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Neue Reform in 2025:

Welche Rolle spielt der Einheitswert für Ihr Haus und Grundstück?

Anika Wegner
Anika Wegner
1. März 2021

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit dem Einheitswert werden verschiedene Steuern, Gebühren und Beiträge berechnet (z. B. die Grundsteuer).
  • Der Einheitswert für bebaute Grundstücke wird hauptsächlich mit dem Ertragswertverfahren ermittelt.
  • Zur Berechnung werden derzeit noch veraltete Marktwerte von 1964 bzw. 1935 verwendet, was mittlerweile als verfassungswidrig gilt.
  • Zur Zeit wird die Grundsteuer reformiert und der Einheitswert soll ab 2025 neu berechnet werden.

Egal ob Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen oder vermieten: Eigentümer sollten den Einheitswert kennen, da das Finanzamt aufgrund dessen die Grundsteuer errechnet. Wir erklären Ihnen, mit welchen Verfahren er berechnet wird und warum diese mittlerweile verfassungswidrig sind.

Was ist der Einheitswert?

Für Immobilieneigentümer ist der Einheitswert besonders interessant, denn anhand diesem wird ihre jährliche Grundsteuer bemessen. Zudem nutzen ihn viele Gemeinden, um die Zweitwohnungssteuer zu ermitteln. Die Einheitswerte werden von den zuständigen Finanzbehörden immer zum 1. Januar des Folgejahres nach einer Wertänderung oder Entstehung einer neuen wirtschaftlichen Einheit festgestellt.

Als Bemessungsgrundlage dienen die Wertverhältnisse von 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland). Der Einheitswert ist daher nicht mit dem Verkehrswert zu verwechseln! Ersterer wird anhand veralteter Marktverhältnisse ermittelt, während der Verkehrswert den derzeitigen Marktwert Ihrer Immobilie widerspiegelt.

Der Einheitswert spielt beim Immobilienverkauf nur dann eine Rolle, wenn Kaufinteressenten die Höhe der Grundsteuer wissen möchten. Das ist z. B. der Fall, wenn sie eine Vermietung der Immobilie planen, da die Grundsteuer anteilig an die Mieter weitergegeben werden kann.

Schon gewusst?

Der Einheitswert gilt nicht nur für private sondern auch für gewerbliche sowie land- und forstwirtschaftliche Immobilien und Grundstücke. Er dient zudem der Feststellung von gewerblichen Steuern, Gebühren und Beiträgen, wie beispielsweise der Gewerbesteuer.

So wird der Einheitswert aktuell berechnet

Um den Einheitswert zu berechnen kommt es zunächst darauf an, ob es sich dabei um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Bei bebauten Grundstücken gibt es zwei gängige Berechnungsverfahren, während es bei unbebauten Grundstücken nur eins gibt, dafür aber ein wesentlich unkomplizierteres.

Bebaute Grundstücke

Bei bebauten Grundstücken ist für die Berechnung wichtig zu wissen, ob es für die Immobilie eine vergleichbare Miete im Jahr 1964 bzw. 1935 gab. Ist dies der Fall, spielt auch die Gebäudeart für die Ermittlung des Einheitswertes eine Rolle.

Ertragswertverfahren

Der Einheitswert für bebaute Grundstücke wird hauptsächlich mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. Laut § 76 des Bewertungsgesetz (BewG) gilt das für diese Immobilien:

  • Mietwohngrundstücke
  • Geschäftsgrundstücke
  • gemischtgenutzte Grundstücke
  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser

Beim Ertragswertverfahren wird die erzielbare Jahresrohmiete nach den Preisen des Hauptfeststellungs-Zeitpunktes vom 1. Januar 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) mit einem gesetzlichen vorgeschriebenen Vervielfältiger multipliziert. Ob Ihre Immobilie tatsächlich vermietet wird oder nicht, spielt dabei keine Rolle.

Immobilienverkauf Einheitswert Beispielrechnung Ertragswertverfahren

Achtung:

Die Jahresrohmiete von 1964 bzw. 1935 ermittelt das zuständige Finanzamt. Welche Daten genau zur Berechnung des Einheitswertes verwendet wurden, können Sie nicht einsehen. Lediglich den Vervielfältiger können Sie im Bewertungsgesetz nachlesen.

Bei dem Vervielfältiger kommen eine Vielzahl von Faktoren zusammen, wie die Bauart, das Baujahr und die Gemeindegröße. Sie finden ihn in den Anlagen des Bewertungsgesetzes:

Sachwertverfahren

Wenn dem Finanzamt keine Daten zur Ermittlung der Jahresrohmiete vorliegen, wird der Einheitswert mit dem sogenannten Sachwertverfahren ermittelt. Das ist vor allem dann der Fall, wenn es 1964 bzw. 1935 keine vergleichbaren Häuser gab, beispielsweise bei Luxusimmobilien.

Beim Sachwertverfahren orientiert sich das Finanzamt am Substanzwert des Grundstücks und addiert dazu die Werte für das Grundstück, das Gebäude und die Außenanlagen zusammen. Die Summe wird anschließend mit einer gesetzlich vorgeschriebene Wertzahl multipliziert.

Unter allen Berechnungsmethoden gilt das Sachwertverfahren als die komplizierteste und ist für Laien kaum durchschaubar, da sie fundierte Marktkenntnisse voraussetzt. Wenn Sie den Sachwert Ihrer Immobilie bzw. Grundstücks wissen möchten, empfehlen wir Ihnen dazu einen zertifizierten Sachverständigen zu beauftragen.

Unbebaute Grundstücke

Bei unbebauten Grundstücken gestaltet sich die Berechnung des Einheitswertes deutlich unkomplizierter. Hierbei wird lediglich die Quadratmeterzahl des Grundstückes mit dem ermittelten Bodenrichtwert von 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) multipliziert. Diesen können Sie bei Ihrer Gemeinde erfragen.

Immobilienverkauf Einheitswert Beispielrechnung Sachwertverfahren

Wieso wird mit veralteten Werten gerechnet?

Die erste Hauptfeststellung der Einheitswerte erfolgte 1935. Laut § 21 des BewG sollen diese eigentlich alle sechs Jahre allgemein aktualisiert werden, was aber aufgrund des hohen Aufwandes erst wieder 1964 passierte und seitdem ganz aufgegeben wurde. Da Deutschland zu dieser Zeit zweigeteilt war, verwendet Westdeutschland seitdem die Daten von 1964, während Ostdeutschland nur auf die Daten der ursprünglichen Hauptfeststellung von 1935 zurückgreifen kann.

Einheitswert berechnen
Derzeit wird an einer Neuberechnung des Einheitswertes gearbeitet, die 2025 in Kraft treten soll.

Die Neuberechnung der Einheitswerte kommt 2025

Die derzeitige Berechnung des Einheitswertes ist aufgrund der Verwendung von völlig veralteten Daten schon mehrfach in Kritik geraten. Dieser spiegelt nicht mal ansatzweise die aktuellen Marktverhältnisse wider, schon allein aufgrund der seit 1935 stark gestiegenen Miet- und Grundstückspreise. Schließlich verurteilte das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 die bisherige Berechnung der Einheitswerte für Grundstücke und Häuser als verfassungswidrig.

Zurzeit wird die Grundsteuer reformiert, um eine verfassungskonforme sowie eine unbürokratisch umsetzbare Berechnung zu ermöglichen. Am 1. Januar 2025 sollen die neuen Regelungen zur Grundsteuer schlussendlich in Kraft treten. Zur Berechnung der neuen Einheitswerte sollen voraussichtlich nur noch fünf Faktoren genommen werden:

  • Bodenrichtwert (basierend auf den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse)
  • Nettokaltmiete (statistisch berechnete Höhe)
  • Grundstücksfläche
  • Art der Immobilie
  • Alter der Immobilie
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