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Das ändert sich 2024 für Immobilienbesitzer:innen

Claudia Mühlbauer
14. November 2023

Für Eigenheimbesitzer:innen und Hauskäufer:innen bringt das neue Jahr einige Veränderungen mit sich: 2024 steht im Zeichen des neuen Heizungsgesetzes. Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Neuerungen – von Gesetzesänderungen über Veränderungen der Fördermittel bis hin zur Ausweitung der Solarpflicht.

Inkrafttreten des neuen Gebäudeenergiegesetzes

Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sieht vor, dass ab 2024 möglichst jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden soll. Diese Regelung gilt zunächst allerdings nur für neu errichtete Gebäude in Neubaugebieten. Für andere Neubauten und Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen bis Mitte 2026 bzw. Mitte 2028. Zu den Inhalten des GEG 2024 zählen folgende Punkte:

  • Heizungsanlagen und Wärmepumpen müssen regelmäßig und fachgerecht überprüft werden.
  • Festgestellte erforderliche Optimierungsmaßnahmen müssen innerhalb eines Jahres nach der Betriebsprüfung durchgeführt werden.
  • Bei Gebäuden mit mehr als sechs Wohnungen ist ein hydraulischer Abgleich des Heizungssystems verpflichtend.
  • Heizkessel müssen nach einer Betriebszeit von 30 Jahren ausgetauscht werden.
  • Umweltschädliche Heizungsanlagen dürfen nicht mehr genutzt werden.
  • Beim Kauf, beim Erbe und nach der Schenkung einer Immobilie muss die obere Geschossdecke gedämmt werden.
Gesetzesänderungen 2024 für Immobilienbesitzer:innen

Anpassung der Heizungsförderung

Wer ein modernes Heizungssystem einbaut, kann ab 2024 mit höheren Fördergeldern durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) rechnen. Der Grundfördersatz liegt dann bei 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Darüber hinaus können Eigenheimbesitzer:innen mit niedrigen und mittleren Einkommen zusätzliche Fördergelder erhalten. Gleiches gilt für einen besonders schnellen Heizungsaustausch:

  • Basisförderung: 30 Prozent
  • Einkommensbonus: 30 Prozent (für Haushalte mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von bis zu 40.000 Euro in einer selbstgenutzen Immobilie)
  • Geschwindigkeitsbonus: 20 Prozent (bei einem Heizungstausch bis Ende 2028, danach alle zwei Jahre Verringerung um drei Prozent)
  • Effizienzbonus: 5 Prozent (für Wärmepumpen, die Wasser, das Erdreich oder Abwasser als Wärmequelle nutzen oder in denen ein natürliches Kältemittel eingesetzt wird)

Die Boni können miteinander kombiniert werden. Insgesamt ist eine Gesamtförderung von 70 Prozent möglich. Die förderfähigen Investitionskosten für die erste Wohneinheit liegen bei 30.000 Euro, 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit und 8.000 Euro für jede weitere Wohneinheit.

Isolierpflicht für Rohrleitungen

Ungedämmte Warmwasser- bzw. Heizungsrohrleitungen sind künftig nicht mehr zulässig. Müssen solche Rohre ausgetauscht werden, müssen sie so isoliert werden, dass die durchschnittliche Oberflächentemperatur maximal 40 Grad Celsius beträgt. Gehört das Rohr oder die Leitung zu einer Lüftungs- oder Klimaanlage, darf die Oberflächentemperatur im Schnitt nur noch zehn Grad Celsius betragen. Kälteverteilungs- und Kaltwasserleitungen und die Armaturen von Raumlufttechnik- und Klimakältesystemen mit einem Innendurchmesser bis 22 Millimetern müssen laut GEG 2024 außerdem mit einer Dämmschicht von 9 Millimetern versehen werden. Bei größerem Durchmesser ist eine Mindestdicke der Dämmschicht von 19 Millimetern vorgeschrieben.

Bußgelder für Verstöße gegen das Heizungsgesetz

Wer gegen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes, die ab 2024 gelten, verstößt, riskiert Bußgelder zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Abhängig ist die Bußgeldhöhe neben dem konkreten Verstoß auch von der Schwere der Zuwiderhandlung. Ob ein Verstoß vorliegt, kann zum Beispiel der Schornsteinfegerbetrieb bei der nächsten anstehenden Heizungswartung oder ein Fachbetrieb bei einer nötigen Reparatur des Heizungssystems feststellen. Je nach Region muss eine andere Stelle darüber informiert werden; infrage kommt zum Beispiel die regionale Baubehörde.

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Ausweitung der Solarpflicht

Zwar gibt es aktuell noch keine bundesweite Solarpflicht in Deutschland und auch in der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes ist sie nicht vorgesehen. Doch in immer mehr Bundesländern gelten eigene Regelungen. Ab 2024 kommen Vorgaben in Bremen und Nordrhein-Westfalen hinzu:

  • Bremen: Ab dem 1. Juli 2024 gilt die Pflicht zur Photovoltaikanlage bei grundlegenden Dachsanierungen. Die Anlage muss auf 50 Prozent der Bruttodachfläche installiert werden. Ungeeignete Dachflächen sind von der Pflicht ausgenommen.
  • Nordrhein-Westfalen: Ab dem 1. Januar 2024 gilt die Solarpflicht für alle neuen Nichtwohngebäude, ab 2025 soll sie sich auch auf den Neubau von Wohngebäuden ausweiten.

Erhöhung der CO2-Steuer

Ursprünglich sollte sich die CO2-Steuer seit ihrer Einführung im Jahr 2021 jährlich erhöhen. Aufgrund der Energiepreisentwicklung im Zuge des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine hatte die Bundesregierung allerdings beschlossen, die Erhöhung für das Jahr 2023 auszusetzen. 2024 steigt die CO2-Abgabe nun wieder. Statt wie bisher 30 Euro pro Tonne CO2 fallen im neuen Jahr 45 Euro an.

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