Altbau in die Jahre gekommen: Besser sanieren oder gleich neu bauen?
Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, steht oft vor einer grundsätzlichen Entscheidung: Soll es eine Bestandsimmobilie zum Sanieren sein oder doch der Neubau, der von Anfang an die eigenen Wünsche und Bedürfnisse erfüllt? Beide Optionen haben ihre Vorzüge, aber auch Herausforderungen. Welche Lösung letztlich die beste ist, hängt nicht nur vom Budget ab, sondern auch von der Lage, den energetischen Anforderungen und den verfügbaren Förderprogrammen.
Lage entscheidet mit: Was bietet der Markt überhaupt?
Ob Sie sich beim Immobilienkauf für einen sanierungsbedürftigen Altbau entscheiden oder einen energieeffizienten Neubau beginnen wollen – eine zentrale Frage, die sich vor der Entscheidung stellt, ist: Was bietet der Immobilienmarkt überhaupt? Die Verfügbarkeit von Grundstücken und Gebäuden hängt stark vom jeweiligen Standort ab:
In Großstädten, in denen der Platz für Neubauten immer knapper wird, sind Baugrundstücke oft eine Rarität und dementsprechend teuer.
Auf dem Land wiederum gibt es zwar ältere Häuser, doch sie bleiben häufig innerhalb von Familien, sodass nur wenige zum Verkauf stehen.
Das Angebot bestimmt also in vielen Fällen die Richtung. Umso wichtiger ist es, sich frühzeitig einen realistischen Überblick über verfügbare Grundstücke und Immobilien zu verschaffen. Auf diese Weise können Sie die Entscheidung zwischen einem sanierungsbedürftigen Altbau und einem Neubau gezielt unter Berücksichtigung von Aufwand, Kosten und Lagepotenzial treffen.
Altbau mit Potenzial: Wann lohnt sich eine Sanierung?
Wer ein älteres Gebäude ins Auge fasst, sollte sich nicht übereilt entscheiden. Altbauten haben zwar ihren ganz eigenen Charme – aber auch Tücken. Ein genauer Blick auf Zustand, Bausubstanz und mögliche Schadstoffe ist Pflicht. Besonders bei Häusern aus den 60er- bis 80er-Jahren sind Asbest oder andere schadstoffhaltige Materialien nicht auszuschließen. Ein unabhängiges Gutachten gibt hier Sicherheit.
Wichtige Fragen, die bei einem sanierungsbedürftigen Bestandsgebäude geklärt werden müssen, sind:
Welche Maßnahmen sind sofort notwendig und welche können warten?
Welche Kosten kommen realistisch auf Sie zu?
Lässt sich das Gebäude überhaupt so umbauen, dass es den eigenen Vorstellungen entspricht?
Energieberater:innen können helfen, die energetische Sanierung zu optimieren und potenzielle Fördermöglichkeiten auszuschöpfen. Ein gut strukturierter Sanierungsfahrplan (iSFP) sorgt außerdem dafür, dass alle Schritte in einer sinnvollen Reihenfolge und innerhalb Ihres Budgets umgesetzt werden. So behalten Sie nicht nur den Überblick über die notwendigen Arbeiten, sondern auch über die Kosten und den Zeitrahmen.
Sanieren: Nachhaltig und staatlich gefördert
Sanieren liegt nicht nur im Trend, auch politisch wird der Fokus zunehmend auf die Modernisierung des bestehenden Gebäudebestands gelegt. Besonders aus ökologischer Sicht bietet eine Sanierung zahlreiche Vorteile, aber auch finanzielle Aspekte wie Förderprogramme machen sie attraktiv.
Vorteile einer Sanierung
Hohe CO2-Einsparung bei vergleichsweise geringem Mitteleinsatz: Sanierungsmaßnahmen wie eine Wärmedämmung oder die Modernisierung der Heizungsanlage senken den CO2-Ausstoß und helfen dabei, die Energiekosten langfristig zu reduzieren.
Erhalt bestehender Strukturen und Vermeidung neuer Flächenversiegelung: Durch die Sanierung eines Altbaus wird die bestehende Bausubstanz genutzt, wodurch wertvolle Flächen erhalten bleiben und neue Flächenversiegelung vermieden wird.
Staatliche Förderprogramme: Es gibt verschiedene Förderprogramme, die Sanierungen erleichtern. Dadurch können Sie attraktive Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite erhalten.
Nachteile einer Sanierung
Hoher Aufwand und unerwartete Kosten: Besonders bei älteren Gebäuden kann der Sanierungsaufwand höher sein als zunächst erwartet. Verborgene Mängel, wie veraltete Elektroinstallationen, Feuchtigkeitsschäden oder nicht sichtbare Bauschäden, können zusätzliche Kosten verursachen.
Längere Bauzeiten: Sanierungen erfordern oft mehr Zeit als ein Neubau, da bestehende Strukturen angepasst und modernisiert werden müssen. Dadurch kann sich der Umzug oder die Nutzung der Immobilie verzögern.
Eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten: Beim Sanieren eines Altbaus sind Sie oft auf die bestehende Bausubstanz angewiesen, was die Gestaltungsmöglichkeiten einschränkt. Große Umbauten oder Erweiterungen sind unter Umständen nur mit hohem Aufwand realisierbar.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht bei einem Eigentumswechsel Sanierungspflichten vor, wie etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder den Austausch alter Heizkessel. Das kann zusätzliche Kosten und Aufwand mit sich bringen. Erreichen Sie einen vorgeschriebenen energetischen Standard und bauen Sie eine nachhaltige Heizung ein, können Sie aber Förderprogramme nutzen.
Welche Förderprogramme gibt es für Sanierungen?
Wenn Sie ein Bestandsgebäude kaufen, können Sie Förderungen für energetische Sanierungen über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen. Derzeit gibt es folgende Programme:
Daneben lassen sich über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) energetische Sanierungen bezuschussen. Dazu gehören Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und die Heizungsoptimierung. In beiden Fällen liegt die Förderhöchstgrenze bei 30.000 Euro bzw. bei 60.000 Euro im Rahmen eines iSFP.
Neubau: Maßgeschneidert – aber teuer
Ein Neubau bietet maximale Planungsfreiheit: Von der Raumaufteilung über die Ausrichtung des Gebäudes bis hin zur Auswahl der Energieversorgung – alles lässt sich ganz nach den eigenen Wünschen gestalten. Auch müssen Neubauten hohe Energieeffizienz-Standards erfüllen, was zu geringeren Energiekosten führt.
Vorteile eines Neubaus
Freie Planung von Raumaufteilung, Lichtführung und Technik: Sie haben die Möglichkeit, das Gebäude nach Ihren Vorstellungen zu gestalten – ohne Kompromisse.
Keine Altlasten oder böse Überraschungen im Mauerwerk: Im Gegensatz zum Altbau müssen Sie sich keine Sorgen um verborgene Mängel oder Schadstoffe machen.
Hohe Energieeffizienz durch aktuelle Baustandards: Neubauten erfüllen hohe energetische Anforderungen und bieten somit langfristige Einsparungen bei den Betriebskosten.
Nachteile eines Neubaus
Hohe Baukosten: Neubauten sind meist deutlich teurer als Sanierungen, insbesondere in Regionen mit hohen Grundstückspreisen. Die Kosten für Materialien, Handwerker:innen und Planungsaufwand sollten von Anfang an realistisch eingeplant werden, um Überraschungen zu vermeiden.
Zuschüsse nur für hohe energetische Standards: Nur Neubauten mit sehr hohen energetischen Standards erhalten Fördermittel. Der Bau eines solchen Hauses kann zusätzliche Anforderungen und Kosten mit sich bringen.
Aufwendige Zertifizierungen und Dokumentation: Wer Fördermittel für einen besonders klimafreundlichen Neubau erhalten möchte, muss das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) anstreben. Dafür sind nicht nur bestimmte Materialien erforderlich, sondern auch eine umfassende Dokumentation – etwa zur CO2-Bilanz, zur Materialherkunft oder zur Schadstofffreiheit. Gerade bei individuell geplanten Häusern kann dieser Aufwand hoch sein.
Welche Förderprogramme gibt es für Neubauten?
Wer neu baut und dabei besonders auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit achtet, kann ebenfalls staatliche Förderungen in Anspruch nehmen – allerdings sind die Hürden dafür höher als bei der Sanierung. Derzeit gibt es vier Programme bei der KfW:
Die neue Bundesregierung plant, die KfW-Förderprogramme zu zwei zentralen Programmen zusammenzuführen: eines für Neubau und eines für Modernisierungen. Die genaue Ausgestaltung und die Einführung sind derzeit noch unklar (Stand: 07.05.2025).
Fazit: Sanieren oder neu bauen?
Ob Sanierung oder Neubau – die richtige Entscheidung hängt immer vom Einzelfall ab. Verfügbarkeit am Standort, bauliche Gegebenheiten, Budgetrahmen und persönliche Vorstellungen spielen eine zentrale Rolle. Wer vorhandene Strukturen bewahren und dabei sowohl Kosten als auch Umwelt im Blick behalten will, ist mit einer Sanierung gut beraten. Sie bietet die Chance, Bestehendes aufzuwerten und mit staatlicher Förderung zukunftsfähig zu machen. Wer dagegen maximale Gestaltungsfreiheit sucht, über ausreichend finanzielle Mittel verfügt und Wert auf modernste Technik und langfristige Energieeffizienz legt, für den kann ein Neubau die bessere Lösung sein. Letztlich entscheidet nicht nur der Zustand des Hauses, sondern auch der eigene Lebensentwurf – und wie viel Planung, Aufwand und Verantwortung Sie sich zumuten möchten.