Erbschaftssteuer 2026: Was Sie wissen sollten
Auch 2026 fällt auf viele Nachlässe Erbschaftssteuer an. Doch je nach Verwandtschaftsgrad und Vermögenshöhe gelten unterschiedliche Freibeträge. Wir geben Ihnen einen Überblick und zeigen, welche Regeln aktuell gelten.
Wer muss Erbschaftssteuer zahlen und wie viel?
Die Höhe der Erbschaftssteuer, aber auch ob sie überhaupt gezahlt werden muss, richtet sich zum einen nach dem Wert des vererbten Vermögens und zum anderen nach Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zu dem Erblasser oder der Erblasserin. Nach § 15 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) gelten 2026 weiterhin folgende Steuerklassen für unterschiedliche Angehörige:
Anhand der Erbschaftssteuertabelle 2026 sehen Sie, nach welchen Prozentsätzen die Erbschaftssteuer erhoben wird. Die Werte verstehen sich jeweils nach Abzug der gesetzlichen Freibeträge.
Wenn Sie eine Immobilie von Ihren Eltern, Ihrem Ehepartner bzw. Ihrer Ehepartnerin oder von einem eingetragenen Lebenspartner bzw. einer eingetragenen Lebenspartnerin erben und die Immobilie anschließend selbst bewohnen, können Sie unter bestimmten Bedingungen von der Erbschaftssteuer befreit werden. Diese Befreiung gilt für Immobilien mit einer Größe von bis zu 200 Quadratmetern. Voraussetzung ist, dass Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst nutzen.
Für Immobilien, die größer als 200 Quadratmeter sind, wird nur der übersteigende Teil anteilig besteuert. Zusätzlich gewährt der Staat einen Freibetrag, der sich nach Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser bzw. zur Erblasserin richtet. Solange Ihr Erbanteil unterhalb dieses Freibetrags liegt, müssen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen.
Sind die Änderungen der Erbschaftssteuer von 2023 auch 2026 relevant?
Wer 2026 Immobilien erbt oder Schenkungen zu Lebzeiten bekommt, muss ab einem bestimmten Betrag mit höheren Steuern rechnen. Das liegt an Änderungen der Erbschaftssteuer, die 2023 in Kraft getreten sind und insbesondere Erb:innen von Immobilien betreffen. Seit der Änderung 2023 wird der Grundbesitz stärker am aktuellen Marktniveau bewertet, wodurch viele Immobilienwerte höher ausfallen als zuvor. Da die Erbschafts- und Schenkungssteuer neben dem Verwandtschaftsgrad vor allem nach dem Immobilienwert berechnet wird, bedeutet ein höherer Wert auch eine höhere Steuerlast.
Seit 2023 gelten Anpassungen des Ertrags- und Sachwertverfahrens zur Immobilienbewertung.
Dadurch werden viele Immobilienwerte in Anlehnung an das aktuelle Marktniveau deutlich höher als zuvor eingeschätzt.
Bei Erbschaften oder Schenkungen von Immobilien kann das zu einer höheren Steuerlast führen.
Die Steuerfreibeträge wurden bisher noch nicht angehoben.
Welche Steuerfreibeträge gibt es 2026?
In vielen Fällen können Sie in Deutschland Immobilien steuerfrei erben. Gleiches gilt für Schenkungen zu Lebzeiten. Denn der Staat gewährt einen Steuerfreibetrag, der sich ebenfalls nach Verwandtschaftsverhältnissen und Steuerklassen staffelt. Der Freibetrag für die Erbschaftssteuer 2026 bleibt trotz der geänderten Bewertungskriterien 2023 unverändert. Nach § 16 ErbStG gelten weiterhin die folgenden steuerlichen Freibeträge bei Erbschaften oder Schenkungen:
Die Freibeträge für Erbschaften sind deutlich höher als das durchschnittliche Erbe in Deutschland. Wie eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigt, belief sich eine durchschnittliche Erbschaft in den vergangenen Jahren auf etwa 85.000 Euro. Wenn die wenigen besonders reichen Erb:innen ausgenommen werden, betrug der Mittelwert sogar nur 32.000 Euro. Beispielsweise der Freibetrag für Erbschaften von Eltern zu Kindern liegt jedoch mit 400.000 Euro deutlich höher.
Zusätzlich zu den Freibeträgen und Steuerklassen für Immobilienerbschaften können Erben auch den Erbfallkosten-Pauschbetrag in Anspruch nehmen. Er dient dazu, bestimmte Kosten, die im Zusammenhang mit der Abwicklung des Nachlasses entstehen, steuerlich geltend zu machen. Dazu gehören beispielsweise Aufwendungen für die Beerdigung oder für die Verwaltung des Nachlasses. Der Pauschbetrag reduziert die steuerliche Belastung und kann somit die Erbschaftsteuer mindern. 2026 liegt er bei 15.000 Euro.
Tipps für eine Immobilienerbschaft 2026
Häufig sind mit einer geerbten Immobilie Emotionen verbunden. Versuchen Sie dennoch, realistisch einzuschätzen, ob es sich auch finanziell lohnt, die geerbte Immobilie zu behalten. Alternativen können ein Verkauf oder das Vermieten der Immobilie sein.
Legen Sie bei wichtigen Entscheidungen den aktuellen Verkehrswert der Immobilie zugrunde. Eine erste kostenlose Immobilienbewertung erhalten Sie zum Beispiel bei Aroundhome.
Prüfen Sie, ob Sie für das geerbte Haus Spekulationssteuer zahlen müssen. Diese fällt zum Beispiel nicht an, wenn der Erblasser oder die Erblasserin mehr als drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt hat.
Bei der Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten können Sie steuerliche Vorteile nutzen. Denn die staatlichen Freibeträge können Sie - anders als bei einer Vererbung - alle zehn Jahre wieder nutzen.
Lassen Sie sich bei einer Schenkung das Nießbrauch- oder Wohnrecht im Grundbuch eintragen, wenn Sie als Erblasser:in in Ihrer Immobilie wohnen bleiben wollen.
Unterschätzen Sie nicht die Zeit, den Aufwand und das nötige Know-how für einen Immobilienverkauf. Für einen reibungslosen Ablauf und erfolgreichen Verkauf sorgen seriöse Immobilienakler:innen.
Lohnt es sich 2026, ein geerbtes Haus zu verkaufen?
Viele Eigentümer:innen fragen sich, ob es sich angesichts der aktuellen Marktlage lohnt, eine geerbte Immobilie 2026 zu verkaufen. Waren die Immobilienpreise Mitte 2022 auf ihrem bisherigen Höhepunkt, sind sie seitdem durch wirtschaftliche Unsicherheiten, hohe Inflationsraten und EZB-Zinserhöhungen gesunken. Mittlerweile hat sich die Situation aber wieder stabilisiert. Zuletzt entwickelten sich die Preise je nach Region unterschiedlich, allerdings gab es deutlich mehr Preisaufschwünge als Rückgänge.
Prognosen für 2026 sehen im bundesweiten Durchschnitt Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent. Die Zinsen für zehnjährige Immobiliendarlehen sind seit März jedoch wieder leicht gestiegen und liegen nun im Schnitt bei etwa 3,9 Prozent. Die Inflationsrate erreichte mit +2,7 Prozent das höchste Niveau seit Januar 2024, insbesondere getrieben durch die Preissteigerungen bei Energie. Sollte diese Entwicklung längerfristig anhalten, könnte das die Nachfrage nach Immobilien wieder senken.
Wer verkaufen möchte, sollte die Entwicklungen am Markt daher genau beobachten. Regionale Makler:innen können Ihnen bei der Einschätzung Ihrer individuellen Situation helfen und unterstützen Sie auch bei der Ermittlung eines realistischen Kaufpreises für Ihre Immobilie.
Wir von Aroundhome unterstützen Sie dabei, Ihre Hausprojekte erfolgreich und stressfrei umzusetzen – durch individuelle Beratung und die Vermittlung passender Fachfirmen. Unser Service ist für Sie komplett kostenfrei und unverbindlich, wir finanzieren uns über die Zusammenarbeit mit den Fachfirmen.
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Häufig gestellte Fragen
Was ist die Erbschaftssteuer?
Die Erbschaftsteuer müssen Erb:innen auf den Nachlass einer verstorbenen Person zahlen. Der Staat gewährt jedoch einen Freibetrag, dessen Höhe vom Verwandtschaftsverhältnis zur Erblasserin oder zum Erblasser abhängt.
Worauf muss Erbschaftssteuer gezahlt werden?
Die Erbschaftsteuer kann auf das vererbte Vermögen anfallen, sofern es den jeweiligen Freibetrag übersteigt. Dazu zählen Geld, Aktien, Immobilien, Grundstücke und Unternehmensanteile.
Wie viel kann ich 2026 steuerfrei vererben?
Die Freibeträge sind vom Verwandschaftsverhältnis abhängig. An Ehe- und Lebenspartner:innen können 500.000 Euro steuerfrei vererbt werden, an Kinder (und Enkel:innen, wenn deren Eltern verstorben sind) 400.000 Euro, an Enkel:innen, deren Eltern noch leben, 200.000 Euro und an entferntere Verwandte und übrige Erb:innen 20.000 Euro. Es besteht zudem die Möglichkeit, noch zu Lebzeiten alle zehn Jahre die Freibeträge für Schenkungen zu nutzen, um die Erbschaftssteuer zu vermeiden und Erbschaften früher zu regeln.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer 2026 für Nichten und Neffen?
Nichten und Neffen gehören bei der Erbschaftssteuer 2026 nach wie vor der Steuerklasse II an. Damit haben Sie einen steuerlichen Freibetrag von 20.000 Euro. Beim zu versteuernden Erbanteil bis 75.000 Euro müssen Sie somit 15 Prozent Erbschaftsteuer zahlen, bis 300.000 Euro 20 Prozent, bis 600.000 Euro 25 Prozent. Alle weiteren Prozentsätze der Steuerklassen können Sie § 19 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes entnehmen.
Welche Freibeträge stehen unverheirateten oder verlobten Partner:innen zu?
Unverheiratete oder verlobte Partner:innen haben keinen eigenen Freibetrag gemäß dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. Sie werden in Steuerklasse III eingestuft, was ihnen einen Freibetrag von 20.000 Euro zuspricht. Verheiratete oder eingetragene Lebenspartner:innen hingegen gehören der Steuerklasse I an und profitieren von einem deutlich höheren Freibetrag von 500.000 Euro.
Was hat sich 2023 beim Erben von Immobilien geändert?
Seit dem 1. Januar 2023 werden Immobilien für steuerliche Zwecke anders bewertet. Die neuen Kriterien orientieren sich stärker an der Marktlage, wodurch viele vererbte Immobilien höher eingestuft werden. Das kann dazu führen, dass auch die Erbschafts- oder Schenkungssteuer steigt.
