Das müssen Sie über das Vorkaufsrecht bei Immobilien und Grundstücken wissen

Anika Wegner

8. April 2021

Ein Vorkaufsrecht soll in erster Linie Vorkaufsberechtigte begünstigen. Dabei kann es bereits gesetzlich vorgeschrieben sein oder muss erst vereinbart werden. Aroundhome erklärt Ihnen, welche Arten es gibt, welche Fristen eingehalten werden müssen und wie das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann.

Was besagt das Vorkaufsrecht?

Im Immobiliengeschäft bedeutet ein bestehendes Vorkaufsrecht, dass festgelegte Vorkaufsberechtigte eine Immobilie oder ein Grundstück als Erste erwerben dürfen, sobald es zum Verkauf steht. Möchten Verkäufer:innen einen Kaufvertrag mit Dritten abschließen, müssen diese den ausgehandelten Kaufvertrag zuerst dem Vorkaufsberechtigten anbieten. Berechtigte müssen aber vom Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen und können das Angebot auch ablehnen.

Welche Arten und rechtliche Grundlagen gibt es?

Ein Vorkaufsrecht kann rechtlich aus verschiedenen Gründen entstehen. Bei Häusern und Grundstücken kommen in der Regel nur vier Arten zum Einsatz.

Dingliches Vorkaufsrecht

Dieses klassische Vorkaufsrecht gilt für Grundstücke und ist in den §§ 1094 bis 1104 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Es muss in das Grundbuch eingetragen werden und gilt so als verbindliche Vormerkung. Mit einem dinglichen Vorkaufsrecht können Vorkaufsberechtigte nicht umgangen werden, selbst wenn Erstkäufer:innen bereits ins Grundbuch eingetragen wurde.

Das dingliche Vorkaufsrecht kann vererbt werden, wenn dies ausdrücklich so im Grundbuch eingetragen wurde. Fehlt diese Anmerkung, erlischt das Vorkaufsrecht beim Tod der Berechtigten.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht gilt für Grundstücke und Immobilien und ist in den §§ 463 bis 473 des BGB geregelt. Dieses Vorkaufsrecht wird nicht ins Grundbuch eingetragen, sondern lediglich vertraglich festgehalten. Sollten die Berechtigten umgangen werden und das Haus oder Grundstück wird an Dritte verkauft, bleibt es dennoch das Eigentum des Erstkäufers bzw. der Erstkäuferin. Den Berechtigten bleibt in diesem Fall nur ein Schadensersatzanspruch, den sie bei Verkäufer:innen einfordern können.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Ist es aber auf eine bestimmte Zeit ausgestellt, so ist es laut § 473 des BGB im Zweifel vererblich. Dieses Vorkaufsrecht kommt in der Regel bei einer Immobilienrente oder Teilverkauf zum Einsatz.

Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht gilt für Grundstücke und ist in den §§ 24 bis 28 des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt. In diesem Fall wird der Gemeinde oder Stadt ein Vorkaufsrecht eingeräumt, sofern es einen triftigen Grund dafür gibt. Dieser kann u. a. sein, wenn:

• es sich um einen städtebaulichen Entwicklungsbereich handelt,
• das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt,
• das Gebiet zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten ist,
• es sich um Umlegungsgebiete handelt oder
• das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, dessen Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist.

Wenn so ein Grund besteht, müssen Verkäufer:innen  der Gemeinde oder Stadt unverzüglich den Inhalt des Kaufvertrages mitteilen, die sie mit Dritten ausgehandelt haben, und ein sogenanntes Negativzeugnis als Verzichtserklärung einholen (§ 28 BauGB). Andernfalls kann die Eigentumsübertragung an Käufer:innen nicht im Grundbuch eingetragen werden. In der Regel lassen viele Städten und Gemeinden als Verzichtserklärung aber einfach die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts verstreichen.

Gesetzliches Vorkaufsrecht

Das gesetzliche Vorkaufsrecht schützt Mieter:innen und ist in § 577 BGB geregelt. Es muss nicht in einem Vertrag oder im Grundbuch eingetragen werden, da es per Gesetz ohnehin besteht.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht kommt hauptsächlich bei Mehrfamilienhäusern zum Einsatz, wenn Vermieter:innen diese in Eigentumswohnungen aufteilen und verkaufen wollen. In diesem Fall müssen Vermieter:innen die Wohnungen zuerst jeweiligen Mieter:innen zum Kauf anbieten, bevor sie diese an Dritte verkaufen dürfen.

Wie kann ein Vorkaufsrecht vereinbart werden?

Lediglich das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird vertraglich vereinbart. Dabei sollten unbedingt diese Angaben im Vertrag festgehalten werden:

• Name und Anschrift beider Vertragspartner:innen
• Beschreibung der Immobilie oder des Grundstücks
• Datum und Ort des Vertrages

Die folgenden Fristen und Regelungen sollten ebenfalls vereinbart und entsprechend aufgelistet werden:

• ob das Vorkaufsrecht zeitlich begrenzt ist
• ob das Vorkaufsrecht vererbbar ist
• Strafen bei Vertragsverletzungen
• Frist, wie schnell Verkäufer:innen Berechtigte über den Verkauf informieren müssen
• Frist, wie lange Berechtigte Zeit haben, auf das Angebot zu reagieren

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie den Vertrag notariell beglaubigen lassen. Notar:innen können Sie zudem beraten, ob eine zusätzliche Eintragung ins Grundbuch lohnenswert ist. Damit würde der Vertrag zu einem dinglichen Vorkaufsrecht werden.

Welche Fristen müssen eingehalten werden?

Laut § 469 des BGB müssen Verkäufer:innen dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen, sobald sie ihn mit Dritten ausgehandelt haben. Berechtigte haben bei Grundstücken anschließend zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben. Bei Häusern oder anderen Immobilien haben sie dagegen nur eine Frist von einer Woche.

Wie ist der gängige Ablauf bei einem Vorkaufsrecht?

Wenn Berechtigte ihr Vorkaufsrecht ausüben wollen, müssen sie innerhalb der Frist eine formlose Erklärung dazu abgeben. Diese Erklärung ist allerdings unwiderruflich und kann nicht mehr zurückgenommen werden.

Verkäufer:innen müssen anschließend einen Kaufvertrag mit Vorkaufsberechtigten abschließen, der exakt die gleichen Konditionen enthalten muss, wie der vorher ausgehandelte Vertrag mit Dritten.

Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht kann unter bestimmten Umständen auch erlöschen. Diese können sowohl bei einem vertraglich vereinbarten als auch bei einem im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht auftreten:

• wenn Berechtigte sterben, sofern das Vorkaufsrecht nicht vererblich ist (§ 473 BGB)
• wenn die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes vorüber ist (§ 469 BGB)
• wenn Berechtigte und Eigentümer:innen das Vorkaufsrecht einvernehmlich aus dem Grundbuch löschen lassen (§ 19 GBO)
• wenn das Vorkaufsrecht gegenstandslos geworden ist, was möglich ist, wenn z. B. nach einer Schenkung oder Vererbung neue Eigentümer:innen im Grundbuch stehen (§ 87 GBO)

Was sind die Konsequenzen, wenn Berechtigte umgangen werden?

Sollten Berechtigte bei einem vertraglich vereinbarten Vorkaufsrecht umgangen werden, können sie das Grundstück oder die Immobilie nicht zurückfordern. Ihnen bleibt lediglich ein Recht auf Schadensersatz.

Nur bei einem Vorkaufsrecht, welches im Grundbuch eingetragen wurde, können Berechtigte gar nicht umgangen werden. Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrages müssen Notar:innen  u. a. auch den Grundbuchauszug prüfen und bei einem eingetragenen Vorkaufsrecht den Verkauf an Dritte umgehend stoppen.