Für eine fundierte Baufinanzierung ist nicht nur der niedrigste Zinssatz ausschlaggebend. Wichtig ist das Gesamtkonzept Ihres Kreditgebers, auf das Sie sich einigen und selbstverständlich auch eine vertrauensvolle Zusammenarbeit. Haben Sie das Gefühl, dass der Anbieter Ihren Darlehensvertrag möglichst schnell abschließen möchte, so sehen Sie besser von einem Vertragsschluss ab. Ein seriöser Darlehensberater wird ohne Zeitdruck ein Konzept mit Ihnen entwickeln, das auf Ihre individuellen Wünsche zugeschnitten ist und auch Lösungen für schwierige Zeiten beinhaltet. Eine Baufinanzierung besteht im Wesentlichen aus vier Aspekten:
Damit der Traum vom Hausbau erfüllt werden kann, müssen viele erstmal an ihr Erspartes ran. Auch wenn zahlreiche Kreditinstitute eine Baufinanzierung ohne jegliches Eigenkapital anbieten, sollten Sie sich bei der Hausplanung für die Variante mit Eigenkapital entscheiden. 20 Prozent der Darlehenssumme sollten es mindestens sein, damit Sie einen fairen Zinssatz und eine überschaubare Laufzeit aushandeln können. Als Faustregel gilt, dass Sie zumindest die Kaufnebenkosten wie beispielsweise die Kosten für den Notar, eventuelle Maklergebühren, Erschließungskosten sowie die Grunderwerbsteuer aus eigenen Mitteln bestreiten. Das sind etwa 15 Prozent der Gesamtsumme. Als Eigenkapital gelten neben Barvermögen:
Vor der Berechnung einer Baufinanzierung müssen Sie einen ehrlichen Kassensturz vornehmen: Welche finanziellen Mittel stehen Ihnen zur Verfügung? Und welchen Betrag können Sie monatlich aufbringen, ohne Ihre gewohnte Lebensqualität stark einzuschränken? In der Regel sollte die monatliche Belastung nicht deutlich höher liegen als Ihre Ausgaben für Miete und Nebenkosten. Und wenn Sie bisher monatlich Geld zurückgelegt haben, um jährliche Extras wie Urlaub und Anschaffungen davon zu bestreiten, sollten Sie dies auch weiter so praktizieren, wenn Sie im Eigenheim leben.
Wenn die Höhe des Darlehensbetrages für den Erwerb des Grundstücks, den Hausbau und die Nebenkosten feststeht, beginnen die Verhandlungen mit den Banken. Lassen Sie sich mindestens drei Angebote unterschiedlicher Institute geben und ziehen Sie einen Finanzierungsexperten hinzu. Momentan sind die Zinsen für Immobilienanschaffungen sehr günstig und liegen in der Regel unter zwei Prozent, sie variieren allerdings durch die Länge der Zinsbindung sehr stark.
Zusätzlich müssen Sie einen Zeitraum definieren, nachdem Sie schuldenfrei sein wollen - und ab dann die Vorzüge des mietfreien Wohnens genießen. Durchschnittlich finanzieren Bauherren Ihr Eigenheim über einen Zeitraum von 20 Jahren - sicher auch für Sie ein ausgewogenes Zeitfenster. Achten Sie bei der Vertragsgestaltung unbedingt auf ein Sondertilgungsrecht. Denn sollten Sie während der Laufzeit unerwartet zu einer größeren Geldsumme kommen, können Sie damit Ihre Finanzierungsperiode erheblich verkürzen.
Wegen seiner langen Laufzeit ist der Baukredit natürlich auch unter dem Aspekt der Absicherung zu bewerten. Arbeitslosigkeit, schwere Krankheit bis hin zur Berufsunfähigkeit oder ähnliche Vorkommnisse können in kürzester Zeit zu einer Situation führen, in der die Raten kaum noch zu begleichen sind. Für diese Krisenzeiten sollten Sie vorsorgen und beispielsweise eine Kreditausfallversicherung ins Auge fassen. Lassen Sie sich professionell beraten und entscheiden Sie anschließend, welche Art Versicherung für Sie die richtige ist.
Sie haben sich entschieden, welchen Haustyp Sie in Zukunft als Ihr Eigenheim bezeichnen wollen. Die weitsichtige Finanzierungsplanung ist nun die erste Hürde, die es zu meistern gilt, um Ihrem Haus ein Stück näher zu kommen. Nehmen Sie sich dafür die Zeit, die Sie brauchen. Mit Versicherungen, Banken und Behörden zu diskutieren und Angebote miteinander zu vergleichen, gehört zum Alltag eines jeden Bauherrn.
Um eine Baufinanzierung zu realisieren, bedarf es eines positiven Schufa-Scores und eines nachweislich langfristigen Festeinkommens. Selbstständigkeit und ein negativer Schufa-Score erschweren es Banken, auf Ihre Darlehensanfrage positiv zu reagieren – machen es allerdings auch nicht unmöglich. Denn zu Zeiten des historischen Tiefs der Zinsen ist selbst eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital theoretisch möglich, aber auf keinen Fall ratsam.
Im Falle einer Umschuldung, bei der Sie Ihr bestehendes Darlehen durch ein günstigeres verzinstes Darlehen ablösen, müssen Sie lediglich die Unterlagen Ihres Erstantrages bei der neuen, von Ihnen ausgewählten Bank einreichen. Sollten Sie eine Kreditzusage erhalten, können Sie nach anwaltlicher Prüfung den neuen Finanzierungsvertrag unterschreiben.
Welche Unterlagen die Bank für Ihre Baufinanzierung benötigt, lässt sich pauschal schwer sagen. Fest steht, dass Banken sich durch die Prüfung Ihrer Bonität absichern möchten. Grundsätzlich sollten Sie folgende Unterlagen stets abrufbereit haben:
Sollte Ihr Schufa-Score negativ ausfallen, werden die meisten Kreditinstitutionen Ihren Antrag ablehnen. Es kursieren immer wieder Informationen über Geldinstitute im Ausland, die eine Finanzierung auch ohne Schufa anbieten, aber davon ist prinzipiell abzuraten, da an einen solchen Kredit viele und nur schwer bewertbare Bedingungen geknüpft sind. Grundsätzlich gilt: Ein positiver Schufa-Score ist eine wichtige Grundlage für einen Baufinanzierung.
Auch manche deutschen Banken bieten Darlehen bei negativem Schufa-Score an. Allerdings ist dann ein sehr hohes geregeltes Einkommen der entscheidende Faktor. Dieses sollte aber im Umkehrschluss auch dafür sorgen, dass ein negativer Schufa-Score sich wieder positiv entwickelt. Des Weiteren sollten Sie im Falle der Selbstständigkeit eine Bilanz- und Gewinnermittlung, sowie einen Auszug aus dem Handelsregister vorweisen können. Außerdem verlangen alle Banken gewisse Unterlagen über die Immobilie. Darunter sollte zu finden sein:
Prinzipiell haben Sie die Möglichkeit, die Baufinanzierung durch einen Verkauf der Immobilie vor dem Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit aufzulösen. Allerdings sehen die meisten Verträge dafür eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung vor. Denn der Kreditgeber würde in diesem Fall ja auf die vertraglich zugesicherten Zinserträge verzichten und sichert sich durch die Vorfälligkeitsentschädigung ab. Prüfen Sie daher die Möglichkeit eines Festzinsdarlehens mit Kündigungsrecht. Dabei sind die Konditionen in der Regel etwas schlechter, Sie erhalten aber mehr Flexibilität für Ihre Lebensplanung.
Eine Finanzierungsvariante ist der klassische Kredit oder Konsumentenkredit. Hier wird, ganz anders als bei einer Baufinanzierung, kein kostspieliger Grundschuldeintrag benötigt. Ein Konsumentenkredit lässt sich nicht nur leichter abschließen, sondern Sie erhalten auch das angeforderte Darlehen schneller. Bei einer Baufinanzierung stoßen Sie möglicherweise auf Hindernisse wie Sondertilgungsmöglichkeiten – die bei einem Kredit sehr flexibel gestaltbar sind.
Auch eine Schuldenfreiheit zum Ende der Darlehenslaufzeit sowie die freie Verwendung des Darlehens sprechen für einen Konsumentenkredit. Sollten Sie allerdings ein Darlehen von mehr als 35.000 Euro benötigen, so wägen Sie vorab die Vor- und Nachteile einer Baufinanzierung ab. Dieses müssen Sie mit einem Grundschuldeintrag bestätigen und absichern. Ist der Grundschuldeintrag abgeschlossen, so können Ihnen Kreditgeber mit besonderen Konditionen entgegenkommen. Allerdings darf Ihre Immobilie zuvor nicht mit einer weiteren Grundschuld belastet sein. Zudem sollten Sie die Kosten für einen Notar und das Grundbuchamt berücksichtigen.
Die Faustregel, dass ein Eigentümer 20 Prozent der Bausumme durch Eigenkapital stemmen sollte, ist aufgrund der historisch niedrigen Zinsen und Finanzierungsmöglichkeiten, wie einer Vollfinanzierung, in den Hintergrund gerückt. Heutzutage bieten Finanzinstitute Darlehen an, die bis zu 120 Prozent des Kaufpreises betragen können. Vor allem im heute schnelllebigen Immobilienmarkt, kann es mitunter vorkommen, dass sich attraktive Kaufgelegenheiten anbieten, Sie als potenzieller Käufer jedoch noch nicht über ausreichend finanzielle Mittel verfügen. Dennoch vermindert ein Eigenkapital die zukünftig zu begleichenden Raten, die im Falle einer Vollfinanzierung monatlich deutlich höher sein werden. In der folgenden Tabelle zeigen wir Ihnen die Vor- und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital auf:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| sofortiger Start | Höhere monatliche Tilgungsrate |
| Vollfinanzierung als rentable Alternative zu teuren Mietpreisen (Geld für Wohnraum wird nicht ausgegeben, sondern angelegt) | Bis zu 50 Prozent längere Laufzeit |
| Aktuell niedrige Zinsen bieten gute Grundlage für Kreditnehmer | höhere Zinskosten |
| Außerordentlich gute Bonität – hohes, sicheres Einkommen; tadelloser Schufa-Score | |
| Höheres Risiko, im Falle einer Zwangsverschuldung – höhere Schulden |
Kreditangebote finden Sie heute nicht nur bei Ihrer Hausbank; auch Onlinebanken, Versicherungen und Baufinanzdienstleister bieten attraktive Kreditvarianten an. Wenn Sie als Basis das Angebot Ihrer Hausbank verwenden möchten, dann stellen Sie von vornherein klar, dass Sie das Kreditangebot lediglich als Vergleich haben möchten. Sollte dies zwischen Ihnen und Ihrer Bank nicht klar kommuniziert sein, so wird Ihre Bank die Anfrage als negative Kreditanfrage werten – diese wiederum ist dann in Ihrem Schufa-Score als nicht gewährter Kredit gelistet. Sollten Sie in der nächsten Zeit größere Geldsummen erwarten, beispielsweise aus Bonuszahlungen oder einer Erbschaft, so rechnen Sie diese in die Kredittilgung mit ein. Achten Sie in diesem Fall auf einen Kredit mit Sondertilgungsrechten, um die Länge und die Kosten Ihres Darlehens zu reduzieren.
Zinsbindung festlegen
Da zurzeit die Zinsen so niedrig sind, sollten Sie sich auf jeden Fall für eine lange Zinsbindung entscheiden. Damit verpflichten Sie die Bank, Ihnen auch dann nur den günstigen Zinssatz zu berechnen, wenn die Märkte in eine andere Richtung gehen und die allgemeinen Zinsen deutlich steigen. Natürlich lässt sich die Bank dieses Risiko bezahlen, aber beim derzeitigen Zinsniveau sollten Sie diesen geringen Aufschlag in Kauf nehmen und sich langfristig die derzeitigen Zinsen sichern.
Nicht bei allen Bauobjekten müssen Sie die vollen Kosten tragen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ermöglicht beispielsweise zinsgünstige Darlehen für energieeffiziente Immobilien und bietet einen Darlehensbetrag von bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit an. Auch das Baukindergeld, welches seit dem 01. Januar 2018 rückwirkend ausgezahlt wird, wird über die KfW abgewickelt. Diese Förderung kann pro Kind bis zu 12.000 Euro auf einen Zeitraum von zehn Jahren betragen. Allerdings darf Ihr jährlich zu versteuerndes Nettoeinkommen 75.000 Euro (inklusive 15.000 Euro Freibetrag pro Kind) nicht überschreiten. Das Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAfA) bezuschusst private Wohneigentümer für autarke Wärme- beziehungsweise Stromerzeugung. Außerdem bietet der Bund über das BAfA eine geeignete und individuell auf Ihre Bedürfnisse abgestimmte Energieberatung an. Dabei geht es natürlich nicht nur um die punktuelle Förderung in der Bauphase, sondern um die Möglichkeit, die Betriebskosten für Ihr Eigenheim dauerhaft gering zu halten.
Zu beachten gilt hier, dass alle angebotenen Förderungen jährlich begrenzt sind. Außerdem müssen die meisten Fördergelder vor der eigentlichen Baumaßnahme beantragt und bewilligt werden – also sollten Sie sich frühzeitig informieren. Neben den Bundesfördermitteln haben auch die Bundesländer sowie die Kommunen Konzepte entwickelt, die den Erwerb privaten Wohneigentums erleichtern. In den Genuss dieser Förderungen kommen in der Regel bevorzugt Familien, die ein Limit beim monatlichen Haushaltseinkommen nicht überschreiten. Wie hoch das Limit ist und ab wann eine Familie tatsächlichen Anspruch auf diese Fördermittel erhält, entscheidet jedes Bundesland und jede Kommune selbst.
