Was Sie über die Teilungserklärung wissen müssen

Anika Wegner

25. September 2020

Wenn Sie Ihre Immobilie nicht als Ganzes verkaufen können oder wollen, benötigen Sie eine Teilungserklärung. Ohne sie ist eine Aufteilung in Eigentumswohnungen nicht möglich. Wir erklären Ihnen, wie Sie sie beantragen, wann eine Änderung möglich ist und wo Sie eine Kopie bei einem Verlust bekommen.

Was ist eine Teilungserklärung?

Sie müssen eine Teilungserklärung beantragen, wenn Sie Ihre Immobilien in einzelne Wohneinheiten aufteilen möchten. In ihr wird festgehalten, wie die Immobilienfläche in Wohnungs-, Gemeinschafts- und Sondereigentum aufgeteilt wird. Sie regelt außerdem die Sondernutzungsrechte und ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist. Die Teilungserklärung wird von einem Notar beurkundet und muss beim Grundbuchamt eingereicht werden. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass Grundbücher für die einzelnen Eigentumswohnungen angelegt werden können. Erst mit einer Teilungserklärung können Sie die Wohnungen einzeln verkaufen.

Was beinhaltet sie?

Die Teilungserklärung regelt nicht nur die räumliche Aufteilung einer Immobilie, sondern unter anderem auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen und die Kostenverteilung der Miteigentümer. Daraus lässt sich auch ableiten, wer für Sanierungskosten aufkommen muss.

Aufteilungsplan

In dieser Bauzeichnung werden die Gebäudeaufteilung sowie die Lage und Größe der Sonder- und Gemeinschaftseigentumskomponenten eingezeichnet. Der Aufteilungsplan dient somit der eindeutigen Zuordnung jeder einzelnen aufgeteilten Fläche. Er muss das Siegel und die Unterschrift der Baubehörde tragen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Sie bescheinigt, dass die Eigentumswohnungen und das Teileigentum baulich hinreichend von den anderen Wohnungen und Räumlichkeiten abgeschlossen sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört zum Aufteilungsplan.

Gemeinschaftsordnung

In der Gemeinschaftsordnung, auch Miteigentümerordnung genannt, wird festgelegt, welche Rechte und Pflichten jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Wohngemeinschaft hat. Sie definiert dementsprechend das Verhältnis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer der Immobilie. In der Regel enthält sie auch die Hausordnung. Ebenso kann in ihr beispielsweise vereinbart werden, dass ein Erwerber Wohngeldrückstände des Voreigentümers übernehmen muss.

Wie können Sie eine Teilungserklärung beantragen?

Um eine Teilungserklärung anzufordern, sind bestimmte Schritte nötig, die sich üblicherweise wie folgt gestalten:

1. Der Aufteilungsplan wird in der Regel von dem Architekten des Gebäudes erstellt.
2. Diesen und die dazugehörige Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen Sie beim Bauamt beantragen.
3. Anschließend muss die Teilungserklärung notariell beurkundet werden.
4. Beim Grundbuchamt geben Sie als Eigentümer der Immobilie die Teilungserklärung gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ab.
5. Sobald das Grundbuchamt alles geprüft hat, wird das ursprüngliche Grundbuch des Hauses geschlossen.
6. Für jede Wohnung wird ein eigenes Grundbuch erstellt.

Wie hoch sind die Kosten für eine Teilungserklärung?

Eine beglaubigte Teilungserklärung kostet lediglich zwischen 70 und 140 Euro. Für die Einreichung im Grundbuchamt wird allerdings eine notariell beurkundete Teilungserklärung benötigt. Die Kosten hierfür richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und betragen in der Regel mehrere Hundert Euro. Welche genauen Notarkosten mit einer Teilungserklärung einhergehen, können Sie in der Gebührentabelle für Notare nachlesen oder mithilfe des Gebührenrechners der Bundesnotarkammer berechnen.

Können Sie die Teilungserklärung wieder ändern?

Prinzipiell ist es möglich, etwas in der Teilungserklärung zu ändern. Entscheidend ist aber, ob Sie für die Änderung die Zustimmung der Wohngemeinschaft benötigen oder nicht:

Ohne Zustimmung

Wenn Sie etwas in der Teilungserklärung ändern möchten, das nicht die gesamte Wohngemeinschaft betrifft, ist keine Zustimmung erforderlich. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie Ihren Parkplatz mit einem Nachbarn tauschen möchten. Sie müssen sich lediglich mit den betroffenen Wohnungseigentümern einig werden und die Vereinbarung schriftlich festhalten.

Mit Zustimmung

Alle Veränderungen, welche die gesamte Wohngemeinschaft betreffen, benötigen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. In der Regel kommt das bei Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungen, wie zum Beispiel beim Austausch der Heizungsanlage, vor. Eine Änderung in der Teilungserklärung ist aber erst dann nötig, wenn sich bei den Veränderungen auch die Eigentumsverhältnisse ändern. In einem solchen Fall müssen die Veränderungen von der Eigentümergemeinschaft und deren Gläubigern genehmigt und zudem notariell in der Teilungserklärung geändert werden. Das bringt erneut Kosten mit sich, für die üblicherweise ebenfalls die Eigentümergemeinschaft aufkommt.

Was passiert, wenn Sie die Erklärung verloren haben?

Bei dem Verlust der Teilungserklärung können Sie einen entsprechenden Grundbuchausdruck beim Grundbuchamt anfordern. Zudem können Sie Kopien von wichtigen Unterlagen zu Ihrer Eigentumswohnung bei der Bauaufsichtsbehörde erhalten.