Welche Rolle spielt der Einheitswert für Ihr Haus und Grundstück?
Egal ob Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen oder vermieten: Eigentümer:innen sollten den Einheitswert kennen, da das Finanzamt aufgrund dessen die Grundsteuer errechnet. Wir erklären Ihnen, mit welchen Verfahren der Einheitswert berechnet wird und warum diese mittlerweile verfassungswidrig sind.
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Was ist der Einheitswert?
Der Einheitswert wird für Immobilien und Grundstücke ermittelt, um eine steuerliche Bewertung zu ermöglichen. Für Eigentümer:innen ist der Einheitswert vor allem interessant, da auf seiner Grundlage die jährliche Grundsteuer bemessen wird. Zudem nutzen ihn viele Gemeinden, um die Zweitwohnungssteuer zu ermitteln.
Die Einheitswerte werden von den zuständigen Finanzbehörden immer zum 1. Januar des Folgejahres nach einer Wertänderung oder Entstehung einer neuen wirtschaftlichen Einheit festgestellt.
Als Bemessungsgrundlage dienen die Wertverhältnisse von 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland). Der Einheitswert ist daher nicht mit dem Verkehrswert zu verwechseln! Denn während der Verkehrswert den derzeitigen Marktwert Ihrer Immobilie widerspiegelt, wird der Einheitswert anhand inzwischen veralteter Marktverhältnisse ermittelt – weswegen er in der Kritik steht.
Beim Immobilienverkauf spielt der Einheitswert nur dann eine Rolle, wenn Interessent:innen die Höhe der Grundsteuer wissen möchten. Das ist für sie z. B. relevant, wenn sie eine Vermietung der Immobilie planen, da die Grundsteuer anteilig an die Mieter:innen weitergegeben werden kann.
Wofür gilt der Einheitswert?
Der Einheitswert gilt nicht nur für private, sondern auch für gewerbliche sowie land- und forstwirtschaftliche Immobilien und Grundstücke. Er dient zudem der Feststellung von gewerblichen Steuern, Gebühren und Beiträgen, wie beispielsweise der Gewerbesteuer.
So wird der Einheitswert bei bebauten Grundstücken berechnet
Bei der Berechnung des Einheitswerts wird unterschieden, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Bei bebauten Grundstücken gibt es zwei gängige Methoden der Berechnung: das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Für die Berechnung ist zudem wichtig zu wissen, ob es für die Immobilie eine vergleichbare Miete im Jahr 1964 bzw. 1935 gab. Ist dies der Fall, spielt auch die Gebäudeart für die Ermittlung des Einheitswertes eine Rolle.
Ertragswertverfahren
Der Einheitswert für bebaute Grundstücke wird hauptsächlich mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. Laut § 76 des Bewertungsgesetz (BewG) gilt das für diese Immobilien:
- Mietwohngrundstücke
- Geschäftsgrundstücke
- gemischtgenutzte Grundstücke
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
Beim Ertragswertverfahren wird die erzielbare Jahresrohmiete nach den Preisen des Hauptfeststellungs-Zeitpunktes vom 1. Januar 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) mit einem gesetzlichen vorgeschriebenen Vervielfältiger multipliziert. Ob Ihre Immobilie tatsächlich vermietet wird oder nicht, spielt dabei keine Rolle.
Achtung:
Die Jahresrohmiete von 1964 bzw. 1935 ermittelt das zuständige Finanzamt. Welche Daten genau zur Berechnung des Einheitswertes verwendet wurden, können Sie nicht einsehen. Lediglich den Vervielfältiger können Sie im Bewertungsgesetz nachlesen.
Bei dem Vervielfältiger kommen eine Vielzahl von Faktoren zusammen, wie die Bauart, das Baujahr und die Gemeindegröße. Sie finden ihn in den Anlagen des Bewertungsgesetzes:
- Mietwohngrundstücke: Anlage 3 des BewG
- Geschäftsgrundstücke: Anlage 6 des BewG
- Einfamilienhäuser: Anlage 7 des BewG
- Zweifamilienhäuser: Anlage 8 des BewG
Sachwertverfahren
Wenn dem Finanzamt keine Daten zur Ermittlung der Jahresrohmiete vorliegen, wird der Einheitswert mit dem sogenannten Sachwertverfahren ermittelt. Das ist vor allem dann der Fall, wenn es 1964 bzw. 1935 keine vergleichbaren Häuser gab, beispielsweise bei Luxusimmobilien.
Beim Sachwertverfahren orientiert sich das Finanzamt am Substanzwert des Grundstücks und addiert dazu die Werte für das Grundstück, das Gebäude und die Außenanlagen zusammen. Die Summe wird anschließend mit einer gesetzlich vorgeschriebenen Wertzahl multipliziert.
Unter allen Berechnungsmethoden gilt das Sachwertverfahren als die komplizierteste und ist für Laien kaum durchschaubar, da sie fundierte Marktkenntnisse voraussetzt. Wenn Sie den Sachwert Ihrer Immobilie bzw. Grundstücks wissen möchten, empfehlen wir Ihnen, dazu eine zertifizierte sachverständige Person zu beauftragen.
So wird der Einheitswert bei unbebauten Grundstücken berechnet
Bei unbebauten Grundstücken gestaltet sich die Berechnung des Einheitswertes deutlich unkomplizierter. Hierbei wird lediglich die Quadratmeterzahl des Grundstückes mit dem ermittelten Bodenrichtwert von 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) multipliziert. Diesen können Sie bei Ihrer Gemeinde erfragen.
Wieso wird mit veralteten Werten gerechnet?
Die erste Hauptfeststellung der Einheitswerte erfolgte 1935. Laut § 21 des BewG sollen diese eigentlich alle sechs Jahre allgemein aktualisiert werden, was aber aufgrund des hohen Aufwandes erst wieder 1964 passierte und seitdem ganz aufgegeben wurde. Da Deutschland zu dieser Zeit zweigeteilt war, verwendet Westdeutschland seitdem die Daten von 1964, während Ostdeutschland nur auf die Daten der ursprünglichen Hauptfeststellung von 1935 zurückgreifen kann.
Kritik am Einheitswert
Der Einheitswert steht in der Kritik, weil er aufgrund der ausgebliebenen Aktualisierung veraltet ist und die aktuelle Marktsituation nich korrekt abbildet. Schließlich haben sich die Grundstücks- und Immobilienwerte in den letzten Jahrzehnten enorm verändert. Während Immobilienpreise insgesamt gestiegen sind, haben einige Regionen enorm an Attraktitvät gewonnen, andere jedoch nicht. Somit sind die Werte ungenau und teilweise ungerecht.
Die Neuberechnung der Einheitswerte kommt 2025
Die derzeitige Berechnung des Einheitswertes ist aufgrund der Verwendung von veralteten Daten schon mehrfach in Kritik geraten. Denn die aktuellen Marktverhältnisse werden so nicht korrekt widergegeben, schon allein aufgrund der seit 1935 stark gestiegenen Miet- und Grundstückspreise. Schließlich verurteilte das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 die Verwendung solcher realitätsfernen Bewertungsregeln als verfassungswidrig
Zurzeit wird die Grundsteuer reformiert, um eine verfassungskonforme sowie unbürokratisch umsetzbare Berechnung zu ermöglichen. Am 1. Januar 2025 sollen die neuen Regelungen zur Grundsteuer schlussendlich in Kraft treten. Zur Berechnung der neuen Einheitswerte sollen voraussichtlich nur noch fünf Faktoren hinzugezogen werden:
- Bodenrichtwert (basierend auf den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse)
- Nettokaltmiete (statistisch berechnete Höhe)
- Grundstücksfläche
- Art der Immobilie
- Alter der Immobilie
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Häufig gestellte Fragen
Bei der Jahresrohmiete handelt es sich um das Gesamtentgelt, das Mieter für die Benutzung der vertraglich vereinbarten Flächen pro Jahr bezahlen müssen.
Der Einheitswertbescheid wird vom Finanzamt ausgestellt, sobald diese den Einheitswert ermittelt hat. Darin werden Sie über die Höhe des festgesetzten Einheitswertes für Ihr Haus bzw. Grundstück informiert.
Der Einheitswertbescheid wird als Grundlage genutzt, um die entsprechenden Steuern (z. B. Grundsteuer) zu ermitteln. Der Einheitswertbescheid ist dementsprechend kein Steuerbescheid, da er keine Auskunft über irgendeine Steuerhöhe gibt.
Da die Grunderwerbsteuer anhand des Kaufpreises einer Immobilie ermittelt wird, hat der Einheitswert keinerlei Auswirkungen darauf.
Wenn Sie die Richtigkeit der Berechnung des Einheitswertes vom Finanzamt anzweifeln, können Sie Widerspruch einlegen. Wenn Sie nichts tun, wird der Grundsteuerbescheid, der sich aus dem ermittelten Einheitswert ergibt, nach einem Monat bestandskräftig.
