für das Finanzamt. Mit der Bewertung wird eine öffentlich bestellte und vereidigte sachverständige Person beauftragt.
Für die Ermittlung begutachtet der oder die Sachverständige sämtliche Faktoren des Hauses, nimmt eventuelle Mängel auf und berechnet im Anschluss den Wert. Die sorgfältige Begutachtung hat daher auch ihren Preis: Sie kann rund 3.000 Euro kosten.
Vergleichswertverfahren
Bei dieser Methode werden viele vergleichbare Objekte zur Wertermittlung berücksichtigt. Der Gutachter oder die Gutachterin zieht hierfür etwa die Kaufpreise anhand der Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses heran und vergleicht das zu bewertende Objekt mit ähnlichen Immobilien. Unterschiede werden mit Zu- oder Abschlägen berechnet. Das Vergleichswertverfahren gilt als eine der zuverlässigsten Bewertungsmethoden.
Faktoren, die beim Vergleichswertverfahren eine Rolle spielen:
- Lage
- Beschaffenheit des Grundstücks
- Erschließungszustand
- Gebäudeart und Größe
- Ausstattung und baulicher Zustand
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist komplex und findet zwar den Wert des Objekts heraus, nicht jedoch dessen tatsächlichen Verkaufswert. Die Kosten werden vom Alter des Objekts abgezogen: Der Gesetzgeber geht von einer Nutzungszeit von 80 Jahren aus, pro Jahr werden 1,25 Prozent vom Gesamtwert des Gebäudes gemindert, der Bodenrichtwert addiert und ein sogenannter Marktanpassungsfaktor berücksichtigt. Der Substanzwert lässt sich so sehr zuverlässig herausfinden, der Marktwert jedoch kaum.
Drei Komponenten werden beim Sachwertverfahren herangezogen:
- Bodenrichtwert
- Herstellungskosten des Objekts
- Herstellungskosten der Außenanlagen
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Für die Berechnung werden der Bodenrichtwert (auch Bodenwert genannt) und der Ertragswert des Gebäudes (also das, was die Immobilie innerhalb der Nutzungszeit abwirft) inklusive Zinserträge, minus Bewirtschaftungskosten herangezogen. Der durch das Ertragswertverfahren errechnete Wert spiegelt zwar reale Zahlen wider, diese können jedoch für die Zukunft nur bedingt herangezogen werden.
Bodenwert vs. Grundstückswert
Der Bodenwert meint den Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand. Da der Bodenwert auf früheren Verkäufen basiert, werden die aktuellen Entwicklungen der Immobilienpreise nicht abgebildet. Spricht man im Rahmen einer Grundstücksbewertung vom Grundstückswert, ist der Bodenwert inklusive des Gebäudewerts und des Werts der Außenanlage gemeint.
Wer führt eine Immobilienbewertung durch?
Immobiliensachverständige führen Verkehrswertgutachten und andere Formen der Immobilienbewertung durch. Wünschen Sie ein ausführliches Gutachten, das vor Gericht Bestand hat und von Banken sowie dem Finanzamt akzeptiert wird, ist der Gang zu einem Gutachter bzw. einer Gutachterin unerlässlich.
Planen Sie den Verkauf Ihres Eigenheims, hilft Ihnen ein Maklerbüro bei der Bewertung weiter. Der Vorteil: Makler:innen kennen den regionalen Markt und können einen realistischen Verkaufspreis einschätzen. So erfahren Sie nicht nur den Sachwert, sondern auch den tatsächlichen Marktwert. In der Regel werden erst beim Verkauf der Immobilie Gebühren für die Wertermittlung fällig.
Diese Leistungen sind enthalten
Ein ausführliches Verkehrswertgutachten berücksichtigt sämtliche Faktoren für die Wertermittlung. Anschließend erhalten Sie zahlreiche Unterlagen, die vor Gericht, für einen Verkauf, eine Hypothek oder einen Kredit akzeptiert werden. Dazu zählen:
- Flurkarte
- Lageplan
- Gebäude-/Objekt-Grundrisse
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Auszüge aus dem Bebauungsplan
- Ortsübersicht
Diese Unterlagen benötigen Sie für die Immobilienbewertung:
- Grundbucheintrag
- Baupläne
- Energieausweis
- Flurkartenauszug
- ggf. Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
- Abrechnungen
- Nachweise über Sanierungen, Modernisierungen, Reparaturen
- ggf. Nachweise über Mieteinnahmen
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Welche Kosten für die Immobilienbewertung Sie einplanen sollten, hängt von der Art der Analyse ab. Eine Online-Immobilienbewertung für einen ersten Preiseindruck ist oftmals kostenlos. Eine ausführlichere Bewertung kostet zwischen 50 und 80 Euro. Hier erhalten Sie allerdings lediglich Vergleichswerte und keine Einschätzung Ihrer spezifischen Immobilie. Eine Kurzbewertung von Gutachter:innen kostet ca. 100 bis 500 Euro. Der tatsächliche Preis ist von der Objektgröße, dem Wert und dem Aufwand für die Erstellung abhängig. Ein Vollgutachten, das vor Gericht standhält, kostet ca. 1 bis 1,5 Prozent des Immobilienpreises. Bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro wären das also zum Beispiel ca. 5.000 Euro.
Unser Tipp:
Gutachter:innen müssen sich nach jüngster Gesetzgebung nicht an eine Honorartabelle halten und haben freie Hand bei der Preisgestaltung. Handeln Sie den Preis für die Bewertung daher aus, bevor der Gutachter oder die Gutachterin tätig wird.
Passende Makler:innen finden
Die Immobilienbewertung ist in der Regel in der Maklercourtage enthalten. Nutzen Sie also die Marktkenntnis und Expertise von Makler:innen und lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie schätzen. Wir unterstützen Sie beim Immobilienverkauf und finden für Sie passende Makler:innen. Füllen Sie einfach unseren Online-Fragebogen aus und Sie erhalten bis zu drei Angebote von Makler:innen aus Ihrer Region.
Häufig gestellte Fragen
Auf dem Immobilienmarkt herrscht eine hohe Dynamik, das heißt, die Immobielienpreise ändern sich ständig. Wenn Sie aktuell eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, sollte die Immobilienbewertung daher möglichst aktuell sein. Auch nach größeren Veränderungen wie einer Modernisierung oder Sanierung lohnt sich eine erneute Immobilienbewertung.
Der Immobilienwert lässt sich zum einen durch werterhaltende Maßnahmen, wie Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten, steigern und zum anderen durch wertsteigernde Maßnahmen, wie eine Fassadendämmung oder den Einbau einer neuen Heizung.
Seriöse und kompetente Immobilienmakler:innen kennen den aktuellen Immobilienmarkt, die Besonderheiten je nach Lage und haben enorme Fachkenntnis. Sie sind oft bestens dazu geeignet, eine objektive und angemessene Bewertung Ihrer Immobilie vorzunehmen.
Bei einer selbst durchgeführten Ermittlung kann es im schlimmsten Fall zu herben finanziellen Verlusten kommen. Zudem wissen die wenigsten Eigenheimbesitzer:innen, welche Kriterien überhaupt eine Rolle spielen. Vergleichswerte von Objekten in der Nachbarschaft sind ebenso wenig valide wie der durchschnittliche Verkaufspreis in der Region.
Online-Immobilienbewertungen kosten häufig null Euro. Sie eignen sich für den ersten Überblick eines Immoblienwerts oder wenn Sie einen Verkaufspreis überprüfen wollen. Die Kurzgutachten von Makler:innen sind zudem auch teilweise in der Maklercourtage enthalten, die nur beim erfolgreichen Vertragsabschluss gezahlt werden muss.
