Nur wenige Interessent:innen können sich die Sanierungskosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie in der aktuellen Marktlage leisten. Mit einer zusätzlichen staatlichen Förderung für den Erwerb von Bestandsobjekten könnte das große Energieeinsparpotenzial im Gebäudesektor genutzt werden. Zu dem Ergebnis kommt die Studie „Wohnen in Deutschland 2024“, die im Auftrag des Verbandes der Sparda-Banken durch das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln (IW) und dem Institut für Demoskopie Allensbach erstellt wurde.
Laut der Sparda-Studie wäre zwar mehr als die Hälfte der Kaufwilligen dazu bereit, eine sanierungsbedürftige Immobilie zu kaufen. Allerdings steigen die Gesamtkosten für eine Wohnimmobilie mit einer Energieeffizienzklasse von E oder schlechter durch die Sanierungskosten um durchschnittlich 38 Prozent. Diese Mehrbelastung bei der Finanzierung könnten viele nicht tragen. Pekka Sagner, Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln, erklärte in der Pressemitteilung zur Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2024“ die Brisanz der aktuellen Lage:
„Kaufen ist auf Grund der Normalisierung der Zinsen und weiter relativ stabilen hohen Preisniveaus ohnehin schon eine große Herausforderung für die Mittelschicht, insbesondere für Familien. Dreht es sich dann noch um ein sanierungsbedürftiges Objekt, ist es auch angesichts unzureichender staatlicher Unterstützung kaum noch leistbar.
Wohneigentum mit Sanierungskosten nur in 74 von 400 Regionen erschwinglich
Die Studie hat unter anderem ermittelt, wie hoch der Einkommensanteil beim Kauf einer Wohnimmobilie im Mittel sein müsste. In den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten müssten ohne Sanierung durchschnittlich 28,5 Prozent des monatlichen Einkommens für die Hausfinanzierung aufgebracht werden. Mit Sanierungskosten erhöht sich die monatliche Mehrbelastung um 8,4 Prozentpunkte auf 36,9 Prozent. Damit wäre ein sanierungsbedürftiges Haus bei einem Durchschnittsgehalt nur noch in 74 von 400 Regionen erschwinglich. Sagner erklärt die Folgen:
Durch diese schwierige Erschwinglichkeitssituation bleiben aktuell Immobilienkäufe und anschließende Sanierungen schlicht aus und es wird wichtige Zeit bei der Zielerreichung der ökologischen Transformation des Gebäudebereichs verspielt.“
Zusätzliche Förderung für Wohneigentum gefordert
Bei der Berechnung der Erschwinglichkeit von Wohneigentum wurde der Förderkredit 261 der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bereits berücksichtigt. Die bisherigen Förderungsmöglichkeiten seien nicht ausreichend, um die Finanzierungssituation von Kaufwilligen so weit zu verbessern, dass sie sich auch ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen würden. Sagner betont:
„Das Wohneigentumsprogramm der Bundesregierung 2024 und 2025 ist mit etwa einer halben Mrd. Euro viel zu niedrig für diese Mammutaufgabe. “
In der Sparda-Studie werden daher verbesserte Förderungsmöglichkeiten für den Erwerb von Bestandsobjekten gefordert. Das für das Jahr 2024/25 geplante neue Wohneigentumsprogramm „Jung kauft Alt" könnte die Finanzierung für Kaufwillige vereinfachen, bisher sind jedoch keine Fördersummen bekannt. Als Alternative wird vorgeschlagen, die Grunderwerbsteuer zu halbieren oder ganz zu streichen. Dadurch ließe sich das monatlich aufzuwendende Einkommen für die Hausfinanzierung um 1,0 bis 2,0 Prozentpunkte senken.
