Eigentümerwechsel mit Folgen: Trifft die Sanierungspflicht auch Sie?
Wer eine Immobilie kauft, erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt nicht nur Wände und Dach, sondern oft auch Sanierungspflichten. Aber auch unter anderen Umständen können bestimmte Sanierungen gesetzlich vorgeschrieben sein. Um welche Bauteile müssen Sie sich kümmern und welche Fristen müssen Sie dabei einhalten?
Warum gibt es Sanierungspflichten?
Sanierungspflichten können in verschiedenen Situationen greifen: bei einem Eigentumswechsel, bei größeren Maßnahmen an der Gebäudehülle, aber auch unabhängig davon für bestimmte Bauteile oder Anlagen, die bestimmte Alters- oder Effizienzgrenzen überschreiten. Diese Pflichten gelten für Bestandsgebäude, die die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) nicht erfüllen. Das GEG definiert konkrete Umsetzungsmaßnahmen, die zur Verbesserung der Energieeffizienz beitragen sollen.
Dadurch soll das Erreichen der EU-Klimaziele unterstützt werden: Bis 2030 ist eine Reduktion des Energieverbrauchs im Gebäudesektor um 16 Prozent geplant, bis 2035 soll er um 22 Prozent sinken. Aktuell diskutieren die EU-Mitgliedstaaten noch strengere Energieeffizienzstandards für Gebäude. Demnach sollen Wohngebäude mit den schlechtesten Effizienzklassen bis 2030 mindestens auf Effizienzklasse E gebracht werden. Bis 2033 ist dann eine weitere Verbesserung auf Klasse D vorgesehen.
Energetische Sanierungen durchzuführen, bietet doppelten Nutzen: Sie leisten einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz, indem Sie Ihren Energieverbrauch deutlich reduzieren. Gleichzeitig entlasten Sie Ihren Geldbeutel durch spürbar sinkende Energiekosten. Und auch bei der Umsetzung sind Sie nicht auf sich allein gestellt: Um Anreize zum Energiesparen zu schaffen, unterstützt der Staat energetische Sanierungen mit attraktiven Förderprogrammen.
Pflicht beim Eigentumswechsel: Dämmung der obersten Geschossdecke
Das GEG schreibt nach einem Eigentümerwechsel eines Wohngebäudes die Dämmung der obersten Geschossdecke vor, sofern sie an einen unbeheizten Dachraum grenzt und nicht bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erfüllt. Gleiches gilt für Nichtwohngebäude, die jährlich mindestens vier Monate lang auf 19 Grad Celsius oder mehr geheizt werden.
Statt der obersten Geschossdecke kann auch das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt werden. In beiden Fällen darf der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der Bauteile höchstens 0,24 W/(m²·K) betragen. Das gilt sowohl für waagerechte Decken als auch für geneigte Dachflächen. Die notwendige Dämmstoffdicke hängt vom verwendeten Material ab – bei Mineralwolle liegt sie in der Praxis bei etwa 14 cm, bei PUR-Hartschaum bei rund 10 cm.
Zertifizierte Energieberater:innen können zunächst prüfen, ob eine nachträgliche Dämmung tatsächlich nötig ist, und die wirtschaftlich und energetisch sinnvollste Lösung empfehlen. Sie sind auch die richtigen Ansprechpartner:innen für die spätere Erstellung eines Energieausweises.
Wann greift die Sanierungspflicht bei einem Eigentumswechsel?
Die Sanierungspflicht greift, wenn Sie eine Immobilie kaufen, erben oder geschenkt bekommen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder um eine Eigentumswohnung handelt. Ebenso ist es nicht entscheidend, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchten. Relevant ist das Baujahr: Die Sanierungspflicht gilt für alle Immobilien, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden, da ab diesem Zeitpunkt strengere energetische Standards für Neubauten galten. Für die Umsetzung gilt eine Frist von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang.
Beim Erben von Immobilien gibt jedoch eine wichtige Ausnahme. Haben Erb:innen bereits vor dem 1. Februar 2002 in der Immobilie gewohnt, entfällt die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachs. Bei Mehrfamilienhäusern gilt diese Ausnahmeregelung nicht. Außerdem zu beachten: Bei von der Sanierungspflicht betroffenen Erbengemeinschaften sind alle Erb:innen gemeinsam für die Umsetzung verantwortlich.
Kaufen oder erben Sie ein ganzes Mehrfamilienhaus, müssen Sie die gesetzlich geforderten Sanierungsmaßnahmen innerhalb von zwei Jahren umsetzen. Bei vermieteten Wohnungen können Sie einen Teil der Sanierungskosten auf die Mieter:innen umlegen.
Beim Kauf oder Erbe einer einzelnen Eigentumswohnung besteht dagegen keine unmittelbare individuelle Sanierungspflicht. Entscheidungen über Sanierungen am Gemeinschaftseigentum – wozu zum Beispiel Dach und Fassade zählen – werden von der Eigentümergemeinschaft getroffen. Als Wohnungseigentümer:in müssen Sie sich an beschlossenen Maßnahmen finanziell beteiligen.
Austauschpflicht alter Heizkessel
Das GEG schreibt ein Betriebsverbot für Heizkessel vor, die mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff betrieben werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden. Heizkessel, die ab dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Bei einem Eigentumswechsel gilt: Für den Austausch der betroffenen Heizkessel haben Sie zwei Jahre Zeit. Befindet sich im Gebäude aber eine andere Heizung, müssen Sie sie nicht wechseln. Ausnahmen von der Austauschpflicht gelten außerdem für:
Niedertemperatur-Heizkessel
Brennwertkessel
Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter 4 kW oder über 400 kW
Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizung mit Gas-, Biomasse- oder Flüssigbrennstofffeuerung, sofern sie nicht mit fossilen Brennstoffen betrieben werden
Wichtig zu beachten: Alle Heizkessel dürfen längstens bis zum 31. Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden.
Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein, wodurch Wärmeverluste in den Leitungen minimiert werden sollen. Ungedämmte Leitungen müssen daher nachträglich isoliert werden. Wechseln die Eigentumsverhältnisse, sollten Sie den Zustand der Rohrdämmung überprüfen und gegebenenfalls nachrüsten.
Sanierungspflicht bei umfangreichen Renovierungen
Neben der Sanierungspflicht bei einem Eigentumswechsel kann sie auch bei größeren Umbau- oder Renovierungsarbeiten zum Tragen kommen. Das betrifft folgende Fälle:
wenn mehr als 10 Prozent eines Bauteils – also beispielsweise des Dachs oder der Fassade – erneuert werden
wenn es eine Nutzungsänderung gibt – etwa bei einem Umbau eines bisher unbeheizten Dachbodens zu beheiztem Wohnraum
In diesen Fällen müssen die erneuerten oder veränderten Bauteile die aktuellen energetischen Anforderungen des GEG erfüllen.
Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?
In bestimmten Fällen können Sie von der Sanierungspflicht befreit sein. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst in der Immobilie gewohnt haben. Auch eine Befreiung aus wirtschaftlichen Gründen ist möglich – etwa wenn die Sanierung finanziell nicht zumutbar ist oder sich die Kosten voraussichtlich nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums durch Energieeinsparungen rechnen.
Für denkmalgeschützte Gebäude gelten besondere Regeln. In solchen Fällen wird gemeinsam mit der Denkmalschutzbehörde geprüft, welche Maßnahmen energetisch sinnvoll und denkmalgerecht zugleich sind. Wenn die Sanierungsmaßnahmen das Erscheinungsbild oder die Substanz wesentlich beeinträchtigen würden, kann eine Ausnahme genehmigt werden.