Was ist eine Teilungserklärung?
Sie müssen eine Teilungserklärung beantragen, wenn Sie Ihre Immobilien in einzelne Wohneinheiten aufteilen möchten. In ihr wird festgehalten, wie die Immobilienfläche in Wohnungs-, Gemeinschafts- und Sondereigentum aufgeteilt wird. Sie regelt außerdem die Sondernutzungsrechte und ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist. Die Teilungserklärung wird von einem Notar beurkundet und muss beim Grundbuchamt eingereicht werden. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass Grundbücher für die einzelnen Eigentumswohnungen angelegt werden können. Erst mit einer Teilungserklärung können Sie die Wohnungen einzeln verkaufen.
Was ist Wohnungs-, Gemeinschafts- und Sondereigentum?
Als Sondereigentum werden die Flächen bezeichnet, die allein der Wohnungseigentümer nutzen darf, wie beispielsweise die Innenräume der Wohnung oder das Kellerabteil. Im Gegensatz dazu gibt es das Gemeinschaftseigentum, das von allen Wohnungseigentümern genutzt wird, wie zum Beispiel das Treppenhaus. Jeder Wohnungseigentümer hat einen prozentualen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Das Wohnungseigentum bildet die Gesamtheit aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Was beinhaltet sie?
Die Teilungserklärung regelt nicht nur die räumliche Aufteilung einer Immobilie, sondern unter anderem auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen und die Kostenverteilung der Miteigentümer. Daraus lässt sich auch ableiten, wer für Sanierungskosten aufkommen muss.
Aufteilungsplan
In dieser Bauzeichnung werden die Gebäudeaufteilung sowie die Lage und Größe der Sonder- und Gemeinschaftseigentumskomponenten eingezeichnet. Der Aufteilungsplan dient somit der eindeutigen Zuordnung jeder einzelnen aufgeteilten Fläche. Er muss das Siegel und die Unterschrift der Baubehörde tragen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Sie bescheinigt, dass die Eigentumswohnungen und das Teileigentum baulich hinreichend von den anderen Wohnungen und Räumlichkeiten abgeschlossen sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört zum Aufteilungsplan.
Gemeinschaftsordnung
In der Gemeinschaftsordnung, auch Miteigentümerordnung genannt, wird festgelegt, welche Rechte und Pflichten jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Wohngemeinschaft hat. Sie definiert dementsprechend das Verhältnis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer der Immobilie. In der Regel enthält sie auch die Hausordnung. Ebenso kann in ihr beispielsweise vereinbart werden, dass ein Erwerber Wohngeldrückstände des Voreigentümers übernehmen muss.
Wohnungsinteressenten sollten immer die Teilungserklärung überprüfen
In der Teilungserklärung werden auch Sondernutzungsrechte festgehalten. So kann in der Vergangenheit von der Wohnungsgemeinschaft beschlossen worden sein, dass bestimmte Wohneinheiten beispielsweise den Garten nicht nutzen dürfen. Damit Sie keine bösen Überraschungen erleben, sollten Sie daher unbedingt vor dem Kauf die Teilungserklärung auf Ihre Rechte und Pflichten überprüfen.