Lohnt sich der Immobilienverkauf im Jahr 2023?
Es herrscht Unsicherheit: der Angriffskrieg auf die Ukraine, die steigende Energiepreise und die hohe Inflation machen das Leben immer teurer. Diese Risikofaktoren wirken sich auch auf den Immobiliensektor aus. Vielleicht fragen Sie als Immobilienbesitzer:in sich, ob jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf ist oder Sie lieber noch warten sollten?
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Trendwende: Die Immobilienpreise sinken
Wer sich die Entwicklung der Immobilienpreise über die letzten Jahre hinweg anschaut, sieht einen rasanten Preisanstieg. Die zuletzt Ende Dezember 2022 vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen zu den Preisanstiegen bei Wohnimmobilien zeigen allerdings, dass der Preisaufschwung im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal bereits im dritten Quartal 2022 stark abgeflacht ist. Gegenüber den ersten beiden Quartalen des Jahres lässt sich ein deutlicher Rückgang der Preisanstiege erkennen:
Noch deutlicher wird die negative Preisentwicklung im Vergleich zu den jeweiligen Vorquartalen. Wer das dritte mit dem zweiten Quartal 2022 vergleicht, kann bereits sehen, dass die Kaufpreise sich lediglich noch in Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, dem Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen leicht erhöht haben. In allen anderen Bundesländern war die Entwicklung rückläufig. Im vierten Quartal 2022 sanken die Immobilienpreise laut dem Marktreport des Maklerunternehmens McMakler erstmals in allen Bundesländern, durchschnittlich um 2,8 Prozent.
Die stärksten Preisrückgänge zeigen sich dabei in Niedersachsen (-3,2 Prozent), Brandenburg (-2,5 Prozent) und Schleswig-Holstein (-2,4 Prozent). In den Metropolregionen sanken die Kaufpreise teils deutlich stärker. So lagen die Preise für Wohnimmobilien in Stuttgart und in Frankfurt am Main beispielsweise 6,3 Prozent unter denen des Vorquartals.
Jetzt noch Immobilie verkaufen oder abwarten?
Ob Sie sich jetzt für einen Verkauf Ihrer Immobilie entscheiden sollten, hängt davon ab, welchen Zeithorizont Sie haben und wie gewinnbringend Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Finanzierungen sind für Käufer:innen schwieriger geworden, aber gerade weil davon ausgegangen wird, dass die Bauzinsen weiter steigen, sind manche Interessent:innen geneigt, früher als später zu kaufen. In jedem Fall sollten Sie davon ausgehen, dass Sie aktuell länger brauchen werden, um Käufer:innen für Ihre Immobilie zu finden. Wir empfehlen Ihnen in jedem Fall, den Verkauf mit Hilfe eines erfahrenen Maklerbüros abzuwickeln.
Die Inflation ist weiterhin auf hohem Niveau
Der Krieg in der Ukraine bringt hierzulande neben einer allgemeinen Verunsicherung vor allem eines mit sich: drastisch steigende Energiepreise. Dadurch erhöhen sich einerseits die Haushaltskosten stark, andererseits ist die Energiepreisentwicklung aber auch der Haupttreiber der Inflation. Der zweitgrößte Bestandteil sind die gestiegenen Kosten für Nahrungsmittel.
Im November 2022 lag die Inflationsrate im Vergleich zum Vorjahresmonat bei +10,0 Prozent. Damit ist sie im Vergleich zum Oktober 2022 (+10,4 Prozent) wieder leicht zurückgegangen. Der Energiebereich wird durch die Senkung der Umsatzsteuer auf Gas und Fernwärme zwar etwas entlastet, aber dennoch lagen die Preise für Energieprodukte im November 38,7 Prozent über denen des Vorjahresmonats. Im Dezember 2022 liegt die Inflationsrate voraussichtlich bei +8,6 Prozent.
Wie wirkt sich die Situation auf Ihre Aussichten auf einen schnellen und erfolgreichen Immobilienverkauf aus?
Das Leben ist teurer geworden, was auch die Bereitschaft mindert, große Investitionen zu tätigen. Dazu kommt, dass vielen potenziellen Käufer:innen mittlerweile schlichtweg das Geld dafür fehlt, denn die Löhne steigen deutlich langsamer als die Preise. Je höher die Inflation ist, desto unwirtschaftlicher werden daher auch Immobilien für viele Kaufinteressent:innen. Auch wenn die prognostizierte Inflationsrate für den Dezember 2022 deutlich geringer ausfällt als die der Vormonate, liegt sie dennoch weit über den angestrebten 2,0 Prozent.
Die Erhöhung der Bauzinsen macht Finanzierungen schwieriger
Wer sich den Kauf einer Immobilie finanzieren will, braucht neben Eigenkapital meist auch ein Immobiliendarlehen. Die Tilgung so eines Kredits ist allerdings durch die gestiegenen Bauzinsen teurer geworden. Diese Erhöhung geht mit der Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB) einher. Sie hatte den Leitzins zuletzt im Dezember 2022 erhöht - mittlerweile liegt er bei 2,5 Prozent.
Das wirkt sich auch auf den Bauzins aus, der mittlerweile bei ungefähr 4,0 bis 4,5 Prozent pro Jahr liegt. Damit ist er seit dem letzten Zinsentscheid der EZB bereits wieder um 0,5 bis 0,7 Prozent gestiegen. Da der EZB-Rat für 2023 mit weiteren Zinsschritten rechnet, wird auch der Bauzins mittelfristig weiter steigen. Kurzfristig ist damit zu rechnen, dass er etwa auf seinem jetzigen Niveau stagniert. Was eine Erhöhung des Bauzinses für die Finanzierung bedeutet, zeigen folgende Beispiele:
Abhängig davon, wie hoch der Zinssatz ist, ergibt sich ein anderes Gesamtbild bei den Kosten:
Jetzt noch sanieren oder schnell verkaufen?
Modernisierungen und energetische Sanierungen erhöhen den Verkaufspreis einer Immobilie. Das ist auf lange Sicht gut gedacht, wenn Käufer:innen diese höheren Preise stemmen können. Und natürlich ist es möglich, dass sich der Immobilienmarkt gemeinsam mit der wirtschaftlichen Lage entspannt. Sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen vor dem Hausverkauf sind zum Beispiel eine neue Wärmedämmung oder der Austausch der Heizungsanlage, wenn Sie aktuell noch auf Gas oder Öl setzen. Nicht nur gibt es hohe Förderungen für energetische Sanierungen, auch werden fossile Brennstoffe wohl in Zukunft nicht mehr beliebter. In jedem Fall zeigen aktuelle Umfragen unter Kaufwilligen, dass Immobilien mit modernen Heizungssystemen und guter Isolierung gerade besonders gefragt sind.
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Beraten Sie sich am besten mit einem erfahrenen Maklerbüro, wie Sie vorgehen. Immobilienmakler:innen haben nicht nur den Markt genau im Blick, sie kennen auch seine regionalen Eigenheiten und die Käufergruppen. Gleichzeitig klären sie gemeinsam mit Ihnen, welchen Verkaufspreis Sie realistisch erwarten können. Wir vermitteln Ihnen bis zu drei Makler:innen aus Ihrer Region, die Sie bei Ihrem Immobilienvorhaben unterstützen.
