Verkehrswert ermitteln
Kostenlos Maklerangebote erhalten*

Nach der Erfassung Ihrer Wünsche verbinden wir Sie mit bis zu drei Fachpartnern.
*Der Service ist für Sie komplett kostenfrei und unverbindlich. Wir finanzieren den Service über die Provision unserer Anbieter.

Alle Verfahren im Vergleich

Verkehrswert berechnen: Welchen Marktwert hat Ihre Immobilie?

Christina Tobias
Christina Tobias
6. Dezember 2019

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Verkehrswert hilft Ihnen, einen realistischen Verkaufpreis für Ihre Immobilie festzusetzen.
  • Bei Scheidungen oder im Falle eines Erbstreits wird ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten benötigt.
  • Die Ermittlung des Verkehrswerts können Immobiliengutachter und Makler vornehmen.
  • Für die Berechnung gibt es drei Verfahren, die in unterschiedlichen Fällen angewendet werden: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Die Festlegung eines realistischen Verkaufspreises ist essenziell für den erfolgreichen Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Der Verkehrswert von Immobilien, auch als Marktwert bezeichnet, unterliegt zahlreichen Einflüssen und muss von einem sachverständigen Gutachter oder Makler bestimmt werden. Erfahren Sie, wie Sie den Verkehrswert Ihres Objekts ermitteln lassen können.

Was ist der Verkehrswert?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist es wichtig, dass Sie im Voraus eine Ermittlung des Verkehrswerts von einem Gutachter oder Makler vornehmen lassen. Der Verkehrswert bezeichnet den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Marktpreis einer Immobilie. Durch ihn stellen Sie sicher, dass Sie als Verkäufer einen angemessenen Marktwert nennen können und schrecken Interessenten weder durch einen überhöhten Preis ab, noch verkaufen Sie das Objekt vorschnell unter seinem Wert.

Im § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) heißt es:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert oder ein Verkehrswertgutachten kann ebenfalls bei einem Hausverkauf aufgrund von Scheidung oder einer Erbauseinandersetzung erforderlich sein.

Wer berechnet den Verkehrswert?

Wird eine gerichtsfeste Immobilienbewertung (zum Beispiel im Falle einer Scheidung oder eines Erbstreits) benötigt, sollte ein sachverständiger Gutachter die Berechnungen durchführen. Planen Sie Ihr Haus zu verkaufen, eignet sich in der Regel auch die Bewertung durch einen Makler. Oft arbeiten Makler auch mit erfahrenen Immobiliengutachtern zusammen oder können Ihnen einen empfehlen.

Verkehrswert
Der Verkehrswert lässt sich mithilfe von drei verschiedenen Verfahren berechnen.

Wie ermittelt man den Verkehrswert?

Auch wenn es sich bei dem Verkehrswert um eine Rechengröße handelt, darf diese nicht mechanisch ermittelt werden. Vielmehr müssen entsprechend der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die aktuellen Marktbedingungen in die Wertermittlung einfließen. Die Wertermittlungsverordnung regelt in Deutschland allgemeine Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien. Die in der ImmoWertV geregelten Verfahren für die Wertermittlung sind folgende:

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren leitet sich der Verkehrswert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke ab. Voraussetzung ist eine hinreichende Übereinstimmung mit dem zu vergleichenden Grundstück in den Punkten Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und Beschaffenheit. Gibt es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte, liefert das Verfahren sehr gute Ergebnisse.

Ertragswertverfahren

Bei der Wertermittlung per Ertragswertverfahren stehen die nachhaltig zu erzielenden Erträge im Vordergrund. Das Verfahren eignet sich insbesondere bei der Bewertung von Mietobjekten. Der Ertragswert entspricht dabei dem Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. aus Einzahlungen und Auszahlungen. Dazu werden die Bewirtschaftungskosten genau untersucht: Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch oder liegt ein hohes Mietausfallwagnis vor, kann der Verkehrswert trotz guter Erträge niedrig ausfallen.

Sachwertverfahren

Diese Art der Wertermittlung wird meist bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien angewendet (zum Beispiel eigengenutzte Einfamilienhäuser). Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert dieser Immobilien nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Insofern ermittelt das Sachwertverfahren zunächst, welche Kosten bei einem Neubau des zu bewertenden Objekts entstehen würden. Anschließend wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Auch wenn es dabei nicht um die tatsächliche Wiederherstellung des ursprünglichen Objektzustands geht, orientiert sich die Methode in erster Linie an den Herstellungskosten und in zweiter Linie – durch Einführung von Marktanpassungsfaktoren – an den real am Markt gehandelten Immobilienpreisen.

Wie berechnet man den Sachwert?

Im Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudesachwert getrennt ermittelt. Der Verkehrswert ergibt sich aus der Summe beider, korrigiert um mögliche Marktanpassungsfaktoren. Den für die Berechnung des Bodenwertes nötigen Bodenrichtwert stellt Ihnen das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt Ihrer Gemeinde zur Verfügung. Der Ermittlung des Gebäudesachwerts werden die Herstellungskosten zugrunde gelegt, die um Abschreibungen (Abnutzung des Gebäudes) zu vermindern sind.

Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert x Marktanpassungsfaktor

Beispielrechnung

Makler für Immobilienverkauf?

Wir finden regionale Fachfirmen für Sie.

Kriterien für die Immobilienbewertung

Bei der Untersuchung der Immobilie vor Ort spielen werterhöhende und wertmindernde Eigenschaften der Immobilie eine Rolle. Faktoren, die dabei in die Ermittlung des Werts einfließen, sind beispielsweise:

  • Lage
  • Grundstücksgröße
  • Zustand
  • Ausstattung
  • Besonderheiten
  • Baujahr
  • Grundrisskonzeption
  • Energieeffizienz
  • Monatliche Nebenkosten

So bereiten Sie sich auf die Verkehrswertbestimmung vor

Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und der Bewertung von Einzelmerkmalen benötigen Sie für die Verkehrswertermittlung in der Regel folgende Unterlagen:

  • Grundrisse, Schnitte, Baupläne
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan und Flurkarte
  • Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung

bei Wohnungseigentum zusätzlich:

  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan/Wohngeldabrechnung
  • Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen

bei Ertragsobjekten zusätzlich:

  • Mietaufstellungen, Mietverträge
  • Bewirtschaftungskosten

zur Bewertung von Rechten und Lasten zusätzlich:

  • notarielle Urkunden
  • Eintragungen (Wohnrechte, Wegerechte etc.)

Lassen Sie Ihre Immobilie von Maklern bewerten

Um Immobilien zum aktuell geltenden Verkehrswert veräußern zu können, ist die Einschätzung durch fachkundige Immobilienmakler oder Gutachter nötig. Denn ohne fundierte Marktkenntnisse und Erfahrungen mit vergleichbaren Objekten lässt sich der Verkehrswert kaum bestimmen. Immobilienprofis ermitteln den individuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie und unterstützen Sie hinsichtlich der Vermietung oder des Verkaufs. Aroundhome empfiehlt Ihnen bis zu drei Immobilienmakler in Ihrer Nähe, die Sie individuell beraten und ein Angebot zur Verkehrswertermittlung für Sie erstellen. Die Angebote können Sie unverbindlich prüfen und so in kürzester Zeit den passenden Immobilienmakler für Ihr Projekt finden. Füllen Sie jetzt unseren Online-Fragebogen aus!

© 2022 Aroundhome. Eine Marke der be Around GmbH. Alle Rechte vorbehalten.