Für Wohnungsverkauf unverzichtbar:

Was Sie über die Teilungserklärung wissen müssen

Anika Wegner

25. September 2020

Das Wichtigste in Kürze

Wenn Sie Ihre Immobilie in einzelne Wohneinheiten aufteilen möchten, müssen Sie eine Teilungserklärung beim Grundbuchamt einreichen.
Eine spätere Änderung in der Teilungserklärung ist je nach Fall mit oder ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer möglich.
Bei Verlust können Sie einen Grundbuchausdruck beim Grundbuchamt beantragen.
Die Kosten für eine notariell beurkundete Teilungserklärung errechnen sich anhand des Verkehrswertes der Immobilie.

Wenn Sie Ihre Immobilie nicht als Ganzes verkaufen können oder wollen, benötigen Sie eine Teilungserklärung. Ohne sie ist eine Aufteilung in Eigentumswohnungen nicht möglich. Wir erklären Ihnen, wie Sie sie beantragen, wann eine Änderung möglich ist und wo Sie eine Kopie bei einem Verlust bekommen.

Was ist eine Teilungserklärung?

Sie müssen eine Teilungserklärung beantragen, wenn Sie Ihre Immobilien in einzelne Wohneinheiten aufteilen möchten. In ihr wird festgehalten, wie die Immobilienfläche in Wohnungs-, Gemeinschafts- und Sondereigentum aufgeteilt wird. Sie regelt außerdem die Sondernutzungsrechte und ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist. Die Teilungserklärung wird von einem Notar beurkundet und muss beim Grundbuchamt eingereicht werden. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass Grundbücher für die einzelnen Eigentumswohnungen angelegt werden können. Erst mit einer Teilungserklärung können Sie die Wohnungen einzeln verkaufen.

Was ist Wohnungs-, Gemeinschafts- und Sondereigentum?

Als Sondereigentum werden die Flächen bezeichnet, die allein der Wohnungseigentümer nutzen darf, wie beispielsweise die Innenräume der Wohnung oder das Kellerabteil. Im Gegensatz dazu gibt es das Gemeinschaftseigentum, das von allen Wohnungseigentümern genutzt wird, wie zum Beispiel das Treppenhaus. Jeder Wohnungseigentümer hat einen prozentualen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Das Wohnungseigentum bildet die Gesamtheit aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Was beinhaltet sie?

Die Teilungserklärung regelt nicht nur die räumliche Aufteilung einer Immobilie, sondern unter anderem auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen und die Kostenverteilung der Miteigentümer. Daraus lässt sich auch ableiten, wer für Sanierungskosten aufkommen muss.

Aufteilungsplan

In dieser Bauzeichnung werden die Gebäudeaufteilung sowie die Lage und Größe der Sonder- und Gemeinschaftseigentumskomponenten eingezeichnet. Der Aufteilungsplan dient somit der eindeutigen Zuordnung jeder einzelnen aufgeteilten Fläche. Er muss das Siegel und die Unterschrift der Baubehörde tragen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Sie bescheinigt, dass die Eigentumswohnungen und das Teileigentum baulich hinreichend von den anderen Wohnungen und Räumlichkeiten abgeschlossen sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört zum Aufteilungsplan.

Gemeinschaftsordnung

In der Gemeinschaftsordnung, auch Miteigentümerordnung genannt, wird festgelegt, welche Rechte und Pflichten jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Wohngemeinschaft hat. Sie definiert dementsprechend das Verhältnis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer der Immobilie. In der Regel enthält sie auch die Hausordnung. Ebenso kann in ihr beispielsweise vereinbart werden, dass ein Erwerber Wohngeldrückstände des Voreigentümers übernehmen muss.

Wohnungsinteressenten sollten immer die Teilungserklärung überprüfen

In der Teilungserklärung werden auch Sondernutzungsrechte festgehalten. So kann in der Vergangenheit von der Wohnungsgemeinschaft beschlossen worden sein, dass bestimmte Wohneinheiten beispielsweise den Garten nicht nutzen dürfen. Damit Sie keine bösen Überraschungen erleben, sollten Sie daher unbedingt vor dem Kauf die Teilungserklärung auf Ihre Rechte und Pflichten überprüfen.

Wie können Sie eine Teilungserklärung beantragen?

Um eine Teilungserklärung anzufordern, sind bestimmte Schritte nötig, die sich üblicherweise wie folgt gestalten:

Der Aufteilungsplan wird in der Regel von dem Architekten des Gebäudes erstellt.
Diesen und die dazugehörige Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen Sie beim Bauamt beantragen.
Anschließend muss die Teilungserklärung notariell beurkundet werden.
Beim Grundbuchamt geben Sie als Eigentümer der Immobilie die Teilungserklärung gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ab.
Sobald das Grundbuchamt alles geprüft hat, wird das ursprüngliche Grundbuch des Hauses geschlossen.
Für jede Wohnung wird ein eigenes Grundbuch erstellt.

Einreichung Teilungserklärung beim Grundbuchamt — Ihre Teilungserklärung müssen Sie beim Grundbuchamt einreichen.

Wie hoch sind die Kosten für eine Teilungserklärung?

Eine beglaubigte Teilungserklärung kostet lediglich zwischen 70 und 140 Euro. Für die Einreichung im Grundbuchamt wird allerdings eine notariell beurkundete Teilungserklärung benötigt. Die Kosten hierfür richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und betragen in der Regel mehrere Hundert Euro. Welche genauen Notarkosten mit einer Teilungserklärung einhergehen, können Sie in der Gebührentabelle für Notare nachlesen oder mithilfe des Gebührenrechners der Bundesnotarkammer berechnen.

Können Sie die Teilungserklärung wieder ändern?

Prinzipiell ist es möglich, etwas in der Teilungserklärung zu ändern. Entscheidend ist aber, ob Sie für die Änderung die Zustimmung der Wohngemeinschaft benötigen oder nicht:

Ohne Zustimmung

Wenn Sie etwas in der Teilungserklärung ändern möchten, das nicht die gesamte Wohngemeinschaft betrifft, ist keine Zustimmung erforderlich. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie Ihren Parkplatz mit einem Nachbarn tauschen möchten. Sie müssen sich lediglich mit den betroffenen Wohnungseigentümern einig werden und die Vereinbarung schriftlich festhalten.

Mit Zustimmung

Alle Veränderungen, welche die gesamte Wohngemeinschaft betreffen, benötigen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. In der Regel kommt das bei Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungen, wie zum Beispiel beim Austausch der Heizungsanlage, vor. Eine Änderung in der Teilungserklärung ist aber erst dann nötig, wenn sich bei den Veränderungen auch die Eigentumsverhältnisse ändern. In einem solchen Fall müssen die Veränderungen von der Eigentümergemeinschaft und deren Gläubigern genehmigt und zudem notariell in der Teilungserklärung geändert werden. Das bringt erneut Kosten mit sich, für die üblicherweise ebenfalls die Eigentümergemeinschaft aufkommt.

Sonderfall:

Wenn ein Wohnungseigentümer eine tragende Wand in seinen Wohnräumen entfernen will, braucht er ebenfalls die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Hierbei handelt es sich um einen Eingriff in die Statik und somit in die Bausubstanz des Hauses. Da diese zum Gemeinschaftseigentum zählt, kann die Teilungserklärung also nur erschwert geändert werden.

Was passiert, wenn Sie die Erklärung verloren haben?

Bei dem Verlust der Teilungserklärung können Sie einen entsprechenden Grundbuchausdruck beim Grundbuchamt anfordern. Zudem können Sie Kopien von wichtigen Unterlagen zu Ihrer Eigentumswohnung bei der Bauaufsichtsbehörde erhalten.