Ein Vorkaufsrecht kann sowohl vertraglich vereinbart als auch im Grundbuch eingetragen werden.
Unter bestimmten Umständen ist ein Vorkaufsrecht bereits gesetzlich vorgegeben und bedarf keiner Vereinbarung.
Nur bei einem im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht kann der/die Berechtigte nicht umgangen werden.
In bestimmten Situationen kann das Vorkaufsrecht auch erlöschen.
Ein Vorkaufsrecht soll in erster Linie den Vorkaufsberechtigten begünstigen. Dabei kann es bereits gesetzlich vorgeschrieben sein oder muss erst vereinbart werden. Aroundhome erklärt Ihnen, welche Arten es gibt, welche Fristen eingehalten werden müssen und wie das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann.
Im Immobiliengeschäft bedeutet ein bestehendes Vorkaufsrecht, dass festgelegte Vorkaufsberechtigte eine Immobilie oder ein Grundstück als Erste erwerben dürfen, sobald es zum Verkauf steht. Möchten Verkäufer:innen einen Kaufvertrag mit Dritten abschließen, müssen diese den ausgehandelten Kaufvertrag zuerst dem Vorkaufsberechtigten anbieten. Berechtigte müssen aber vom Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen und können das Angebot auch ablehnen.
Das Vorkaufsrecht gilt nur bei einem Verkauf. Es greift nicht bei einer Schenkung, Erbfolge, Zwangsvollstreckung, Tauschgeschäft, Verkauf an Familienmitglieder oder gesetzlichen Erbfolgen, oder bei einer Übertragung von Geschäftsanteilen.
Ein Vorkaufsrecht kann rechtlich aus verschiedenen Gründen entstehen. Bei Häusern und Grundstücken kommen in der Regel nur vier Arten zum Einsatz.
Dieses klassische Vorkaufsrecht gilt für Grundstücke und ist in den §§ 1094 bis 1104 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Es muss in das Grundbuch eingetragen werden und gilt so als verbindliche Vormerkung. Mit einem dinglichen Vorkaufsrecht können Vorkaufsberechtigte nicht umgangen werden, selbst wenn Erstkäufer:innen bereits ins Grundbuch eingetragen wurde.
Das dingliche Vorkaufsrecht kann vererbt werden, wenn dies ausdrücklich so im Grundbuch eingetragen wurde. Fehlt diese Anmerkung, erlischt das Vorkaufsrecht beim Tod der Berechtigten.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht gilt für Grundstücke und Immobilien und ist in den §§ 463 bis 473 des BGB geregelt. Dieses Vorkaufsrecht wird nicht ins Grundbuch eingetragen, sondern lediglich vertraglich festgehalten. Sollten die Berechtigten umgangen werden und das Haus oder Grundstück wird an Dritte verkauft, bleibt es dennoch das Eigentum des Erstkäufers bzw. der Erstkäuferin. Den Berechtigten bleibt in diesem Fall nur ein Schadensersatzanspruch, den sie bei Verkäufer:innen einfordern können.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Ist es aber auf eine bestimmte Zeit ausgestellt, so ist es laut § 473 des BGB im Zweifel vererblich. Dieses Vorkaufsrecht kommt in der Regel bei einer Immobilienrente oder Teilverkauf zum Einsatz.
Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht gilt für Grundstücke und ist in den §§ 24 bis 28 des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt. In diesem Fall wird der Gemeinde oder Stadt ein Vorkaufsrecht eingeräumt, sofern es einen triftigen Grund dafür gibt. Dieser kann u. a. sein, wenn:
Wenn so ein Grund besteht, müssen Verkäufer:innen der Gemeinde oder Stadt unverzüglich den Inhalt des Kaufvertrages mitteilen, die sie mit Dritten ausgehandelt haben, und ein sogenanntes Negativzeugnis als Verzichtserklärung einholen (§ 28 BauGB). Andernfalls kann die Eigentumsübertragung an Käufer:innen nicht im Grundbuch eingetragen werden. In der Regel lassen viele Städten und Gemeinden als Verzichtserklärung aber einfach die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts verstreichen.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht schützt Mieter:innen und ist in § 577 BGB geregelt. Es muss nicht in einem Vertrag oder im Grundbuch eingetragen werden, da es per Gesetz ohnehin besteht.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht kommt hauptsächlich bei Mehrfamilienhäusern zum Einsatz, wenn Vermieter:innen diese in Eigentumswohnungen aufteilen und verkaufen wollen. In diesem Fall müssen Vermieter:innen die Wohnungen zuerst jeweiligen Mieter:innen zum Kauf anbieten, bevor sie diese an Dritte verkaufen dürfen.
Lediglich das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird vertraglich vereinbart. Dabei sollten unbedingt diese Angaben im Vertrag festgehalten werden:
Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie den Vertrag notariell beglaubigen lassen. Notar:innen können Sie zudem beraten, ob eine zusätzliche Eintragung ins Grundbuch lohnenswert ist. Damit würde der Vertrag zu einem dinglichen Vorkaufsrecht werden.
Laut § 469 des BGB müssen Verkäufer:innen dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen, sobald sie ihn mit Dritten ausgehandelt haben. Berechtigte haben bei Grundstücken anschließend zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben. Bei Häusern oder anderen Immobilien haben sie dagegen nur eine Frist von einer Woche.
Wenn Berechtigte ihr Vorkaufsrecht ausüben wollen, müssen sie innerhalb der Frist eine formlose Erklärung dazu abgeben. Diese Erklärung ist allerdings unwiderruflich und kann nicht mehr zurückgenommen werden.
Verkäufer:innen müssen anschließend einen Kaufvertrag mit Vorkaufsberechtigten abschließen, der exakt die gleichen Konditionen enthalten muss, wie der vorher ausgehandelte Vertrag mit Dritten.
Ein Vorkaufsrecht kann unter bestimmten Umständen auch erlöschen. Diese können sowohl bei einem vertraglich vereinbarten als auch bei einem im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht auftreten:
Sollten Berechtigte bei einem vertraglich vereinbarten Vorkaufsrecht umgangen werden, können sie das Grundstück oder die Immobilie nicht zurückfordern. Ihnen bleibt lediglich ein Recht auf Schadensersatz.
Nur bei einem Vorkaufsrecht, welches im Grundbuch eingetragen wurde, können Berechtigte gar nicht umgangen werden. Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrages müssen Notar:innen u. a. auch den Grundbuchauszug prüfen und bei einem eingetragenen Vorkaufsrecht den Verkauf an Dritte umgehend stoppen.
