Wenn Sie Ihr Haus vererben wollen, haben Sie im Grunde nur zwei Möglichkeiten: Entweder legen Sie im Testament fest, wer Ihr Haus nach dem Tod erben soll, oder Sie verschenken es noch zu Lebzeiten an Ihre Erben. Doch sind diese Optionen auch steuerfrei möglich?
Geerbte Immobilien sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig. Unter bestimmten Umständen müssen Ihre Erben für das geerbte Haus aber keine Steuern an das Finanzamt zahlen.
Wenn Sie Ihre Immobilie erst nach Ihrem Tod vererben wollen, werden Ihre Erben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert. Der Staat räumt hier aber Freibeträge ein, die je nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Ihnen und Ihren Erben unterschiedlich ausfällt. Laut § 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) sehen diese wie folgt aus:
| Erwerber | Freibeträge |
|---|---|
| Ehegatten / Lebenspartner (Steuerklasse 1) | 500.000 Euro |
| Kinder / Enkel, wenn Kinder verstorben sind (Steuerklasse 1) | 400.000 Euro |
| Enkel, wenn Kinder noch leben (Steuerklasse 1) | 200.000 Euro |
| übrigen Erben (Steuerklasse 1) | 100.000 Euro |
| übrigen Erben (Steuerklasse 2 + 3) | 20.000 Euro |
Je nachdem, wieviel Ihre Immobilie wert ist, können die Freibeträge bereits ausreichen, um die Erbschaftssteuer nicht zahlen zu müssen. Diese können Ihre Erben aber auch umgehen, in dem sie das Haus für mindestens zehn Jahre selbst nutzen.
Wenn Sie lieber bereits zu Lebzeiten Ihren Nachlass regeln wollen, können Sie Ihr Haus bereits jetzt vererben, indem Sie es Ihren Erben schenken. In diesem Fall kann eine Schenkungssteuer anfallen. Aber auch hier gibt der Staat Freibeträge vor, die identisch mit denen der Erbschaftssteuer sind.
Das Besondere an diesen Freibeträgen ist aber, dass sie bei einer Schenkung alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. So können Sie diese sinnvoll für sich nutzen, indem Sie Ihr Erbe aufteilen und zu unterschiedlichen Zeiten verschenken. Wenn Sie Ihrem Kind beispielsweise ein Haus im Wert von 300.000 Euro und eine Geldsumme von 200.000 Euro als Erbe schenken wollen, übersteigt der Gesamtwert den Freibetrag von 400.000 Euro. Die Schenkungssteuer können Sie aber umgehen, indem Sie Ihrem Kind jetzt das Haus schenken und in zehn Jahren die Geldsumme.
Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile für die Erben, aber wie sieht es für Sie als Erblasser aus? Mit einer Schenkung geben Sie alle Eigentumsrechte am Haus an den Beschenkten ab. Sollten Sie im Alter einmal in Geldnot geraten, kann Ihnen die Immobilie nicht mehr als Sicherheit dienen. Ein Immobilienverkauf oder die Aufnahme einer Hypothek ist so nicht mehr möglich. An eine Schenkung sollten Sie daher nur dann vornehmen, wenn Ihre Altersvorsorge gesichert ist.
Zudem sollten Sie sich bei einer Schenkung unbedingt das Nießbrauch- oder Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Beide Rechte sichern Ihnen ein, dass Sie bis zu Ihrem Tod weiterhin im Haus wohnen bleiben dürfen. Bei späteren Streitigkeiten mit den Erben sind Sie so auf der sicheren Seite. Wenn Sie sich aber zu Ihren Lebzeiten nicht mit irgendwelchen Streitigkeiten befassen wollen, wäre das Vererben der Immobilie nach dem Tod wahrscheinlich die bessere Wahl.
Bei mehreren Kindern macht es durchaus Sinn, nur einem Kind das Haus zu vererben. In einem Einfamilienhaus kann schließlich nur eine Familie leben und bei mehreren Erben bleibt meistens nur der Verkauf, damit es nicht zu Streitigkeiten kommt. Zudem ist der Hausverkauf als Erbengemeinschaft deutlich komplizierter.
Wenn Sie Ihr Haus nur einem Kind vererben möchten, haben Sie mehrere Möglichkeiten zur Auswahl:
