Teilungserklärung: Anforderung, Änderung und Kosten
Wenn Sie eine Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen oder Teileigentum aufteilen möchten, benötigen Sie eine Teilungserklärung. Durch die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können die Einheiten einzeln im Grundbuch eingetragen und anschließend selbstständig verkauft werden.
Was ist eine Teilungserklärung?
Mit der Teilungserklärung wird eine Immobilie in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt. Dabei wird festgelegt, welche Teile des Gebäudes zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Außerdem werden die Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum festgelegt. Ergänzend sind in der Teilungserklärung bzw. der dazugehörigen Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Gebrauch, zu Sondernutzungsrechten und zur Kostenverteilung enthalten.
Die Teilung wird von den Eigentümer:innen nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gegenüber dem Grundbuchamt erklärt. Dafür muss die Teilungserklärung notariell beglaubigt bzw. beurkundet werden. Außerdem sind ein Aufteilungsplan und eine Bescheinigung der Baubehörde über die Abgeschlossenheit erforderlich. Das Grundbuchamt legt für die einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten jeweils ein eigenes Grundbuchblatt an, während das bisherige Grundbuchblatt des Grundstücks geschlossen wird. Das ermöglicht es, die Wohnungen einzeln zu verkaufen.
Als Sondereigentum werden die Räume und Gebäudeteile bezeichnet, die den einzelnen Wohnungseigentümer:innen zugeordnet sind. Dazu gehören beispielsweise die Innenräume einer Wohnung.
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, gehören dagegen zum Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen beispielsweise tragende Bauteile und das Treppenhaus.
Jede:r Wohnungseigentümer:in hat außerdem einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Zusammen mit dem Sondereigentum bildet dieser das Wohnungseigentum.
Was beinhaltet die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung regelt nicht nur die räumliche Aufteilung einer Immobilie, sondern unter anderem auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen sowie die Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Daraus kann sich beispielsweise ergeben, wer bestimmte Instandhaltungs- oder Sanierungskosten tragen muss. Für die Grundbucheintragung sind insbesondere ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung als Anlagen erforderlich. Ergänzend kann eine Gemeinschaftsordnung vereinbart werden.
Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der Bereiche hervorgehen, die zum Sondereigentum bzw. zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Räume und Grundstücksteile, die zum selben Wohnungseigentum gehören, müssen mit derselben Nummer gekennzeichnet sein. Für die Eintragung muss die Bauzeichnung von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehen sein.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Bei Stellplätzen und außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteilen bestätigt sie außerdem, dass diese durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.
Gemeinschaftsordnung
In der Gemeinschaftsordnung werden die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer:innen untereinander geregelt. Sie kann beispielsweise Vorgaben zur Nutzung, Kostenverteilung oder zu bestimmten Beschränkungen enthalten.
Zu den Sondernutzungsrechten, die in der Gemeinschaftsordnung festgehalten sein können, gehört beispielsweise das alleinige Nutzungsrecht an einem bestimmten Gartenbereich oder Stellplatz. Vor dem Kauf sollten Sie deshalb die Teilungserklärung und die dazugehörigen Unterlagen prüfen. So sehen Sie, welche Rechte und Pflichten mit der Wohnung verbunden sind und welche besonderen Nutzungsvorgaben gelten.
Teilungserklärung anfordern: So gehen Sie vor
Haben Sie eine bereits bestehende Teilungserklärung verloren oder benötigen Sie sie aus anderen Gründen, können Sie die entsprechenden Unterlagen aus den Grundakten beim Grundbuchamt erhalten. Für die Einsicht müssen Sie ein berechtigtes Interesse darlegen. Ist die Einsicht zulässig, können Sie eine Abschrift verlangen, die auf Antrag auch beglaubigt werden kann. Daneben kann auch die Hausverwaltung eine Kopie besitzen.
Wenn Sie eine Immobilie dagegen neu in Wohnungseigentum aufteilen möchten, sind mehrere Schritte erforderlich:
Prüfen Sie zunächst, ob für das Gebäude eine Genehmigung zur Umwandlung in Wohnungs- oder Teileigentum erforderlich ist, etwa nach § 250 BauGB.
Ein Aufteilungsplan wird üblicherweise von Architekt:innen oder anderen fachkundigen Personen erstellt.
Die zuständige Baubehörde stellt die erforderliche Bescheinigung über die Abgeschlossenheit aus und versieht die Bauzeichnung mit Unterschrift und Siegel oder Stempel.
Die Teilungserklärung wird notariell beglaubigt oder beurkundet und beim Grundbuchamt abgegeben.
Das Grundbuchamt legt für die einzelnen Miteigentumsanteile eigene Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher an.
Teilungserklärung ändern: Fälle, Zustimmung, Ablauf
Grundsätzlich können Regelungen einer Teilungserklärung geändert werden. Entscheidend ist jedoch, was genau geändert werden soll, denn nicht jede Veränderung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert eine Änderung der Teilungserklärung. Viele Maßnahmen können durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer:innen geregelt werden.
Wann ist eine Änderung der Teilungserklärung nötig?
Eine Änderung ist insbesondere dann relevant, wenn sich die rechtliche Zuordnung von Flächen oder Rechten ändert. Typische Fälle sind:
Sondereigentum wird verändert oder neu zugeordnet.
Ein Sondernutzungsrecht wird begründet oder geändert.
Die Anzahl oder Aufteilung der Wohnungseigentumseinheiten wird verändert.
Eine gewöhnliche Instandsetzung oder Modernisierung erfordert dagegen nicht automatisch eine Änderung der Teilungserklärung. Auch bestimmte bauliche Veränderungen können nach den Regelungen des WEG beschlossen oder einem Wohnungseigentümer bzw. einer Wohnungseigentümerin gestattet werden.
Welche Zustimmung ist erforderlich?
Welche Zustimmung für eine Änderung erforderlich ist, hängt vom Inhalt der geplanten Änderung und den Regelungen der bestehenden Teilungserklärung ab. Änderungen von Vereinbarungen können grundsätzlich nicht einfach durch einen gewöhnlichen Mehrheitsbeschluss ersetzt werden. Eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung kann jedoch vorsehen, dass bestimmte Änderungen durch Beschluss möglich sind. Damit eine Vereinbarung auch für spätere Käufer:innen verbindlich ist, muss sie im Grundbuch eingetragen werden. Auch das WEG selbst erlaubt bestimmte abweichende Beschlüsse, etwa zur Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.
Wie läuft die Änderung ab?
Zunächst muss geprüft werden, welche Regelung betroffen ist und ob es sich tatsächlich um eine Änderung der Teilungserklärung handelt oder um eine Angelegenheit, die durch Beschluss geregelt werden kann.
Anschließend wird die Änderung in der erforderlichen notariellen Form festgehalten und beim Grundbuchamt eingetragen. Je nach Änderung können außerdem ein neuer Aufteilungsplan oder eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich sein.
Wenn ein:e Wohnungseigentümer:in eine tragende Wand in den eigenen Wohnräumen entfernen möchte, kann dies nicht allein anhand der Teilungserklärung entschieden werden. Tragende Bauteile gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Außerdem handelt es sich üblicherweise um eine bauliche Veränderung, für die die Vorgaben des WEG gelten. Je nach konkreter Maßnahme kann daher ein Beschluss oder die Zustimmung betroffener Wohnungseigentümer:innen erforderlich sein.
Was kostet eine Teilungserklärung?
Die Kosten einer Teilungserklärung hängen vor allem vom Umfang der Aufteilung und vom Wert der Immobilie ab. Bei der erstmaligen Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum richtet sich der Geschäftswert für die notarielle Tätigkeit nach dem Wert des bebauten Grundstücks. Bei einem noch unbebauten Grundstück wird der Wert des zu errichtenden Bauwerks hinzugerechnet. Die Gebühren werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Zu den möglichen Kosten gehören:
Erstellung des Aufteilungsplans
Gebühren der Baubehörde für die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Notarkosten für die erforderlichen Erklärungen und Unterlagen
Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung
Bei einer Änderung können je nach Fall weitere Notar- und Grundbuchkosten sowie Kosten für einen geänderten Aufteilungsplan oder eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung hinzukommen.
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Häufig gestellte Fragen
Wer erstellt eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung wird von den Eigentümer:innen des Grundstücks veranlasst. Sie wird notariell beglaubigt bzw. beurkundet und dem Grundbuchamt vorgelegt.
Was kostet eine Teilungserklärung für ein Haus?
Die Kosten setzen sich vor allem aus den Gebühren für Notar und Grundbuchamt sowie den Kosten für den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammen. Wie hoch die Notar- und Grundbuchgebühren ausfallen, hängt unter anderem vom Wert der Immobilie ab. Hinzu kommen je nach Aufwand die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans und die Gebühren der zuständigen Behörde.
Ich will meine Eigentumswohnung verkaufen. Woher bekomme ich die Teilungserklärung?
Am einfachsten fragen Sie zunächst bei der Hausverwaltung nach einer Kopie. Liegt dort keine vor, können Sie eine Abschrift der Teilungserklärung aus den Grundakten beim zuständigen Grundbuchamt anfordern.
Steht die Teilungserklärung direkt im Grundbuch oder wo wird sie aufbewahrt?
Die Teilungserklärung wird zusammen mit den zugehörigen Unterlagen in den Grundakten des Grundbuchamts aufbewahrt. Im Grundbuch selbst wird auf die Teilungserklärung bzw. die entsprechende Eintragungsbewilligung Bezug genommen. Wenn Sie eine Kopie benötigen, können Sie diese beim zuständigen Grundbuchamt anfordern, sofern Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen.
Wie schwer ist es, eine bestehende Teilungserklärung nachträglich zu ändern?
Eine Änderung kann aufwendig sein, wenn dadurch die rechtliche Zuordnung von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Sondernutzungsrechten verändert wird. In solchen Fällen sind häufig die Zustimmung der betroffenen oder aller Wohnungseigentümer:innen, eine notarielle Beurkundung und eine Eintragung im Grundbuch erforderlich. Eine Änderung ist dagegen nicht nötig, wenn sich eine Angelegenheit bereits durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft regeln lässt.
Was kostet die Änderung einer Teilungserklärung?
Die Kosten hängen vom Umfang der Änderung und vom Geschäftswert ab. Je nach Fall können Notar- und Grundbuchgebühren sowie Kosten für einen geänderten Aufteilungsplan oder eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung anfallen.
Was passiert, wenn Sie die Teilungserklärung verloren haben?
Wenn Sie Ihre Teilungserklärung verloren haben, können Sie eine Abschrift aus den Grundakten beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. Dafür müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen. Auch die Hausverwaltung kann eine Kopie besitzen.
