Checkliste für einen erfolgreichen Immobilienverkauf
Um eine Immobilie reibungslos zu verkaufen, müssen Sie einige Besonderheiten beachten. Unsere Checkliste für den Immobilienverkauf zeigt Ihnen die einzelnen Schritte, die Sie gehen müssen. Wir erläutern Ihnen das richtige Vorgehen von der Vorbereitung des Verkaufs bis zur Eigentumsübertragung und zeigen Ihnen Ihre Möglichkeiten, wenn Ihre Käufer:innen nicht zahlen.
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Den Immobilienverkauf vorbereiten
Informationspflicht
Haben Sie sich zum Verkauf Ihrer Immobilie entschlossen und kennen Ihren Auszugstermin bzw. können abschätzen, wann Sie die Immobilie frühestens an einen Käufer oder eine Käuferin übergeben können, bereiten Sie die nötigen Unterlagen vor. Als Verkäufer:in haben Sie zunächst die Informationspflicht. Die Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie und Fläche müssen exakt sein, sonst können geschlossene Verkaufsverträge aufgelöst werden. Folgende Angaben müssen Sie machen:
- die Beschaffenheit der Immobilie und die exakte Flächenangabe
- bestehende Verträge zur Immobilie (z. B. bei vermieteten Immobilien)
- die rechtliche Situation der Immobilie (Hypotheken etc.)
Entscheiden Sie sich für den Verkauf mit einem Maklerbüro, müssen Sie die Angaben diesem gegenüber machen. Der Makler oder die Maklerin erfragt solche Informationen im ersten Beratungsgespräch.
Gewährleistungspflicht
Die Gewährleistung oder Mängelhaftung bedeutet beim Immobilienverkauf, dass Sie als Verkäufer:in die Immobilie ohne versteckte Mängel und mit der vereinbarten Beschaffenheit übergeben müssen. Das ist in § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt: „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“
Liegt ein versteckter Mangel am Objekt vor, der für beide Vertragsparteien nicht erkennbar ist, liegt die Beweislast bei den Käufer:innen. Sie müssen dann nachweisen, dass Ihnen der Mangel bereits bekannt war. Um Mängelansprüche geltend zu machen, haben die Käufer:innen höchstens fünf Jahre nach der Übergabe der Immobilie Zeit.
Würden Sie einen Ihnen bekannten Mangel absichtlich verschweigen, damit der Kaufvertrag zustande kommt, könnten die Käufer:innen vom Vertrag zurücktreten, den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz fordern. Unter Umständen könnten sie zunächst auch eine Beseitigung des Mangels verlangen.
Unser Tipp:
Wird ein absichtlich verschwiegener Mangel bekannt, beginnt die Gewährleistungsfrist erst im Anschluss daran. Damit Ihre Käufer:innen keine Gewährleistungsansprüche stellen können, sollten Sie prinzipiell alle Mängel an Ihrer Immobilie offenlegen und gegebenenfalls einen Bausachverständigen beauftragen, um versteckte Mängel zu finden. Dokumentieren Sie außerdem jeden Schritt und jede Abmachung, um Rechtsstreitigkeiten auszuschließen.
Immobilienwert bestimmen
Engagieren Sie Sachverständige, die anhand des Verkehrswertes den angemessenen Verkaufspreis Ihrer Immobilie ermitteln. Dazu zählen Architekt:innen, Bauingenieur:innen und Makler:innen. Der veranschlagte Verkaufspreis kann je nach Gutachter:in um etwa 10 Prozent variieren, da die Wertermittlung zu einem großen Anteil auf Schätzungen basiert. Feste Größen, die für den Verkaufswert eine Rolle spielen, sind:
- Lage und Infrastruktur
- Beschaffenheit (Alter, Zustand, Größe, Ausstattung etc.)
- Energiestandard
- Marktsituation
Für die Ermittlung des Verkehrswertes benötigt der/die Sachverständige u. a. die Flurkarte, Grundbuchauszüge, Bauzeichnungen und eventuelle Mietverträge.
Von unabhängigen Sachverständigen angefertigte Gutachten haben auch vor Gericht Bestand. Für falsche Angaben haftet dann der/die Gutachter:in. Insbesondere bei Erbschaftsangelegenheiten oder Scheidungsimmobilien spielt dieser Fakt eine wichtige Rolle. Aber auch Banken oder Behörden erkennen nur professionell erstellte Gutachten an.
Käufer:in gefunden
Notartermin I: Kaufvertragsentwurf
In einem ersten Termin, bei dem Käufer:in und Verkäufer:in zugegen sind, werden die Details und Verkaufsbedingungen festgelegt. Der Vorteil einer gemeinsamen Sitzung ist, dass so unnötige Korrekturschleifen vermieden werden. Der Termin wird durch den Makler oder die Maklerin gesetzt. Notar:innen dürfen in der Regel Käufer:innen wählen, da diese auch die Notariatskosten zu tragen haben. Im Anschluss haben beide Parteien die Möglichkeit, den Vertrag eingehend zu prüfen – am besten zusammen mit einem Anwalt oder einer Anwältin.
Muss ein Notariat wirklich sein?
Ja. Das deutsche Recht (§ 311b BGB) erklärt Immobilienverkäufe nur dann als rechtlich gültig, wenn sie durch einen Notar oder eine Notarin beurkundet worden sind – auch wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung privat verkaufen wollen. Notar:innen sind jedoch nicht zu verwechseln mit einem Rechtsbeistand: Sie haben nur die Aufgabe, über die rechtliche Bedeutung des Vertrages aufzuklären. Sie weisen weder Verkäufer:in noch Käufer:in auf ungünstige Vertragsklauseln hin.
Notartermin II: Der Kaufvertrag
Sind sich Verkäufer:in und Käufer:in über einen gültigen Vertragsstand einig geworden, unterzeichnen sie den Vertrag in Anwesenheit eines Notars oder einer Notarin. Können Sie selbst den Termin nicht wahrnehmen, besteht die Möglichkeit, eine/n Stellvertreter:in zu bevollmächtigen.
Auflassungsvormerkung und Grundschuldeintrag
Im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung veranlasst das Notariat die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das heißt, dass das Verkaufsobjekt nun den Käufer:innen zugesichert ist, bis diese die Verkaufssumme überwiesen haben. Als Verkäufer:in können Sie die Immobilie nun niemand anderem mehr anbieten. Ist die Immobilie oder das Grundstück fremdfinanziert, zum Beispiel über eine Bank, wird diese als Miteigentümer:in im Grundbuch vermerkt, bis der Kredit abbezahlt wurde. Das Notariat übersendet den Käufer:innen eine Urkunde über die Auflassungsvormerkung und den Grundschuldeintrag.
Die Zahlung wird fällig
Das Notariat verschickt die Zahlungsaufforderung. Nachdem der Betrag überwiesen worden ist, übernimmt es auch die endgültige Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Die Käufer:innen werden in die erste Abteilung des Grundbuchs eingetragen.
Notarkosten
Die Kosten für den/die Notar:in sind an eine Gebührenordnung gebunden. In der Regel bemisst er sich 1,5 bis 2 Prozent am Immobilienpreis. Darin inbegriffen sind alle Gebühren rund um die Verkaufsabwicklung und den Kaufvertrag.
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Rechtsschutzmöglichkeiten: Was passiert, wenn die Käufer:innen nicht zahlen?
Lassen Sie sich Kontoauszüge und den Finanzierungsplan des Käufers bzw. der Käuferin zeigen, bevor Sie einen Kaufvertrag eingehen. Zusätzliche Absicherung bietet die Zwangsvollstreckungsklausel im notariellen Kaufvertrag. Diese besagt, dass die Käufer:innen mit ihrem gesamten Vermögen haften, sollte der Kaufpreis nicht gezahlt werden. Mittels der Klausel ist es außerdem einfacher, die Zahlung auf dem Rechtsweg zu erzwingen. Ein Vollstreckungstitel hat eine Verjährungsfrist von 30 Jahren.
Wurde der Vertrag unterzeichnet, die Auflassungsvormerkung vorgenommen und die Zahlungsaufforderung verschickt, sind die Käufer:innen am Zug. Zahlen sie nicht innerhalb der angegebenen Frist, die in der Regel bei zwei Wochen liegt, haben Sie als Verkäufer:in verschiedene Möglichkeiten:
Verzugszinsen erheben
Auf die Erhebung von Verzugszinsen haben Sie gemäß § 288 BGB einen gesetzlichen Anspruch. Sie liegen „fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz“, der jedes Jahr von der Deutschen bundesbank festgelegt wird. Verzugszinsen müssen also nicht vertraglich festgehalten werden.
Rücktritt vom Kaufvertrag
Sie können gemäß § 323 BGB eine einseitige Rücktrittserklärung abgeben, wenn die Käufer:innen mit der Zahlung in Verzug geraten und die Begleichung der vollen Summe nicht absehbar ist. Die Kosten für den Rückabwicklungsprozess tragen die Käufer:innen.
Schadensersatz fordern
Gemäß § 281 BGB haben Sie als Verkäufer:in unter Umständen die Möglichkeit, Schadensersatz zu fordern, nachdem Sie vom Kaufvertrag zurückgetreten sind. Dazu muss ein Verschulden des Käufers bzw. der Käuferin vorliegen und eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung verstrichen sein.
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