Das sollten Sie beachten, wenn Sie Ihr Haus vererben wollen
Wenn Sie Ihr Haus vererben wollen, haben Sie im Grunde nur zwei Möglichkeiten: Entweder legen Sie im Testament fest, wer Ihr Haus nach dem Tod erben soll, oder Sie verschenken es noch zu Lebzeiten an Ihre Erb:innen. Doch sind diese Optionen auch steuerfrei möglich?
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Erbschaftssteuer: Das ändert sich 2023
Für Erbschaften von Immobilien wurden mit dem Jahressteuergesetz 2022 neue Regelungen beschlossen. Demnach soll künftig der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie für die Berechnung der Steuern angesetzt werden. Damit wird von der Politik eine Forderung des Bundesverfassungsgerichts umgesetzt. Da die Immobilienwerte in den vergangenen Jahren teilweise stark gestiegen sind, dürften die vererbten Immobilien nun deutlich höher bewertet werden. Folglich reichen die Freibeträge eventuell nicht mehr aus und die Steuerlast könnte steigen. Seitens der FDP und der bayerischen Regierung gibt es Bestrebungen, die Freibeträge zu erhöhen. Konkrete Beschlüsse gibt es jeweils noch nicht.
Wann ist das Vererben Ihrer Immobilie steuerfrei?
Geerbte Immobilien sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig. Unter bestimmten Umständen müssen Ihre Erb:innen für das geerbte Haus aber keine Steuern an das Finanzamt zahlen.
Haus nach Tod vererben
Wenn Sie Ihre Immobilie erst nach Ihrem Tod vererben wollen, werden Ihre Erb:innen mit der Erbschaftssteuer konfrontiert. Der Staat räumt gemäß § 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) Freibeträge ein, die je nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Ihnen und Ihren Erb:innen unterschiedlich ausfallen. Je nachdem, wieviel Ihre Immobilie wert ist, können die Freibeträge bereits ausreichen, um die Erbschaftssteuer nicht zahlen zu müssen.
Ehepartner:innen, Kinder und Enkel:innen sind von der Erbschaftssteuer ausgenommen, wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre nach dem Erbe selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Dies gilt auch, wenn die Freibeträge überschritten werden. Bei Kindern oder Enkel:innen gilt für die vererbte Immobilie allerdings eine Maximalgröße von 200 m². Bei verwitweten Ehepartner:innen ist die Größe der Wohnung oder des Hauses nicht relevant.
Schon gewusst?
Wenn Ihre Erb:innen das geerbte Haus verkaufen möchten, müssen sie unter Umständen zudem eine Spekulationssteuer zahlen. Diese greift allerdings nur, wenn Sie als Erblasser:in in der Immobilie weniger als drei Jahre selbst gewohnt haben.
Haus zu Lebzeiten vererben
Wenn Sie lieber bereits zu Lebzeiten Ihren Nachlass regeln wollen, können Sie Ihr Haus bereits jetzt vererben, indem Sie es Ihren Erb:innen schenken. In diesem Fall kann eine Schenkungssteuer anfallen. Aber auch hier gibt der Staat Freibeträge vor, die identisch mit denen der Erbschaftssteuer sind.
Das Besondere an diesen Freibeträgen ist aber, dass sie bei einer Schenkung alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. So können Sie diese sinnvoll für sich nutzen, indem Sie Ihr Erbe aufteilen und zu unterschiedlichen Zeiten verschenken. Wenn Sie Ihrem Kind beispielsweise ein Haus im Wert von 300.000 Euro und eine Geldsumme von 200.000 Euro als Erbe schenken wollen, übersteigt der Gesamtwert den Freibetrag von 400.000 Euro. Die Schenkungssteuer können Sie aber umgehen, indem Sie Ihrem Kind jetzt das Haus schenken und in zehn Jahren die Geldsumme.
Achtung
Wenn Sie Ihr Haus verschenken möchten, muss dies notariell beurkundet werden.
Haus lieber vererben oder überschreiben?
Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile für die Erben, aber wie sieht es für Sie als Erblasser aus? Mit einer Schenkung geben Sie alle Eigentumsrechte am Haus an den Beschenkten ab. Sollten Sie im Alter einmal in Geldnot geraten, kann Ihnen die Immobilie nicht mehr als Sicherheit dienen. Ein Immobilienverkauf oder die Aufnahme einer Hypothek ist so nicht mehr möglich. An eine Schenkung sollten Sie daher nur dann vornehmen, wenn Ihre Altersvorsorge gesichert ist.
Zudem sollten Sie sich bei einer Schenkung unbedingt das Nießbrauch- oder Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Beide Rechte sichern Ihnen ein, dass Sie bis zu Ihrem Tod weiterhin im Haus wohnen bleiben dürfen. Bei späteren Streitigkeiten mit den Erben sind Sie so auf der sicheren Seite. Wenn Sie sich aber zu Ihren Lebzeiten nicht mit irgendwelchen Streitigkeiten befassen wollen, wäre das Vererben der Immobilie nach dem Tod wahrscheinlich die bessere Wahl.
Kann ich mein Haus auch nur einem Kind vererben?
Bei mehreren Kindern macht es durchaus Sinn, nur einem Kind das Haus zu vererben. In einem Einfamilienhaus kann schließlich nur eine Familie leben und bei mehreren Erben bleibt meistens nur der Verkauf, damit es nicht zu Streitigkeiten kommt. Zudem ist der Hausverkauf als Erbengemeinschaft deutlich komplizierter.
Wenn Sie Ihr Haus nur einem Kind vererben möchten, haben Sie mehrere Möglichkeiten zur Auswahl:
1. Sie können ein Testament aufsetzen und darin das Kind als alleinigen Erben des Hauses benennen. Wenn Sie dies versäumen, greift die gesetzliche Erbfolge. Laut § 1924 des Bürgerlichen Gesetzbuches wird Ihr Hab und Gut dann in folgender Reihenfolge vererbt:
- Erb:innen erster Ordnung: Kinder, Enkel:innen
- Erb:innen zweiter Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten / Neffen
- Erb:innen dritter Ordnung: Großeltern, Onkel / Tanten, Cousins / Cousinen
- Erb:innen vierter Ordnung: Urgroßeltern
2. Mit den übrigen Kindern können Sie eine Verzichtserklärung für das Haus vereinbaren. Das ist allerdings nur möglich, wenn diese damit auch einverstanden sind. Daher sollten Sie die anderen Kinder dafür entsprechend kompensieren, damit es nicht zu Streitigkeiten unter den Erb:innen kommt.
3. Sie können das Haus an Ihr Kind verschenken und es als alleinige:n Eigentümer:in benennen. Wenn Sie sich aber das Wohn- oder Nießbrauchrecht eingeräumt haben, greift nach Ihrem Tod das Pflichtteilsrecht und alle Kinder haben trotzdem den gleichen Anspruch auf das Haus.
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