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Teaserbild Partnerinterview Engel & Völkers LiquidHome
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Interview

Unsere Partner für die Immobilienrente: Engel & Völkers LiquidHome

Claudia Mühlbauer
6. Oktober 2022

Unsere Partner bieten unterschiedliche Modelle der Immobilienverrentung an. Je nach Anbieter können Sie mit einer Zeitrente, dem Verkauf mit Nießbrauchrecht, dem Teilverkauf, dem Verkauf mit Rückmietung und der Umkehrhypothek das passende Modell für Ihre Ansprüche finden. Hier stellt sich Ihnen unser Partner Engel & Völkers LiquidHome vor.

Bitte stellen Sie sich und Ihr Unternehmen kurz vor: Wer sind Sie und was machen Sie?

Christian Kuppig von Engel & Völkers Liquid Home

Mein Name ist Christian Kuppig. Ich bin Geschäftsführer bei der EV LiquidHome GmbH, einem Anbieter für den Immobilien-Teilverkauf. Das Unternehmen ist im April 2020 als eigenständiger Lizenzpartner der Engel & Völkers Marken GmbH & Co. KG gestartet und bietet mit dem Teilverkauf ein neuartiges Modell der Immobilienverrentung an.

Was ist die Philosophie des Unternehmens?

Logo von Engel & Völkers Liquidhome

Engel & Völkers LiquidHome sieht sich als Problemlöser: Für viele Menschen ist die eigene Immobilie der größte Baustein ihres Vermögens und ihrer Altersvorsorge. Dieses Vermögen ist allerdings nicht frei verfügbar. Bei Kapitalbedarf gestaltet es sich im Rentenalter oftmals schwierig, einen Kredit zu erhalten. Viele Menschen wollen sich im Alter auch nicht neu verschulden. Ein Gesamtverkauf des Eigenheims samt Umzug kommt für viele aus emotionalen Gründen auch nicht infrage.

Hier bietet der Teilverkauf eine Lösung: Anders als bei den Modellen der klassischen Immobilienrente (Leibrente) und des Nießbrauchs wird die Immobilie nur anteilig verkauft – je nachdem, wie hoch der Kapitalbedarf ist. Die Verkäufer:innen bleiben alleinige wirtschaftliche Eigentümer:innen und der Verkauf kann sogar rückgängig gemacht werden. Der Anteil kann also vom Verkäufer oder der Verkäuferin bzw. den Erben oder Erbinnen zurückgekauft werden.

Engel & Völkers LiquidHome sieht sich als langjährigen Partner seiner Kundinnen und Kunden und steht daher für eine transparente und faire Vertragsgestaltung.

Welches Modell der Immobilienverrentung bieten Sie an?

Engel & Völkers LiquidHome bietet das Modell des Immobilien-Teilverkaufs an. Wie der Name bereits sagt, werden Immobilien anteilig bis maximal 50 Prozent ihres Wertes angekauft. Die bisherigen Eigentümer:innen können ihr Zuhause weiterhin wie gewohnt nutzen, indem sie über den verkauften Anteil ein Nießbrauchrecht erhalten. Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlen sie aber eine Gebühr.

Wann und für wen ist der Teilverkauf interessant?

Der Teilverkauf ist grundsätzlich für Immobilieneigentümer:innen interessant, die einen Liquiditätsbedarf haben, zur Deckung aber weder einen Kredit aufnehmen wollen oder können noch ihr Wohneigentum gesamthaft verkaufen möchten. In erster Linie richtet sich dieses Modell an Menschen ab 55 Jahren, aber auch für jüngere Interessent:innen ist es möglich, einen Teilverkauf durchzuführen. Das Nießbrauchrecht wird dann zeitlich zunächst auf 20 Jahre begrenzt.

Viele unserer Kundinnen und Kunden nutzen den Teilverkauf, um ihren Lebensstandard grundsätzlich zu verbessern oder um ihre Familie finanziell zu unterstützen. Aber auch die Sanierung oder Modernisierung des Zuhauses ist eine große Motivation. Das Besondere bei einem Teilverkauf mit Engel & Völkers LiquidHome: Steht bereits bei Anbahnung des Vertrages fest, dass das Geld aus dem Teilverkauf für eine Modernisierung verwendet werden soll, so wird die daraus erwartete Wertsteigerung bei der Wertermittlung der Immobilie berücksichtigt.

Das Modell des Teilverkaufs – erklärt von Christian Kuppig

Welche Vor- und Nachteile bietet der Teilverkauf?

Jedes Modell der Immobilienverrentung bietet Vor- und Nachteile, die Interessent:innen individuell für sich abwägen müssen. Gegenüber der klassischen Verrentung (Leibrente) und dem Nießbrauch gibt es beim Teilverkauf den großen Unterschied, dass die Immobilie nicht gesamthaft verkauft wird. Man bleibt also weiterhin anteilig Eigentümer:in und behält die alleinige Entscheidungshoheit über die Nutzung, aber auch über Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Ein Teilverkauf kann zudem rückgängig gemacht werden, der verkaufte Anteil also zurück erworben werden, beispielsweise von den Erb:innen.

Ein weiterer Unterschied: Der „Preis“ für die Immobilie bemisst sich am tatsächlichen Marktwert, der von einem zertifizierten Gutachter ermittelt wird. Die Lebenserwartung der Verkaufenden spielt keine Rolle.

Kritiker bemängeln, dass die Instandhaltungskosten vollständig von den Verkaufenden getragen werden müssen. Das liegt aber darin begründet, dass wir nicht jede einzelne Maßnahme abstimmen wollen, sondern den Verkäufer:innen die alleinige Entscheidungshoheit überlassen möchten.

Ein weiterer Kritikpunkt ist die Nutzungsgebühr: Diese entspricht einer anteiligen Miete und ist begründet darin, dass Engel & Völkers LiquidHome den Ankauf des Immobilienanteils ja ebenfalls finanzieren muss. Gegenüber einer Kreditaufnahme ist die Nutzungsgebühr geringfügig höher.

Welche Kosten entstehen für die Kund:innen?

Alle anfänglich anfallende Kosten für den Teilverkauf (einschließlich der anfallenden Grunderwerbsteuer) werden von Engel & Völkers LiquidHome getragen. Dazu gehören auch die Kosten des Gutachtens und des Notariats.

Für die Einräumung des Nießbrauchsrechts wird den Kund:innen gegenüber eine monatliche Nutzungsgebühr erhoben. Die Höhe der Gebühr ist fest für zehn Jahre fixiert und ergibt sich aus der gewünschten Auszahlungssumme.

Sollten die Kund:innen sich für einen späteren Gesamtverkauf entscheiden, wird eine Abwicklungsvergütung von 5,5 Prozent vom Verkaufspreis einkalkuliert. Die anfallende Maklercourtage ist darin bereits enthalten. Sollte ein Rückkauf gewünscht sein, belaufen sich die Kosten dafür auf 3 Prozent (vom dann aktuellen Verkehrswert).

Die Kund:innen werden vorab transparent über alle Kosten aufgeklärt. Es besteht durch Engel & Völkers LiquidHome zudem keine Renovierungsverfügung, also keine Auflage, bestimmte Renovierungsarbeiten durchzuführen.

Welche Risiken habe ich als Kund:in beim Teilverkauf?

Ein Risiko liegt in der Zahlung der Nutzungsgebühr. Sollten die Teilverkäufer:innen über einen längeren Zeitraum in Verzug sein und auch nach entsprechender Zahlungsaufforderung durch Engel & Völkers LiquidHome innerhalb weiterer 90 Bankarbeitstage keinen Ausgleich tätigen, so kann dies zur Einleitung des gemeinsamen Gesamtverkaufs der Immobilie führen. Diese Entwicklung liegt nicht im Interesse von Engel & Völkers LiquidHome und wir werden bei Zahlungsrückständen stets versuchen, eine gemeinsame Lösung mit den Verkaufenden zu finden.

Ein weiteres Risiko ist die Anpassung der Nutzungsgebühr nach Auslaufen der zeitlichen Fixierung. Die Höhe der monatlichen Nutzungsgebühr bleibt zehn Jahre lang unverändert. Nach Ablauf dieses Zeitraums unterliegt die Nutzungsgebühr einem etwaigen Anpassungsmechanismus. Abhängig von der zukünftigen Zinsentwicklung kann die Nutzungsgebühr analog zum Zinsniveau ansteigen. Hieraus könnte sich gegenüber der anfänglich vereinbarten Nutzungsgebühr eine höhere Belastung ergeben. Die Zinsentwicklung hängt von einer Vielzahl äußerer Faktoren ab, die außerhalb der Verantwortung von Engel &Völkers LiquidHome liegen.

Das letzte größere Risiko betrifft den Gesamtverkauf der Immobilie am Ende der Partnerschaft. Es ist möglich, dass der Wert der Immobilie nach Abschluss der Teilverkaufsvereinbarung sinkt oder nahezu gleich bleibt, auch wenn Engel & Völkers LiquidHome nur in Lagen ankauft, in denen von einer positiven Wertentwicklung auszugehen ist. Beim Gesamtverkauf möchte Engel & Völkers LiquidHome jedoch mindestens den ursprünglich gezahlten Preis zuzüglich der sogenannten Ankaufsnebenkosten, also Notariat, Grundbuch und Ähnliches, erhalten. Die Differenz tragen dann die Verkäufer:innen. Diese Regelung ist insbesondere deshalb erforderlich, da Engel & Völkers LiquidHome über den Zeitpunkt des Gesamtverkaufs grundsätzlich nicht bestimmen kann.

Wie läuft ein Teilverkauf ab?

Im ersten Schritt erfolgt die Kontaktaufnahme seitens der Interessent:innen, entweder über unsere Website oder telefonisch. Anhand der Rahmendaten zur Immobilie und der gewünschten Auszahlungssumme erstellt Engel & Völkers LiquidHome ein erstes unverbindliches Angebot. Wenn dieses dem Kunden oder der Kundin zusagt, wird ein unabhängiger, zertifizierter Gutachter damit beauftragt, den genauen Immobilienwert zu ermitteln. Der Gutachter oder die Gutachterin kann auch durch die Verkaufenden gestellt werden, muss aber über eine Zertifizierung verfügen.

Entspricht der Immobilienwert den Vorstellungen der Kund:innen, so wird das Vertragswerk aufgesetzt. Da ein Vertrag über einen Teilverkauf komplex ist, hat Engel & Völkers LiquidHome eine transparente, verständliche Erläuterung dazu erstellt und erörtert alle Punkte natürlich auch im persönlichen Gespräch.

Sind alle Fragen geklärt, so wird der Notartermin vereinbart, der Vertrag notariell beurkundet und das Nießbrauchrecht über den verkauften Anteil im Grundbuch eingetragen. Auch die Auszahlung wird über das Notariat abgewickelt und erfolgt in der Regel innerhalb von wenigen Wochen. Die Kosten für das Notariat, den Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer trägt Engel & Völkers LiquidHome.

Der Immobilien-Teilverkauf mit Engel & Völkers LiquidHome – einfach erklärt

Worauf sollte ich bei der Auswahl meines Vertragspartners und beim Vertrag selbst achten?

Bei einer Immobilienrente, egal ob als Teilverkauf oder als Zeitrente, handelt es sich um eine langjährige Partnerschaft mit einem Unternehmen. Seriosität, Transparenz und eine faire Vertragsgestaltung sind Punkte, auf die Interessent:innen auf alle Fälle achten sollten. Leider gibt es noch keine einheitlichen Branchenstandards und die Vergleichbarkeit der einzelnen Angebote ist daher schwierig. Wir empfehlen, sich Zeit zu nehmen und Verträge ggf. auch noch einmal durch einen Experten prüfen zu lassen, bevor man sich entscheidet.

Gibt es Vertragslaufzeiten oder bestimmte Fristen, an die ich als Kund:in gebunden bin?

Bei dem Immobilien-Teilverkauf von Engel & Völkers LiquidHome gibt es keine Mindestlaufzeiten. Für Kundinnen und Kunden, die über 55 Jahre alt sind, gilt die Partnerschaft ein Leben lang. Für Menschen unter 55 Jahren bieten wir eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren an. Selbstverständlich gibt es vertragliche Fristen, die von beiden Seiten eingehalten werden müssen. Über diese werden unsere Kund:innen rechtzeitig ausreichend informiert.

Die Teilverkäufer:innen können sich zu jedem Zeitpunkt der Partnerschaft dazu entscheiden, einen Rückkauf oder einen Gesamtverkauf anzustoßen.

Was unterscheidet Ihr Unternehmen von anderen Anbietern im Markt?

Engel & Völkers LiquidHome ist in das globale Lizenzpartner-Netzwerk von Engel & Völkers eingebunden. Als junges Unternehmen verfügen wir über eine etablierte, vertrauenswürdige Marke. Bei einem späteren Gesamtverkauf profitieren die Kundinnen und Kunden vom Netzwerk von Engel & Völkers. Wir sind davon überzeugt, dass dieses Netzwerk und die Immobilienexpert:innen immer den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen werden.

Welche Rückmeldungen erhalten Sie von Kund:innen?

Wie man bei Trustpilot lesen kann, sind unsere Kundinnen und Kunden sehr zufrieden mit unserem Service. Unseren Kundenbetreuer:innen ist eine persönliche, transparente und offene Beratung sehr wichtig und dies spiegelt sich in den Rückmeldungen der Kund:innen wider. Auch unsere schnelle Abwicklung wird häufig gelobt.

Ein Immobilien-Teilverkäufer berichtet über seine Erfahrung