Erben mehrere Personen ein Haus, wird es schnell kompliziert. Um den Nachlass gerecht aufzuteilen, ist es oft die günstigste Option, wenn die Erbengemeinschaft das Haus verkaufen will. Doch was passiert, wenn es keine Einstimmigkeit gibt? Wir zeigen Ihnen, wie der Hausverkauf durch Erb:innen gelingt und welche Möglichkeiten es darüber hinaus gibt.
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Stirbt eine Person ohne testamentarische Regelung, wer Alleinerb:in wird, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der gesetzlichen Erb:innen. Diese bilden laut § 2032 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die sogenannte Erbengemeinschaft. Demnach muss der Nachlass von allen gemeinsam verwaltet werden. Da selten nur Geld vererbt wird, das einfach zu teilen wäre, wird die Nachlassteilung häufig zur Herausforderung – vor allem wenn Immobilien Teil des Erbes sind. Denn laut Gesetz muss die Entscheidung, ob das Haus verkauft oder vermietet wird, gemeinsam getroffen werden. Die Erbengemeinschaft bleibt solange bestehen, bis die Erbauseinandersetzung durchgeführt ist, der Nachlass also vollständig aufgeteilt wurde.
Erbengemeinschaft auf einem Blick:
Beim Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft gilt das Einstimmigkeitsprinzip. Das heißt, dass die Mehrheit allein nicht reicht; alle Miterb:innen müssen sich auf eine Verfahrensweise einstimmig einigen. Daher sollte die Erbengemeinschaft im Vorfeld folgende Fragen klären:
Ein Haus zu erben bringt auch Pflichten mit sich: Rechtlich gesehen handelt es sich beim Immobiliennachlass nämlich um einen Eigentümerwechsel. Laut dem Gebäudeenergiegesetz kann demnach auch die Nachrüstpflicht gelten. Wird zum Beispiel noch mit Gas oder Öl geheizt oder ist die Wärmedämmung ungenügend, haben die Erb:innen zwei Jahre Zeit, das geerbte Haus energetisch zu sanieren. Nur wenn Sie das Haus innerhalb der Frist weiter verkaufen, übertragen Sie damit auch die Sanierungspflicht an die neuen Eigentümer:innen. Wie es um Ihren Wärmeschutz bestellt ist, ermitteln Energieberater:innen für Sie.
Im Idealfall kann sich die Erbengemeinschaft einigen und sie beschließt, das geerbte Haus zu verkaufen. Dafür sind folgende Schritte nötig:
Streit ums Erbe gibt es häufig. Denn in der Regel unterscheiden sich nicht nur die Vorstellungen der Miterb:innen, was mit dem Haus geschehen soll, sondern auch das Verhältnis zur verstorbenen Person und die involvierten Emotionen. Da geht es schnell nicht nur um blanke Verkaufszahlen, sondern um emotionale Werte oder auch um Taten, die mit Geld schwer aufzuwiegen sind. Was ist zum Beispiel, wenn ein Kind ein Elternteil bis zum Tod gepflegt hat, das andere dafür aber vielleicht die letzte Sanierung bezahlt hat? Um solche Fragen zu klären und mögliche Konflikte gar nicht erst entstehen zu lassen, ist es in vielen Fällen ratsam, bei Erbangelegenheiten mit mehreren Familienmitgliedern eine neutrale Person hinzuzuziehen. Helfen können Ihnen dabei Expert:innen bei unterschiedlichen Belangen:
Rechtsanwält:innen beraten Sie in juristischen Fragen und übernehmen bei Unstimmigkeiten Verhandlungen mit Miterb:innen, bis eine Lösung gefunden wird – notfalls auch vor Gericht und in Form einer Teilungsversteigerung.
Verwaltung durch Dritte: Wenn ein geerbtes Haus nicht verkauft, sondern vermietet werden soll, kann es sinnvoll sein, für die weitere Verwaltung einer Person aus der Erbengemeinschaft eine Vollmacht zu erteilen oder die Verwaltung an Dritte zu übergeben.
Makler:innen übernehmen nicht nur den gesamten Verkaufsprozess – von der Immobilienbewertung, über die Vermarktung bis zur Kommunikation mit Interessent:innen –, sondern schlichten bei Bedarf auch Streit innerhalb der Erbengemeinschaft und stehen mit professionellem Rat zur Seite.
Wenn eine Person der Erbengemeinschaft die Immobilie nicht verkaufen will, wird es kompliziert. Denn solange nicht mehrere Immobilien im Nachlass enthalten sind, wie es meistens der Fall ist, ist die Einstimmigkeit der Erbengemeinschaft erforderlich. Stellt sich jemand quer und blockiert den Verkauf, bleiben verschiedene Möglichkeiten, um den Nachlass anders zu regeln.
Auszahlung der anderen Miterb:innen
Es besteht die Möglichkeit, dass die Person, die die Immobilie nicht verkaufen will, die Miterb:innen auszahlt und das Haus für sich behält. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Erbengemeinschaft auf diese Lösung einigt.
Bei Streitigkeiten scheitert diese Lösung oft an der Zustimmung der Miterb:innen. Zudem muss die Person sich die Auszahlung leisten können.
Teilungsversteigerung
Kann keine Einigung erreicht werden, bleibt der Gang vors Gericht: Jede Person der Erbengemeinschaft hat das Recht, ein Versteigerungsverfahren zu erzwingen. Für die sogenannte Teilungsversteigerung ist keine Zustimmung der Miterb:innen erforderlich.
Diese Lösung sollte als letzter Ausweg betrachtet werden, da der Erlös in der Regel deutlich unter Marktwert liegt.
Verkauf des Erbanteils
Falls Sie sich nicht länger mit den Streitereien der Erbengemeinschaft auseinandersetzen wollen, steht es Ihnen frei, Ihren gesamten Erbanteil (nicht nur den Immobilienteil) an Dritte zu verkaufen. Diese Person wird dann Teil der Erbengemeinschaft.
Bei dieser Lösung sollten Sie beachten, dass Ihre Miterb:innen ein zweimonatiges Vorkaufsrecht haben. Innerhalb dieser Frist können sie also Ihren Erbteil erwerben.
Abschichtung
Sie haben außerdem die Möglichkeit, aus der Erbengemeinschaft auszusteigen. Bei dieser sogenannten Abschichtung verzichten Sie auf Ihren Erbanteil und erhalten gegebenenfalls eine Abfindung.
Die Erbengemeinschaft ist in diesem Fall nicht dazu verpflichtet, eine Abfindung auszuzahlen. Ob und wie viel Entschädigung Sie für Ihren Verzicht ausgezahlt bekommen, ist also unklar.
Einkommenssteuer: Diese Steuerart wird für Sie relevant, wenn Sie zum Beispiel aus der geerbten Immobilie Mieteinnahmen generieren.
Spekulationssteuer: Beim Verkauf der geerbten Immobilie gilt es, die laufende Spekulationsfrist zu beachten. Diese wird nach der Erbschaft nicht neu angesetzt.
Erbschaftssteuer: Je nach Verwandschaftsgrad zum oder zur Erblasser:in sowie den Vermögenswerten kann die Erbschaftssteuer auf Ihren Erbteil anfallen. Der Staat gewährt den gleichen Freibetrag wie bei der Schenkungssteuer, der sich unterschiedlich staffelt:
Gute Immobilienmakler:innen unterstützen Sie in allen Phasen des Hausverkaufs und übernehmen bei Bedarf auch eine konfliktlösende Kommunikation. Profitieren Sie von der langjährigen Erfahrung und den vielen Tipps, die erfahrene Makler:innen bieten. Wir helfen Ihnen dabei, den oder die richtige Partner:in für den Hausverkauf durch Ihre Erbengemeinschaft zu finden. Aroundhome vermittelt Ihnen bis zu drei Immobilienmakler:innen aus Ihrer Region. Füllen Sie dazu einfach unser kurzes Anfrageformular aus.
Häufig gestellte Fragen
Erb:innen müssen ihr Erbe grundsätzlich nicht antreten. Auch wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft werden, können Sie innerhalb von sechs Wochen nach Bekanntgabe Ihr Erbe ausschlagen.
Indem Erblasser:innen Ihren Nachlass noch zu Lebzeiten eindeutig regeln, lassen sich viele Erbstreitigkeiten vermeiden. Dazu sollte das Testament beim Notariat hinterlegt werden und die Pflichtanteile der Erb:innen berücksichtigen.
Es ist oft sinnvoll, wenn eine Person den Verkauf der geerbten Immobilie übernimmt, für die sie eine Vollmacht erhält. Das kann ein oder eine Immobilienmakler:in, aber auch eine Person der Erbengemeinschaft sein. Die Nebenkosten des Immobilienverkaufs werden von allen Miterb:innen getragen.
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, da es immer von den gegebenen Umständen und Ihren Wünschen abhängig ist. Die Vermietung einer geerbten Immobilie macht es allerdings erforderlich, dass die Miterb:innen sich langfristig um die Verwaltung kümmern und sich in vielen Dingen einigen können. Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist daher häufig einfacher zu handhaben, vor allem wenn es Unstimmigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft gibt.