So sichern Sie sich mit einem Teilverkauf Ihrer Immobilie die Liquidität im Alter
Als sicherer Wohnsitz im Alter ist die eigene Immobilie für viele Menschen die erste Wahl. Ist sie einmal abbezahlt, ist allerdings ein Großteil Ihres Vermögens im Haus oder in der Eigentumswohnung gebunden und kann nicht mehr frei verwendet werden. Ein Teilverkauf der Immobilie ermöglicht Ihnen, gebundenes Kapital wieder freizusetzen. Wir erklären Ihnen, was sich hinter dem Teil-Immobilienverkauf verbirgt, wie er funktioniert und für wen er sich lohnt.
Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?
Der Teilverkauf wird häufig in einem Atemzug mit der Immobilienrente genannt und ist eine Möglichkeit der Altersfinanzierung. „Grundsätzlich ist er für Immobilieneigentümer:innen interessant, die einen Liquiditätsbedarf haben, zur Deckung aber weder einen Kredit aufnehmen wollen oder ihr Wohneigentum gesamthaft verkaufen möchten“, sagt Christian Kuppig, Geschäftsführer bei der EV LiquidHome GmbH im Partnerinterview.
Die Wunschauszahlung sollte Ihre Liquiditätsbedarf decken und kann gegebenenfalls mit einem entsprechenden Teilkauf-Anbieter, der den Immobilienanteil kauft, abgestimmt werden. Neben der sofort ausgezahlten Summe erhalten Sie das sogenannte entgeltliche Nießbrauchrecht: Dieses berechtigt Sie dazu, gegen eine monatliche Nutzungsgebühr auf unbestimmte Zeit in Ihren eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben und frei über Ihre Immobilie zu verfügen.
Der prozentuale Anteil der verkauften Immobilie, Miteigentumsanteil genannt, sowie die Höhe der ausgezahlten Summe richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird vor dem Verkauf durch ein Gutachten ermittelt. Somit wird das gebundene Immobilienvermögen in freies Kapital umgewandelt, ohne auf das eigene Haus verzichten zu müssen oder sich gar zu verschulden. Das monatliche Nutzungsentgelt ist wie eine Miete zu verstehen. Sie beläuft sich auf jährlich auf 3 bis 9 Prozent des erhaltenen Teilverkaufspreises – je nach Anbieter, zeitlicher Fixierung, der konkreten Vertragsausgestaltung und der Situation am Kapitalmarkt.
Im Alter möchten sich viele Eigenheimbesitzer:innen lang gehegte Wünsche erfüllen oder die Familie finanziell unterstützen.
Rück- und Verkauf der Immobilie
Das Besondere am Teilverkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist, dass Sie weiterhin die alleinige Handhabung über Ihre Immobilie haben. Sie können diese nach Wunsch sanieren, renovieren und sogar vermieten. Insbesondere haben Sie das Recht, den verkauften Anteil jederzeit wieder zurückzukaufen. Dafür wird erneut der aktuelle Wert der Immobilie ermittelt und Sie zahlen den Wert des prozentualen Immobilienanteils zurück.
Verstirbt der letzte Nießbraucher, haben die Erbenden ein vertraglich garantiertes Ankaufsrecht für den verkauften Anteil. Lehnen die Erben das aktiv ab, erfolgt der Verkauf der Immobilie am freien Markt und der Erlös wird entsprechend der Eigentumsanteile an Teilkäufer:in und Erbende ausgezahlt unter ggfs. Berücksichtigung von Mindesterlös und Verkaufsgebühren. Der Makler oder die Maklerin wird dabei oft durch die Miteigentümerseite gestellt.
Der Preis für den Rückkauf der Immobilienanteile basiert auf einem neu erstellten Immobiliengutachten. Somit kann der aktuelle Rückkaufpreis für die zuvor gekauften Anteile höher oder niedriger ausfallen oder dem Einstiegspreis entsprechen. In den letzten beiden Fällen müssen Sie dennoch mindestens den ursprünglich gezahlten Kaufpreis zurückerstatten. Mitunter werden zuzügliche Kosten für angefallene Nebenkosten (Notariat, Gutachten) erhoben. Diese liegen je nach Bundesland in der Regel zwischen 14 und 17 Prozent des Ankaufswerts.
Wie funktioniert der Teilverkauf?
Der gesamten Immobilien-Teilverkauf geht in der Regel mit einer ausführlichen Beratung seitens der Anbieter:innen einher, um Ihre individuellen Bedürfnisse zu berücksichtigen. Im Zuge dessen werden Gutachten erstellt sowie eine Einigung über die Höhe des zu verkaufenden Anteils und die Wunschsumme erzielt. Die wichtigsten Punkte sind folgende:
1. Kontaktaufnahme: Das Unternehmen, das einen Teil Ihrer Immobilie kaufen will, macht sich mit Ihren Vorstellungen zur Auszahlungssumme und zum Verkaufsanteil sowie Ihren individuellen Wünschen vertraut und erstellt ein unverbindliches Angebot durch Inbezugnahme einer Immobilienbewertung.
2. Gutachten: Im Anschluss wird durch unabhängige, zertifizierte Sachverständige ein Markt- und Beleihungswertgutachten erstellt. Die Kosten hierfür übernimmt in der Regel der Teilkäufer.
3. Vertragsvorbereitung: Basierend auf dem gutachterlich ermittelten Marktpreis Ihrer Immobilie erhalten Sie ein verbindliches Angebot mit dem Kaufpreis (Wunschauszahlung) für den entsprechenden Verkaufsanteil und der Höhe des Nutzungsentgeltes.
4. Vertragserstellung: Ein Notar erstellt einen Kaufvertragsentwurf und stellt Ihnen diesen zur Verfügung. Die Kosten für die Vertragserstellung und die Beurkundung trägt in der Regel der Teilkauf-Anbieter. Anschließend wird der Notartermin für die Beurkundung zusammen mit dem Teilkauf-Anbieter festgelegt.
5. Notarielle Beurkundung: Der vereinbarte Vertrag muss laut Gesetz notariell beurkundet werden. Die Beurkundung darf jedoch frühestens nach Ablauf der gesetzlichen Wartefrist von zwei Wochen stattfinden.
6. Kaufpreiszahlung: Nach Vertragsunterzeichnung leitet der Notar die Auszahlung und weitere behördliche Vorgänge in die Wege. Die Auszahlung erfolgt spätestens 14 Tage nach Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen, dazu zählt unter anderem der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, der Teilkäufer das Recht auf Übertragung der Immobilie sichert. Im Anschluss beginnt auch die Zahlung des monatlichen Nutzungsentgelts an Ihren Teilverkaufsanbieter.
6. Rück- und Verkauf: Ein Rückkauf sowie Vollverkauf der Immobilie kann jederzeit von Ihnen vereinbart werden. Beides erfolgt gemeinsam mit dem Teilkauf-Anbieter, der den Anteil Ihrer Immobilie gekauft hat.
Beim Immobilien-Teilkauf werden sowohl der Teilkäufer als auch die oder der Verkaufende mit dem jeweiligen Eigentumsanteil in der ersten Abteilung des Grundbuchs genannt. In der zweiten Abteilung wird Ihr Nießbrauchrecht eingetragen. Das wirtschaftliche Eigentum verbleibt bei Ihnen.
Diese Bedingungen müssen erfüllt sein
Damit für Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus ein Teilverkauf infrage kommt, müssen Sie und Ihre Immobilie einige Bedingungen erfüllen. Jeder Anbieter hat dabei seine eigenen Vorgaben und betrachtet jede Immobilie individuell. Folgende Vorgaben sollen Ihnen vorab eine grobe Orientierung geben:
Immobilie sollte möglichst schuldenfrei sein: Es empfiehlt sich, die Immobilie bereits vollständig abbezahlt zu haben, bevor Sie einen Teilverkauf anstreben. Trotzdem ist ein Teilverkauf einer belastenden Immobilie möglich, wenn die bestehende Last den vereinbarten Kaufpreis nicht übersteigt. Zudem muss der Erlös des Teilverkaufs zunächst für die Tilgung eingesetzt werden. Dabei entfallen in der Regel die monatlichen Zins- und Tilgungsleistungen.
Vorgegebener Immobilienwert: Ein Teilverkauf ist in der Regel erst ab einem Immobilienwert von 200.000 Euro möglich.
Mindestalter: Das Eintrittsalter kann je nach Teilverkaufsunternehmen variieren. Grundsätzlich richtet sich der Teilverkauf an ältere Menschen. Das im Grundbuch abgesicherte Nießbrauchrecht wird lebenslang vereinbart; bei manchen Anbietern ist dies auch für Lebenspartner:innen möglich, die kein Eigentümer der Immobilie sind. Eine Befristung des Teilverkaufs ist nicht mehr zulässig.
Ankaufswert: Auch der Ankaufswert kann vorgegeben sein. Häufig wird eine Mindest-Wunschauszahlung von 100.000 Euro genannt. Nach oben kann die Summe offen sein, maximal werden jedoch 50 Prozent der Immobilie gekauft.
Positive Wertprognose: Das Modell des Teilverkaufs basiert auf dem Gewinn beim Verkauf der Immobilie. Dementsprechend ist eine langfristig positive Wertprognose der Region, in der das Eigenheim steht, wichtig. Einige Anbieter lehnen Immobilien in strukturschwachen Gebieten oder klassischen Wegzugsgebieten sogar gänzlich ab.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Für die Erstellung eines aussagekräftigen Gutachtens werden einige Dokumente benötigt, die meistens die Teilverkauf-Anbieter beschaffen. Dazu zählen:
Flurkarte
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Grundriss
Wohnflächenberechnung
Kostenbeispiele: Wie hoch fallen Gewinne und Kosten aus?
Die Summe der einmaligen Auszahlung sowie die monatliche Nutzungsgebühr ergeben sich aus dem tatsächlichen Wert der Immobilie, dem Verkaufsanteil, der Wunschsumme sowie weiteren Faktoren und können daher nicht pauschal genannt werden. Mithilfe zweier Kostenbeispiele legen wir eventuell anfallende Kosten und zu erwartende Gewinne dar:
Annahme:
Ein 70-jähriger Eigenheimbesitzer möchte seine Immobilie mit aktuellem Wert von 400.000 Euro anteilig verkaufen. Für seine Wunschsumme von 120.000 Euro erhält der Käufer 30 Prozent der Immobilienanteile. Die Nutzungsgebühr wird auf 10 Jahre fixiert und auf 4 Prozent festgelegt. Daraus ergibt sich ein monatliches Nutzungsentgelt von 400 Euro.
Rechnung: 120.000 € (Auszahlungssumme) : 4 % (Fixierung auf 10 Jahre) = 4.800 Euro : 12 Monate = 400 Euro/Monat Nutzungsgebühr
Beispiel 1: Verkauf nach 10 Jahren ohne Wertzuwachs
*Die Abwicklungsgebühr auch Durchführungs- oder Serviceentgelt ist optional und wird nicht von allen Anbieter:innen erhoben.
Beispiel 2: Verkauf nach 10 Jahren mit Wertzuwachs von 25 %
*Die Abwicklungsgebühr auch Durchführungs- oder Serviceentgelt ist optional und wird nicht von allen Anbieter:innen erhoben.
Beim Vollverkauf oder Rückkauf durch den Eigentümer oder dessen Erben erheben einige Anbieter eine Abwicklungsgebühr bis zu 5,5 Prozent des Immobilienwerts. Zusätzlich muss immer eine Mindestsicherung gezahlt werden, die sich aus dem Teilkaufspreis zuzüglich 15 bis 19 Prozent ergibt. Darin sind die Gutachterkosten, die Notarkosten und weitere Gebühren enthalten, die der Teilkäufer beim Ankauf übernommen hat. Die Mindestsicherung geht nur dann (anteilig) zulasten des Teilverkäufers, wenn der organische Wertzuwachs der Immobilie geringer als die jeweilige Wertsicherung ist.
Alternativen zum Teilverkauf
Der Teilverkauf ist nicht die einzige Möglichkeit, mithilfe der eigenen Immobilie im Alter finanziell flexibel zu bleiben. Eine Alternative ist beispielsweise die Vereinbarung einer klassischen Immobilienrente auf Basis einer monatlichen Zusatzrente. Dabei verkaufen Sie Ihre gesamte Immobilie und erhalten im Gegenzug entweder eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rentenzahlung, die anhand des Immobilienwerts und weiterer Faktoren berechnet wird. Gleichzeitig wird ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart und im Grundbuch eingetragen.
Durch des Nießbrauchrechtes können Sie beim Teilverkauf nicht nur in Ihrer Immobilie wie gewohnt leben, sondern diese auch ganz oder teilweise vermieten und von den Mieteinnahmen profitieren. Dies gilt natürlich auch für einen Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht. Anders als beim Teilverkauf sind Sie bei diesen Formen der Immobilienverrentung im Anschluss an den Verkauf nicht mehr Eigentümer:in. Gleiches gilt bei einem Rückmietkauf, bei dem Sie die Immobilie verkaufen und dann wieder mieten.
Fachfirmen für Teilverkauf finden
Einige Immobilien- und Rentenanbieter haben den Teilverkauf bereits in ihr Portfolio aufgenommen. Wir helfen Ihnen dabei, die passenden Anbieter für den Verkauf Ihrer Immobilie zu finden. Füllen Sie dazu einfach unser Online-Formular aus und Sie erhalten kostenfrei und unverbindlich bis zu drei Angebote, die Sie in Ruhe miteinander vergleichen können. Wollen Sie sich über unsere Partnerfirmen informieren? In unseren Partnerinterviews können Sie sich einen ersten Eindruck über unsere Fachfirmen für Immobilienrente machen.
Unsere Ratgeber rund um das Thema Immobilienverrentung wurden fachlich überprüft von Thomas Weiss, Vorstand des Bundesverband Immobilienverrentung e. V. (BVIV) und Geschäftsführer des Mitgliedsunternehmens vobahome. Ziel des Verbandes ist es, den Markt für Immobilienverrentungsprodukte für Verbraucher:innen transparenter zu gestalten und die ältere Kundengruppe der Immobilieneigentümer durch verbindliche Standards zu schützen. Auch die Einführung eines Zertifizierungsprogramms für Immobilienmakler:innen und Finanzvermitller:innen zahlt darauf ein. Der BVIV deckt die am Markt etablierten Immobilienverrentungsmodelle (Leibrente, Nießbrauch, Rückmietung, Seniorenkredit sowie Teilverkauf) ab.
Kann ich meine Immobilie noch vererben, wenn ich Anteile daran verkaufe?
Ja, das ist möglich. Die Anteile, die Sie verkauft haben, können Sie jederzeit wieder zurückkaufen. Ihre Erben und Erbinnen erhalten in der Regel zudem ein Vorkaufsrecht für den verkauften Anteil.
Kann ich einen beliebig großen Teil meiner Immobilie verkaufen?
Grundsätzlich entscheiden Sie selbst, wie groß der Anteil ist, den Sie verkaufen möchten. Dieser richtet sich nach der Summe, die Sie mit dem Verkauf erzielen wollen, und nach einem unabhängigen Gutachten über den Immobilienwert. Sie können allerdings höchstens 50 Prozent Ihrer Immobilie über den Teilverkauf veräußern.
Gibt es eine Mindestauszahlungssumme?
Viele Anbieter legen eine Mindestauszahlungssumme von 100.000 Euro für den Teilverkauf fest. Liegt der Immobilienwert beispielsweise bei 400.000 Euro, verkaufen Sie dementsprechend ein Viertel Ihrer Immobilie, bei 200.000 Euro sind es 50 Prozent.
