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Immobilie verkaufen
Egal, ob Wohnung, Haus oder Grundstück – um einen Immobilienverkauf reibungslos abzuwickeln, müssen Sie einige Besonderheiten beachten: Ohne notarielle Beglaubigung zum Beispiel kann kein Verkauf abgewickelt werden. Unsere Checkliste navigiert Sie durch alle Klippen des Immobiliengeschäfts. Schritt für Schritt erläutern wir Ihnen das richtige Vorgehen – für weniger Stress und mehr Erlös beim Immobilienverkauf.
Den Verkauf vorbereiten
Informationspflicht
Haben Sie sich zu dem Verkauf entschlossen und kennen Ihren Auszugstermin bzw. können abschätzen, zu wann Sie die Immobilie frühestens an eine/n Käufer:in übergeben können, bereiten Sie die nötigen Unterlagen vor. Als Verkäufer:in stehen zunächst Sie in der Informationspflicht. Die Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie und Fläche müssen exakt sein, sonst können geschlossene Verkaufsverträge aufgelöst werden.
Achtung:
Als Verkäufer:in stehen Sie in der Informationspflicht für...
- die Beschaffenheit der Immobilie und die exakte Flächenangabe
- die Bindung der Immobilie in bestehende Verträge (z. B. bei vermieteten Immobilien oder Eigentumswohnungen)
- die rechtliche Situation der Immobilie (Hypotheken etc.)
Gewährleistungspflicht
Für „gebrauchte“ Immobilien besteht keine Gewährleistungspflicht. Allerdings dürfen von der/dem Verkäufer:in keine Mängel verschwiegen werden. Werden Mängel beim Verkauf wissentlich vorenthalten, haftet er oder sie für den Schaden. Allerdings muss der/die Käufer:in dem/der Verkäufer:in nachweisen können, dass diesem der Mangel bekannt war. Um Rechtsstreitigkeiten auszuschließen, dokumentieren Sie jeden Schritt und jede Abmachung.
Wie viel ist meine Immobilie wert?
Engagieren Sie Sachverständige, die anhand des Verkehrswertes den angemessenen Verkaufspreis Ihrer Immobilie ermittelt. Sachverständige sind Architekt:innen, Bauingenieur:innen oder Makler:innen. Der veranschlagte Verkaufspreis kann von Gutachter:in zu Gutachter:in um plus/minus 10 Prozent variieren, da die Wertermittlung zu einem großen Anteil auf Schätzungen basiert. Feste Größen, die für den Verkaufswert eine Rolle spielen, sind:
- Lage der Immobilie
- Beschaffenheit des Hauses (Alter, Zustand, Größe, Ausstattung etc.)
- Energiestandard
- Marktsituation
Für die Ermittlung des Verkehrswertes benötigt der/die Sachverständige u. a. die Flurkarte, Grundbuchauszüge, Bauzeichnungen und eventuelle Mietverträge.
Gültig vor Gericht
Von unabhängigen Sachverständigen angefertigte Gutachten haben auch vor Gericht Bestand. Für falsche Angaben haftet dann der/die Gutachter:in. Insbesondere bei Erbschaftsangelegenheiten oder Scheidungsimmobilien spielt dieser Fakt eine wichtige Rolle. Aber auch Banken oder Behörden erkennen nur professionell erstellte Gutachten an.
Käufer:in gefunden
Notartermin I: Kaufvertragsentwurf
In einem ersten Termin, bei dem Käufer:in und Verkäufer:in zugegen sind, werden die Details und Verkaufsbedingungen festgelegt. Der Vorteil einer gemeinsamen Sitzung ist, dass so unnötige Korrekturschleifen vermieden werden. Der Termin wird durch eine/n Makler:in gesetzt. Notare dürfen in der Regel Käufer:innen wählen, da er/sie auch die Notarkosten zu tragen haben. Im Anschluss haben beide Parteien die Möglichkeit, den Vertrag eingehend zu prüfen – am besten zusammen mit einem Anwalt oder einer Anwältin.
Muss ein/e Notar:in wirklich sein?
Ja. Das deutsche Recht (§ 311b BGB) erklärt Immobilienverkäufe nur dann als rechtlich gültig, wenn sie durch Notare beurkundet worden sind – auch wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung privat verkaufen wollen. Notare sind jedoch nicht zu verwechseln mit einem Rechtsbeistand: Sie haben nur die Aufgabe, über die rechtliche Bedeutung des Vertrages aufzuklären. Sie weisen weder Verkäufer:in noch Käufer:in auf ungünstige Vertragsklauseln hin.
Notartermin II: Der Kaufvertrag
Sind sich Verkäufer:in und Käufer:in über einen gültigen Vertragsstand einig geworden, unterzeichnen sie den Vertrag in Anwesenheit eines Notars oder einer Notarin. Können Sie selbst den Termin nicht wahrnehmen, besteht die Möglichkeit, eine/n Stellvertreter:in zu bevollmächtigen.
Auflassungsvormerkung und Grundschuldeintrag
Im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung veranlasst der/die Notar:in die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das heißt, dass das Verkaufsobjekt nun dem/der Käufer:in zugesichert ist, bis dieser die Verkaufssumme überwiesen hat. Der/die Verkäufer:in kann die Immobilie nun niemand anderem mehr anbieten. Ist die Immobilie oder das Grundstück fremdfinanziert, zum Beispiel über eine Bank, wird diese als Miteigentümer:in im Grundbuch vermerkt, bis der Kredit abbezahlt wurde. Der/die Notar:in übersendet dem/der Käuferin eine Urkunde über die Auflassungsvormerkung und den Grundschuldeintrag.
Die Zahlung wird fällig
Der/die Notar:in verschickt die Zahlungsaufforderung. Nachdem der Betrag überwiesen worden ist, übernimmt er auch die endgültige Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Der/die Käufer:in wird in die erste Abteilung des Grundbuchs eingetragen.
Notarkosten
Die Kosten für den/die Notar:in sind an eine Gebührenordnung gebunden. In der Regel bemisst er sich 1,5 bis 2 Prozent am Immobilienpreis. Darin inbegriffen sind alle Gebühren rund um die Verkaufsabwicklung und den Kaufvertrag.
Rechtsschutzmöglichkeiten: Was passiert, wenn der/die Käufer:in nicht zahlt?
Wurde der Vertrag unterzeichnet, die Auflassungsvormerkung vorgenommen und die Zahlungsaufforderung verschickt, ist der/die Käufer:in am Zug. Zahlt er nicht in der angegebenen Frist (i. d. R. zwei Wochen), hat der Verkäufer verschiedene Möglichkeiten:
Verzugszinsen erheben
Auf die Erhebung von Verzugszinsen hat der Verkäufer einen gesetzlichen Anspruch. Verzugszinsen müssen also nicht vertraglich festgehalten werden.
Rücktritt vom Kaufvertrag
Der/die Verkäufer:in kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der/die Käufer:in mit der Zahlung in Verzug geraten und die Begleichung der vollen Summe nicht absehbar ist. Das Rücktrittsrecht ist gesetzlich festgeschrieben (§ 323 BGB). Die Kosten für den Rückabwicklungsprozess trägt der/die Käufer:in. Die Rücktrittserklärung erfolgt einseitig durch den/die Verkäufer:in.
Schadensersatz fordern
Nach dem Rücktritt hat der/die Verkäufer:in die Möglichkeit, Schadensersatz zu fordern. Schadensersatz ergibt sich, wenn die Immobilie durch den geplatzten Verkauf im Folgenden nur zu einem niedrigeren Preis verkauft werden kann.
Tipp: Bonität des Käufers oder der Käuferin prüfen
Lassen Sie sich Kontoauszüge und den Finanzierungsplan des Käufers bzw. der Käuferin zeigen, bevor Sie mit ihm einen Kaufvertrag eingehen. Zusätzliche Absicherung bietet die Zwangsvollstreckungsklausel im notariellen Kaufvertrag. Diese besagt, dass der/die Käufer:in mit seinem gesamten Vermögen haftet, sollte der Kaufpreis nicht gezahlt werden. Mittels der Klausel ist es außerdem einfacher, die Zahlung auf dem Rechtsweg zu erzwingen. Ein Vollstreckungstitel hat eine Verjährungsfrist von 30 Jahren.
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