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Tipps & Hinweise

Darauf müssen Sie achten, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen

Anika Wegner
Anika Wegner
6. April 2022

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses ist durchaus lohnenswert, hängt aber von Ihrer persönlichen Situation ab.

  • Um den Verkaufspreis zu ermitteln, müssen Sie eine Renditekalkulation durchführen.

  • Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen, besitzen Ihre Mieter:innen das Vorkaufsrecht.

  • Liegen zwischen Kauf und Verkauf des Hauses weniger als zehn Jahre, müssen Sie eine Spekulationssteuer zahlen.

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist recht komplex. Viele Dinge müssen vor und nach dem Verkauf beachtet werden. Wir erläutern Ihnen, wann sich der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses lohnt, wie Sie ihn vorbereiten und welche Rechte und Pflichten Sie dabei haben.

Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten?

In den vergangenen Jahren ist eine regelrechte Hysterie um Immobilien als Kapitalanlage entstanden. Seit der Finanzkrise haben Kapitalanleger:innen Angst vor der Inflation und entdeckten in Immobilien eine sichere Investition. Dementsprechend sind die Verkaufspreise für Immobilien rasant angestiegen und können in guten Lagen sogar das 25-fache der Jahresnettomiete erreichen. Auch die Corona-Pandemie konnte diesen Trend bisher nicht aufhalten.

Immobilienverkauf Kapitalwertindex Mehrfamilienhäuser

Die Entscheidung, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen sollten, hängt aber ganz von Ihrer persönlichen Situation ab. Wenn Sie selbst in Ihrem Mietshaus wohnen, müssen Sie einige Punkte beachten, damit sich ein Verkauf nicht nachteilig für Sie entwickelt.

Nach dem Verkauf wohnen bleiben

Die neue Besitzer:innen haben zum Beispiel das Recht, die einzelnen Wohnungen in Eigentumswohnungen aufzusplitten und zu verkaufen. Dann müssten Sie einen Teil Ihres ehemaligen Eigentums wieder zurückkaufen, um Ihren Wohnplatz zu behalten.

Findet keine Umwandlung in Eigentumswohnungen statt und Sie mieten die Wohnung, könnte die Person, die Ihre Immobilie gekauft hat, Ihnen wiederum wegen Eigenbedarfs kündigen. Eine entsprechende Klausel, die dies ausschließt, kann in den Vertrag eingebaut werden. Solche Regelungen sind immer individuell. In der Praxis erhalten Verkäufer:innen häufig die Möglichkeit, auch nach dem Verkauf eines Mehrparteienhauses wohnen zu bleiben.

Vorbereitung des Verkaufs

Entscheiden Sie sich dazu, Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen, sollten Sie vor allem die richtigen Kaufinteressent:innen ansprechen. Auch ist es wichtig, rechtzeitig alle relevanten Unterlagen zu sammeln.

Kaufinteressent:innen ermitteln

Mehrfamilienhäuser sind für die meisten Privatpersonen nicht erschwinglich. Durch die hohen Verkaufspreise kommt nur ein kleiner Kreis von Interessent:innen in Betracht. Aufgrund der aktuellen Marktlage besteht dieser vor allem aus vermögenden Kapitalanleger:innen, die Immobilien als sichere Anlageklasse nutzen, und Immobilienfonds, die sich generell durch die Mieteinnahmen von Mehrfamilienhäuser finanzieren.

Damit diese Interessent:innen auf Ihr Mehrfamilienhaus aufmerksam werden, genügt es in der Regel, Ihre Immobilie in den üblichen Verkaufsportalen zu inserieren. Auch Kaptialanleger:innen und Immobilienfonds nutzen diese Medien zur Suche nach neuen Investitionen.

Mehrfamilienhaus Verkaufen Interessenten
Mehrfamilienhäuser in guter Lage sind gefragt und bleiben selten lange auf dem Markt.

Unser Tipp:

Es ist ratsam, die Hilfe erfahrener Makler:innen in Anspruch zu nehmen, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen. Den passenden Preis der Immobilie zu ermitteln, ist nur eine der Leistungen solcher Fachpersonen. Sie haben in der Regel auch weitreichende Kontakte in der Branche und somit zu Ihrer Interessentengruppe. Dadurch wird der Verkauf nicht nur beschleunigt, sondern unter Umständen auch gewinnbringender, da Makler:innen in schwierigen Verkaufsgesprächen geübt sind und einen guten Preis für Sie aushandeln können.

Unterlagen vorbereiten

Um einen guten Preis zu erzielen, sollten Sie sich gründlich auf den Verkauf vorbereiten. Sammeln Sie alle nötigen Unterlagen und lassen Sie sich ausführlich von einem Makler oder einer Maklerin zu Ihren Möglichkeiten beraten. Diese Unterlagen benötigen Sie für einen Immobilienverkauf:

  • Bauzeichnungen (z. B. Grundrisse)

  • Berechnung der Wohn- und Nutzfläche

  • Mietverträge inkl. Angaben zur letzten Mieterhöhung

  • Nebenkostenabrechnung inkl. Nachweis über Instandhaltungsrücklagen (vorzugsweise der letzten drei Jahre)

  • Versicherungsnachweise

  • Lageplan

  • Fotos der Immobilie

  • Eventuelle Sondervertragsdaten (z. B. Wartungsverträge, Antennenverträge usw.)

Mehrfamilienhaus verkaufen
Für ein gepflegtes Mehrfamilienhaus in einer gefragten Lage können Sie gute Preise erzielen.

So wird der Wert Ihres Mehrfamilienhauses ermittelt

Um herauszufinden, welchen Verkaufspreis Sie für Ihr Mehrfamilien- bzw. Mietshaus veranschlagen können, sollten Sie zuerst eine Renditekalkulation aus der Sicht von potenziellen Käufer:innen machen. Entscheidend sind Ihre derzeitigen Mieteinnahmen und der Quadratmeterpreis von ähnlichen Wohnungen in der näheren Umgebung. Zudem müssen die Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Immobilienmakler:innen können Sie bei der Kalkulation unterstützen und den richtigen Marktwert Ihres Mehrfamilienhauses ermitteln.

Kapitalanleger:innen achten ebenso auf die Mieterstruktur. Wenn Wohnungen bald frei werden könnten, zum Beispiel aufgrund des Alters von manchen Mieter:innen, birgt das die Chance auf eine Mieterhöhung. Je mehr Rendite die Käufer:innen erwarten können, desto höher können Sie den Preis ansetzen, wenn Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen. Nachteilig können sich aber Rechtsstreitigkeiten mit Ihren Mieter:innen auswirken. Wenn zum Beispiel einzelne Parteien die Miete gesenkt haben, kann das für Kapitalanleger:innen ein Hinweis darauf sein, dass mit Ihrem Mietshaus etwas nicht stimmt.

Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Immobilienmakler:innen kennen die Antwort!

Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen

Statt des kompletten Mehrfamilienhauses die darinliegenden Wohnungen einzeln zu verkaufen, geht zwar mit mehr Aufwand einher, verschafft Ihnen allerdings oft auch einen höheren Gewinn. Die höhere Komplexität geht vor allem mit folgenden Punkten einher:

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Eine Aufteilung ist möglich, wenn jede Wohnung in sich abgeschlossen ist und über einen separaten Zugang verfügt. Das ist bei normalen Mietshäusern längst üblich. Als Beweis benötigen Sie aber die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung von Ihrer zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Mit dieser können Sie die Teilungserklärung Ihres Mehrfamilienhauses beim Grundbuchamt beantragen.

Achtung!

Je nach Objekt kann die nötige Teilungserklärung zwischen 10.000 und 15.000 Euro kosten. Diese Ausgaben sollten Sie in Ihrer Rechnung einkalkulieren. Planen die neuen Eigentümer:innen eine andere Aufteilung des Hauses, wird eine neue Teilungserklärung nötig. Ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufzuteilen, bevor Sie es verkaufen, lohnt sich daher oftmals nur, wenn der Verkauf der Wohnungen schrittweise erfolgen soll.

Mieterrechte

Wollen Sie die einzelnen aufgeteilten Wohnungen aus Ihrem Mehrfamilienhaus verkaufen, genießen Ihre Mieter:innen zunächst das Vorkaufsrecht. Dabei dürfen sie laut § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die bewohnte Wohnung zu denselben Konditionen kaufen, die Sie bereits per Kaufvertrag mit dem oder der ursprünglichen Erstkäufer:in ausgemacht haben. Sie haben zudem die Pflicht, die Mieter:innen über Ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des Kaufvertrags zu informieren.

Was müssen Sie steuerrechtlich beachten?

Wenn Sie ein Mietshaus verkaufen, müssen Sie Steuern auf den Verkaufserlös zahlen, wenn Sie sich innerhalb der Spekulationsfrist befinden. Das ist bei fremdgenutzten Immobilien der Fall, wenn zwischen dem Kauf Ihres Mehrfamilienhauses und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Daraus folgt die Verpflichtung, den Verkauf in der Steuererklärung als privates Veräußerungsgeschäft anzugeben und eine Spekulationssteuer zu zahlen. Wie hoch diese ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen etwa

  • der Wertzuwachs des Mehrfamilienhauses,
  • Ihr persönlicher Einkommensteuersatz,
  • ob die Immobilie vermietet ist und
  • frühere Abschreibungen.

Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor anteilig selbst genutzt, verringert sich die Spekulationssteuer. Wenn Sie in diesem Fall Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, fällt keine Steuer auf den selbstgenutzten Teil an. Für den vermieteten Anteil der Immobilie ist sie allerdings zu zahlen, denn für diesen beträgt die Frist zehn Jahre.

Sollten Sie einen Profi mit dem Verkauf beauftragen?

Grundsätzlich ist es möglich, ein Mehrfamilienhaus bzw. ein Mietshaus privat zu verkaufen. Was allerdings zu beachten ist: Der Verkauf eines solchen Objekts ist eine komplexe Angelegenheit. Als Käufer:in kommen eigentlich nur Kapitalanleger:innen und Immobilienfonds in Betracht. Diese haben langjährige Erfahrungen im Kaufen von Immobilien und wissen genau, wie sie den Verkaufspreis weiter drücken können. 

Damit Sie bei den Verkaufsverhandlungen nicht benachteiligt werden, sollten Sie sich einen erfahrenen Makler bzw. eine Maklerin ins Boot holen. Dank ihrer Kenntnisse des Immobilienmarkts können sie seriöse Anleger ausmachen und Ihnen auch die komplizierten Arbeiten im Zuge des Immobilienverkaufs abnehmen.

Mehrfamilienhaus verkaufen
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