Haben Sie sich zu dem Verkauf entschlossen und kennen Ihren Auszugstermin bzw. können abschätzen, zu wann Sie die Immobilie frühestens an einen Käufer übergeben können, bereiten Sie die nötigen Unterlagen vor. Als Verkäufer stehen zunächst Sie in der Informationspflicht. Die Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie und Fläche müssen exakt sein, sonst können geschlossene Verkaufsverträge aufgelöst werden.
Als Verkäufer stehen Sie in der Informationspflicht für...
Für „gebrauchte“ Immobilien besteht keine Gewährleistungspflicht. Allerdings dürfen vom Verkäufer keine Mängel verschwiegen werden. Werden Mängel beim Verkauf wissentlich vorenthalten, haftet der Verkäufer für den Schaden. Allerdings muss der Käufer dem Verkäufer nachweisen können, dass diesem der Mangel bekannt war. Um Rechtsstreitigkeiten auszuschließen, dokumentieren Sie jeden Schritt und jede Abmachung.
Engagieren Sie einen Sachverständigen, der anhand des Verkehrswertes den angemessenen Verkaufspreis Ihrer Immobilie ermittelt. Sachverständige sind Architekten, Bauingenieure oder Makler. Der veranschlagte Verkaufspreis kann von Gutachter zu Gutachter um plus/minus 10 Prozent variieren, da die Wertermittlung zu einem großen Anteil auf Schätzungen basiert. Feste Größen, die für den Verkaufswert eine Rolle spielen, sind:
Für die Ermittlung des Verkehrswertes benötigt der Sachverständige u. a. die Flurkarte, Grundbuchauszüge, Bauzeichnungen und eventuelle Mietverträge.
Gültig vor Gericht
In einem ersten Termin, bei dem Käufer und Verkäufer zugegen sind, werden die Details und Verkaufsbedingungen festgelegt. Der Vorteil einer gemeinsamen Sitzung ist, dass so unnötige Korrekturschleifen vermieden werden. Der Termin wird durch einen Makler gesetzt. Den Notar darf in der Regel der Käufer wählen, da er auch die Notarkosten zu tragen hat. Im Anschluss haben beide Parteien die Möglichkeit, den Vertrag eingehend zu prüfen – am besten zusammen mit einem Anwalt.
Muss ein Notar wirklich sein?
Sind sich Verkäufer und Käufer über einen gültigen Vertragsstand einig geworden, unterzeichnen sie den Vertrag in Anwesenheit eines Notars. Können Sie selbst den Termin nicht wahrnehmen, besteht die Möglichkeit, einen Stellvertreter zu bevollmächtigen.
Im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das heißt, dass das Verkaufsobjekt nun dem Käufer zugesichert ist, bis dieser die Verkaufssumme überwiesen hat. Der Verkäufer kann die Immobilie nun niemand anderem mehr anbieten. Ist die Immobilie oder das Grundstück fremdfinanziert, zum Beispiel über eine Bank, wird diese als Miteigentümer im Grundbuch vermerkt, bis der Kredit abbezahlt wurde. Der Notar übersendet dem Käufer eine Urkunde über die Auflassungsvormerkung und den Grundschuldeintrag.
Der Notar verschickt die Zahlungsaufforderung. Nachdem der Betrag überwiesen worden ist, übernimmt er auch die endgültige Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Der Käufer wird in die erste Abteilung des Grundbuchs eingetragen.
Wurde der Vertrag unterzeichnet, die Auflassungsvormerkung vorgenommen und die Zahlungsaufforderung verschickt, ist der Käufer am Zug. Zahlt er nicht in der angegebenen Frist (i. d. R. zwei Wochen), hat der Verkäufer verschiedene Möglichkeiten:
Auf die Erhebung von Verzugszinsen hat der Verkäufer einen gesetzlichen Anspruch. Verzugszinsen müssen also nicht vertraglich festgehalten werden.
Der Verkäufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer mit der Zahlung in Verzug geraten und die Begleichung der vollen Summe nicht absehbar ist. Das Rücktrittsrecht ist gesetzlich festgeschrieben (§ 323 BGB). Die Kosten für den Rückabwicklungsprozess trägt der Käufer. Die Rücktrittserklärung erfolgt einseitig durch den Verkäufer.
Nach dem Rücktritt hat der Verkäufer die Möglichkeit, Schadensersatz zu fordern. Schadensersatz ergibt sich, wenn die Immobilie durch den geplatzten Verkauf im Folgenden nur zu einem niedrigeren Preis verkauft werden kann.
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