Was ist wichtig beim Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft?

Lina Strauss

21. April 2023

Erben mehrere Personen ein Haus, wird es schnell kompliziert. Um den Nachlass gerecht aufzuteilen, ist es oft die günstigste Option, wenn die Erbengemeinschaft das Haus verkaufen will. Doch was passiert, wenn es keine Einstimmigkeit gibt? Wir zeigen Ihnen, wie der Hausverkauf durch Erb:innen gelingt und welche Möglichkeiten es darüber hinaus gibt.

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Was passiert, wenn eine Erbengemeinschaft ein Haus erbt?

Stirbt eine Person ohne testamentarische Regelung, wer Alleinerb:in wird, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der gesetzlichen Erb:innen. Diese bilden laut § 2032 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die sogenannte Erbengemeinschaft. Demnach muss der Nachlass von allen gemeinsam verwaltet werden. Da selten nur Geld vererbt wird, das einfach zu teilen wäre, wird die Nachlassteilung häufig zur Herausforderung – vor allem wenn Immobilien Teil des Erbes sind. Denn laut Gesetz muss die Entscheidung, ob das Haus verkauft oder vermietet wird, gemeinsam getroffen werden. Die Erbengemeinschaft bleibt solange bestehen, bis die Erbauseinandersetzung durchgeführt ist, der Nachlass also vollständig aufgeteilt wurde.

• Will die Erbengemeinschaft einstimmig das Haus verkaufen oder vermieten?
• Fällt eine Erbschafts- oder Spekulationssteuer an?
• Möchte eine Person der Erbengemeinschaft das Haus für sich selbst erwerben?
• Muss das Haus vor dem Verkauf renoviert oder energetisch saniert werden?
• Was geschieht mit dem Inventar der geerbten Immobilie?
• Soll der Hausverkauf mit oder ohne Makler:in erfolgen?
• Welcher Verkaufspreis soll veranschlagt werden?
• Wer führt die Immobilienbewertung durch (Sachverständige Person, Makler:in oder Online-Bewertung)?

Wer kann bei Konflikten innerhalb der Erbengemeinschaft vermitteln?

Streit ums Erbe gibt es häufig. Denn in der Regel unterscheiden sich nicht nur die Vorstellungen der Miterb:innen, was mit dem Haus geschehen soll, sondern auch das Verhältnis zur verstorbenen Person und die involvierten Emotionen. Da geht es schnell nicht nur um blanke Verkaufszahlen, sondern um emotionale Werte oder auch um Taten, die mit Geld schwer aufzuwiegen sind. Was ist zum Beispiel, wenn ein Kind ein Elternteil bis zum Tod gepflegt hat, das andere dafür aber vielleicht die letzte Sanierung bezahlt hat? Um solche Fragen zu klären und mögliche Konflikte gar nicht erst entstehen zu lassen, ist es in vielen Fällen ratsam, bei Erbangelegenheiten mit mehreren Familienmitgliedern eine neutrale Person hinzuzuziehen. Helfen können Ihnen dabei Expert:innen bei unterschiedlichen Belangen:

Rechtsanwält:innen beraten Sie in juristischen Fragen und übernehmen bei Unstimmigkeiten Verhandlungen mit Miterb:innen, bis eine Lösung gefunden wird – notfalls auch vor Gericht und in Form einer Teilungsversteigerung.

Verwaltung durch Dritte: Wenn ein geerbtes Haus nicht verkauft, sondern vermietet werden soll, kann es sinnvoll sein, für die weitere Verwaltung einer Person aus der Erbengemeinschaft eine Vollmacht zu erteilen oder die Verwaltung an Dritte zu übergeben.

Makler:innen übernehmen nicht nur den gesamten Verkaufsprozess – von der Immobilienbewertung, über die Vermarktung bis zur Kommunikation mit Interessent:innen –, sondern schlichten bei Bedarf auch Streit innerhalb der Erbengemeinschaft und stehen mit professionellem Rat zur Seite.

• ARTIKEL: Wie finden Sie geeignete Makler:innen?

Auszahlung der anderen Miterb:innen

Es besteht die Möglichkeit, dass die Person, die die Immobilie nicht verkaufen will, die Miterb:innen auszahlt und das Haus für sich behält. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Erbengemeinschaft auf diese Lösung einigt.

Teilungsversteigerung

Kann keine Einigung erreicht werden, bleibt der Gang vors Gericht: Jede Person der Erbengemeinschaft hat das Recht, ein Versteigerungsverfahren zu erzwingen. Für die sogenannte Teilungsversteigerung ist keine Zustimmung der Miterb:innen erforderlich.

Verkauf des Erbanteils

Falls Sie sich nicht länger mit den Streitereien der Erbengemeinschaft auseinandersetzen wollen, steht es Ihnen frei, Ihren gesamten Erbanteil (nicht nur den Immobilienteil) an Dritte zu verkaufen. Diese Person wird dann Teil der Erbengemeinschaft.

Abschichtung

Sie haben außerdem die Möglichkeit, aus der Erbengemeinschaft auszusteigen. Bei dieser sogenannten Abschichtung verzichten Sie auf Ihren Erbanteil und erhalten gegebenenfalls eine Abfindung.

Welche Steuern muss eine Erbengemeinschaft beachten?

Einkommenssteuer: Diese Steuerart wird für Sie relevant, wenn Sie zum Beispiel aus der geerbten Immobilie Mieteinnahmen generieren.

Spekulationssteuer: Beim Verkauf der geerbten Immobilie gilt es, die laufende Spekulationsfrist zu beachten. Diese wird nach der Erbschaft nicht neu angesetzt.

Erbschaftssteuer: Je nach Verwandschaftsgrad zum oder zur Erblasser:in sowie den Vermögenswerten kann die Erbschaftssteuer auf Ihren Erbteil anfallen. Der Staat gewährt den gleichen Freibetrag wie bei der Schenkungssteuer, der sich unterschiedlich staffelt: