Käufer gefunden
Notartermin I: Kaufvertragsentwurf
In einem ersten Termin, bei dem Käufer und Verkäufer zugegen sind, werden die Details und Verkaufsbedingungen festgelegt. Der Vorteil einer gemeinsamen Sitzung ist, dass so unnötige Korrekturschleifen vermieden werden. Der Termin wird durch einen Makler gesetzt. Den Notar darf in der Regel der Käufer wählen, da er auch die Notarkosten zu tragen hat. Im Anschluss haben beide Parteien die Möglichkeit, den Vertrag eingehend zu prüfen – am besten zusammen mit einem Anwalt.
Muss ein Notar wirklich sein?
Ja. Das deutsche Recht (§ 311b BGB) erklärt Immobilienverkäufe nur dann als rechtlich gültig, wenn sie durch einen Notar beurkundet worden sind – auch wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung
privat verkaufen wollen. Notare sind jedoch nicht zu verwechseln mit einem Rechtsbeistand: Sie haben nur die Aufgabe, über die rechtliche Bedeutung des Vertrages aufzuklären. Sie weisen weder den Verkäufer noch den Käufer auf ungünstige Vertragsklauseln hin.
Notartermin II: Der Kaufvertrag
Sind sich Verkäufer und Käufer über einen gültigen Vertragsstand einig geworden, unterzeichnen sie den Vertrag in Anwesenheit eines Notars. Können Sie selbst den Termin nicht wahrnehmen, besteht die Möglichkeit, einen Stellvertreter zu bevollmächtigen.
Auflassungsvormerkung und Grundschuldeintrag
Im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das heißt, dass das Verkaufsobjekt nun dem Käufer zugesichert ist, bis dieser die Verkaufssumme überwiesen hat. Der Verkäufer kann die Immobilie nun niemand anderem mehr anbieten. Ist die Immobilie oder das Grundstück fremdfinanziert, zum Beispiel über eine Bank, wird diese als Miteigentümer im Grundbuch vermerkt, bis der Kredit abbezahlt wurde. Der Notar übersendet dem Käufer eine Urkunde über die Auflassungsvormerkung und den Grundschuldeintrag.
Die Zahlung wird fällig
Der Notar verschickt die Zahlungsaufforderung. Nachdem der Betrag überwiesen worden ist, übernimmt er auch die endgültige Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Der Käufer wird in die erste Abteilung des Grundbuchs eingetragen.
Notarkosten
Die Kosten für den Notar sind an eine Gebührenordnung gebunden. In der Regel bemisst er sich 1,5 bis 2 Prozent am Immobilienpreis. Darin inbegriffen sind alle Gebühren rund um die Verkaufsabwicklung und den Kaufvertrag.
Rechtsschutzmöglichkeiten:
Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?
Wurde der Vertrag unterzeichnet, die Auflassungsvormerkung vorgenommen und die Zahlungsaufforderung verschickt, ist der Käufer am Zug. Zahlt er nicht in der angegebenen Frist (i. d. R. zwei Wochen), hat der Verkäufer verschiedene Möglichkeiten:
Verzugszinsen erheben
Auf die Erhebung von Verzugszinsen hat der Verkäufer einen gesetzlichen Anspruch. Verzugszinsen müssen also nicht vertraglich festgehalten werden.
Rücktritt vom Kaufvertrag
Der Verkäufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer mit der Zahlung in Verzug geraten und die Begleichung der vollen Summe nicht absehbar ist. Das Rücktrittsrecht ist gesetzlich festgeschrieben (§ 323 BGB). Die Kosten für den Rückabwicklungsprozess trägt der Käufer. Die Rücktrittserklärung erfolgt einseitig durch den Verkäufer.
Schadensersatz fordern
Nach dem Rücktritt hat der Verkäufer die Möglichkeit, Schadensersatz zu fordern. Schadensersatz ergibt sich, wenn die Immobilie durch den geplatzten Verkauf im Folgenden nur zu einem niedrigeren Preis verkauft werden kann.
Tipp: Bonität des Käufers prüfen
Lassen Sie sich Kontoauszüge und den Finanzierungsplan des Käufers zeigen, bevor Sie mit ihm einen Kaufvertrag eingehen. Zusätzliche Absicherung bietet dieZwangsvollstreckungsklausel im notariellen Kaufvertrag. Diese besagt, dass der Käufer mit seinem gesamten Vermögen haftet, sollte der Kaufpreis nicht gezahlt werden. Mittels der Klausel ist es außerdem einfacher, die Zahlung auf dem Rechtsweg zu erzwingen. Ein Vollstreckungstitel hat eine Verjährungsfrist von 30 Jahren.
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