So funktioniert die Baufinanzierung

Was versteht man unter Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung dient der Finanzierung einer Immobilie. Sie ist immer dann notwendig, wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen oder den Bau eines neuen Hauses finanzieren möchten, und Ihnen ein Teil der finanziellen Mittel dafür fehlen. Die Immobilienfinanzierung kann auch als Anschlussfinanzierung an ein bereits bezahltes Darlehen folgen, um zum Beispiel die Restschuld zu begleichen.

Die gängigste Form der Baufinanzierung ist ein Darlehen, für das Sie der Bank im Gegenzug eine Grundschuld einräumen, und das Sie über Jahre hinweg zurückzahlen. Das Darlehen erhalten Sie in der Regel von einer Bank, Bausparkasse, einer Vermögensberatung oder einem Immobilienunternehmen. Diese beraten Sie vorab ausführlich und entwickeln im Anschluss gemeinsam einen auf Sie und Ihr Immobilienprojekt abgestimmten Finanzierungsplan, der in einem Darlehensvertrag festgeschrieben wird. Zudem gibt es einige Fördermöglichkeiten von Bund und Ländern, die Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie nutzen können.

Welche Faktoren beeinflussen die Baufinanzierung?

Ob, in welcher Höhe und mit welchen Bedingungen eine Finanzierung der Immobilie möglich ist, prüfen die Baufinanzierer vorab mit Ihnen in einem Beratungsgespräch. Ausschlaggebend für die Baufinanzierung sind vor allem diese Elemente:

  Eigenkapital

Vorweg ist zu sagen: Ohne eigenes Kapital ist die Finanzierung einer Immobilie oder der Bau eines Hauses in der heutigen Zeit nicht möglich. Sie sollten also vorsichtig sein, wenn Ihnen Anbieter gegenteiliges versprechen und ein solches Angebot vor Abschluss von einem unabhängigen Experten prüfen lassen. Generell wird ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, das heißt die Nebenkosten +10 Prozent des Kaufpreises, empfohlen, um eine Finanzierung zu erhalten. Umso größer der Eigenkapitalanteil ausfällt, desto bessere Konditionen können Ihnen für die Baufinanzierung angeboten werden. Folgendes zählt dabei zum Eigenkapital:

• Barvermögen
• Bankguthaben
• Sparbücher
• das Grundstück

Wertpapiere und Aktien können nur bedingt zum Eigenkapital dazu gezählt werden, denn das Depot muss erst verkauft werden. Dabei müssen Sie aufgrund von Kursschwankungen mit Verlusten rechnen. Auch die Eigenleistungen, die Sie beim Hausbau einbringen möchten, werden nicht immer als Eigenkapital anerkannt. Hierfür empfiehlt es sich, selbst einen handwerklichen Beruf auszuüben und Sie müssen nachweisen, dass die Arbeiten von einem Fachmann ausgeführt werden. Auch Bausparverträge können nur berücksichtigt werden, wenn sie zuteilungsreif sind, also die nötige Einzahlsumme erreicht ist.

  Einkommen

Unter Einkommen zählen bei einer Baufinanzierung das Haushaltseinkommen sowie weitere Einkommen aus Rente, Vermietungen und Vermögenswerte. Diese Einnahmen werden gegen die Ausgaben gerechnet. Dazu zählen zum Beispiel die Lebenshaltungskosten für alle Personen im Haushalt und die Fixkosten. So kann ermittelt werden, wie hoch die monatlichen Raten maximal sein sollten, ohne in eine finanzielle Schieflage zu geraten.

  Schufa-Auskunft

Um eine Baufinanzierung zu erhalten, prüft die Bank zunächst, ob Sie kreditwürdig sind. Dazu wird eine Schufa-Auskunft eingeholt. Diese sollte möglichst unauffällig sein bzw. nicht negativ sein. Bei einem Schufa-Score unter 80 Prozent wird eine Finanzierung ebenfalls schwierig.

  Immobilie

Für die Baufinanzierung spielen auch der Wert und der Zustand der geplanten bzw. bestehenden Wunschimmobilie eine Rolle und werden in den Finanzierungsplan mit einbezogen.

Der Darlehensvertrag

Im Darlehensvertrag werden Elemente wie die Darlehenssumme, die Zinsen, die Monatsraten sowie weitere Bestimmungen zu Absicherungen, Kündigungen, Zahlungsausfällen etc. festgehalten. Die folgenden Punkte sind unter anderem Bestandteil des Darlehensvertrags:

  Darlehenssumme

Die Darlehenssumme richtet sich nach der Summe, die der Bauherr oder Käufer benötigt, seiner finanziellen Situation und dem Eigenkapital, das er mitbringt. Sie wird erst im Gespräch mit dem Finanzberater endgültig festgelegt. Die Auszahlungssumme entspricht dann einem prozentualen Anteil des Kaufpreises der Immobilie, zum Beispiel 60 oder 80 Prozent. Die fehlenden Anteile muss der Kreditnehmer mit dem eigenen Kapital finanzieren. Eine Darlehenssumme von 100 Prozent des Kaufpreises ist oft nur dann möglich, wenn der Käufer die Nebenkosten, wie Maklerkosten und Steuern mit Eigenkapital abdecken kann.

  Monatliche Rate

Die Monatsrate setzt sich aus einem Zinsanteil und Tilgungsrate zusammen und ist zum großen Teil von Ihrem Haushaltseinkommen abzüglich Ihrer Ausgaben abhängig. Eine Faustregel, wie hoch die monatliche Belastung maximal sein sollte, gibt es nicht. Planen Sie jedoch so, dass Sie Ihren Lebensunterhalt weiterhin bestreiten können, ohne in einen finanziellen Engpass zu geraten. Machen Sie sich jedoch auch bewusst, dass je nach Vermögen, Abstrichen während einer Baufinanzierung machen müssen, zum Beispiel größere Anschaffungen oder teure Urlaube. Auch hier beraten Sie die Finanzexperten fundiert.

  Zinsen und Zinsfestschreibung

Die Zinsen sind ein Teil der monatlichen Rate und entsprechen einer Gebühr, die Sie an die Bank im Gegenzug für die ausgeliehene Darlehenssumme zahlen. Zinsen werden auf eine bestimmte Zeit festgeschrieben. In der Regel werden Zinsbindungen von 5,10, 15 oder 20 Jahren angeboten. Da die Zinsen für eine Finanzierung aktuell mit 0,9 bis 1 Prozent sehr niedrig sind, empfiehlt es sich, eine längere Zinsbindung abzuschließen. Da sich die Zinsen auf das Ursprungsdarlehen beziehen, wird der monatliche Zinsanteil im Laufe der Baufinanzierung kleiner.

  Tilgung

Die Tilgung ist der zweite Bestandteil der monatlichen Rate und dient zur Rückzahlung der geliehenen Summe. Im Gegensatz zu den Zinsen bleibt der Tilgungsanteil immer gleich und liegt in der Regel zwischen 2 bis 3 Prozent. Je höher der Tilgungssatz ist, desto höher fällt die monatliche Rate aus und Sie können Sie die Schulden schneller abzahlen. Oft bieten Banken und Vermögensberatungen zusätzlich ein jährliches Sondertilgungskontingent von 5 Prozent an, mit dem Sie die Kreditsumme zusätzlich tilgen können. Bei einer Darlehenssumme von 400.000 Euro entspricht das zum Beispiel 20.000 Euro, die Sie zusätzlich jährlich tilgen können. Großzügige Steuerrückzahlungen, Erbschaft oder Schenkungen können Sie so flexibel einsetzen, um Ihren Kredit schneller abzuzahlen.

  Laufzeit und Umschuldung

Der Darlehensvertrag läuft in der Regel nicht, bis alle Schulden bezahlt sind, sondern lediglich bis zum Ende der Zinsfestschreibung. Nachdem diese rum ist oder spätestens nach zehn Jahren dürfen Sie umschulden. Im Falle einer Umschuldung lösen Sie das bestehende Darlehen durch ein günstiger verzinstes Darlehen oder eine Anschlussfinanzierung ab. 

  Restschuld und Anschlussfinanzierung

Mit der Abzahlung der Darlehenssumme haben Sie in der Regel erst einen gewissen Anteil der Immobilie abbezahlt. Das bedeutet, ein weiterer Anteil ist nach 20 bis 30 Jahren fällig – die Restschuld. Ein Beispiel: Sie haben ein Darlehen von 400.000 Euro mit einer Tilgung von 2 Prozent  erhalten; in 20 Jahren haben Sie davon ohne Sondertilgungen erst 40 Prozent gezahlt, 60 Prozent – sagen wir, einschließlich Nebenkosten rund 250.000 Euro – sind noch offen. Diese müssen Sie mit einer Anschlussfinanzierung tilgen.

Was passiert bei Kündigung oder Verkauf der Immobilie?

Wollen Sie bereits vor Ablauf der Zinsbindung den Vertrag kündigen oder wechseln, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Die bezahlen Sie an Ihre bestehende Bank als Ausgleich für die wegfallenden Zinsen. Prüfen Sie daher die Möglichkeit eines Festzinsdarlehens mit Kündigungsrecht. Dabei sind die Konditionen in der Regel etwas schlechter, Sie erhalten aber mehr Flexibilität für Ihre Lebensplanung.

Prinzipiell haben Sie auch die Möglichkeit, die Baufinanzierung durch einen Verkauf der Immobilie vor dem Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit aufzulösen. Auch hier greift die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie läuft ein Termin für die Baufinanzierung ab?

Haben Sie eine Wunschimmobilie im Blick, lassen Sie sich diese reservieren, um die Finanzierung Ihrer Immobilie mit der Bank oder dem Finanzierungsexperten zu besprechen. Dieser wird mit Ihnen vorab in einem Telefongespräch über Ihre Vorstellungen sprechen. Im Anschluss entwickeln die Experten bei einem vor-Ort-Termin mit ihnen gemeinsam mehrere Angebote für einen Finanzierungsplan.

Haben Sie sich für ein Angebot entschieden, werden im Darlehensvertrag alle Details festgehalten. Jeder Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden. In diesem Vertrag ist dann auch geregelt wann die Bank, unter welchen Bedingungen den Kaufpreis an den Verkäufer auszahlen darf. Wenn alle Unterlagen zum ersten Termin bereit liegen, dauert der Prozess rund drei bis vier Wochen.

 Diese Unterlagen benötigen Sie

Welche Unterlagen die Bank für Ihre Baufinanzierung benötigt, lässt sich pauschal schwer sagen. Fest steht, dass Banken sich durch die Prüfung Ihrer Bonität absichern möchten. Grundsätzlich sollten Sie folgende Unterlagen stets abrufbereit haben:

• die letzten drei Gehaltsnachweise
• Nachweis über weitere Kredite
• letzter Lohnsteuerbescheid
• aktuelle Renteninformationen
• Schufa-Bonitäts-Nachweis
• ggf. Aufstellung über Eigenleistung

Außerdem verlangen alle Banken gewisse Unterlagen über die Immobilie. Darunter sollte zu finden sein:

• (vorläufiger) Kaufvertrag
• Bebauungsplan
• Grundbuchauszug
• Grundflächenberechnung
• Ansichten der Immobilie
• Kopie der Gebäudeversicherung

Förderungsmöglichkeiten einer Baufinanzierung

  KfW-Förderungen

Nicht bei allen Bauobjekten müssen Sie die vollen Kosten tragen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen an: Für den Neubau oder Kauf eines energieeffizienten Hauses können Sie mit dem Förderkredit Energieeffizient Bauen je nach KfW-Effizienhaus-Standard ein Darlehensbetrag von bis zu 120.000 Euro je Wohnung bei einem Tilgungszuschuss von 25 Prozent (bis zu 30.000 Euro) erhalten.

  Baukindergeld

Auch das Baukindergeld wird über die KfW bewilligt und kann für Immobilienverträge und Baubeginn rückwirkend zwischen dem 01. Januar 2018 und dem 31. März 2021 online beantragt werden. Diese Förderung kann pro Kind bis zu 12.000 Euro auf einen Zeitraum von zehn Jahren betragen. Allerdings darf Ihr jährlich zu versteuerndes Nettoeinkommen 90.000 Euro (inklusive 15.000 Euro Freibetrag pro Kind) nicht überschreiten. Sie profitieren doppelt: Das Baukindergeld ist eine nicht abtretbare Forderung und wird nicht in die Finanzierung eingerechnet.

  BAFA-Förderungen

Das Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst private Wohneigentümer für autarke Wärme- beziehungsweise Stromerzeugung. Außerdem bietet der Bund über das BAFA eine Energieberatung an. Dabei geht es natürlich nicht nur um die punktuelle Förderung in der Bauphase, sondern um die Möglichkeit, die Betriebskosten für Ihr Eigenheim dauerhaft gering zu halten.

Beachten Sie, dass alle angebotenen Förderungen jährlich begrenzt sind. Außerdem müssen die meisten Fördergelder vor der eigentlichen Baumaßnahme beantragt und bewilligt werden. Auch hier helfen Ihnen die Finanzexperten der Baufinanzierung gern weiter, schlagen Ihnen geeignete Förderungen für Ihre Immobilie vor und beantragen diese für Sie.