So funktioniert die Baufinanzierung

Antonia Rupnow

2. Januar 2023

Nur selten können Bauherr:innen das künftige Eigenheim vollständig mit eigenem Kapital finanzieren. Für die Planung Ihres neuen Traumhauses ist die Baufinanzierung deshalb ein wichtiger Schritt. Egal, ob Sie ein eigenes Haus bauen oder Ihre Wunschimmobilie kaufen möchten, ein von Expert:innen aufgestellter Finanzierungsplan bildet die Basis für Ihr Vorhaben. Erfahren Sie, welche Punkte in einem Finanzierungsvertrag festgehalten werden, welche Faktoren diese beeinflussen und welche Voraussetzungen an Sie und die Immobilie gestellt werden.

Was versteht man unter Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung dient der Finanzierung einer Immobilie. Sie ist immer dann notwendig, wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen oder den Bau eines neuen Hauses finanzieren möchten, und Ihnen ein Teil der finanziellen Mittel dafür fehlen. Die Immobilienfinanzierung kann auch als Anschlussfinanzierung an ein bereits bezahltes Darlehen folgen, um zum Beispiel die Restschuld zu begleichen.

Die gängigste Form der Baufinanzierung ist ein Darlehen, für das Sie der Bank im Gegenzug eine Grundschuld einräumen, und das Sie über Jahre hinweg zurückzahlen. Das Darlehen erhalten Sie in der Regel von einer Bank, Bausparkasse, einer Vermögensberatung oder einem Immobilienunternehmen. Diese beraten Sie vorab ausführlich und entwickeln im Anschluss gemeinsam einen auf Sie und Ihr Immobilienprojekt abgestimmten Finanzierungsplan, der in einem Darlehensvertrag festgeschrieben wird. Zudem gibt es einige Fördermöglichkeiten von Bund und Ländern, die Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie nutzen können.

Welche Faktoren beeinflussen die Baufinanzierung?

Ob, in welcher Höhe und mit welchen Bedingungen eine Finanzierung der Immobilie möglich ist, prüfen die Baufinanzierer vorab mit Ihnen in einem Beratungsgespräch. Ausschlaggebend für die Baufinanzierung sind vor allem diese Elemente:

Eigenkapital

Vorweg ist zu sagen: Ohne eigenes Kapital ist die Finanzierung einer Immobilie oder der Bau eines Hauses in der heutigen Zeit nicht möglich. Sie sollten also vorsichtig sein, wenn Ihnen Anbieter Gegenteiliges versprechen und ein solches Angebot vor Abschluss von einem unabhängigen Experten oder einer unabhängigen Expertin prüfen lassen. Generell wird ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, das heißt die Nebenkosten plus 10 Prozent des Kaufpreises, empfohlen, um eine Finanzierung zu erhalten. Umso größer der Eigenkapitalanteil ausfällt, umso bessere Konditionen können Ihnen für die Baufinanzierung angeboten werden. Folgendes zählt dabei zum Eigenkapital:

• Barvermögen
• Bankguthaben
• Sparbücher
• das Grundstück

Wertpapiere und Aktien können nur bedingt zum Eigenkapital dazu gezählt werden, denn das Depot muss erst verkauft werden. Dabei müssen Sie aufgrund von Kursschwankungen mit Verlusten rechnen. Auch die Eigenleistungen, die Sie beim Hausbau einbringen möchten, werden nicht immer als Eigenkapital anerkannt. Hierfür empfiehlt es sich, selbst einen handwerklichen Beruf auszuüben und Sie müssen nachweisen, dass die Arbeiten von einer Fachfirma ausgeführt werden. Auch Bausparverträge können nur berücksichtigt werden, wenn sie zuteilungsreif sind, also die nötige Einzahlsumme erreicht ist.

Einkommen

Unter Einkommen zählen bei einer Baufinanzierung das Haushaltseinkommen sowie weitere Einkommen aus Rente, Vermietungen und Vermögenswerte. Diese Einnahmen werden gegen die Ausgaben gerechnet. Dazu zählen zum Beispiel die Lebenshaltungskosten für alle Personen im Haushalt und die Fixkosten. So kann ermittelt werden, wie hoch die monatlichen Raten maximal sein sollten, ohne in eine finanzielle Schieflage zu geraten.

Schufa-Auskunft

Um eine Baufinanzierung zu erhalten, prüft die Bank zunächst, ob Sie kreditwürdig sind. Dazu wird eine Schufa-Auskunft eingeholt. Diese sollte möglichst unauffällig bzw. nicht negativ sein. Bei einem Schufa-Score unter 80 Prozent wird eine Finanzierung ebenfalls schwierig.

Immobilie

Für die Baufinanzierung spielen auch der Wert und der Zustand der geplanten bzw. bestehenden Wunschimmobilie eine Rolle. Diese werden in den Finanzierungsplan mit einbezogen.

Der Darlehensvertrag

Im Darlehensvertrag werden Elemente wie die Darlehenssumme, die Zinsen, die Monatsraten sowie weitere Bestimmungen zu Absicherungen, Kündigungen, Zahlungsausfällen etc. festgehalten. Die folgenden Punkte sind unter anderem Bestandteil des Darlehensvertrags:

Darlehenssumme

Die Darlehenssumme richtet sich nach der Summe, die die Bauherrin bzw. der Bauherr oder die Käuferin bzw. der Käufer benötigt, der gegebenen finanziellen Situation und dem Eigenkapital, das sie oder er mitbringt. Die Summe wird erst im Gespräch mit der Finanzberatung endgültig festgelegt. Die Auszahlungssumme entspricht dann einem prozentualen Anteil des Kaufpreises der Immobilie, zum Beispiel 60 oder 80 Prozent. Die fehlenden Anteile muss die kreditnehmende Person mit dem eigenen Kapital finanzieren. Eine Darlehenssumme von 100 Prozent des Kaufpreises ist oft nur dann möglich, wenn die Käuferin oder der Käufer die Nebenkosten, wie Maklerkosten und Steuern mit Eigenkapital abdecken kann.

Monatliche Rate

Die Monatsrate setzt sich aus einem Zinsanteil und der Tilgungsrate zusammen und ist zum großen Teil von Ihrem Haushaltseinkommen abzüglich Ihrer Ausgaben abhängig. Eine Faustregel, wie hoch die monatliche Belastung maximal sein sollte, gibt es nicht. Planen Sie jedoch so, dass Sie Ihren Lebensunterhalt weiterhin bestreiten können, ohne in einen finanziellen Engpass zu geraten. Machen Sie sich jedoch auch bewusst, dass Sie je nach Vermögen Abstriche während einer Baufinanzierung machen müssen, zum Beispiel auf größere Anschaffungen oder teure Urlaube verzichten. Auch hier beraten Sie die Finanzexpert:innen fundiert.

Zinsen und Zinsfestschreibung

Die Zinsen sind ein Teil der monatlichen Rate und entsprechen einer Gebühr, die Sie an die Bank im Gegenzug für die ausgeliehene Darlehenssumme zahlen. Zinsen werden auf eine bestimmte Zeit festgeschrieben. In der Regel werden Zinsbindungen von 5,10, 15 oder 20 Jahren angeboten.

Tilgung

Die Tilgung ist der zweite Bestandteil der monatlichen Rate und dient zur Rückzahlung der geliehenen Summe. Im Gegensatz zu den Zinsen bleibt der Tilgungsanteil immer gleich und liegt in der Regel zwischen 2 bis 3 Prozent. Je höher der Tilgungssatz ist, desto höher fällt die monatliche Rate aus und Sie können so die Schulden schneller abzahlen. Oft bieten Banken und Vermögensberatungen zusätzlich ein jährliches Sondertilgungskontingent von 5 Prozent an, mit dem Sie die Kreditsumme zusätzlich tilgen können. Bei einer Darlehenssumme von 400.000 Euro entspricht das zum Beispiel 20.000 Euro, die Sie zusätzlich jährlich tilgen können. Großzügige Steuerrückzahlungen, Erbschaft oder Schenkungen können Sie so flexibel einsetzen, um Ihren Kredit schneller abzuzahlen.

Laufzeit und Umschuldung

Der Darlehensvertrag läuft in der Regel nicht, bis alle Schulden bezahlt sind, sondern lediglich bis zum Ende der Zinsfestschreibung. Nachdem diese rum ist oder spätestens nach zehn Jahren dürfen Sie umschulden. Im Falle einer Umschuldung lösen Sie das bestehende Darlehen durch ein günstiger verzinstes Darlehen oder eine Anschlussfinanzierung ab.

Restschuld und Anschlussfinanzierung

Mit der Abzahlung der Darlehenssumme haben Sie in der Regel erst einen gewissen Anteil der Immobilie abbezahlt. Das bedeutet, ein weiterer Anteil ist nach 20 bis 30 Jahren fällig – die Restschuld. Ein Beispiel: Sie haben ein Darlehen von 400.000 Euro mit einer Tilgung von 2 Prozent  erhalten; in 20 Jahren haben Sie davon ohne Sondertilgungen erst 40 Prozent gezahlt, 60 Prozent – sagen wir, einschließlich Nebenkosten rund 250.000 Euro – sind noch offen. Diese müssen Sie mit einer Anschlussfinanzierung tilgen.

Was passiert bei Kündigung oder Verkauf der Immobilie?

Wollen Sie bereits vor Ablauf der Zinsbindung den Vertrag kündigen oder wechseln, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Die bezahlen Sie an Ihre bestehende Bank als Ausgleich für die wegfallenden Zinsen. Prüfen Sie daher die Möglichkeit eines Festzinsdarlehens mit Kündigungsrecht. Dabei sind die Konditionen in der Regel etwas schlechter, Sie erhalten aber mehr Flexibilität für Ihre Lebensplanung.

Prinzipiell haben Sie auch die Möglichkeit, die Baufinanzierung durch einen Verkauf der Immobilie vor dem Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit aufzulösen. Auch hier greift die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie läuft ein Termin für die Baufinanzierung ab?

Haben Sie eine Wunschimmobilie im Blick, lassen Sie sich diese reservieren, um die Finanzierung Ihrer Immobilie mit der Bank oder der Finanzierungsexpertin bzw. dem Finanzierungsexperten zu besprechen. Dabei wird mit Ihnen vorab in einem Telefongespräch über Ihre Vorstellungen gesprochen. Im Anschluss entwickeln die Expert:innen bei einem Vor-Ort-Termin mit ihnen gemeinsam mehrere Angebote für einen Finanzierungsplan.

Haben Sie sich für ein Angebot entschieden, werden im Darlehensvertrag alle Details festgehalten. Jeder Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden. In diesem Vertrag ist dann auch geregelt, wann die Bank unter welchen Bedingungen den Kaufpreis an die Verkäuferin bzw. den Verkäufer auszahlen darf. Wenn alle Unterlagen zum ersten Termin bereit liegen, dauert der Prozess rund drei bis vier Wochen.

Diese Unterlagen benötigen Sie

Welche Unterlagen die Bank für Ihre Baufinanzierung benötigt, lässt sich pauschal schwer sagen. Fest steht, dass Banken sich durch die Prüfung Ihrer Bonität absichern möchten. Grundsätzlich sollten Sie folgende Unterlagen stets abrufbereit haben:

• die letzten drei Gehaltsnachweise
• Nachweis über weitere Kredite
• letzter Lohnsteuerbescheid
• aktuelle Renteninformationen
• Schufa-Bonitäts-Nachweis
• ggf. Aufstellung über Eigenleistung

Außerdem verlangen alle Banken gewisse Unterlagen über die Immobilie. Darunter sollte zu finden sein:

• (vorläufiger) Kaufvertrag
• Bebauungsplan
• Grundbuchauszug
• Grundflächenberechnung
• Ansichten der Immobilie
• Kopie der Gebäudeversicherung

Förderungsmöglichkeiten einer Baufinanzierung

KfW-Förderungen

Nicht bei allen Bauobjekten müssen Sie die vollen Kosten tragen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet einen zinsgünstigen Kredit an: Für den Neubau oder Kauf eines energieeffizienten Hauses können Sie mit dem Wohngebäude-Kredit 261 ein Darlehensbetrag von bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit erhalten. Die Voraussetzung ist, dass die Immobilie die Energieeffiezienzhausstufe 40 erreicht und über das Qualitäts­siegel Nachhaltiges Gebäude verfügt.

Förderungen der BAFA

Das Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) private Wohneigentümer:innen für verschiedene Maßnahmen für ein energieffizientes Wohnen. Dazu zählen eine Optimierung der Gebäudehülle wie Dämmung, eine Verbesserung der Anlagentechnik, Wärme- und Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien und die Heizungsoptimierung.

Außerdem bietet der Bund über das BAFA eine Energieberatung an. Dabei geht es nicht nur um die punktuelle Förderung in der Bauphase, sondern um die Möglichkeit, die Betriebskosten für Ihr Eigenheim dauerhaft gering zu halten.

Beachten Sie, dass alle angebotenen Förderungen jährlich begrenzt sind. Außerdem müssen die meisten Fördergelder vor der eigentlichen Baumaßnahme beantragt und bewilligt werden. Auch hier helfen Ihnen die Finanzexpert:innen der Baufinanzierung gern weiter, schlagen Ihnen geeignete Förderungen für Ihre Immobilie vor und beantragen diese für Sie.

Wohnungsbauprämie

Eine weitere staatliche Förderung ist die Wohnungsbauprämie. Sie wird allen Bundesbürgern ab 16 Jahren auf Spareinlagen bei Bausparkassen gewährt, die dem Zweck des Haus- oder Wohnungsbaus dienen. Seit 2021 beträgt die Prämie 10 Prozent des Geldes, das in den Bausparvertrag einfließt. Allerdings ist die Höhe der maximal geförderten Sparleistung für Alleinstehende auf 700 Euro und für Paare auf 1.400 Euro begrenzt. Dementsprechend werden maximal 70 bzw. 140 Euro vom Staat als Wohnungsbauprämie ausgezahlt.

Die Wohnungsbauprämie erhält nur, wer die folgenden Voraussetzungen erfüllt:

• Das zu versteuernde Einkommen darf bei Alleinstehenden nicht höher als 35.000 Euro im Jahr, bei verheirateten 70.000 Euro betragen.
• Mindestens 50 Euro müssen jährlich in den Sparvertrag eingezahlt werden. Vermögenswirksame Leistungen, die durch die Arbeitnehmersparzulage gefördert werden, zählen allerdings nicht dazu.
• Der Bausparvertrag muss über eine Dauer von mindestens sieben Jahren abgeschlossen sein.
• Der Bausparvertrag muss nach Auszahlung wohnwirtschaftlich genutzt werden.

Die Wohnungsbauprämie wird nicht direkt ausgezahlt, sondern von der jeweiligen Bausparkasse vorgemerkt und mit der Fälligkeit des Bauspardarlehens ausgezahlt.