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Worauf müssen Sie achten, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen?

Christina Tobias
Christina Tobias
20. März 2023

Bei der Erbschaft eines Hauses kommt für die neuen Eigentümer:innen oft nur ein Verkauf der Immobilie infrage. Steuerliche Regelungen und generelle Besonderheiten im Immobilienverkauf stellen dabei die größten Hürden dar. Wir informieren Sie über alle Fragen, die auf Sie zukommen, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen wollen.

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Was passiert mit dem geerbten Haus?

Gut 400 Milliarden Euro werden in Deutschland jährlich vererbt. Aktuell geht etwa die Hälfte aller Personen davon aus, Immobilieneigentum zu erben. Wird ein Haus alleine oder gemeinschaftlich geerbt, müssen Sie sich über die Verwendung der Immobilie Gedanken machen.

In der Praxis entscheiden sich die meisten Miterb:innen für einen Verkauf des Hauses. Für Alleinerb:innen bietet das den Vorteil, mit dem Geld ein eventuelles Darlehen bei der eigenen Immobilie schneller zu tilgen, die Immobilie zu modernisieren oder Rücklagen bilden zu können. Auch im Fall einer Erbengemeinschaft aus verschiedenen Miterb:innen hat ein Hausverkauf Vorteile, da so der Nachlass je nach Erbanteil gerecht aufgeteilt werden kann. Ob und zu welchem Zeitpunkt es sinnvoll ist, eine geerbte Immobilie zu verkaufen, hängt auch von den Steuern, die dabei anfallen, ab.

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Ist ein Haus Teil der Erbmasse, müssen sich die Erb:innen entscheiden, wie es verwendet werden soll.
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Diese Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an

Immobilienerbschaften unterliegen in Deutschland grundsätzlich der Steuerpflicht. Ein Haus zu erben, bedeutet aber nicht in jedem Fall, Geld an das Finanzamt zahlen zu müssen.

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer ist auch beim Erbe eines Hauses und dessen Verkauf relevant, denn sie wird immer auf den Verkaufsgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften erhoben. Ob Sie sie aber bezahlen müssen, hängt von der Art der Nutzung des Hauses ab. Wenn Ihr Erblasser oder Ihre Erblasserin mehr als drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt hat, fällt keine Spekulationssteuer an. Wurde das Haus aber vermietet, gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren: Hier wird nur dann keine Spekulationssteuer erhoben, wenn der Erblasser bzw. die Erblasserin das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft hat.

Erbschaftssteuer

Ob und wie viel Erbschaftssteuer anfällt, unterscheidet sich je nach Verwandtschaftsgrad der Erb:innen zu dem Erblasser bzw. der Erblasserin und dem Wert der Immobilie. Der Staat definiert dazu Freibeträge, die nicht versteuert werden müssen. Für alle geerbten Vermögensanteile, die den jeweiligen Freibetrag übersteigen, muss gezahlt werden.

Als Faustregel gilt: Je näher die Erb:innen mit dem Erblasser oder der Erblasserin verwandt sind, desto niedriger ist der Erbschaftssteuersatz.

ARTIKEL: Was sollten Sie über die Erbschaftssteuer wissen?

Wie hoch die zu zahlende Steuer ausfällt, hängt auch vom Erbschaftsgrad ab.

Laut § 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) gelten folgende steuerliche Freibeträge:

Als Grundlage für die Höhe der Erbschaftssteuer nimmt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird dann nach § 19 ErbStG anhand der Steuerklasse mit verschiedenen Prozentsätzen versteuert:

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Worauf ist beim Hausverkauf zu achten?

Wenn Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie zunächst sicherstellen, dass Sie einen Erbschein haben, damit Sie als Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen werden können. Diesen können Sie beim Nachlassgericht des letzten Wohnortes des Erblassers oder der Erblasserin beantragen.

Außerdem muss zunächst der Wert der Immobilie ermittelt werden. Dieser Verkehrswert bezeichnet die Summe, die Sie mit Ihrer Immobilie erzielen könnten. Entscheidend für den Verkehrswert sind die Lage, die Größe, der Zustand und der Stil des Hauses sowie sein Grundstück. Wir empfehlen Ihnen, für die Bestimmung des Wertes qualifizierte Immobiliengutachter:innen zu engagieren, da nur diese das nötige Fachwissen besitzen.

Wann ist ein Verkauf steuerrechtlich sinnvoll?

Müssen keine oder nur geringe Steuern abgeführt werden, lohnt sich der Verkauf des geerbten Hauses. Ist der Erbschaftssteuersatz allerdings sehr hoch, dann ist es sinnvoller, das Haus zunächst selbst zu nutzen. Der Grund: Das Erben eines Hauses ist gemäß der Spekulationssteuer steuerfrei, wenn der oder die Verstorbene die Immobilie bis zum Erbfall mindestens drei Jahre selbst genutzt hat.

ARTIKEL: Anfallende Steuern beim Immobilienverkauf

Kinder, hinterlassene Ehepartner:innen und eingetragene Lebenspartner:innen müssen keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn sie das geerbte Haus anschließend für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Die Wohnfläche der Immobilie darf dabei nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen. Jeder zusätzliche Quadratmeter wird anteilig besteuert. Für die Erbschaftssteuer wird eine Nachzahlung beim Verkauf fällig, wenn er vor Ablauf der Zehnjahresfrist stattfindet.

Hausverkauf als Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Personen gemeinschaftlich ein Haus erben, müssen die Miterb:innen sich auch gemeinsam über die Verwendung des Hauses verständigen. Wichtig ist, dass sich auch die Erbengemeinschaft um einen Erbschein kümmert. Um unnötige Konflikte zu vermeiden, kann sich die Erbengemeinschaft zum Beispiel auf den Verkauf des Wohneigentums einigen. Der Verkaufserlös kann anschließend gerecht unter allen Miterb:innen aufgeteilt werden. Möchte ein Erbe oder eine Erbin das erworbene Haus alleine nutzen, sind alle anderen Erb:innen finanziell zu entschädigen.

Haus privat verkaufen oder Makler:in einschalten?

Ein Privatverkauf bietet sich nur an, wenn Sie versiert und erfahren genug sind. Das ist allerdings meistens nicht der Fall. Immobilienmakler:innen sind Verkaufsprofis, welche die Vermarktung des Hauses sehr viel gezielter und effizienter steuern können. Zudem organisieren sie den gesamten Verkaufsprozess, unterstützen Sie bei der Ermittlung des richtigen Verkehrswerts und sichern den Verkauf rechtlich ab.

Privatverkäufer:innen unterschätzen oft den Kosten- und Zeitaufwand, den ein Hausverkauf mit sich bringt. Hier lohnt es sich, einen Makler oder eine Maklerin zu beauftragen, da diese Ihnen die meiste Arbeit abnehmen. Gute Immobilienmakler:innen sind ihr Geld in jedem Fall wert.

Alternativen zum Hausverkauf

Wenn Sie sich gegen den Verkauf entscheiden, kann das Haus selbst genutzt oder vermietet werden. In ein geerbtes Haus einzuziehen und es selbst zu nutzen ist vor allem dann sinnvoll, wenn das Haus und die Gegend zu Ihren Wohnbedürfnissen passen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie eine Familie haben und das geerbte Haus viel Platz und nahe gelegene Schulen oder Kitas bietet. Zudem sollten Sie sich fragen, ob in den nächsten zehn Jahren kein Auszug erforderlich ist, da Kinder beim Einhalten der Zehnjahresfrist das Haus steuerfrei erben.

Wenn eine Selbstnutzung nicht infrage kommt, kann das geerbte Haus vermietet werden. Die Vermietung eines Hauses ist aus wirtschaftlicher Sicht allerdings nur in wenigen Fällen sinnvoll. Oft reichen die Mieteinnahmen nicht aus, um die Instandhaltungskosten dauerhaft zu finanzieren.

Makler:innen für Ihren Immobilienverkauf finden

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Häufig gestellte Fragen

Geerbtes Haus verkaufen: Wie sind die Spekulationssteuer-Fristen?

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie ist einerseits die Zehnjahresfrist wichtig: Hat der Erblasser oder die Erblasserin das Haus vor mindestens zehn Jahren gekauft, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie die Immobilie erben und verkaufen. Ist das nicht der Fall, können Sie die Steuer mit der Dreijahresfrist umgehen: Dazu müssen die erblassende Person, Sie selbst oder eines Ihrer Kinder in drei aufeinanderfolgenden Jahren im Haus gewohnt haben, bevor der Verkauf stattfindet.

Welche Kosten fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Neben möglichen Steuern sollten Sie Kosten für etwaige Reparaturen, die Immobilienbewertung und das Maklerbüro einkalkulieren. Ist das Haus noch belastet, müssen Sie eventuell auch noch ausstehende Verbindlichkeiten begleichen.

Was passiert, wenn sich die Erb:innen nicht einigen können?

Eine Erbengemeinschaft birgt prinzipiell die Gefahr, dass sich die Beteiligten nicht einig werden, was mit der Immobilie geschehen soll. In diesem Fall kann ein Erbe oder eine Erbin die Teilungsversteigerung der geerbten Immobilie beim Amtsgericht fordern. Es wird daraufhin nach den rechtlichen Bestimmungen einer Zwangsversteigerung verkauft und der Erlös kann daraufhin aufgeteilt werden. Die übrigen Erb:innen können bei der Versteigerung mitbieten. Üblicherweise ist der Erlös allerdings niedriger als bei einem normalen Verkauf. Eine Teilungsversteigerung sollte immer die letzte Option sein.