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Das sollten Sie über die Maklerprovision wissen

Anika Wegner
Anika Wegner
3. März 2023

Sowohl Käufer:innen als auch Verkäufer:innen ist oft unklar, wie sich die Maklerprovision auf die Vertragsparteien aufteilt. Da die Maklercourtage jedoch einen erheblichen Teil der Nebenkosten beim Verkauf oder der Vermietung der Immobilie ausmacht, sollte beiden Seiten klar sein, wie viel sie für die jewiligen Maklerdienstleistung bezahlen müssen. Wir geben Ihnen einen Überblick, wie hoch die Maklergebühr ist, was das Bestellerprinzip besagt und wann die Courtage entfällt.

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Was ist eine Maklerprovision?

Die Provision, auch Maklercourtage oder Maklergebühr genannt, bezeichnet das Honorar, das Immobilienmakler:innen für den Verkauf oder die Vermietung eines Hauses beziehungsweise einer Wohnung erhalten. Da sie nicht gesetzlich vorgegeben ist, ist die Höhe der Maklercourtage grundsätzlich verhandelbar. In der Regel wird sie prozentual zum Kaufpreis der Immobilie bzw. zum angesetzten Mietpreis berechnet. Die Maklerprovision ist allerdings nur zu zahlen, wenn ein erfolgreicher Kaufabschluss oder Mietvertrag zustande gekommen ist.

Diese unterschiedlichen Provisionsformen gibt es:

  • Innenprovision (Verkäufercourtage): Verkäufer:in geht allein einen Maklervertrag ein und trägt somit auch die Maklerkosten.
  • Außenprovision (Käufercourtage): Käufer:in geht einen Maklervertrag ein und übernimmt die Vergütung allein.
  • Mischprovision: Maklervertrag wird sowohl mit Käufer:in als auch mit Verkäufer:in geschlossen und die Kosten werden geteilt.

Welche Leistungen sind in der Maklerprovision enthalten?

  • Einschätzung des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie
  • Vermarktung der Immobilie (Exposéerstellung, Anzeigenschaltung, ggfs. Home Staging etc.)
  • Erstellung eines Energieausweises
  • Durchführung von Besichtigungen
  • Verkaufsverhandlungen
  • Bonitätsprüfung der Interessent:innen

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Wie hoch ist eine Maklerprovision?

Bei der Vermietung darf die Maklerprovision maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen. Beim Immobilienverkauf ist die Höhe dagegen nicht gesetzlich geregelt. In den §§ 652 ff des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist lediglich festgelegt, dass Makler:innen bei Vertragsabschluss Geld für die Vermittlung erhalten müssen. Wie hoch diese Maklerkosten ausfallen, ist jedoch Verhandlungssache. Je nach Region haben sich branchenübliche Provisionssätze zwischen ca. 4 und 7 Prozent des Kaufpreises eingebürgert.

Sie können ganz einfach die in Ihrer Region durchschnittliche Maklerprovisonshöhe nach Prozent berechnen. Bei einer Höhe von 7,14 Prozent insgesamt beträgt die Hälfte 3,57 Prozent. Somit ist der Provisionsanteil für Verkäufer:innen und Käufer:innen je 3,57 Prozent.

Grafik zur Maklerprovision beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf in Deutschland nach Bundesländern

Beispiel einer Provision

Wird ein Kaufvertrag über 400.000 Euro für eine Immobilie geschlossen, beträgt die Maklercourtage bei einem Provisionssatz von 7 Prozent insgesamt 28.000 Euro. Bei der gängigen Regelung einer Mischprovision würden Verkäufer:in und Käufer:in jeweils 50 Prozent übernehmen. Demnach müssten beide Parteien 3,5 Prozent, also je 14.000 Euro Maklergebühren zahlen.

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Regionale Unterschiede des Maklerhonorars

Die Höhe der Maklerprovision für eine Wohnungsvermietung ist für Mietinteressent:innen bereits in § 3 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) gesetzlich geregelt und darf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen.

Beim Immobilienverkauf gibt es bisher noch keine einheitliche Regelung, wie hoch die Courtage sein darf. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt lediglich ein Gesetz, wie die Maklerkosten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern aufgeteilt werden dürfen. Demnach darf die Partei, die den Makler oder die Maklerin bestellt, höchstens die Hälfte der Provision auf die andere Partei abwälzen.

Die gängigen Provisionssätze bei einem Immobilienverkauf können sich nach Lage und Region stark unterscheiden. Die Provisionshöhe beginnt bei durchschnittlich 4,76 Prozent in Teilen Niedersachsens und reicht in vielen Gegenden bis 7,14 Prozent. Hinzu kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 Prozent.

Bundesland

Maklerprovision insgesamt

Baden-Württemberg

7,14 %

Bayern

7,14 %

Berlin

7,14 %

Brandenburg

7,14 %

Bremen

5,95 %

Hamburg

6,25 %

Hessen

5,95 %

Mecklenburg-Vorpommern

5,95 %

Niedersachsen

7,14 % oder 4,76 - 5,95 %

Nordrhein-Westfalen

7,14 %

Rheinland-Pfalz

7,14 %

Saarland

7,14 %

Sachsen

7,14 %

Sachsen-Anhalt

7,14 %

Schleswig Holstein

7,14 %

Thüringen

7,14 %

Quelle: Immobilienscout 24

Ist die Provisionshöhe verhandelbar?

Prinzipiell ist die Provision immer verhandelbar. Selbst bei den gesetzlichen Regelungen wird nur die Obergrenze der Maklerprovision definiert. Als Verkäufer:in einer Immobilie können Sie eine niedrigere Maklerprovision als marktüblich verhandeln, wenn die Immobilie besonders einfach zu vermitteln ist. Das ist unter anderem bei einer gepflegten Immobilie in einer guten Lage der Fall. Bei einer Vermietung ist es dagegen eher unüblich, die Maklergebühren zu verhandeln.

Um die Gebühren zu senken, hätten Sie als Vermieter:in oder Verkäufer:in die Möglichkeit, einen Alleinauftrag mit dem Maklerbüro einzugehen. In dem Fall würden Sie sich dazu verpflichten, keine anderen Makler:innen zu beauftragen.

Immobilienverkäufer lassen sich von einem Makler beraten
Die Provisionshöhe von Makler:innen ist prinzipell verhandelbar.

Maklervertrag als Grundlage für die Maklerprovision?

Ein schriftlicher Maklervertrag ist gesetzlich eigentlich nicht zwingend vorgeschrieben. Eine mündliche Absprache zwischen Vermieter:in und Makler:in reicht prinzipiell aus. Allerdings gilt eine Sonderregelung für den Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern. Laut § 656a des BGB bedürfen solche Maklerverträge einer Textform – sonst ist der Vertrag nichtig. Die Schriftform auf Papier ist aber nicht zwingend erforderlich, es reicht auch eine E-Mail, SMS oder Messenger-Nachricht.

Wann darf keine Maklercourtage erhoben werden?

  • Wenn kein Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wurde oder der Vertrag im Nachhinein durch einen Mangel unwirksam war.
  • Eine Maklergebühr darf nicht erhoben werden, wenn keine neue Vermittlung stattfindet, also das Mietverhältnis nur fortgeführt oder erneuert wird.
  • Ein Maklerlohn darf nicht gefordert werden, wenn der Makler oder die Maklerin keine Maklertätigkeit erbracht hat, wie beispielsweise die Vermittlung.
  • Wenn die Provisionshöhe über der ortsüblichen Maklerprovision liegt. So hat das Oberlandesgericht in Frankfurt in einem Fall entschieden (19 U 61/99 vom 15.09.1999). Der Kläger konnte einen Teil der Maklercourtage zurückfordern.
  • Wenn der Makler oder die Maklerin ein eigenes Interesse an der Vermietung hat, also zum Beispiel gleichzeitig Eigentümer:in oder Verwalter:in der Immobilie ist.
  • Die Maklerprovision wird vom Gesetz ausgeschlossen, wenn es sich um die Vermittlung einer Sozialwohnung handelt.
  • Wenn bei einem fernmündlich abgeschlossenen Maklervertrag der oder die Vertragspartner:in nicht rechtskonform über das Widerrufsrecht aufgeklärt wurde.

Was besagt das Bestellerprinzip?

Bei einer Vermietung

Am 1. Juni 2015 kam es zu einer rechtskräftigen Reformierung des Maklerrechts. Unter anderem wurde die Maklerprovision mit dem sogenannten Bestellerprinzip neu geregelt. Demnach ist die Maklergebühr von der Person zu zahlen, die den Makler oder die Maklerin auch beauftragt, also „bestellt“ hat. Die Regelung ist nur für die Vermietung von Wohnungen gültig.

Bei einem Immobilienverkauf

Für den Verkauf einer Immobilie wurde am 23. Dezember 2020 bundesweit eine einheitliche Regelung eingeführt: Die Partei, die das Maklerbüro beauftragt hat, muss mindestens die Hälfte der Maklerkosten übernehmen. Damit sollten Käufer:innen entlastet werden. Zuvor wurde nämlich häufig die gesamte Maklerprovision von den Verkäufer:innen auf die Käufer:innen abgewälzt. Das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten gilt allerdings lediglich für den Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern.

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Eine Immobilie zu veräußern, erfordert weitreichende Kenntnisse über die aktuelle Marktlage und die bürokratischen Erfordernisse. Bei allen Aufgaben rund um den Immobilienverkauf können professionelle Makler:innen Sie mit Ihrer Erfahrung bestmöglich unterstützen.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Maklerprovision 2023?

Die Provisionshöhe beim Immobilienverkauf ist gesetzlich nicht geregelt. Branchenüblich ist eine Provisionshöhe von ca. 7 Prozent des Kaufpreises, die sich aufteilt in ca. 3,5 Prozent für Verkäufer:innen und 3,5 Prozent für Käufer:innen. Die Höhe der Maklerprovision für eine Wohnungsvermietung darf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen.

Welche Vorteile haben die Neuregelungen der Maklergebühren von 2020?

Für Immobilienkäufer:innen bedeutet das Bestellerprinzip eine finanzielle Entlastung, da sie maximal 50 Prozent der Maklergebühren zahlen müssen. Vor der Neuregelung im Dezember 2020 war es Verkäufer:innen möglich, die Provision vollständig den Käufer:innen zu überlassen.

Wann entfällt die Maklerprovision?

Die Maklerprovision wird erst fällig, wenn die Dienstleistung erbracht wurde; also nach Abschluss eines Miet- bzw. Kaufvertrags. Wurde die Immobilie ohne Makler:in verkauft oder vermietet, ist auch keine Provision zu zahlen. Makler:innen können allerdings vertraglich festhalten, dass die Mitarbeit von anderen Makler:innen oder der Auftraggeber:innen ausgeschlossen wird.

Muss ein Maklervertrag schriftlich vorliegen?

Der Maklervertrag bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern muss laut § 656 a des Bürgerlichen Gesetzbuchs in Textform vorliegen, sonst ist er nichtig. Das bedeutet nicht, dass der Maklervertrag nur in Schriftform auf Papier mit Unterschrift gültig ist. Es reicht auch eine Bestätigung per E-Mail, SMS oder Messenger-Nachricht für den Vertragsabschluss.