Das änderte sich 2023 und 2022 für Immobilienbesitzer:innen

Undine Tackmann

14. November 2023

Die Baubranche sowie Hauskäufer:innen und Eigenheimbesitzer:innen mussten sich in den Jahren 2032 und 2022 mit einigen Gesetzesänderungen, Preisanstiegen und Veränderungen bei den staatlichen Fördermitteln, der Solarpflicht und steuerlichen Gegebenheiten auseinandersetzen. Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Neuerungen der vergangenen beiden Jahre und welche Folgen diese Veränderungen für Eigenheimbesitzer:innen hatten.

Anpassungen der BEG-Förderung 2023

• Gesetzlicher Neubaustandard ist seit dem 1. Januar 2023 der Effizienzhaus-55-Standard. Bis 2025 sollen die gesetzlichen Neubauanforderungen an den EH40-Standard angeglichen werden.
• Seit März 2023 bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für den Bau und Kauf eines neuen Wohngebäudes die Förderung „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (297, 298)“ an. Für die Sanierung oder den Kauf eines frisch sanierten Effizienz­hauses können Sie auf den Kredit für Wohngebäude (261) zurückgreifen.
• Die Anforderungen an Biomasseanlagen und Wärmepumpen für Förderungen wurden verschärft: Biomasseanlagen müssen einen Feinstaubwert von 2,5 mg/m3 unterschreiten. Außerdem gelten strengere Vorschriften für die Effizienz von Wärmepumpen.
• Der im September 2022 eingeführte Bonus für die am wenigsten energieeffizienten Gebäude (Worst Performing Buildings Bonus) wird von 5 auf 10 Prozentpunkte erhöht und neben den Effizienzhaus 40- und 55-Stufen auch auf Sanierungen auf den Effizienthaus-70-Standard ausgeweitet.
• Seit Januar 2023 gibt es einen 15-Prozent-Bonus für serielles Sanieren, also energetische Sanierungen mit modular vorgefertigten Elementen. Beispiele sind Dämmelemente für Fassaden und Dächer, deren Montage schneller geht als mit herkömmlichen Baumaterialien. Der Bonus ist in den Programmen 261, 264 und 464 der KfW verankert. Sie bekommen ihn, sofern Ihre Immobilie die Effizienzhaus-Stufe 40 oder 55 erreicht.

Preisbremsen für Gas, Strom und Fernwärme

Den gestiegenen Energiepreisen wird ab dem 1. März 2023 mit Preisbremsen begegnet. Die finanziellen Entlastungen bei Gas, Strom und Fernwärme sollen rückwirkend ab dem 1. Januar 2023 gelten. Gedeckelt wird dabei ein Anteil von 80 Prozent des Vorjahresverbrauches. Für den darüber hinausgehenden Verbrauch gelten die individuell festgelegten Vertragspreise. Folgende vergünstigte Werte wurden festgesetzt:

• Der Gaspreis wird auf 12 Cent pro Kilowattstunde begrenzt.
• Für Strom liegt der gedeckelte Preis bei 40 Cent pro Kilowattstunde.
• Der Preisdeckel für Fernwärme ist auf 9,5 Cent festgesetzt worden.

Solarpflicht in BW, BE, HH, RP, NI & BY

Zum jetzigen Zeitpunkt gibt es keine bundesweite Solarpflicht in Deutschland, doch immer mehr Bundesländer haben eigene Regelungen verabschiedet. Baden-Württemberg ist Vorreiter. Seit dem 1. Januar 2023 gilt dort eine umfassende Solarpflicht, die auch Dachsanierungsarbeiten an Bestandsgebäuden einschließt. Berlin, Hamburg, Rheinland-Pfalz und Niedersachsen haben eigene Maßnahmen ab 2023 getroffen. Während sich in Berlin die Photovoltaik-Pflicht sowohl auf den Neubau von Wohn- und Bestandsgebäuden als auch auf die Sanierung von Dächern bezieht, sind in Hamburg vorerst nur neugebaute Gebäude betroffen. Rheinland-Pfalz und Niedersachsen nehmen zunächst nur gewerbliche Neubauten in die Pflicht. In Bayern ist die Solarpflicht ab März 2023 für neue Industrie- und Gewerbebauten geplant. Ab Juli 2023 soll sie auf Nichtwohngebäude ausgeweitet werden. Wohngebäude sollen dann ab 2025 zur Installation einer PV-Anlage verpflichtet werden.

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Steuerliche Erleichterungen für Solaranlagen

Besitzer:innen von Solaranlagen profitieren seit dem 1. Januar 2023 von steuerlichen Vereinfachungen. Die Pflicht, einen besonderen Erzeugerstromzähler installieren zu lassen, wurde abgeschafft. Außerdem müssen alle, die mit einer kleinen Photovoltaikanlage auf dem Dach Geld verdienen, ab 2023 keine Einkommensteuer und Umsatzsteuer mehr zahlen. Entscheidend ist dabei die Bruttoleistung: Für Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Gebäude ohne Wohnraum gilt der Grenzwert von maximal 30 Kilowatt, bei Mehrfamilienhäusern sind es maximal 15 Kilowatt pro Einheit.

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Anpassungen bei der Erbschaftssteuer

Im Jahressteuergesetz 2022 wurden neue Regelungen bezüglich der Erbschaftssteuer beschlossen. In Zukunft soll der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie zur Berechnung der Steuern genutzt werden. Damit folgt die Politik einer Forderung des Bundesverfassungsgerichts. Da die Immobilienwerte in den letzten Jahren zum Teil stark angestiegen sind, dürften die vererbten Immobilien somit deutlich höher bewertet werden. Dementsprechend reichen die Freibeträge möglicherweise nicht mehr aus und die Steuerlast könnte steigen. Seitens der FDP und der bayerischen Regierung gibt es bereits Forderungen, die Freibeträge zu erhöhen. Konkrete Beschlüsse stehen aktuell noch nicht fest.

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Anpassungen der BEG-Förderung 2022

Für Neubauten war nur noch der EH-40 Standard mit Qualitätssiegel für nachhaltiges Bauen möglich. Das bedeutet, eine spezielle Nachhaltigkeitszertifizierung war erforderlich. Die Effizienzhaus-Stufe 55 für Neubauten wurde endgültig eingestellt. Gebäudesanierungen im Rahmen der Effizienzhaus-Stufe 55 sowie weiterer Effizienzhaus-Stufen wurden weiter unterstützt.

Zum 28. Juli 2022 war die KfW-Förderung der Effizienzhaus-Stufe 100 und des individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP-Bonus) bei der Sanierung entfallen. Die KfW-Kreditförderung der Einzelmaßnahmen (262, 263) wurde eingestellt. Zuschüsse für die Komplettsanierung von Wohngebäuden (461) und Nichtwohngebäuden (463) konnten über die KfW nicht mehr beantragt werden. Die Kredithöchstbeträge und Tilgungszuschüsse bei Komplettsanierungen, Neubau und Kauf wurden angepasst.

Die Zuschussförderung der Einzelmaßnahmen beim BAFA blieben bestehen. Die maximalen Fördersätze lagen hier seit 15. August 2022 zwischen 15 und 40 Prozent. Gasbetriebene Anlagen wurden nicht mehr gefördert. Für den Austausch einer gasbetriebenen Anlage wurde ein Heizungs-Tausch-Bonus über 10 Prozent zusätzlich zum regulären Fördersatz eingeführt.

Anstieg der CO2-Steuer

2022 wurde der CO2-Preis um 5 Euro angehoben. Statt bisher 25 Euro je Tonne CO2 werden nun 30 Euro veranschlagt. Pro Liter gerechnet kostete Öl nun etwa 1 Cent mehr, der Erdgas-Preis erhöhte sich um etwa 0,5 Cent pro Kilowattstunde.

Aufgrund der hohen Energiekosten hatte die Bundesregierung im September 2022 als Teil des Entlastungspakets beschlossen, die Erhöhung der CO2-Steuer im Jahr 2023 auszusetzen. Erst ab Januar 2024 soll der Steuersatz wieder erhöht werden.

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Kündigung von Laufzeitverträgen

Wollen Sie Ihren Energie-Anbieter wechseln, profitieren Sie von den neuen Regelungen des Gesetzes für faire Verbraucherverträge. Seit dem 1. Juli 2022 müssen Online-Anbieter von Laufzeitverträgen einen Kündigungsbutton auf ihrer Homepage platzieren.

Zudem gilt seit März 2022, dass die Kündigung von Laufzeitverträgen monatlich möglich sein muss. Bisher verlängerten sich Laufzeitverträge oft um ein ganzes Jahr oder auf unbestimmte Zeit, wenn sie nicht drei Monate vor Vertragsende gekündigt wurden. Neuverträge, die ab März 2022 geschlossen wurden, laufen zwar auch weiter, wenn die fristgerechte Kündigung vergessen wurde, können danach aber problemlos monatlich gekündigt werden.

Solarpflicht in BW & NW

Seit Beginn des Jahres gilt die Solarpflicht für alle neu gebauten Nichtwohngebäude in Baden-Württemberg, seit dem 1. Mai 2022 müssen auch neue Wohngebäude über eine Photovoltaikanlage zur Stromerzeugung verfügen. Diese Pflicht soll ab dem 1. Januar 2023 auch für grundlegende Dachsanierungsarbeiten an Bestandsgebäuden gelten.

In Nordrhein-Westfalen müssen seit dem 1. Januar 2022 Parkflächen mit mehr als 35 Stellflächen überdacht und mit Photovoltaikanlagen versehen werden. Parkflächen, die zu Wohngebäuden gehören, sind von der Solarpflicht ausgenommen.

Mindestlohn für Handwerker:innen steigt

Wer aktuell ein Haus bauen möchte, muss mit steigenden Kosten rechnen. Einerseits aufgrund der höheren Materialkosten, die sich unter anderem aus einer erhöhten Nachfrage und Lieferengpässen durch die Corona-Pandemie und den Krieg in der Ukraine ergeben. Andererseits auch durch zum Jahreswechsel gestiegene Mindestlöhne im Handwerk.

Für Dachdecker:innen steigt der Branchenmindestlohn von 12,60 Euro auf 13 Euro pro Stunde für ungelernte Kräfte sowie von ehemals 14,10 Euro auf 14,50 Euro pro Stunde für Gesellen. Auch Elektriker:innen profitieren von einer Erhöhung um 50 Cent die Stunde von 12,40 Euro auf 12,90 Euro. Gerüstbauer:innen ziehen zum Oktober 2022 nach und erhöhen den Mindestlohn von 12,55 Euro auf 12,85 Euro pro Stunde.

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Mit dem 15. Mai 2022 hat der Zensus 2022 begonnen. Laut EU-Verordnung ist Deutschland verpflichtet, so eine Volkszählung alle zehn Jahre durchzuführen. Im Zensus wird erhoben, wie viele Menschen in Deutschland leben und wie sie wohnen und arbeiten. Dazu werden auch der Bestand an Wohnungen und Gebäuden sowie die Wohnsituation der einzelnen Haushalte erhoben. Die Daten werden dann unter anderem für Planungen in Bund, Ländern und Gemeinden genutzt.

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