Das sollten Sie über die Maklerprovision wissen

Anika Wegner

8. Januar 2021

Für Kaufinteressenten und Verkäufer von Immobilien ist die Maklerprovision oft undurchsichtig. Zudem sorgt die Aufteilung der Provisionszahlung auf die Vertragsparteien regelmäßig für Unklarheiten. Beide Seiten sollten sich jedoch mit der Bezahlung des Dienstleisters auskennen. Wir geben Ihnen einen Überblick zu allen wichtigen Aspekten der Maklerprovision.

Höhe der Provision nicht gesetzlich festgelegt

Die Provision, auch Maklercourtage genannt, bezeichnet das Honorar, das ein Immobilienmakler für den Verkauf oder die Vermietung eines Hauses beziehungsweise einer Wohnung erhält. Im Bürgerlichen Gesetzbuch §§ 652-654 ist zwar festgelegt, dass ein Makler bei Vertragsabschluss Geld für die Vermittlung erhält. Wie hoch diese Immobilienmaklerkosten ausfallen müssen, ist rechtlich allerdings nicht geregelt. Lediglich die Obergrenze der Provision für Wohnungsvermietungen ist gesetzlich bestimmt. Meistens beträgt die Provisionshöhe zwischen 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 Prozent. Der genaue Betrag unterscheidet sich allerdings von Region zu Region.

Verschiedene Provisionsformen

Es existieren drei Formen der Maklerprovision:

• Innenprovision: Die Innenprovision handelt der Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie mit dem Makler aus. Der Käufer erfährt die festgelegten Maklergebühren nicht. Das ist die üblichste Form bei Wohnungsvermietungen.
• Außenprovision: Als Außenprovision wird die Vergütung bezeichnet, die vom Käufer einer Immobilie an den Makler zu entrichten ist. Sie wird üblicherweise in den Anzeigen ausgewiesen. Jeder Käufer hat allerdings das Recht, mit dem zuständigen Makler über die Provisionshöhe zu verhandeln.
• Mischprovision: Bei der Mischform teilt sich der Maklerlohn zwischen dem Verkäufer und dem Käufer der Immobilie auf. Wer welchen Anteil bezahlt, ist regional unterschiedlich. Die Mischprovision kommt relativ häufig vor.

Regionale Unterschiede des Maklerhonorars

Die Höhe der Maklerprovision für eine Wohnungsvermietung ist für Mietinteressenten bereits in § 3 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) gesetzlich geregelt und darf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen.

Beim Immobilienverkauf gibt es bisher noch keine einheitliche Regelung, wie hoch die Courtage sein darf. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt lediglich ein Gesetz, wie die Maklerkosten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern aufgeteilt werden dürfen. Demnach darf der Auftraggeber des Maklers höchstens die Hälfte der Provision auf die andere Partei abwälzen.

Die Provisionssätze bei einem Immobilienverkauf unterliegen regionalen und lokalen Schwankungen und können wie folgt aussehen:

Kann man mit dem Makler über die Provisionshöhe vehandeln?

Prinzipiell ist die Provision immer verhandelbar. Selbst bei den gesetzlichen Regelungen wird nur die Obergrenze der Maklerprovision definiert. Bei einer Vermietung lässt aber ein Makler nur schwer mit sich verhandeln. Als Vermieter oder Verkäufer hätten Sie die Möglichkeit, einen Alleinauftrag mit dem Makler einzugehen, um so seine Gebühren zu senken. Dieser besagt, dass Sie ausschließlich diesen Makler für Ihren Immobilienverkauf oder -vermietung beauftragen.

Als Verkäufer einer Immobilie können Sie eine niedrigere Maklerprovision als marktüblich vereinbaren, wenn die Immobilie besonders einfach zu vermitteln ist. Das ist unter anderem bei einer gepflegten Immobilie in einer guten Lage der Fall.

Maklervertrag als Grundlage für die Maklerprovision?

Ein schriftlicher Maklervertrag ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben. Eine mündliche Absprache zwischen Vermieter und Makler reicht prinzipiell aus. Allerdings ist es ratsam, eine schriftliche Vereinbarung zu treffen. Gibt es keinen schriftlichen Vertrag, kann der Makler dennoch sein Honorar einfordern. Er muss lediglich beweisen können, dass seine Bemühungen ausschlaggebend für den Immobilienverkauf oder die Vermietung einer Wohnung waren. Diese Regelung ist im § 652 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgeschrieben. Einen Provisionsanspruch gibt es also nur bei einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie.

In welchen Fällen darf keine Maklercourtage erhoben werden?

• Wenn der Makler ein eigenes Interesse an der Vermietung hat, also zum Beispiel gleichzeitig Eigentümer oder Verwalter der Immobilie ist.
• Die Maklerprovision wird vom Gesetz ausgeschlossen, wenn es sich um die Vermittlung einer Sozialwohnung handelt.
• Eine Maklergebühr darf nicht erhoben werden, wenn keine neue Vermittlung stattfindet, also das Mietverhältnis nur fortgeführt oder erneuert wird.
• Wenn der Makler bei einem fernmündlich abgeschlossenen Maklervertrag den Vertragspartner nicht rechtskonform über sein Widerrufsrecht aufgeklärt hat.
• Wenn kein Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wurde, oder wenn der Vertrag im Nachhinein durch einen Mangel unwirksam war.
• Ein Maklerlohn darf nicht gefordert werden, wenn der Makler keine Maklertätigkeit erbracht hat, wie beispielsweise die Vermittlung.
• Wenn die Provisionshöhe über der ortsüblichen Maklerprovision liegt. So hat das Oberlandesgericht in Frankfurt in einem Fall entschieden (19 U 61/99 vom 15.09.1999) und der Kläger konnte so einen Teil der Maklercourtage zurückfordern.

Was besagt das Bestellerprinzip?

Bei einer Vermietung

Am 1. Juni 2015 kam es zu einer rechtskräftigen Reformierung des Maklerrechts. Diese beinhaltet unter anderem eine Neuregelung der Maklerprovision mit dem sogenannten Bestellerprinzip. Die Maklergebühr ist von der Person zu zahlen, die den Makler auch beauftragt, also „bestellt“ hat. Die Regelung ist nur für die Vermietung von Wohnungen gültig.

Bei einem Immobilienverkauf

Für den Verkauf einer Immobilie wurde am 23. Dezember 2020 bundesweit eine einheitliche Regelung eingeführt: Die Partei, die den Makler beauftragt hat, muss mindestens die Hälfte der Maklerkosten übernehmen. Dieses Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten gilt aber lediglich für den Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäuser.

Einen passenden Makler finden

Wenn Sie mithilfe eines Maklers ein Haus verkaufen oder eine Immobilie vermieten wollen, sollten Sie sich im Voraus über das Maklerhonorar informieren, das dieser für seine Vermittlungstätigkeit erhält. Aroundhome hilft Ihnen und vermittelt bis zu drei Makler aus Ihrer Region. Diese stellen Ihnen unverbindliche Angebote aus, die Sie in Ruhe mit einander vergleichen können.